應(yīng)引入地價(jià)補(bǔ)償拍賣機(jī)制

引入新拍賣機(jī)制，在開發(fā)商預(yù)期購地成本與預(yù)期售房價(jià)格之間生成“負(fù)反饋”激勵(lì)，可望極大緩解房價(jià)與地價(jià)競相標(biāo)高的情形

在理論上，房價(jià)（土地產(chǎn)出）是地價(jià)（地租）的決定因素，而非相反。不過，這是以“成熟和穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場”為前提的，未必適用于中國轉(zhuǎn)型期的房地產(chǎn)市場。

如果放棄“成熟和穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場”假設(shè)，我們就應(yīng)當(dāng)慎重對(duì)待地價(jià)與房價(jià)關(guān)系可能的各種情形。一個(gè)極端是，土地拍賣價(jià)格完全不受房價(jià)預(yù)期的影響。而在另一極端，土地拍賣價(jià)格與房價(jià)預(yù)期相互作用，最終使房地產(chǎn)“波動(dòng)”轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)“泡沫”。地方政府拍賣土地時(shí)追求土地收益最大化，地產(chǎn)開發(fā)商則追求商品房收益最大化；這兩類行為往往相互強(qiáng)化，很可能推動(dòng)房價(jià)與地價(jià)輪番上漲。

如果過去若干年內(nèi)，房地產(chǎn)市場的真實(shí)狀態(tài)更接近上述第二種極端，那么，可以考慮引入一種新的拍賣機(jī)制，以在開發(fā)商預(yù)期購地成本與預(yù)期售房價(jià)格之間生成“負(fù)反饋”激勵(lì)。這一負(fù)反饋機(jī)制的引入，有可能極大緩解房價(jià)與地價(jià)競相標(biāo)高的情形，而且，這一機(jī)制遠(yuǎn)比用行政手段直接干預(yù)房產(chǎn)價(jià)格與地產(chǎn)價(jià)格更為有效。

具體而言，這一拍賣機(jī)制相當(dāng)于明確實(shí)施一個(gè)“二階段博弈”。第一階段實(shí)施常規(guī)的土地拍賣機(jī)制，拍賣所得由政府保管，并披露相關(guān)信息。在第二階段實(shí)施的，是旨在將商品房價(jià)格與開發(fā)商真實(shí)成本（假設(shè)為“私人信息”）掛鉤的拍賣機(jī)制——根據(jù)商品房真實(shí)售價(jià)（P）與同類商品房平均售價(jià)（AP）的比例關(guān)系，從政府保管的土地拍賣所得中，給予該開發(fā)商與降價(jià)幅度成正比的“土地補(bǔ)償金”。

這一機(jī)制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)是同類商品房平均售價(jià)（AP）與補(bǔ)償比例（R）。假設(shè)我們不知道開發(fā)商的真實(shí)成本，但知道真實(shí)的商品房售價(jià)P以及參數(shù)AP。那么理論上，我們可以選擇正確的R，誘使開發(fā)商競相出售較低價(jià)格的商品房，以獲取足夠大的土地補(bǔ)償金。經(jīng)濟(jì)學(xué)原理表明，只要土地補(bǔ)償金足夠大，市場進(jìn)入壁壘足夠低，開發(fā)商之間就會(huì)產(chǎn)生競爭，從而這一機(jī)制將誘使商品房按邊際成本定價(jià)和出售。

當(dāng)然，這一機(jī)制在實(shí)施時(shí)會(huì)遇到比在理論論證時(shí)大得多的困難。例如，設(shè)計(jì)和實(shí)施商品房拍賣機(jī)制，需要確定最可能形成競爭性（足夠“厚”的）拍賣市場的商品房的單位面積和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（即AP和與AP對(duì)應(yīng)的房屋標(biāo)準(zhǔn)）。道理很簡單，市場太“薄”，也就是說，價(jià)格能夠代表的資源的“量”太低，會(huì)導(dǎo)致價(jià)格毫無意義。

但這一困難絕不意味著不可能實(shí)施這一拍賣機(jī)制。為尋找更合適的AP，在政府采購和公司采購中，專家建議采取“兩階段逆向拍賣機(jī)制”——即第一階段競拍優(yōu)勝者，通過第二階段更細(xì)致的談判過程尋求最佳的“產(chǎn)出－成本”匹配方式；而所謂“逆向”拍賣，特指拍賣者是需求方而競標(biāo)者是供給方的拍賣。前面建議的“負(fù)反饋”機(jī)制，在理想條件下，也可看做是結(jié)合了兩階段逆向拍賣的二階段博弈。

可以設(shè)想，某地政府在拍賣某一地塊時(shí)，可在互聯(lián)網(wǎng)上公開展示該地塊上應(yīng)建成的房屋及各類設(shè)施的規(guī)格、質(zhì)量、驗(yàn)收方式以及最重要的，土地補(bǔ)償金與房價(jià)之間的掛鉤方式（即參數(shù)R可能的變動(dòng)范圍）。然后，潛在的開發(fā)商們競爭，給出第一輪標(biāo)的出價(jià)和相應(yīng)的商品房預(yù)期售價(jià)。若干輪競標(biāo)之后，仍留在場內(nèi)的開發(fā)商，進(jìn)入第二階段談判。這一階段的談判應(yīng)給出土地補(bǔ)償金、AP以及預(yù)期可以確定的參數(shù)R。最后，政府向社會(huì)公開談判結(jié)果。可以想象，由于補(bǔ)償金的作用，這一機(jī)制將使房價(jià)明顯降低，故而，政府應(yīng)對(duì)購買了這一地塊上的商品房的業(yè)主開征物業(yè)稅并收取地租（參閱下述第三類困難）。

這個(gè)拍賣機(jī)制在實(shí)踐中可能遇到的第二類困難是，中央政府須用足夠強(qiáng)力的行政手段，才可能使地方政府將拍賣土地收入的足夠大的部分轉(zhuǎn)化為土地補(bǔ)償金。為消解地方政府與開發(fā)商的默契關(guān)系，與國土資源部相應(yīng)，可建立獨(dú)立于地方政府的土地開發(fā)驗(yàn)收部門，并將其職權(quán)任免與業(yè)主社區(qū)委員會(huì)的事后評(píng)價(jià)聯(lián)系起來。

第三類困難，則是土地補(bǔ)償金與長期社會(huì)發(fā)展的關(guān)系問題。這一問題應(yīng)通過具有道德合法性的公共選擇機(jī)制求解；權(quán)宜看法是，假設(shè)城市土地總面積不變，則本期拍賣土地所得不應(yīng)全部通過“補(bǔ)償金－房價(jià)”渠道返還給消費(fèi)者，因?yàn)槲磥硇略龀鞘腥丝趯?duì)城市土地?fù)碛型瑯拥臋?quán)利。

就目前狀況而言，假設(shè)土地補(bǔ)償金的上限是土地拍賣的全部所得，那么，政府應(yīng)在商品房出售之后，每年向房屋所有者征收物業(yè)稅和地租。物業(yè)稅通常納入地方政府歲入，其經(jīng)濟(jì)學(xué)理由在于，各項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)所需的各項(xiàng)服務(wù)主要由地方政府提供。地租通常納入中央政府歲入，其理由在于，未來城市人口有權(quán)分享的土地利益，主要由中央政府以土地“最終所有者”（lease holder）身份提供。但是，由于尚未確立具有道德合法性的公共選擇機(jī)制，上面給出的僅是權(quán)宜看法，它無法對(duì)土地資源配置的效率與公平問題提供實(shí)質(zhì)性解答。