我國物流地產的現狀及發展策略探討

摘要：本文對當前物流地產的發展作了較為全面的概括，并分析了北京、上海、廣州和深圳等地物流地產發展的情況，揭示了我國目前物流地產發展中存在的問題，針對我國物流地產目前所面臨的問題，提出了我國物流地產良性發展的策略建議。

關鍵詞：物流地產；建庫出租；土地；政策；整合資源

中圖分類號：F252文獻標識碼：A文章編號：1002-3100(2007)05-0131-03

Abstract: This paper briefs the development of Logistics Real Estate， and describes its development in Beijing， Shanghai， Gangzhou and Shenzhen. This paper also brings out some questions in the development of Logistics Real Estate in our country， and makes some pertinent advice for the benign development.

Key words: logistics real estate; warehouse rent; land; policy; resource integration

有“工業物流地產老大”之稱的美國普洛斯公司在2003年攜帶著“物流地產”這個新概念登陸中國市場，對于中國物流業來說，這還是個新鮮的名詞，所以在市場上一經推出即備受關注，特別是在上海及廣州等地區。

隨著物流地產在中國的快速發展，其在發展過程中也遭遇了種種的困難與瓶頸。本文作者從實際出發，分析物流地產商在發展中存在的基本問題，提出相應的解決辦法，希望中國的物流地產商在發展中探索出一條適合自己企業的發展方向。

1我國物流地產發展的現狀

物流地產的提法剛開始受到了國內許多人的質疑，作為全球最大的物流地產開發商和服務商，普洛斯公司對“物流地產”的解釋是：根據顧客的需求，選擇合適的地點，建設、運營與管理專用物流設施，而且準備采用本地與全球的專業技能開發物流配送設施，與客戶比如制造商、零售商、物流公司等建立密切的合作關系，為其在合適的時間與合適的地點，提供合適的現代物流設施。但有人認為物流雖然需要土地，但物流是一個動態的運輸、分配過程的產業，跟地產沒有關系，可無論如何，物流地產的概念正在被越來越多的人認識，建庫出租目前已成為一種時尚。

1.1物流地產在北京的發展

2003年，北京規劃建設3個大型物流基地、17個物流配送區。一項作為朝陽區十大重點工程之一和北京市吸引外資63個重大項目之一的物流港也在北京啟動，它是京城商業、物流業、地產業四大知名品牌：京泰集團、SOHO中國、嘉里建設和華遠地產共同合作的物流地產項目。

中坤集團負責開發的“物流地產”項目——大鐘寺國際物流廣場也在建設中。北京中糧集團將其物流地產選在成都——成都市西南物流中心項目，該項目是商業和物流相結合的市域商品物流配送中心，服務范圍輻射整個西南地區。物流中心將集管理、銷售、展示、調配、貨運、倉儲等功能為一體，并設有酒店、公寓、住宅及專用物流信息化網絡系統等配套設施。

1.2物流地產在上海的發展

2005年底，在新加坡上市的豐樹物流房地產投資基金宣布，收購了位于上海浦東空港的歐羅物流園項目，其代價為1.2億元人民幣。

2006年2月22日，仲量聯行宣布，已協助全球排名第二的工業地產開發商美國工業地產巨頭AMB收購了上海松江九亭的一個物流房地產項目，預計總投資約1 330萬美元。“這是AMB在中國的第一筆收購。”AMB中國副總裁OliverTreneman介紹說，這一倉儲物業距虹橋機場6公里，距上海市區18公里。OliverTreneman表示，以此次收購為標志，AMB將在中國側重拓展機場、海港及其他主要交通樞紐的物流房地產市場，近期計劃在中國物流房地產市場至少投資并經營5億美元。資金投向主要考慮北京、上海、珠三角以及其他沿海港區。

隨著跨國公司在上海的迅猛擴張，2005年，上海的物流房地產的平均租金上漲了15%，仲量聯行上海工業地產部副董事單維其分析說，上海的物流地產市場近三年來持續增長的需求使市場日益繁榮，有限的供應促使租金上揚，目前上海倉儲物業的年投資回報率達10%~12%。

1.3物流地產在廣州的發展

在廣州，首吃物流地產“螃蟹”的房地產商，就是和記黃埔地產有限公司(以下簡稱和黃)，其開發規模宏大的廣州國際玩具禮品城位于廣州市黃埔國際物流園區，由長江實業、和黃與廣州國際玩具中心有限公司聯合投資運營，建筑面積約50萬平方米，總投資額15億元。根據銷售人員透露，目前玩具城內擁有800多商鋪，原定銷售的七成單位已全部售完，余下三成商鋪也有不少商家咨詢想出租。如此良好的市場反應，也難怪現在廣州的物流地產競爭越演越烈，包括珠江投資、合生創展、富力、恒大、美林基業等在內的諸多房地產巨頭正以迅雷不及掩耳之勢四處圈地、迫切要介入這一領域，以期早一步搶占高地。

“現在正是介入物流地產開發的最佳時期”，美林基業集團商業地產經營公司總經理何志軍說。最近，仲量聯行高調宣布擴充廣州辦事處，以廣州為中心輻射珠三角，而且以物流地產作為其特色服務輸出。

