物業管理的品牌競爭

摘要：品牌是企業的無形資產，也是企業贏得市場的利刃。因物業管理是一新興產業，目前還不夠完善，它的社會地位也不高，加上物業管理的贏利微乎其微，因而很多物業管理企業都忽略了品牌的創立。事實上，在物業管理市場逐步形成、市場競爭日趨激烈的今天，創名牌企業，建優秀PM小區，現已成為我國PM企業的管理目標和奮斗方向。品牌能讓人們保持忠誠和充分信賴，好的品牌能夠傳達出企業的價值、文化和個性。建設部舉辦的“物業管理與ISO9001認證研討會”，吹響了鼓勵和推動物業管理企業通過IS09001國際質量體系認證，提高企業知名度，實施物業管理品牌戰略的號角?，F在企業已經進入了“品牌競爭”的時代，未來幾年，物業管理企業要在品牌塑造上下功夫，制定品牌策略，全面提升企業的品牌形象和知名度。

關鍵詞：品牌；物業管理；市場化；專業化；規模化；創新

中圖分類號：F293.33

文獻標志碼：A

文章編號：1673-291X(2007)04-0103-02

一、品牌和物業管理品牌

目前，全國物業管理企業總數已超過2萬家，更多企業仍如雨后春筍般涌現。低價已使很多公司無法單靠物業管理費生存，而在高檔物業市場，登陸不久的“洋物業”已開始伸手采摘豐碩的果實。大多管理落后的小型物業管理企業已陷入生計維艱，又遭消費者口誅筆伐的尷尬困境，物業管理市場的現狀使競爭機制、打造行業品牌，引入到物業管理行業中。從而給消費者以更多選擇機會，也給了物業管理公司規范發展的機會。先看一個例子：天津市金廈物業管理公司成立于1994年，是天津市物業管理“十強”企業，具有天津市物業管理一級企業資質。公司成立以來，一直遵循“依法管理、服務第一、住戶至上”的企業宗旨，發揚“開拓、求實、創新”的企業精神，樹立了“以人為本，以誠取信”的經營理念，創立了具有金廈特色的物業管理模式。目前，管理著高層、多層住宅小區及辦公樓等多類型項目，同時，開展物業管理咨詢、室內裝修、房屋租售等多種經營。所管理的金廈里涉外小區獲得了“全國城市物業管理優秀示范住宅小區”稱號。幾年來，公司不斷開拓創新，先后實現了全市七個“第一”：第一家實行袋裝垃圾；第一家成立小區居委會；第一家成立社區醫療保健中心；第一家業主大規模捐贈花木；第一家實行義務監督員制度；第一批名列榜首被評為“物業管理優秀示范住宅小區”；第一家在全市首次大型公開物業管理項目競標中一舉奪標。實干精神和不斷創新已成為金廈物業的品牌。由于品牌它才有今天一系列的成就。品牌是什么?品牌就是第一名。品牌是在市場上突進的速度，是在群體中的脫穎而出。品牌是耀眼的招牌、顯赫的身份，是綜合品質的崇尚。它是對承諾兌現的程度，是精細工作的結果，是長期讓消費者們感到滿意的回報。品牌的組成包括企業和產品名稱、產品質量、產品定位及宣傳口號，等等。品牌是靠積累形成的，它需要塑造、維護、提升和再開發。物業管理品牌，是由物業的品牌跟管理品牌共同構成的。構成的要素主要有物業公司的聲譽、形象以及形成和影響物業公司聲譽、形象的一系列因素，包括物業公司的特殊名稱(如響亮、引人注意、涵義深刻、來歷特殊等)、注冊資金、管理業績、裝備水平、社會評價、業主管理委員會的反映、政府意見等；負責人的管理經歷、社會地位與影響力；管理層的素質；專業技術人員的職稱或技術等級，等等。此外，還包括公司物業管理服務的項目、收費標準、服務態度、服務深度等方面。

二、創建物業管理品牌的條件

可以設想，如果在物業管理公司受托實施物業管理的小區內，業主入住時發現建筑質量低下，配套及環境很不完善，售后遺留問題成堆，服務人員態度惡劣等等一系列問題，那么，這樣的小區物業公司只能窮于應付，根本談不上創建自己的服務品牌。物業管理公司要成功地創建品牌，就要根據物業的特點和硬件、軟件設施，由點到面，擴大戰果，從而實現創建物業管理品牌的戰略，也就是說物業公司要先分析了解創建品牌的先決條件：

1.硬件

其在日常的使用中還有個折舊問題，不可忽視。(1)設施。設施跟檔次無關，功能是否匹配是評價硬件設施好壞的一個很重要的標準。(2)環境。環境就是綠化、園藝，而且任何一個綠化的環境具有它的公用性，同樣綠化，是裝飾性的還是功用性的一定要明確，如果是功用性的，它的功用性沒有發揮出來，只發揮了它的裝飾性，這樣的環境仍然不能稱為好。評論環境就談到美觀、品味、格調，處理環境藝術應該由專業的設計師去完成，形成良好的、溫馨的、舒適的生活空間。(3)質量。質量問題有我們通常意義上看得見的，另外還有我們看不見的，這就要請專家來鑒定。

