兒媳私自轉(zhuǎn)讓房屋 買賣合同是否有效

2005年6月，王峰因病英年早逝。轉(zhuǎn)眼2006年的新年到了，王峰父母想聯(lián)系兒媳蔡曉燕一起過年，卻無法聯(lián)系。怕出意外，王峰父母來到了蔡曉燕的住處。敲開門，卻令王峰父母大為驚訝：房子已經(jīng)裝修一新，而里面住的不是蔡曉燕，卻是李某一家。經(jīng)了解，蔡曉燕找人冒充王峰簽署了房屋轉(zhuǎn)讓合同，通過中介將房屋賣給了李某，房款已付清，并辦理了過戶手續(xù)。王峰父母異常悲憤，這間房子是兒子的婚前財產(chǎn)，兒子尸骨未寒，兒媳卻已卷走財產(chǎn)，人去樓空，王峰父母一定要通過法律途徑討回公道。

于是王峰父母將蔡曉燕和李某夫婦一起告上法院，要求確認(rèn)房屋買賣合同無效。因為該房屋是兒子王峰留下的遺產(chǎn)，原告與被告共同享有繼承權(quán)，被告未經(jīng)原告同意擅自出售該房屋，屬無權(quán)處分，因此該房屋買賣合同無效。被告蔡曉燕未到庭。被告李某夫婦認(rèn)為，即使被告蔡曉燕出售該房屋系無權(quán)處分，但李某夫婦屬善意第三人，其合法權(quán)益應(yīng)受到保護(hù)。

法院在庭審中出現(xiàn)兩種觀點：一種觀點認(rèn)為，蔡曉燕作為第一順序繼承人，未經(jīng)其它共有權(quán)人同意，無權(quán)擅自處分。但李某夫婦與蔡曉燕并無惡意串通，并無過失，因此，從保護(hù)善意第三人的角度出發(fā)，應(yīng)當(dāng)判令房屋買賣合同有效，而蔡曉燕擅自處分所造成的侵權(quán)責(zé)任應(yīng)由其本人承擔(dān)。另一種觀點認(rèn)為，依照民法通則，善意取得制度僅適用于動產(chǎn)物權(quán)的取得，不適用于不動產(chǎn)，因此應(yīng)認(rèn)定房屋買賣合同無效。

最后，法院經(jīng)合議認(rèn)為，該房屋是原告王峰父母和被告蔡曉燕作為第一順序繼承人的共有財產(chǎn)，蔡曉燕未經(jīng)王峰父母同意，擅自出售給他人，屬無權(quán)處分，并且事后也未得到王峰父母的追認(rèn)，因此該房屋買賣合同一般認(rèn)定無效。但被告李某夫婦購買該房屋與蔡曉燕并無惡意串通，并且已支付了合理對價，屬善意第三人。為保護(hù)交易的穩(wěn)定性，應(yīng)認(rèn)定該房屋買賣合同有效。對于善意取得制度僅適用于動產(chǎn)物權(quán)的觀點，法院認(rèn)為，最高人民法院相關(guān)司法解釋規(guī)定：“在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的，一般認(rèn)定無效。但第三人善意、有償取得該財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益……”。該規(guī)定并未將不動產(chǎn)排除適用，因此應(yīng)當(dāng)認(rèn)為不動產(chǎn)也適用善意取得制度。最后法院駁回了原告王峰父母的訴訟請求，判令房屋買賣合同有效。

點評：許錄勤（律師）

王峰生前沒有留下遺囑，因此王峰去世后，其遺產(chǎn)即按照法定繼承的方式來進(jìn)行分配，王峰父母和蔡曉燕共同作為第一順序繼承人享有繼承權(quán)，各享有三分之一的份額。對于遺產(chǎn)的范圍，由于該房屋是王峰的婚前財產(chǎn)，屬王峰的個人財產(chǎn)，因此王峰去世后該房屋即為王峰的遺產(chǎn)。在遺產(chǎn)分割前，該房屋應(yīng)由王峰父母和蔡曉燕共同共有。

對于共同共有的財產(chǎn)，最高人民法院司法解釋有規(guī)定，“共同共有人對共有財產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的，一般認(rèn)定無效。”本案中，蔡曉燕未經(jīng)王峰父母的同意，擅自將房屋轉(zhuǎn)讓給他人，一般情況下應(yīng)認(rèn)定合同無效。但司法解釋又規(guī)定，“第三人善意、有償取得該財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益；對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產(chǎn)的人賠償。”本案中李某夫婦與蔡曉燕不存在惡意串通的行為，并且支付了合理的對價，屬善意、有償取得該項財產(chǎn)。為保護(hù)交易的穩(wěn)定性，法律維護(hù)善意第三人的合法權(quán)益；而對王峰父母造成的損失，應(yīng)由蔡曉燕承擔(dān)。

對于不動產(chǎn)是否適用善意取得制度的問題，最高人民法院司法解釋已將在特殊情況下、共同共有的不動產(chǎn)包括在善意取得制度的適用范圍里，這說明我國司法實踐中，對不動產(chǎn)適用善意取得制度，采用了犧牲其他共有人的利益，維護(hù)交易秩序和交易規(guī)則的立場。

當(dāng)今社會二手房交易非常頻繁，在交易中應(yīng)當(dāng)仔細(xì)審核轉(zhuǎn)讓方是否享有處分該房產(chǎn)的權(quán)利，盡到合理的注意義務(wù)，以避免交易風(fēng)險。

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