應引入地價補償拍賣機制

引入新拍賣機制，在開發商預期購地成本與預期售房價格之間生成“負反饋”激勵，可望極大緩解房價與地價競相標高的情形

在理論上，房價（土地產出）是地價（地租）的決定因素，而非相反。不過，這是以“成熟和穩定的房地產市場”為前提的，未必適用于中國轉型期的房地產市場。

如果放棄“成熟和穩定的房地產市場”假設，我們就應當慎重對待地價與房價關系可能的各種情形。一個極端是，土地拍賣價格完全不受房價預期的影響。而在另一極端，土地拍賣價格與房價預期相互作用，最終使房地產“波動”轉化為房地產“泡沫”。地方政府拍賣土地時追求土地收益最大化，地產開發商則追求商品房收益最大化；這兩類行為往往相互強化，很可能推動房價與地價輪番上漲。

如果過去若干年內，房地產市場的真實狀態更接近上述第二種極端，那么，可以考慮引入一種新的拍賣機制，以在開發商預期購地成本與預期售房價格之間生成“負反饋”激勵。這一負反饋機制的引入，有可能極大緩解房價與地價競相標高的情形，而且，這一機制遠比用行政手段直接干預房產價格與地產價格更為有效。

具體而言，這一拍賣機制相當于明確實施一個“二階段博弈”。第一階段實施常規的土地拍賣機制，拍賣所得由政府保管，并披露相關信息。在第二階段實施的，是旨在將商品房價格與開發商真實成本（假設為“私人信息”）掛鉤的拍賣機制——根據商品房真實售價（P）與同類商品房平均售價（AP）的比例關系，從政府保管的土地拍賣所得中，給予該開發商與降價幅度成正比的“土地補償金”。

這一機制的關鍵環節是同類商品房平均售價（AP）與補償比例（R）。假設我們不知道開發商的真實成本，但知道真實的商品房售價P以及參數AP。那么理論上，我們可以選擇正確的R，誘使開發商競相出售較低價格的商品房，以獲取足夠大的土地補償金。經濟學原理表明，只要土地補償金足夠大，市場進入壁壘足夠低，開發商之間就會產生競爭，從而這一機制將誘使商品房按邊際成本定價和出售。

當然，這一機制在實施時會遇到比在理論論證時大得多的困難。例如，設計和實施商品房拍賣機制，需要確定最可能形成競爭性（足夠“厚”的）拍賣市場的商品房的單位面積和質量標準（即AP和與AP對應的房屋標準）。道理很簡單，市場太“薄”，也就是說，價格能夠代表的資源的“量”太低，會導致價格毫無意義。

但這一困難絕不意味著不可能實施這一拍賣機制。為尋找更合適的AP，在政府采購和公司采購中，專家建議采取“兩階段逆向拍賣機制”——即第一階段競拍優勝者，通過第二階段更細致的談判過程尋求最佳的“產出－成本”匹配方式；而所謂“逆向”拍賣，特指拍賣者是需求方而競標者是供給方的拍賣。前面建議的“負反饋”機制，在理想條件下，也可看做是結合了兩階段逆向拍賣的二階段博弈。

可以設想，某地政府在拍賣某一地塊時，可在互聯網上公開展示該地塊上應建成的房屋及各類設施的規格、質量、驗收方式以及最重要的，土地補償金與房價之間的掛鉤方式（即參數R可能的變動范圍）。然后，潛在的開發商們競爭，給出第一輪標的出價和相應的商品房預期售價。若干輪競標之后，仍留在場內的開發商，進入第二階段談判。這一階段的談判應給出土地補償金、AP以及預期可以確定的參數R。最后，政府向社會公開談判結果。可以想象，由于補償金的作用，這一機制將使房價明顯降低，故而，政府應對購買了這一地塊上的商品房的業主開征物業稅并收取地租（參閱下述第三類困難）。

這個拍賣機制在實踐中可能遇到的第二類困難是，中央政府須用足夠強力的行政手段，才可能使地方政府將拍賣土地收入的足夠大的部分轉化為土地補償金。為消解地方政府與開發商的默契關系，與國土資源部相應，可建立獨立于地方政府的土地開發驗收部門，并將其職權任免與業主社區委員會的事后評價聯系起來。

第三類困難，則是土地補償金與長期社會發展的關系問題。這一問題應通過具有道德合法性的公共選擇機制求解；權宜看法是，假設城市土地總面積不變，則本期拍賣土地所得不應全部通過“補償金－房價”渠道返還給消費者，因為未來新增城市人口對城市土地擁有同樣的權利。

就目前狀況而言，假設土地補償金的上限是土地拍賣的全部所得，那么，政府應在商品房出售之后，每年向房屋所有者征收物業稅和地租。物業稅通常納入地方政府歲入，其經濟學理由在于，各項不動產所需的各項服務主要由地方政府提供。地租通常納入中央政府歲入，其理由在于，未來城市人口有權分享的土地利益，主要由中央政府以土地“最終所有者”（lease holder）身份提供。但是，由于尚未確立具有道德合法性的公共選擇機制，上面給出的僅是權宜看法，它無法對土地資源配置的效率與公平問題提供實質性解答。