我國房地產業面臨的主要挑戰和調整舉措

摘要：當前我國政府對房地產市場采取的一系列宏觀調控舉措，其目的并不單是為了打壓房價和整頓市場，而是為了穩定房地產商品的市場價格，理順房地產消費和加強住房保障，使房地產業步入理性發展的軌道，滿足廣大消費者的基本住房需求，實現房地產業的穩步、健康和持續發展。對房地產市場投資過熱、房價過高和結構失衡等問題，要通過宏觀調控來理性把握、認真對待和全面治理。

關鍵詞：房地產業；挑戰；舉措

中圖分類號:F287 文獻標識碼:A 文章編號:1006-3544(2007)04-0023-03

隨著國家針對房地產業過熱進行的宏觀調控的深入發展，“十一五”期間房地產業在我國經濟發展中是否仍然作為“支柱產業”，在理論界和決策界引起了越來越多和越來越激烈的爭論。盡管如此，人們對我國房地產業的發展關系到國計民生與社會和諧，以及房地產業發展對國民經濟發展具有重要推動和拉動作用的觀點沒有改變。在十屆全國人大第五次全體會議發表的政府工作報告中，國務院總理溫家寶充分肯定了房地產業在我國國民經濟中的重要作用，并且明確指出了今后我國房地產業調控和發展的方向，從而使我國此輪房地產宏觀調控真正進入了戰略轉型和理性發展的新時期。本文從新時期房地產業發展面臨的主要挑戰，調控的相關舉措和發展的相關動力三個方面進行研究和闡述，供政府研究部門、企業等相關人士參考。

一、新時期房地產業發展面臨的主要挑戰

我國住房制度的改革，促使房地產業市場化和規模化發展的步伐大大加快，伴隨而來的是城市廣大居民的住房條件極大改善和房價的不斷上漲。據聯合國教科文組織最新統計數據表明：2006年，我國房地產業占GDP的比重不到6%，而同期歐洲發達國家房地產業占GDP的比重平均達到10%，美國和日本的房地產業占GDP的比重同期接近15%。不難看出，我國房地產業發展還有很長的路要走，在房地產業發展的進程中也還有很多困難要克服，針對房地產市場投資過熱、房價過高和結構失衡等問題，要通過宏觀調控來理性把握、認真對待和全面治理。

1.房地產開發投資熱潮再現反彈之勢。房地產宏觀調控的重要措施是抑制我國過熱和過快的房地產開發投資趨勢。“國八條”和“國六條”的相繼出臺，對抑制和規范我國房地產開發投資的增長曾經取得過明顯效果， 但進入2007年后，我國房地產投資卻在國民經濟又好又快發展的大背景下加速反彈，未來走勢令人擔憂。根據國家統計局發表的2007年1-5月份的房地產投資統計快報數據表明：我國房地產業開發投資與去年1-5月同比增加了29%， 而去年與前年同比增加22%，二者相比，今年1-5月我國房地產業開發投資增幅同比加快了7個百分點。 另外國家統計局今年一季度房地產分地區統計表明：我國東部、中部和西部地區房地產開發投資同比分別增長了24.3%、36.2%和29.3%。其中房地產投資同比增速最快的為中部地區的河南省， 與去年同期相比增幅高達59.1%， 并且這種增長速度隨著我國中部崛起的各項政策出臺和落實還將進一步加快。安徽省今年房地產業發展也進入了快車道，其今年1-5月房地產開發投資同比增幅達52.4%，大大超過該省同期固定資產投資增長幅度和人均可支配收入的增長幅度。

2．房價上漲出現了此起彼伏的輪動效應。在我國房地產開發投資加速反彈的同時，各省和各地區房價出現了漲跌互現的輪動效應。“十五”中后期，當上海和江浙地區房價快速上漲的時候， 北京和廣東地區的房價基本沒有大的波動；進入“十一五”初期，當上海和江浙地區房價步入調整階段的時候，北京和廣東地區的房價卻再次快速上漲。而當北京2008年奧運會即將召開使房價增長預期開始降溫時，上海2010年世博會的舉辦又促使房價增長預期開始上漲。作為我國房地產調控重點城市的上海，今年1-5月一、二手商品住宅交易均呈現出人氣聚焦和市場升溫的發展新格局，并且上海房地產市場一、二手房的價格漲幅已開始呈現逐月放大的上漲態勢。導致我國房地產價格出現輪動效應的一個根本原因是公共權力和開發商的聯姻，造成了地方政府與開發商共同分享房地產財富的局面。據不完全統計：目前我國商品房開發成本只占房價的40%，開發商能夠得到其中30%的利潤，剩余30%的利潤則全部被地方政府和相關部門層層消化和獲取了。“十五”期間，我國房價上漲的地區主要集中在東部和東南沿海地區以及北京地區，如今卻呈現出此起彼伏的上漲格局，調控的難度進一步加大。特別是我國中西部地區居民收入較低，倘若房價繼續上漲，將會帶來嚴重的民生問題，成為建立和諧社會的重大障礙和挑戰。

