深圳房產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)學(xué)思考

摘 要：中國的房產(chǎn)價(jià)格在國家調(diào)控下“越調(diào)控越反抗”，面對這種現(xiàn)象，各方均出現(xiàn)了對政府調(diào)控住宅價(jià)格的政策的質(zhì)疑。在這場政府與市場的角力中，市場是如何根據(jù)需求調(diào)節(jié)房產(chǎn)的價(jià)格，政府的各項(xiàng)政策是順應(yīng)市場規(guī)律還是逆市場規(guī)律而行的?

關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)學(xué)；供給；需求；市場規(guī)律；引致需求；賦稅；財(cái)產(chǎn)稅

從2005年3月底的“國八條”到06年的“國六條”，政府對于穩(wěn)定住房銷售價(jià)格的決心是堅(jiān)定的，各大部委也陸續(xù)制定相關(guān)的政策，旨在控制中國房產(chǎn)的瘋長勢頭。06年下半年全國住房銷售價(jià)格的漲幅得到了一定的控制，但2007年開始，住房銷售價(jià)格在以深圳為龍頭城市出現(xiàn)了大規(guī)模的反彈。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的全國70個(gè)大中城市商品住房銷售價(jià)格調(diào)查統(tǒng)計(jì)，2007年1~5月，深圳新建商品住宅價(jià)格同比上漲10.5%，各月同比漲幅分別為10.2%、9.9%、10.7%、11.3%，12.3%，每月房價(jià)漲幅均居70個(gè)大中城市前列。2007年6月份，深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局公布的一手房成交公示顯示：全市的樓盤成交均價(jià)為14256元/平方米，福田區(qū)更是高達(dá)22242元/平方米。根據(jù)瑞士信貸的調(diào)查報(bào)告表明，2006年深圳稅后家庭收入僅為7554元/月。遠(yuǎn)高于居民承受能力的住房銷售價(jià)格是否合理，政府的調(diào)控手段是否有效?筆者想純粹從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度出發(fā)來剖析這場房產(chǎn)價(jià)格風(fēng)暴所帶來的一些困惑。

圖1 深圳2005的到2007年商用住宅價(jià)格

數(shù)據(jù)來源：深圳市國土資源和房地產(chǎn)管理局

1 從供求關(guān)系看住房價(jià)格的合理性

沒有學(xué)過經(jīng)濟(jì)學(xué)的人都知道，供求關(guān)系決定商品的價(jià)格。供過于求，商品價(jià)格會(huì)下跌；供不應(yīng)求，商品價(jià)格會(huì)上漲。從供應(yīng)量上看，深圳2005、2006年批準(zhǔn)預(yù)售面積分別為711.58、694.57萬平方米，2007年上半年批準(zhǔn)預(yù)售的面積為242.41萬平方米，特別是2007年一季度批準(zhǔn)預(yù)售的面積僅57萬平方米，較06年四季度減少76%，較去年同期減少38.2%，且大部分供應(yīng)集中在特區(qū)外。從需求上看，2006年6月份發(fā)布國六條后使得房地產(chǎn)的投資減少，市場處于觀望的狀態(tài)，2006年下半年的住房成交量有一定的萎縮，但價(jià)格還是在穩(wěn)步上揚(yáng)。2007年初，股市市場的利好消息增強(qiáng)了投資者對中國經(jīng)濟(jì)的信心，從而間接刺激了房產(chǎn)市場的投資，在這種看漲的預(yù)期下，住房的需求增加；同時(shí)，西部跨海大橋的通車以及福田新口岸的開通也會(huì)使港人在深置業(yè)的間接成本降低，從而引發(fā)新增需求。因此，在這種供求關(guān)系下，深圳的住宅價(jià)格的飛速上升是較為合理的。根據(jù)深圳市房地產(chǎn)預(yù)警體系，目前住宅新房供求關(guān)系仍然比較緊張，如果這種供求關(guān)系得不到緩解，深圳的房產(chǎn)價(jià)格還會(huì)繼續(xù)上漲，直到供求平衡，即達(dá)到均衡價(jià)格。

