我國城市建設(shè)用地利用效益評價

摘要 從土地利用的綜合效益出發(fā)，采用因子分析方法從經(jīng)濟(jì)、社會、環(huán)境等多角度對現(xiàn)階段我國各省（區(qū)、市）城市建設(shè)用地的綜合利用效益進(jìn)行了定量化評價。研究結(jié)果顯示，土地利用效益偏低的省份為18個，占60％，主要分布在中西部地區(qū)，利用效益較高的省份為7個，主要位于東部沿海等地。本研究方法克服了以往單因素評價方法的不足，即片面追求經(jīng)濟(jì)總量不一定實現(xiàn)土地資源可持續(xù)高效利用。同時，為從空間角度調(diào)控土地利用效益提供了一定的政策建議。

關(guān)鍵詞 城市建設(shè)用地；綜合效益；因子分析

中圖分類號 F323.1

文獻(xiàn)標(biāo)識碼 A

文章編號 1002-2104(2007)01-0092-04

城市建設(shè)用地是承擔(dān)國民經(jīng)濟(jì)二三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要載體和資源資產(chǎn)。改革開放以來，我國在由計劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)過渡的過程中，城市化、工業(yè)化進(jìn)程迅猛，城市建成區(qū)和建設(shè)用地面積逐年增加，一些大中城市用地規(guī)模出現(xiàn)了外延式擴(kuò)張。據(jù)建設(shè)部統(tǒng)計，全國城市建成區(qū)面積由1981年的7 438 km²增加到2004年的30 406 km²，增長了近3.1倍，城市建設(shè)用地面積由1981年的6 720 km²增長到2004年的30 781 km²，增加了近3.6倍，全國城市人均建設(shè)用地面積為130 m²，高于120 m²/人的國家標(biāo)準(zhǔn)高限，城市建成區(qū)平均容積率為0.49，其中北京和天津兩市分別為0.39和0.42，均未到0.5，全國土地利用強(qiáng)度普遍不高。另外，土地利用結(jié)構(gòu)不盡合理，如2004年全國城市工業(yè)用地比例為22％，高于國外發(fā)達(dá)國家15％的平均水平，土地利用結(jié)構(gòu)需要調(diào)整。為此有必要對現(xiàn)有城市建設(shè)用地的利用效益進(jìn)行評價，研究全國不同地區(qū)城市土地利用綜合效益現(xiàn)狀及特點，對土地利用效益程度不同的地區(qū)進(jìn)行相應(yīng)的用地結(jié)構(gòu)調(diào)整，使得土地資源配置與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口增長和耕地保護(hù)相結(jié)合，促進(jìn)城市土地利用方式粗放的地區(qū)向集約化轉(zhuǎn)變。

1 我國城市建設(shè)用地利用效益評價思路、指標(biāo)體系和方法

目前，對土地利用效益的相關(guān)研究也取得了一些成果^[1～5]，但大多數(shù)研究是針對某個城市或者某項具體用地類型的利用效益進(jìn)行評價，單獨針對城市建設(shè)用地利用效益的相關(guān)研究不多。并且在評價方法和指標(biāo)選擇上存在不足。首先，在多因素評價過程中，大多數(shù)研究對因子權(quán)重的確定主要采用特爾菲法或者層次分析法，這樣或多或少存在一定的人為主觀性。其次，從因子選取上，大多數(shù)研究是從城市發(fā)展角度出發(fā)選取指標(biāo)，如人均GDP、人均社會商品零售額、資金利稅率、城市改造投資占、人均日常生活用電、平均日供水量、營業(yè)公交車數(shù)量、道路長度、從業(yè)人口占總?cè)丝诒壤龋瑳]有針對土地利用特別是城市建設(shè)用地進(jìn)行指標(biāo)選取。本研究采用與城市建設(shè)用地利用密切相關(guān)的指標(biāo)體系，利用多元統(tǒng)計學(xué)中的因子分析和聚類分析方法，對近期全國各省城市建設(shè)用地利用效益進(jìn)行評價。其中的因子分析法可以起到在綜合分析的基礎(chǔ)上進(jìn)行多余信息的剔除、主要信息或主導(dǎo)因素提取的作用。可賦予新指標(biāo)重要程度的特征根值或權(quán)重，避免了特爾菲法和層次分析法在權(quán)重值確定過程中的人為主觀性。

1.1 評價思路

本研究的基本思路是：從城市建設(shè)用地的綜合利用效益出發(fā)，突出強(qiáng)調(diào)與土地利用緊密相關(guān)的效益指標(biāo)，以單位面積的利用效益為評價內(nèi)容，采用能夠科學(xué)反映建設(shè)用地利用效益的指標(biāo)體系，對各省（市、區(qū)）城市建設(shè)用地的綜合利用效益進(jìn)行評價，在此基礎(chǔ)上初步分析影響城市建設(shè)用地效益的原因。

1.2 評價指標(biāo)體系

為了分析和比較全國各省城市建設(shè)用地利用效益的一般水平，從科學(xué)性、目標(biāo)明確性和可操作性的角度出發(fā)多方面進(jìn)行指標(biāo)選取，并且所選取的指標(biāo)在綜合發(fā)展水平不同、區(qū)位條件差別較大的省份之間具有共性。具體指標(biāo)包括地均二三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值（X1）、地均社會商品零售額（X2）、地均固定資產(chǎn)投資（X3）、地均財政收入額（X4）、地均中小學(xué)數(shù)量（X5）、地均二三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)（X6）、地均金融機(jī)構(gòu)存款額（X7）、城市建成區(qū)平均容積率（X8）、路網(wǎng)密度（X9）、排水管道密度（X10）、地均城市建設(shè)資金投入（X11）、建成區(qū)綠化覆蓋率（X12）、城市污水處理率（X13）、每萬人醫(yī)院和衛(wèi)生所數(shù)量（X14）、人均建設(shè)用地面積（X15）。