3．外資不斷注入助推我國樓市繼續上漲。我國經濟又好又快的增長和人民幣的穩步升值，使國際資本和國外熱錢繼續看好和投入我國的房地產市場。不可否認的一個事實是，盡管此輪宏觀調控對于外商投資房地產提出了一系列的限制政策，但外商和外資對中國房地產投資的興趣仍然無法阻擋。2008年的北京奧運會和2010年的上海世博會，使得這兩個特大型國際大都市成為境外資金投資我國房地產的首選和重點，具體表現為：寫字樓的供應量進一步加大，高品質的甲級綜合寫字樓仍為外商和外資所青睞的對象；中心城區的旺鋪租金持續推高，國際品牌零售商紛紛涌入；豪華住宅在限外令后銷售有所下降，而高檔公寓出租市場則開始回暖；工業地產投資環境逐漸改善，成為外資和外商新的房產投資熱點。與此同時，隨著此輪我國針對房地產業的宏觀調控的不斷深入和調控力度的不斷加大，在我國一線沿海和中心城市房地產投資成本上升和具備吸引力的項目減少的時候，外商和外資已經開始在我國房地產發展新時期進行房地產投資的戰略轉移。據國家統計局的最新統計數據表明：今年進入我國房地產投資領域的外商和外資已從過去的單純投資一線沿海和中心城市的房地產發展策略，開始向二線的新興城市和內陸城市轉移。并且外商和外資的房地產投資領域也從過去較為單一的住宅和寫字樓擴大至商業、物流和工業地產。

4.房地產調控中保障性住房供應仍顯不足。在國家出臺房地產調控政策以來，一些低收入者和住房困難戶曾寄予厚望，他們寧肯住在祖傳的簡屋和租房內也要等房價下調后再購房改善居住條件。然而，目前的情況令這些人頗為失望。今年以來，房價不但沒有因為調控而下跌，反而逆勢上揚，偏離消費者的實際購買力越來越遠，出現這一問題的關鍵因素之一是我國保障性住房的供應仍大大低于市場需求。加大保障性住房供應量可以逐步解決低收入者的住房問題，降低低收入家庭和住房困難戶對市場的過度依賴，抑制房價的過快上漲。新加坡等國外經驗表明：廉租房或經濟適用房的供給每增加5%，就會迫使房價下降3%至4%，反之則會同比推動房價上漲。我國近年來的房價上漲與保障性住房供應的短缺密切相關，凡是保障性住房的供應量不足的時期和城市，該時期和該城市的房價上漲必然過快。我國房地產調控至今未見明顯效果，與不少省市和地方政府不作為或推卸自己在住房保障方面的責任有著直接的聯系。實際表明：限價房只有在與廉租房和經濟適用房供應配套推出的情況下才能發揮作用，倘若地方政府在廉租房與經濟適用房建設方面不作為，單純依靠限價房來調控房價是很難取得實際效果的。

二、我國政府對房地產業調控的相關舉措

國家兩會的召開和宏觀調整的深入，使人們進一步認識到我國政府希望看到的是房地產業的穩步、健康和持續發展。政府宏觀調控的目的并不單是為了打壓房價和整頓市場，而是為了穩定房地產商品的市場價格，理順房地產消費和加強住房保障，使房地產業進入理性發展的軌道，滿足廣大消費者的基本住房需求。因此，在2007年這個房地產宏觀調控政策落實和執行年中，我國政府和相關部門又推出一系列的配套政策和相關舉措，使這一輪的宏觀調控政策得以真正落實。