如果按照市場的規(guī)律，價(jià)格上漲必然會(huì)引起供應(yīng)的上漲。雖然住房的供應(yīng)量在一定期間內(nèi)是一定存量的概念，似乎不能改變，但住房有三種表現(xiàn)形式：自住、出租和空置，處于出租與空置的住房構(gòu)成住房一定時(shí)期內(nèi)的存量。住房價(jià)格的上漲會(huì)導(dǎo)致原來用于出租投資的住宅在出租上的投資回報(bào)率遠(yuǎn)低于出售該房產(chǎn)所帶來的投資回報(bào)，因此房產(chǎn)持有者會(huì)選擇出售該房產(chǎn)，市場上房產(chǎn)的供給量就會(huì)得到增加，住房銷售價(jià)格會(huì)下降。

圖2 深圳住宅金及售價(jià)

數(shù)據(jù)來源：深圳戴德量行

因此，根據(jù)供求關(guān)系，政府要干涉住房價(jià)格，就是要增加市場上房產(chǎn)的供給量或減少市場上的需求數(shù)量，或者兩者同時(shí)進(jìn)行。深圳市推出了一系列的措施，例如，限定開發(fā)商在限期內(nèi)完成住房開發(fā)、加快經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的建設(shè)等，目的就是盡可能快的增加市場上住宅的供應(yīng)量，以滿足超額的需求。同時(shí)，深圳明確境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人只能在深圳購買辦公或自住所需的房產(chǎn)以及規(guī)范房地產(chǎn)市場，打擊非法炒樓等行為的目的是控制有效需求。

2 土地交易價(jià)格對住房價(jià)格產(chǎn)生的影響

房地產(chǎn)商認(rèn)為，住房價(jià)格的上漲歸咎于過高的土地交易價(jià)格；國土部門指出土地交易價(jià)格對房價(jià)的影響較少。在這場硝煙四起的房產(chǎn)價(jià)格戰(zhàn)中，政府與房地產(chǎn)商到底誰是最大的贏家?

根據(jù)深圳市土地交易中心的數(shù)據(jù)顯示，2006年的土地成交金額達(dá)到107.24億元左右，相比2005年的36.2億增長196.2%。2006年的平均土地價(jià)格和樓面價(jià)格分別為7674元/平米與3111元/平米，相比2005年均分別上漲了九成和八成左右。2007年一季度成交的兩塊寶安區(qū)商住用地成交金額分別為4億和4.5億，樓面價(jià)格分別為5981元/平米和5338元/平米。

根據(jù)公布的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，萬科07年一季度、06年度、05年度以及04年度的毛利率分別為44.56%、37.23%、34.79%、30.9%；該四個(gè)周期的凈利潤率分別為14.88%、11.21%、12.78%、11.45%；金地集團(tuán)07年上半年、06年度、05年度以及04年度的毛利率分別為41.74%、38.95%、36.4%、26.97%；同樣四個(gè)周期的凈利潤率分別為11.03%、12.52%、12.42%、7.75%。從上述數(shù)據(jù)可以看出，土地交易價(jià)格的上漲幅度高于房價(jià)的上漲幅度；而隨著房產(chǎn)價(jià)格的上漲，房地產(chǎn)開發(fā)商的毛利率和凈利潤水平雖然略有上漲但是遠(yuǎn)低于房產(chǎn)價(jià)格的上漲幅度。在這輪房地產(chǎn)價(jià)格的上漲中得益最大的是政府，房地產(chǎn)商并不能從中得到太多的好處。

從表面上看，土地的價(jià)格確實(shí)成為影響房產(chǎn)成本的重要因素。但是，經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為，生產(chǎn)廠商對生產(chǎn)要素的需求來源于消費(fèi)者對產(chǎn)品的需求，為引致需求。生產(chǎn)要素的價(jià)格完全對其需求的價(jià)格，即土地作為一種生產(chǎn)要素，其價(jià)格的決定來源于住房對土地的需求，因此，是住房銷售價(jià)格決定土地交易價(jià)格，而不是土地交易價(jià)格決定住房銷售價(jià)格。目前中國用地的招拍掛都是相對公平、公開、透明的。招拍掛可以使土地價(jià)格更加市場化，減少協(xié)議轉(zhuǎn)讓所帶來的腐敗和中間成本，同時(shí)政府應(yīng)將土地招拍掛所得資金投資于建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等公共產(chǎn)品來補(bǔ)缺地價(jià)推升的房價(jià)。