1.4物流地產在深圳的發展

深圳市政府有關領導表示，市政府把物流業作為深圳市未來經濟發展的三大支柱產業之一后，要重點建設六大物流園區。各區路網節點基本達到十五分鐘內上高速公路，實現以深圳市中心為節點的半小時時間圈。物流經濟隨著筍崗物流園區正式啟動，其對商業地產、住宅地產格局的改變與拉動將會與日俱增，“物流地產”也會隨著物流經濟的發展而深入人心。

近年來，上海乃至全國主要城市的物流地產，一直保持著穩健的上升勢頭。相對便宜的土地價格，日益增長的強勁需求，清晰可見的高回報率，都吸引著越來越多的投資商進入這一領域。而一些大企業尤其是跨國公司的到來，更使得物流地產模式在國內日漸盛行。

2005年12月11日外資投資物流業正式開放，給物流地產帶來新的投資熱。中國物流與采購聯合會常務副會長丁俊發稱，目前國內擁有300多家物流園區。物流地產熱“麥格里、AMB、騰飛”等一些投資銀行更加看好中國的物流地產，有轉投物流地產的趨勢。

2我國物流地產面臨的問題

自2003年普洛斯公司將物流地產概念引進中國，至目前無論是在擁有深水良港的長江三角洲，還是在加工業發達的珠江三角洲，物流地產的發展都十分火爆，但快速的發展中存在不少問題，主要包括：

2.1供應鏈管理中最困難的一環就是地產管理，而物流地產在我國還是一個新興的行業，新行業的發展沒有經驗可以借鑒，所有的一切都是在摸索中前進。中國物流與采購聯合會研究室主任賀登才表示，中國真正的物流地產還處于初級階段。

由于體制制約、設施落后、服務滯后、管理不善等多種因素的影響，與發達國家物流地產相比，我國物流地產的發展還存在著不小的差距：

第一，整體實力較弱，企業規模過小專業化程度不高。由于專業分工的落后，現在的物流地產很多都是由物流企業自己來做，大部分企業服務能力和品質都不高，甚至很多郊區的農民可以來做物流地產，自己建起倉庫，再出租給企業。

第二，地區和行業發展不平衡等問題依然存在，跨區域物流發展需要的并非單純的企業組織和基礎設施，更大程度上需要打破地區、行業界限的政策環境的支撐。因為物流地產只有形成規模效益才能盈利。

2.2物流地產的基礎設施建設對土地的需求量較大，特別是物流園區，通常占地面積在200畝到28平方公里之間。相對城區住宅及商業用地而言，開發商投資周期更長，風險更大，利潤率更低。政府方面為了吸引有實力的資金進入該投資領域，首先必須降低地價，同時給予足夠的政策傾斜。如東莞市對物流基礎設施用地免征土地出讓金；南京市政府免除在龍潭、祿口、王家灣三大物流園區注冊經營的物流企業相關費用；浙江某市更以市內更好地段2倍的土地作為懸賞，吸引企業入物流園，經過急功近利的催化，從城市到鄉鎮甚至街道辦都在進行物流園區規劃和建設。據統計，中國物流園區空置率已經高達60％左右，其影響必須引起管理層的關注，提防泡沫的成分。并且，目前通過物流園區來做物流地產的企業，主要目的不在于經營物流，而是通過土地的一級開發，然后通過招商把相應的地塊出讓給物流企業，由承租企業根據自身和需要建立物流設施，其目的在于土地升值而不是通過物流業本身的運營來獲取利潤。據了解，通過圈占大片土地建立物流園區或物流中心似乎成了物流地產發展的普遍形態。

2.3物流地產作為一種新的地產開發模式，存在一定的風險，并會帶來以下兩個突出的問題

第一，地產性質的問題：現有的物流地產土地性質屬于國有，不允許出讓，更不允許轉變性質進行開發。即使企業倒閉或者企業改制，要想改變土地性質，必須經過一系列符合國家法律規定的程序后，通過土地市場進行出讓。投資企業應提前思考如何應對性質改變后地產稅費的變化，規避風險，從而使自己的利益最大化。

第二，物業管理的問題：投資物流地產企業面臨的另外一個重要的挑戰就是物業管理問題，如前期客源壓力、運作模式壓力、回收期比較長以及市場風險等，這也是開發商必須面對的問題，做物流需要面對的環節很多，資源整合能力也要求得非常高，物流地產商不僅要建好市場，還要經營好市場、管理好市場，保持物業的持續增值能力。物流地產企業如何根據自己企業的特點做好物業服務，如何培養一支專業的工業園物業管理隊伍，如何形成物業管理品牌并廣泛應用到自己所擁有的工業園中是目前最主要的問題。

3如何更好地發展物流地產的策略建議

通過分析總結我國物流地產發展中存在的問題，如何解決這些問題，更好地發展我國的物流地產，本文提出以下策略建議：

3.1目前，許多外資物流企業紛紛進入中國，尤其是普洛斯公司大規模地投資物流倉儲設施，這必然使得物流地產競爭更為激烈。面對國外物流地產大鱷的進入，中國的物流地產商應如何應對呢？