1.嚴控高檔住宅用地和別墅用地。針對今年仍然存在的房地產項目土地出讓審批和開發環節出現的諸多問題，國土資源部等八部委繼聯合下發《關于開展房地產市場秩序專項整治的通知》后，日前又共同組織召開全國電視電話會議，開始安排布置我國房地產市場秩序專項整治工作。針對各地不規范的土地出讓制度，房地產開發企業取得土地后不按出讓合同規定開發利用土地，擅自更改土地使用條件，違反國家用地政策搞別墅類房地產開發等問題進行全面檢查。此次國土資源部等八部委的專項檢查中的重點是禁止別墅類房地產開發和嚴控高檔公寓、低密度、大套型等高檔住宅用地。我國2007年土地利用計劃中農用地轉用和耕地占用指標仍然將保持在去年的水平上，而在指標分配上，將適當壓縮工業用地，增加民生用地。政府在此次聯合檢查中，將加大閑置土地的處置力度，依法沒收的土地，要首先用于保障性住房的建設；繼續加大土地審批后的監管力度，嚴格落實土地出讓合同中有關竣工時間和建設標準條款的管理；加快已供土地的建設速度，以促進房源的增加。這些對策措施的出臺，就是為了促進房地產市場用地秩序的根本好轉，就是要保障中低價位的中小套型普通商品住房、廉租房和經濟適用房的土地年度供應量不低于居住用地供應總量的70%，促使用地政策和產業政策聯動。

2.土地增值稅將采用清算后多退少補的方法。土地增值稅是我國宏觀調控體現杠桿作用的重要稅種，《土地增值稅暫行條例實施細則》明確規定：納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據以計算土地增值稅的，可以預征增值稅，待該項目全部竣工，辦理結算后再進行清算，多退少補。國家稅務總局和各級地方稅務機關將在年內進一步做好土地增值稅的清算工作，確保土地增值稅條例及其細則的貫徹落實。我國房地產開發企業開發及轉讓的特點決定了對其征收土地增值稅必須采取先預征后清算的征算方式，這類似于企業所得稅按季或按月預征，按年度匯算清繳。只是土地增值稅清算工作受房地產開發周期的影響，不能按年度進行，要等到項目完工并實現銷售以后再進行。對房地產開發企業的土地增值稅實行先預征再清算，最終的稅款將采用多退少補的方法，這實際上也是該稅種開征以后明確規定的，只是由于各種主客觀原因使我國一直以來沒有嚴格照章辦事和令行禁止。今年2月起實施的《關于房地產開發土地增值稅清算管理有關問題的通知》為規范和做好土地增值稅清算工作，特別是針對土地增值稅清算中的一些具體問題和操作難點，在征管方面做出了一些新的規定，從而簡化了清算辦法，使土地增值稅的征收更加科學和合理。通知明確各省級稅務機關可依據通知的規定并結合當地實際情況制定具體的清算管理辦法。

3．加強和規范外商投資房地產審批和監管的辦法。為了進一步嚴控和規范外商直接投資我國房地產業，加強外商投資房地產業的審批和監管工作，商務部和國家外匯管理局共同頒發了《關于進一步加強和規范外商直接投資房地產業審批和監管的通知》（商資函[2007]50號）。該通知已在2007年5月下發至全國各省市商務主管部門和外匯管理部門。此次聯合下發的通知，是將原先控制外資的文件《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》和商務部辦公廳《關于貫徹落實〈關于規范房地產市場外資準入和管理的意見〉有關問題的通知》落實到具體的實施點。該通知的出臺，意味著我國政府進一步嚴控和規范外商投資房地產的決心，試圖更加全面和清楚地掌握外商對我國房地產投資的全貌，并且將外商投資房地產的最終審核權從國家和地方各級政府轉移到國家商務部，使得未來中央政府對外商直接投資我國房地產業的調控更為方便和直接。該通知明確指出：地方審批部門批準設立外商投資房地產企業，應及時依法向國家商務部備案，外商房地產企業的中外投資各方，不得以任何形式訂立任何一方固定回報或變相固定回報的條款。同時還強調，對地方審批部門違規審批外商投資房地產企業，商務部將予以查處和糾正，外匯管理部門對違規設立的外商投資房地產企業不予辦理外匯登記等手續。對已設立的外商投資企業新增地產開發或經營業務，以及外商投資房地產企業從事新的房地產項目開發經營，將按照外商投資有關法律法規向審批部門申請辦理增加經營范圍或擴大經營規模的相關手續。

