宏觀調控下房價不降反升的原因分析

摘 要：面對不斷加強的宏觀調控，目前房價增勢未改。導致近幾年房價快速上漲的因素是多方面的，既有經濟快速發展、城市化進程加快的合理因素，也有國內外資本投機炒作的影響，既有居民住房消費觀念的影響，也有監管不力和制度缺失的制約。

關鍵詞：宏觀調控；房價上升；上漲因素

2000年以來，房地產價格持續上漲，2004—2006年，房屋銷售價格指數分別為109.7、107.6、105.5，其中住宅銷售價格的漲幅高于非住宅銷售價格的漲幅，已經連續4年超過5%。從2007年上半年的情況來看，面對不斷加強的宏觀調控，房價增勢未改，1—6月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比分別上漲5.6%、5.3%、5.9%、5.4%、6.4%和7.1%。

1 房價上漲是諸多因素共同作用的結果

導致近幾年房價快速上漲的因素是多方面的，既有經濟快速發展、城市化進程加快的合理因素，也有國內外資本投機炒作的影響，既有居民住房消費觀念的影響，也有監管不力和制度缺失的制約。

1.1 良好的經濟基本面推動了房價的上漲

我國房地產市場需求旺盛，房地產業快速發展也得益于國民經濟的持續快速發展、城市化進程的加快和人民生活水平的提高。1998年到2006年，我國國內生產總值由84402.3億元增長到209406.8億元，扣除物價因素，年均增長9.2%；同期我國的城市化率由33.35%提高到43.9%，每年約增加1.3個百分點。從居民購買力來看，1998年到2006年，城鎮居民人均可支配收入由5425.1元增加到11759.5元，按可比價計算，年均增長8.9%；2006年底，我國城鄉居民本外幣儲蓄存款余額高達16.7萬億元，客觀上具備了較強的住房消費能力。

1.2 城市拆遷和投機炒作導致房屋需求過度旺盛

過度的市場需求是房價上漲的重要推動力量。住房需求可分為自住性需求、強制性需求（政策性需求）和投機性需求。其中，大量的自住性需求是住宅房地產市場健康發展的重要保證，由于自住需求增加帶來的房價上漲具有合理性。而被動性需求和投機性需求的大量存在導致房地產需求過度，是推動房地產價格不健康上漲的重要因素。

被動性需求是指由于舊城區改造和拆遷力度的加大，在拆遷貨幣化的推動下，居民“不得不”買房或租房的需求投機和投資性住房需求主要是為了出售或出租而形成的需求。房價的過快上漲引起了越來越多的短期炒作行為。特別是在一些大城市、特大城市，國內的民間資金以及國際游資紛紛進入房地產市場。而投機的大量存在又反過來推動了房價的繼續上揚，形成了投機與房價上漲相互推動的惡性循環。

1.3 成本是推動是房價上漲的內在因素

房地產開發的主要成本包括土地成本、建安成本、管理費用、稅費、利潤等，土地價格和建材價格的上漲，使房地產開發成本不斷提高，對房價上漲形成了推動力。

（1）土地交易價格不斷上漲。

首先，土地是一切經濟活動的載體，隨著工業化和城市化建設的推進，產業發展和居民生活條件的改善對土地形成了巨大的需求，大量的土地資源被占用，土地供需矛盾緊張，土地交易價格不斷上漲。其次，土地價格的不斷攀升也受到地方政府的利益驅動，房價、地價的上漲，有助于地方政府獲取更多的收入，房地產膨脹得越大，地方政府的收益就越大。

（2）建材價格上漲較快。

從建材成本來看，由于我國目前正處在重化工業化和消費結構升級階段，投資需求旺盛，生產結構偏重于重工業化，對鋼鐵、水泥、建材等能源、原材料需求較大，而國際市場初級產品也處于價格上漲階段，這就導致了能源、原材料價格漲勢較猛。2004年，建材價格指數曾達到105.1，生產成本增大，必然導致房價提高。

1.4 影響房價上漲的其他深層次因素

從房地產市場運行的主體看，地方政府、商業銀行、開發企業乃至購房者在房價運行機制中相互影響，共同推動了房地產價格的走高。一些城市的政府通過房地產開發大搞城市建設和政績工程，過分利用土地資源來經營城市；部分商業銀行認為個人住房按揭是低風險、高利潤貸款而大量放貸，由于銀行之間協調不夠，投機性購房者有機可乘；開發商為追求開發利潤最大化，囤積土地、囤積房源，人為造成市場緊張，誘發房價短期內的非正常上漲；而持續上漲的房地產價格，使得消費者對房價上漲的預期增強，一些持幣待購者因擔心房價繼續上漲而被迫提前入市。各種主體相互影響，各種因素相互作用，共同拉動了房價的持續上漲。

2 房地產價格上漲過快的負面影響

房地產價格的快速上漲已經成為我國經濟運行中的突出問題，也是整個國民經濟持續快速健康發展的不穩定因素。

（1）房價上漲過快導致居民購房負擔過重，抑制了居民的其他消費。房價上漲過快不僅加大了物價上漲壓力，而且導致居民購房負擔日益加重。絕大多數購房者紛紛削減了其他商品和服務的消費。這嚴重削弱了我國刺激內需的政策效果，成為擴大居民消費需求的重要障礙。

（2）房價上漲過快加劇了地區之間和居民之間的貧富差距。房價大幅增長，特別是一些大中城市房價增長過快，意味著財富以貨幣和固定資產的形式向經濟發達、居住環境較好的地區集聚，向少數高收入者，特別是投機購房者和房地產商手中集聚。

（3）房價持續過快上漲最終將導致房價下跌，從而直接威脅金融秩序的安全，進而給國民經濟帶來劇烈震蕩。

（4）高房價推動下的房地產粗放式經營，是能源、資源高消耗的重要原因。

（5）房價的過快增長影響城鄉統籌發展。城市化進程加快是我國經濟結構調整的重要內容之一。房價增長過快，增加了農村剩余勞動力向城鎮轉移的成本，抑制了城市化發展的進程，削弱了城市化對解決“三農”問題的重要作用。

（6）房價的過快上漲將帶動城市商務成本的提高，降低城市的綜合競爭力。在一定程度上影響外資投入和出口的競爭力。同時，由于高昂的房價加大了居住成本，也阻礙了優秀人才向大城市的聚集，對城市經濟的長期發展不利。

3 今后一段時期房地產價格的發展趨勢

從長期來看，在我國經濟持續快速發展和高速城市化的進程中，房價下跌的可能性不大，住房價格的上漲可能是一個常態。

（1）從市場需求來看，居民源源不斷的住房需求是房價上行的源動力。據估計，在2020年以前，我國的城市化率都將保持較快的增長。大量人口進城居住、就業，將形成巨大的住房需求。

（2）從住房建設成本來看，由于能源、原材料價格漲勢較猛。而房地產業又是耗費能源、原材料較多的產業部門，生產成本增大，必然導致價格的提高。

從土地價格來看，土地的有限性以及因為城市化、工業化的加速對建設用地的增加，決定了土地增值的必然趨勢，土地作為成本推動房價增長的因素將長期存在。

要解決房價上漲過快與普通居民購買力不足的矛盾，政府必須堅定宏觀調控和制度改革的決心，確保已經出臺的政策措施能夠不折不扣地得到執行。只有保證房價和居民收入同步增長，才能保證大多數居民安居樂業，才能保障房地產市場的持續健康發展和國民經濟的穩定運行。

參考文獻

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