個(gè)人集資建房的可行性分析

摘 要：面對(duì)政府相關(guān)政策的不完善，房地產(chǎn)市場的不成熟等等，個(gè)人集資建房的可行性值得思考，前景不容樂觀。

關(guān)鍵詞：個(gè)人集資建房；現(xiàn)狀；發(fā)展前景

從2003年北京提出個(gè)人集資建房的設(shè)想，到深圳、武漢等城市響應(yīng)，再到2005年溫州在個(gè)人集資建房方面取得意想不到的突破，個(gè)人集資建房經(jīng)歷了理論到實(shí)踐的過程。然而拋開這些表面現(xiàn)象，從我國房地產(chǎn)市場來看，個(gè)人集資建房的現(xiàn)狀到底如何，特別是各方態(tài)度，我們對(duì)此做了收集：

1 政府態(tài)度

北京建委政策法規(guī)處相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，個(gè)人集資建房目前在法律上還沒有明確規(guī)定。上海市房地局土地利用管理處有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)稱：上海對(duì)個(gè)人集資建房，“既不反對(duì)，也不鼓勵(lì)。”目前也沒有專門針對(duì)個(gè)人集資建房的土地供應(yīng)政策出臺(tái)。

2 民眾態(tài)度

中國社會(huì)調(diào)查所(SSIC)對(duì)北京、上海、廣州、西安、溫州、沈陽、重慶七大城市近千名公眾進(jìn)行了電話調(diào)查訪問。調(diào)查顯示：有65. 6%的被訪者反映個(gè)人集資建房是房價(jià)高漲時(shí)候的一個(gè)創(chuàng)舉；30. 4%被訪者反映個(gè)人集資建房只是部分人的合理選擇；4%的被訪者反映個(gè)人集資建房違反社會(huì)分工是一種社會(huì)倒退。數(shù)據(jù)表明，在這個(gè)房價(jià)高居不下的時(shí)期，相當(dāng)多的公眾對(duì)個(gè)人集資合作建房看好。高達(dá)93. 4%的被訪者表示支持個(gè)人集資合作建房的建房形式；只有6. 6%的被訪者表示不支持。數(shù)據(jù)表明，個(gè)人集資合作建房很受公眾喜愛。56%的被訪者表示只要機(jī)會(huì)成熟會(huì)參加集資建房；23%的被訪者表示不會(huì)；21%的被訪者表示說不清。數(shù)據(jù)表明，個(gè)人集資建房具有市場可行性。

3 房地產(chǎn)開發(fā)商的態(tài)度

在央視對(duì)話中，潘石屹：專業(yè)技術(shù)特別重要。我們大概建了十多年的房子。一開始走了好多的彎路，建的房子質(zhì)量不是很好的。經(jīng)過十年時(shí)間發(fā)展，一年比一年建得好。實(shí)際上現(xiàn)在建房，專業(yè)施工、方案設(shè)計(jì)都是別人去做，作為房產(chǎn)商，一定要有一個(gè)專業(yè)的判斷。連理個(gè)發(fā)，如果是一個(gè)非專業(yè)的人理的話，連這個(gè)頭發(fā)都理不好。

汪亞民：關(guān)于合作建房。我持反對(duì)態(tài)度。中國的油價(jià)現(xiàn)在很高，是不是我本人有煉油化工方面的專業(yè)知識(shí)，我就組織一萬個(gè)人去建一個(gè)煉油廠，讓中國的高油價(jià)降下來?還有，現(xiàn)在黃金的價(jià)格飛漲，我是不是去合作開發(fā)建一座礦山，再去煉金子，讓高金價(jià)降下來?市場經(jīng)濟(jì)講求社會(huì)化分工，如果說因?yàn)閮r(jià)格高，我們就去合作做這，合作做那，如果大家都這么做，中國大概就亂了。所以我呼吁，政府有關(guān)部門要規(guī)范這件事情，否則市場經(jīng)濟(jì)的秩序就會(huì)混亂。

面對(duì)這些言論，我們結(jié)合實(shí)際操作中的問題，并結(jié)合專業(yè)知識(shí)，作出了以下分析：

在房價(jià)持續(xù)上漲、住房供求失衡的背景下，當(dāng)前一些房價(jià)較高的大中城市個(gè)人集資建房勢頭發(fā)展很快。從實(shí)際情況看，個(gè)人集資建房確實(shí)可以在某種程度上解決中低收入老百姓住房難問題，也在一定程度上緩解住房市場供應(yīng)壓力，當(dāng)然也可以指引政府出臺(tái)相關(guān)政策，完善房地產(chǎn)市場相關(guān)法律法規(guī)，指引房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行策略調(diào)整，更有利于消費(fèi)者利益。它的出現(xiàn)有其一定的必然性，但也有不利于集約化利用社會(huì)資源和能源的缺陷。如果任由其無序發(fā)展，不利于建設(shè)節(jié)約型社會(huì)。當(dāng)前很有必要將個(gè)人集資建房納入住房體制改革和政府工作規(guī)劃，并且在政府主管部門的有效監(jiān)管之下有序進(jìn)行，以確保國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的政策調(diào)控成果和房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

個(gè)人合作建房目前沒有一個(gè)正確的操作模式，由于建房過程中可能出現(xiàn)的各種不可預(yù)測因素，其風(fēng)險(xiǎn)還是很大的。對(duì)于這種行為房地產(chǎn)界很多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在中國房地產(chǎn)市場還處于探索階段這種特殊時(shí)期內(nèi)，如果沒有房地產(chǎn)公司幫助協(xié)調(diào)解決開發(fā)所遇到的各類實(shí)際問題或承擔(dān)市場風(fēng)險(xiǎn)的話，單憑一批人的個(gè)人行為很難獲得成功。房地產(chǎn)畢竟是一個(gè)投資額巨大、建設(shè)周期長而且還存在市場風(fēng)險(xiǎn)，不要盲目行事。

總之，在目前國家相關(guān)法律法規(guī)以及金融政策不明確的情況下，個(gè)人集資建房的前景不容樂觀。對(duì)于個(gè)人集資建房事件，建設(shè)部政策研究中心主任陳淮表示，這是目前房地產(chǎn)市場所欠缺的一個(gè)部分。它是目前房地產(chǎn)市場發(fā)展的一種細(xì)分或者說一種補(bǔ)充，是房地產(chǎn)市場發(fā)展到一定程度上的正常產(chǎn)物。這種形式意味著原來由銀行和開發(fā)商承擔(dān)的房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)將由建房人自己負(fù)責(zé)。他認(rèn)為，這種形式不會(huì)成為市場主流。因?yàn)椋枰軓?qiáng)的專業(yè)開發(fā)技術(shù)和專業(yè)管理能力，而并不是每個(gè)建房人都能駕馭市場風(fēng)險(xiǎn)的。所以，基于很多不明確的因素個(gè)人集資建房的最終結(jié)果還是一個(gè)未知數(shù)。

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