加快閑置土地的處理、加快城中村的改造、舊城改造等都是增加土地供給的手段，這是政府在穩(wěn)定房價(jià)政策中的治本之策。

3 稅收手段在穩(wěn)定住房價(jià)格中的作用

稅收是政府調(diào)節(jié)市場的有效手段之一。為進(jìn)一步抑制投機(jī)和投資性購房需求。從2006年6月1日起，對購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個(gè)人購買普通住房超過5年(含5年)轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免征營業(yè)稅；個(gè)人購買非普通住房超過5年(含5年)轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其售房收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅。這是政府通過稅收手段來穩(wěn)定房價(jià)最主要的措施。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)的賦稅理論，稅款不一定是由支付者承擔(dān)，這與賦稅的歸宿有關(guān)。我們一般認(rèn)為，房產(chǎn)的供給是缺乏彈性的，而需求是富有彈性的，因此在住房銷售中產(chǎn)生的個(gè)人所得稅應(yīng)該是由賣方承擔(dān)。在二手房交易市場中，住房的需求彈性和供給彈性是變動(dòng)的。需求彈性和供給彈性的大小與價(jià)格水平有一定的關(guān)系。在住房價(jià)格較低或中等水平時(shí)，住房具有一定的需求彈性，價(jià)格越高彈性越小，而供給量幾乎等于住房的空置數(shù)量，在短期內(nèi)不具備彈性。當(dāng)住房銷售價(jià)格處于高水平(高于出租的投資回報(bào)率一定程度時(shí))，住房的供給量還包含處于出租狀態(tài)的房產(chǎn)，在這種情況下，住房價(jià)格上漲相同的數(shù)值，增加的房產(chǎn)的供給量會(huì)大于減少的需求數(shù)量。處于這種情況時(shí)，根據(jù)賦稅的歸宿理論，賦稅較容易轉(zhuǎn)嫁到買方承擔(dān)。這也是為什么在二手房實(shí)際交易中稅收基本上由買家承擔(dān)。基于上述的結(jié)論，雖然對二手房交易賦稅在一定程度上會(huì)抑制投資，但是由于賦稅容易轉(zhuǎn)嫁，因此也相應(yīng)加大了購買自用房買方的成本，從而也變相的抬高了住房的價(jià)格。

面對深圳住房價(jià)格的飛速增長，深圳市地稅局近期透露，深圳將加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)中個(gè)人所得稅、土地增值稅等稅種的征管，發(fā)揮稅收對社會(huì)經(jīng)濟(jì)的調(diào)控職能對高漲的房價(jià)實(shí)行間接調(diào)控。如果在交易環(huán)節(jié)征稅容易引起賦稅的轉(zhuǎn)移，那政府應(yīng)當(dāng)盡快開征財(cái)產(chǎn)稅(物業(yè)稅)，使非居住住房的持有成本上升，減少投資所產(chǎn)生的回報(bào)率，對抑制房產(chǎn)投資需求。

政府制定相關(guān)政策調(diào)整房地產(chǎn)市場不是要違背市場規(guī)律，而是要運(yùn)用市場規(guī)律，采取財(cái)政的、稅收的以及貨幣的政策調(diào)節(jié)市場供給與需求，抑制房地產(chǎn)投資過渡的行為，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，使房地產(chǎn)市場能夠良性發(fā)展。作為人均資源稀少的人口大國，中低收入人群占人口總數(shù)的80%，我國要想在一定期間內(nèi)實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”只是烏托邦而已，但是只要能夠運(yùn)用經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論作為指導(dǎo)，參與市場活動(dòng)來引導(dǎo)市場價(jià)格的走勢，那穩(wěn)定住房價(jià)格，提高國民的居住條件是指日可待的。