4.徹底清查我國房地產市場中存在的違法行為。建設部公布的2007年建設部稽查工作要點中明確表明：今年下半年將集中開展房地產市場秩序的專項整治工作，在房產市場領域，突出對房地產企業惡意炒作、哄抬房價、違規銷售、中介機構違法操作等違法違規行為的專項稽查。在加強稽查工作的同時，要嚴肅查處違法違規行為。而在建筑市場領域也將對各種違法違規行為突擊稽查。集中開展房地產市場秩序的專項整治工作，全面清理、排查房地產領域涉及的有關部門及其相關工作人員的違法違規行為。與行政監察機關、檢察機關配合，集中查辦房地產領域的違法違規和權錢交易等行為，建立健全我國房地產業健康、有序發展的長效機制。與此同時，完善我國房地產業體制建設，實行行之有效的層級監督和指導是非常必要的。通過進一步完善房地產業的稽查和規劃督察工作機制，推動稽查和規劃督查工作有序開展，推動地方建立健全稽查和城鄉規劃督察員制度。國外房地產業發展的實踐表明：持續長效的房地產稽查和督察制度的建立和完善，將有助于房地產市場管理體系的切實加強，并逐步在房地產領域建立起一套決策、執行、稽查和監督相協調的新體制。

三、新時期房地產業步入理性發展的相關動力

通過對國家統計局公布的2007年1-5月我國房地產業開發數據、供應數據、成交數據和需求數據的仔細分析，可以發現我國目前房地產市場的供需雙方在自身的數量、質量和銷量方面已經開始發生微妙的變化，而且是一種微妙的結構性變化，因此要引導房地產業向健康、穩步和持續發展還有很多關鍵和細致的工作要做。然而，我國經濟的又好又快發展將為新時期房地產業的理性發展注入相關動力。

1．保險資金投資房地產業的政策障礙已經掃除。備受關注的我國房地產領域何時向保險資金開放的問題，已于2007年5月經中國保監會原則通過，這也就意味著今后我國保險公司進行房地產投資已原則上獲得批準，保險資金投入房地產領域已無政策障礙。不過，目前尚未正式開始操作，因為保監會還需要制定相關實施細則。這是保監會監管方首次對保險資金投資房地產解禁問題發出的明確信號。至于實施細則何時出臺和年內能否見分曉，目前保監會還無法給出一個明確的時間表，因為在實施細則出臺以前，還需經過一個對保險資金投資房地產的實質性研究階段，而這一階段工作尚待正式啟動。保險公司對房地產業是直接投資還是間接投資，投資比例的上限有何規定，所投資的房地產項目有何限制等問題都有待進一步的研究和確定。去年出臺的《國務院關于保險業改革發展的若干意見》，對保險資金投資基礎設施建設及產業基金等領域松了綁，卻并未對保險資金是否可以投資房地產加以明確闡述。國外經驗表明：成熟和規范的房地產項目能為保險公司帶來長期穩定的投資收益和現金流入，符合壽險業務的資產負債匹配原則，增加類似投資有助于保險公司持續改善投資收益率。然而，鑒于保險公司對房地產投資缺乏經驗，在嘗試投資初期應以投資現有成熟項目為主，或以投資房地產基金等間接形式進入，以確保房地產投資的風險控制。

2．匯率彈性增強使外資更多地進入房地產市場。央行于2007年5月19日就確保我國宏觀經濟穩定發展而同時出臺的加息、提高準備金率和增強匯率彈性等三項措施，對房地產業而言其作用是十分明顯的，加息和提高準備金率無疑對貸款購房者和房地產開發商而言都屬于負面的利空消息。而提高匯率的彈性則不然，因為當今宏觀形勢表明：匯率彈性的增加就意味著人民幣升值的加快。而人民幣升值的加快又意味著國外投資熱錢流入我國房地產的數量將增多、時間將加快，這將對房地產市場的供求關系產生直接的影響。盡管目前我國資本項目還處于管制之下，但國際熱錢還是悄然進入我國房地產投資領域，特別是在我國經濟又好又快發展和房地產價格持續走高以及人民幣匯率加速上升的三重利益刺激下，投資中國房地產將成為外商和外資規避風險和獲取利潤的更佳選擇。就國際慣例而言，一國貨幣的升值，一般就意味著其國內經濟整體向好，投資機會較多，而且收益水平也相對可觀。從這個意義上講，人民幣繼續和加快升值將會帶動外資和外商對我國投資的增加。然而，事實上在我國的許多地區，目前各個行業中的投資機會并非很多，有些產業已經或將要形成過剩的趨勢，這與房地產開發投資領域高回報率相比形成了鮮明的對照，也促使國際投資熱錢更多地將我國房地產作為資金追逐的投資樂土，因此人民幣升值給房價上漲帶來挑戰的同時，也給我國新時期房地產業的發展帶來了機遇。

