“道契”貴比黃金

上海的繁華，不是因為通商，而是因為土地

近代以前，上海只是中國一個普通的沿海城市，宋代成鎮，元代設縣，明代筑城。《南京條約》時期的中國南方，若以人口規模為主要指標進行排名，上海位居12名，排在蘇州、福州、南京、廣州等地之后。而在鴉片戰爭后開放的五個“通商口岸”里，為什么上海能夠日益崛起，成為當時亞洲最大的現代化城市呢？

租界緣起

可以說，上海的繁華，首先不是因為通商，而是因為土地。上海首先形成了以土地買賣以保障的生產關系，土地成為上海最重要的生產資料，土地交易制度的完善，繼而萌生了以地權為依托的現代金融業。

1843年11月17日，上海正式對外開埠，此時的上海由江蘇巡撫轄下的“上海道”管理。

對于地產開發，《南京條約》“允許”外國僑商在通商之地覓地建屋，名義上是“許”，當然不是自動“許”給他們的，而是經過他們的“要求”和“武力威脅”之后，方才“許”給他們的。

既是“租界”，地是只許租，不許賣的，就算清政府的政要們再顢頇一些，也不敢“許”他們“買”走一寸中國領土。況且租界內的土地，實際上歸中國的老百姓所私有，外國人要“租”，也得向民間的地主去租，地主們肯租與不肯租，也是存在很多變數的。

這可怎么辦呢？

“平地摳餅”

如此規定，外商當然不夠滿意，只許租而不許買，租界就很難“發展”，但是事情是可以“商量”、“另議”以及“酌定”的。

經過兩年多的“商、議、酌”，上海道與英國領事議定了租界的“根本法”，即《上海租(界)地章程》，其中最重要的就是“永租制”，“名租實買”。既然永遠“租”了，事實上仍然等于買與賣。

“永租制”只許租方退租(稱為“自由推租”)，不許出租一方收回(稱為“自由解押”)，道契僅為租方提供其獲得土地產權和交易權的法律依據。其差別無非是“茴字的四種寫法”，魯迅先生早年在小說名篇《孔乙己》內，對此已經深有體會。

早期“租(界)地章程”的內容還包括:土地房屋不得租與華人（稱為“華洋分居”）;限制永租權轉讓牟利;不按規定用途建房政府可以收回土地等。上海從此被分為“租界”和“華界”兩個世界。而道契，則是租界內土地運作的“產權契據”。其契紙稱為“出租地契”，卻可以把“土地使用權”以“平地摳餅”的方式，完全轉授租方，并由“蘇淞太道署”蓋印發給。“道契”因此得名。

“道契”之爭

更重要的是，這種道契在法律關系上是不是“租契”，誰也說不清楚，所以其最終成為外商在華“執產”的法律憑證，并且生成多種現代金融衍生產品，其中包括“代幣”的功能。

從邏輯上說，正是由于道契的存在，租界內所有的土地買賣租賃契約都被賦予了“復雜貨幣”的功能，不但土地形態出現分解，金融形態同樣出現解構，并由此成為一種完全新型的現代生產關系，上海灘頭“土地金融”一體化，由此支撐著東方明珠的“日益繁華”，日益發展。

土地作為一種自然資源，使用價值是它的自然屬性，而它的社會屬性則由社會的地權制度集中體現出來。所謂地權主要指土地歸誰所有，由誰使用或經營，也即所有權與經營權，兩者可以統一，也可以分離。

事實上，“賣斷”土地給洋人為中國歷代法律所不許。我國的封建制在傳統土地關系中早已被分解為一種非常復雜的權利，譬如在清代的“永佃制”下，“田底權”與“田面權”是分離的，“田底權”才是國家的“所有權”。

圍繞著“道契永租”的涵義與性質，自近代以來，中外學界人士為此發生過多次激烈爭議，歸納起來，有兩種意見:一種承認永遠租賃就是買賣;另一種認為永遠租賃與買賣不同。

堅持第一種說法的，其依據或理由有二:首先，外國買主實際上已掌握了土地的絕對權力，用“租賃”純粹是為一虛名;其次，從土地契約上分析，這種契約中并不載明何種租金;一次給價而期間則為永遠，并無可以解除的規定，所以等同于“轉頂”。這樣看來，說明這是一種具有完全效力的買賣文契，與中國習慣上使用的“賣契”相等，而非“典契”。(徐公肅:《上海公共租界制度》)

主張永遠租賃與買賣之不同者，強調“‘永遠’租賃字樣，正是顯示并不以所有權相讓”。“所有外人土地權，仍以現有通商口岸為限，且只得永租地畝，不得‘絕賣’”。依中國律法，“道契”最終還屬“租契”，兼及“典契”，并不屬于“賣契”。(《上海縣志，卷六，田賦(上)》)

持兩種觀點的人各有所執，但我個人認為，前者的理由更為充分。但是此中還有一個背景，我們不能忽視，即在近代特殊的環境下，面對西方列強的“船堅炮利”，民族危亡是必須參考的深層因素。由此我們的前人更多的是從法權、法理上研究“道契”制度，他們研究的目的在于如何“復我租界”，“爭我國權”。

“道契效應”

道契所體現的本來是一種特殊的土地交易關系，由此產生中國近代史上有名的“道契效應”。如果從“財產權”、“交易權”的角度，分析道契的種種“造富”功能，它的實質是“稅基”，再進一步，它也是各國租界領事當局手中的“無限發鈔權”。

據相關記載，當時“請領道契”的國家計有英、美、法、德、俄、日等“十七國”。不但外國人中意道契，國人也重道契，因為道契中還有“掛號洋商道契”和“華商道契”，其持有者都是中國人。

按照前人的觀點，華商之所以把自己的地產掛在洋人的名下，主要是基于這樣的考慮:“一以求法律保護之鞏固;一以求財產信用之增長”，必須“托名于外商”，“挾洋以自重”(《上海縣志》)，這說明我國傳統的土地產權制度以及土地交易制度的“外延”不足，而道契的優勢十分明顯。

首先，道契本身作為一種土地買賣契約，直接關系到租界“居留權”，這是道契的政治權利。故此，道契經辦，權利轉讓（包括贈予、分割）嚴格按照西方現代國家的法律執行，受到更多保護。

其次，道契中土地轉讓的權利內涵非常扎實，這是道契的交易特權。以繼承權為例，當“契主”亡故以后，道契規定“有必要清理契內的事務，如將它的凈存資產移交給有權取得這項資產的人”，這本是西方《繼承法》的核心內容。

其三，道契與租界內的其他制度相并存，構成了近代上海租界社會經濟運行的基礎，并且受西方列強的武力支持。由此，道契的各種衍生產品，后來也像金銀等貴金屬一樣，可以在商業銀行作為資產抵押。

所以，道契不是單純、獨立的地契，而是租界內的各類商家的權利保障;作為一種代幣，一種信用，貴比黃金。

可以這樣說，正是由于道契以及其信用的“堅挺”，支撐著“舊上海”的繁華舊夢，為舊上海提供“無窮無盡的金融資源”。僅以地價的統計為例，1863年上海租界的土地平均價是每畝白銀1318兩，到1907年達到9606兩，升值7倍;1933年則達到白銀33877兩，升值26倍。(《上海道契》，上海古籍出版社1997年)