2.軟件

軟件也就是看一個管理公司具備不具備對物業發展的預見性和指導性。當具備這個能力的時候，所有的工作有方向有目標了，那么物業公司需要做的兩件事情就是管理和服務設計及管理和服務的執行。(1)服務對象?？梢哉f物業的服務對象是人。為了提供讓其滿意的服務要盡量使其服務需求趨同，使這個群體的人在他的需求層面、需求趨向方面，盡可能達到一致。(2)樹立品牌意識。品牌的效用是任何廣告所不能比擬的，物業管理品牌形象所形成的口碑效應不僅能給物業管理公司帶來超額利潤，而且有利于其經營規模的擴大。各物業管理公司應該結合實際需要，積極探索，大膽實踐，按照塑造品牌的高標準、嚴要求，以創建整潔、文明、高雅、安全、方便、舒適的人居環境為目標，通過嚴謹、高效的科學管理，倡導“隨時隨地、盡心盡力”的服務理念，為業主提供優質服務。(3)完善的規章制度和高素質的從業人員。規章制度有利于各項工作的順利開展和公司的進步及員工工作的有序。從業人員如果都能清楚地知道自己所服務的企業比別人做得好的有什么，追求的是什么，并能以加盟這樣的企業為自豪的話，就會逐步形成員工的“品牌氣質”，這種氣質的形成對于企業品牌的成長是非常關鍵的。而且在在職管理人員中選拔有培養前途的員工或招聘專業人員，參加物業管理專業學歷教育，為企業發展培養后備人才。培訓可以通過理論研討、聽專題講座、舉行專項訓練等形式，從而不斷提高物業管理人員的理論水平和業務素質。

三、物業管理進入品牌競爭時代

中國物業管理市場2002年實現年產值300億元，物業公司總數已超過兩萬家，從業人員過200萬，覆蓋面達到城市總物業量的30%以上。隨著國有房管所的市場化，新的物業公司不斷涌現；在高檔物業市場，登陸不久的洋物業已經開始摘取豐碩的果實，物業管理市場已經進入市場化的品牌競爭時代。據了解，部分國內物業管理公司已率先進入品牌競爭軌道，中海、萬科和金地等就是其中的佼佼者。中海接管的物業分布在深圳、北京、上海、天津等14個大城市，面積逾900多萬平方米，已成為目前國內管理規模最大的物業公司；而后起之秀的金地物業也在10多個城市接管了600多萬平方米物業；上海的陸家嘴物業提出做業主“好保姆、好管家、好朋友”的服務理念，并成為全國第一家通過質量、環境、職業安全衛生三項質量體系國際認證的物業管理企業。

1.創建物業管理品牌的策略是走市場化道路，物業管理企業要在持之以恒的創名牌過程中促進企業整體水平的提高，這樣，企業才能在激烈的競爭中脫穎而出，獲得更快、更好的發展。市場化經營是物業管理發展的必然趨勢，是實施品牌戰略有效的方法之一。

2.走專業化道路不斷提高專業化水平，樹立專業化經營理念。所有房屋的物業管理應由獨立經營的專業化物業管理公司管理，由業主與物業管理公司簽協議，從而保證住區物業管理的水平的連續性和服務質量的不斷提高。物業管理的專業化還體現在物業管理人員的專業化上。專業人才奇缺是制約物業管理發展的一個不可忽視的問題。相當一部分是從房管單位或房地產開發企業轉行為物業管理從業人員，不僅專業知識欠缺，而且服務意識不強。物業管理是一個專業化程度很高的勞動密集型行業，管理經驗與管理技巧非常重要。隨著物業裝修標準和設施設備高檔化、復雜化，物業管理的難度必然越來越大，從業人員必須具備多方面與之相關的專業知識和專業技能。遺憾的是，我國物業管理人才的教育培訓還未引起高等院校的重視并列入計劃。目前，物業管理企業實行的崗位培訓制度和上崗資格制度，遠不能滿足飛速發展的房地產和物業管理的需要。因此，物業管理公司應樹立人才競爭理念，不僅要通過給待遇、給位置，從社會上招聘能人，同時要加強員工的專業化培訓。在要成功塑造物業管理品牌的過程中，需要專業能力、綜合能力出眾的技術人才，知識全面、擅長協調的管理人才，能夠適應市場變幻的營銷人才，出謀劃策的企劃人才，具有創新精神和決斷意識的企業家。要培養和引進這五類人才，必須做到，在思想上要樹立競爭意識和憂患意識，做到與時俱進，引進人才時要做到公正嚴明，不搞特殊化，杜絕走后門等不良風氣。提高從業門檻的高度，做好引進人才機制的改革，做到“寧缺毋濫”。

3.對內加大培訓考核力度，在堅持狠抓業務培訓的同時，嚴格考核制度，對不符合條件者實行“一刀切”，真正做到“能者上，平者讓，庸者下”。

4.加強對專業人才的培養，加大對專業人才的培養力度，同時，要與實踐緊密結合起來，絕不能脫離實際需求情況。21世紀將是我國物業管理品牌競爭的時代，是我國物業管理專業化、市場化、社會化、法制化和現代化不斷成熟的時代。身為這個時代的一名物業管理人，愿意同其他千百萬物業管理人一起營運一個個優秀的物業管理品牌。

參考文獻：

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[2] 王孟鈞.現代建筑企業管理理論與實踐[M].北京：中國建材工業出版社，2001.

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[4] 潘蜀健.物業管理手冊[M].北京：中國建材工業出版社，1999.

[責任編輯 馮勝利]