3．改變房地產增量與存量市場不平衡狀態。進入21世紀，我國房地產業無論是現實供應量還是預期供應量都保持了較快的增長速度。與同期我國城鎮人口增長及相關住房需求相比，即使考慮到經濟發展和城市化的因素，房地產市場的供給也是較為充足的。據國家統計局最新資料表明：目前我國各主要城市存量住房上市交易量不足住房保有量的1%，而在發達國家的成熟市場，該比例一般接近15%。由于存量市場規模小而增量市場規模大，使得我國房地產由增量市場主導，存量市場缺乏對增量市場的價格平衡與制約機制。增量市場的價格主導了存量市場的價格決定，成為房地產市場的價格決定方式。由此可見，我國房價居高不下和房地產調控的不力，關鍵問題不在于新建住房的不足，而是房地產存量市場發展的嚴重滯后。因此，要促進房地產市場的健康、穩定和持續發展，就應該從發展房地產存量市場入手，做好以下幾方面工作：（1）推進住房產權制度的明晰化，對存量住房進行規范和管理。采取多種手段推進存量住房進入市場交易，包括推動房屋產權證的登記工作，清理原產權單位和住房所有者的模糊關系，明確界定房屋的產權等。（2）規范市場交易秩序，活躍存量房地產市場，推動房地產市場中介機構的建立和發展，引導建立和完善住房信息系統，規范和提高中介機構的服務質量。（３）減輕房地產交易環節的稅負，鼓勵和促進現有住房進入市場流通。（４）適時開征房產稅。對持有的房地產征收房產稅，引導房產的有效利用，推進房產資源的優化配置。

4．通過建立個人信用體系來加快保障性住房的供應。認真貫徹和落實我國住房制度改革中的經濟適用房制度，關鍵和前提是要在各地加快建設和推出保障性住房的同時，加快建立和健全全社會的個人信用體系，這樣才能實現真正的公平、公開和公正。目前我國尚未建立比較健全的個人信用體系，因此如何每年對保障對象的家庭收入、住房、資產狀況進行審核就成了一大難題。今年以來，我國住房保障實質性工作全面啟動，但建設主管部門內仍僅有兩三個人專職或兼職負責，顯然同其巨大的工作內容和工作量是不相符合的。因此，國家建設部應該在住房保障工作的機構上進行調整，人員上進行充實，內容上進行細化，制度上進行完善，以確保為中低收入消費者謀福利的住房保障政策真正得到落實。住房保障主要是依賴政府的財政收入來進行，像廉租房，所有投入基本上都是由政府來完成，租金也只是象征性地收取，因此，廉租房是最純正的保障性住房。其次是經濟適用房，它是由政府撥土地建設，在成本基礎上加收3%的利潤后出售給中低收入者。至于限價房，只是比一般商品房售價略低的商品房而已，并不屬于保障性住房范疇。目前，一些地方政府錯誤地理解和制定政策，對中低收入消費者推出的主要是限價房，而廉租房和經濟適用房的推出少之又少，這種情況應在今后促進保障性住房建設的進程中加以改進。

參考文獻：

［１］肖元真．新世紀全球科技與經濟發展叢書［Ｍ］．北京：北京科學出

版社，2007．

［２］周振華．宏觀調控與經濟轉型［Ｍ］．北京：北京經濟出版社，2007．

［３］國務院．關于保險業改革發展的若干意見［Ｍ］．北京：北京人民出

版社，2006．

［４］溫家寶．十屆全國人大第五次會議政府工作報告［Ｍ］．北京：北京

人民出版社．

［５］國土資源部．關于開展房地產市場秩序專項整治的通知［Ｍ］．北

京：北京人民出版社，2007．

［６］國稅總局．關于房地產開發土地增值稅清算管理有關問題的通知

［Ｍ］．北京：北京人民出版社，2007．

［７］商務部.關于進一步加強和規范外商直接投資房地產業審批和監

管的通知［Ｍ］．北京：北京人民出版社，2007．

（責任編輯：郄彥平；校對：龍會芳）