首先，摒棄傳統物流單一的、分割的經營模式，把開展運輸和倉儲業務作為切入點，逐步向供應鏈管理的各環節進行滲透，強調以客戶為中心，以信息網絡做支持，不斷對企業信息化設施進行改造，提高企業的網絡系統、電子單證管理、貨物跟蹤以及客戶查詢系統的管理，最大限度地進行資源整合，大大提升企業的服務能力和品質，從供應鏈管理的角度尋找企業經營的位置和優勢。

其次，物流地產是一個利潤率比較低的行業，只有不斷布點，形成一定規模的倉儲網絡后，才能維持一個比較穩定的收益率，與外國物流地產大鱷抗衡。普洛斯副總裁沈晉初在2005年1月27日舉行的西北物流園區開工典禮上表示，普洛斯計劃在未來5~7年內，在沿海地區布點，一般在一線城市布2個點，上海考慮建設5個物流倉儲園區，投資20億美元在中國打造沿海倉儲網絡。

第三，不拘泥于傳統企業的既定模式，結合實際，勇于創新，將物流地產、物流市場與物流運作緊密結合，形成具有企業特色的現代物流發展之路。

通過持續不斷的努力，形成集倉儲、配送、信息一體化的連鎖物流配送網絡，并使得企業在各個物流園區、物流中心、配送中心的建設、運營進入聯網階段，使我國物流地產業沿著現代化的軌道加快發展，早日趕上發達國家的水平。只有這樣，物流地產才會逐漸走入更多的物流企業的發展視野，并與國際企業共同競爭。

3.2發展物流地產最關鍵的是擁有倉庫，高力國際中國工業部董事Jeremy Chapman先生表示，目前市場上緊缺高質量的現代化倉庫，因為比起存儲量大、利用率高的優質倉庫，低質量倉庫的租金要便宜20%到30%左右，在過去幾年內，低質量倉庫的租金保持在0.5~0.8元/平方米/天，而高質量倉庫的租金達到了0.9元/平方米/天或更高。因此人們不愿租用較貴的倉庫而選擇租金相對較低的低質量倉庫。這樣一來，一些有著較高存儲要求的企業只能從有限的高質量倉庫的供應中選擇，否則只能自己建造倉儲設施。而有著存儲需求的企業并不一定愿意自己出資建造倉庫，即使自己愿意建造，由于資金、土地使用權等方面的限制，也未必能建好，所以各物流地產商應把握時代需求的潮流，在原有傳統倉庫的基礎上進行改造或建造高質量的現代化倉庫，將倉庫的建筑水平向國際倉庫水平靠攏；在建造新的倉庫時，要充分考慮倉庫的規模、選址、倉庫的布局以及倉庫的服務對象等因素。

3.3土地資源的稀缺性，決定了政府應統籌和協調對存量資源土地的合理整合與利用，以及對新建設施的土地占用政策明朗化問題，應出臺相關完善的政策，設置和提高工業用地門檻，從源頭限制問題，同時也進行事后違規查處，對違規企業進行罰款和補交土地出讓金，妥善解決物流基礎設施發展中的一系列土地限制和違規問題，擯棄事先按規劃進行土地審批分類立項，而應改變思路按土地實際最終使用功能來確定。

對于現存的土地，應提倡廣東省國土資源部門的做法，按照“有保有壓、從嚴從緊”的土地供應政策，管住總量，嚴控增量，盤活存量，推進集約用地，并在工業區的投資強度、投資密度、建設容積率等方面設限，提高工業用地的審批門檻。另外，政府應出臺相關的招商政策，引進外資，使得工業廠房的空置率不斷下降。

3.4物流地產是貨品通路集散地，是貨品通路的不動載體，有著強大的社會需求和政府扶持。物流地產作為一個朝陽產業如何在市場上越做越強大呢，關鍵作好以下幾點：

（1）運輸車輛、車隊管理和倉儲設施、設備的管理；

（2）在貨物運轉中關于轉倉的管理；

（3）在貨物存放、運輸過程中關于貨品分類管理；

（4）物業服務、倉庫安全管理；

（5）完善的網絡和信息管理；

（6）幫助客戶更有效管理運用資金、降低成本，并專注主業提高競爭力；

（7）將地產資源和其他資源整合，通過帶動人流、物流、信息流、資金流的全面匯集，實現資源價值的最大化。

3.5物流地產正處在發展的高潮之中，如何充分發揮其物流與地產的雙重效益，讓物流地產真正能為經濟作出應有的貢獻？一方面，政府要作好物流業的整體發展計劃，提高對物流業在社會經濟發展之中的重要性的認識，讓企業都參加到建設現代物流建設中來；另一方面，作為物流地產的開發商要作好需求市場的調研與分析，將市場細分，建立有特色的專業物流地產才會有更好的發展出路。

物流地產的發展，對增強國際競爭力將起到重大的推動作用。我們必須認清形勢，把握時機，使得物流地產在市場上得到健康穩定的發展。

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