強(qiáng)?真等：我國城市建設(shè)用地利用效益評價中國人口·資源與環(huán)境 2007年 第1期1.3 評價方法

本研究根據(jù)因子分析法得出的綜合效益分值對不同省份城市建設(shè)用地利用效益的相似性和互異性進(jìn)行劃分并分析原因。

評價過程的重點是利用因子分析法把15個指標(biāo)通過其內(nèi)部相關(guān)性關(guān)系以及依存關(guān)系進(jìn)行綜合濃縮，從方差貢獻(xiàn)最大的角度進(jìn)行分析評價，為避免數(shù)據(jù)單位不同所造成的影響，首先采用各變量標(biāo)準(zhǔn)差對數(shù)據(jù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化：

其中：i＝1，2，3……30；j＝1，2，3……15；X_ij為第i個省份城市建設(shè)用地第j個指標(biāo)值；μj為30個省份的第j個指標(biāo)均值；σj為第j個指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)差；Bij為第i個省份第j個指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)化數(shù)值，然后求出標(biāo)準(zhǔn)化矩陣的相關(guān)矩陣R。

本研究中涉及的對象共有30個省（區(qū)、市），15個參選指標(biāo)。通過計算變量相關(guān)系數(shù)矩陣的特征值和變量累計貢獻(xiàn)率大小確定主因子個數(shù)，并命名。通過線性關(guān)系方程將不同因子分值進(jìn)行加和得到各省城市建設(shè)用地利用效益的總分值，總分值越高說明該省城市建設(shè)用地綜合利用效益越顯著。上述各變量的原始數(shù)據(jù)來自建設(shè)部《中國城市建設(shè)統(tǒng)計年報（2004）》、《中國城市統(tǒng)計年鑒（2004）》中的相關(guān)數(shù)據(jù)。

2 我國各省城市建設(shè)用地利用效益評價計算與比較

將各省原始統(tǒng)計指標(biāo)值放入統(tǒng)計軟件進(jìn)行因子計算分析，按照方差累計貢獻(xiàn)率80％選擇影響建設(shè)用地利用效益的主因子。在主因子選擇結(jié)果中，前5個主因子的方差貢獻(xiàn)率分別為40.457％、15.923％、9.696％、7.599％、7.248％，累計貢獻(xiàn)率達(dá)到80％以上，將各自變量進(jìn)行主因子歸類并命名為經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境醫(yī)療、社會效益、基礎(chǔ)設(shè)施和建筑利用強(qiáng)度五項。

將影響各省城市建設(shè)用地利用效益的每個主因子得分與各主因子相應(yīng)的權(quán)重值相乘累加得到各省城市建設(shè)用地綜合利用效益分值，即：

其中：F為各省城市建設(shè)用地綜合利用效益分值；fi為影響各省城市建設(shè)用地利用效益的主因子得分；wi為影響各省城市建設(shè)用地利用效益的主因子權(quán)重，其值為各自貢獻(xiàn)率除以累計貢獻(xiàn)率（80.922％）結(jié)果，計算公式如下：

按照上述計算思路得到的各省市城市建設(shè)用地綜合利用效益分值見表2和圖1。

從總得分水平來看，城市建設(shè)用地綜合利用效益較高的省份主要分布在東部沿海等經(jīng)濟(jì)水平較高的地區(qū)，將綜合分值進(jìn)行聚類分析，分為高（F＝1.306）、較高（0.588≤F<1.306）、中等（-0.091≤F＜0.588）、較低（-0.746≤F<0.091）和低水平（F<-0.746）五類。結(jié)果顯示：綜合利用效益最高的為天津；較高的省份包括北京、江蘇、浙江、福建、上海、重慶；利用效益中等水平省份包括山東、陜西、廣東、遼寧、海南、吉林、四川、河北、湖北、云南；較低的省份為河南、湖南、山西、江西、貴州、新疆、內(nèi)蒙古、青海、廣西、甘肅；利用效益處于低水平的省份為黑龍江、安徽、寧夏。在利用效益中等的省份中，廣東、湖北和陜西三省利用效益屬于中等偏上。利用效益較低的省份主要為中西部欠發(fā)達(dá)地區(qū)。

需要說明的是，北京市作為國家首都和全國的政治文化中心，在實際的土地利用類型中存在大量的政府公益事業(yè)用地，因此在采用上述指標(biāo)進(jìn)行評價的過程中無法體現(xiàn)建設(shè)用地的政府公共服務(wù)職能效益，因此利用效益分值不高。

3 我國城市建設(shè)用地利用效益影響因素分析

3.1 自然因素

由于土地資源本身就具有自然、社會雙重屬性，因此城市所處的地形地貌等自然因素是影響建設(shè)用地綜合利用效益高低的因素之一。在一些丘陵或山地為主要類型的城市，城市建設(shè)用地效益受到自然因素影響較大，如重慶等。往往以丘陵或山地為主要地貌類型的城市在提高單位面積建設(shè)用地利用效益，加強(qiáng)土地資源利用集約度方面的難度要大于平原區(qū)。

3.2 經(jīng)濟(jì)及區(qū)位因素

在影響土地利用效益的眾多因素中，區(qū)位條件最具有影響性。良好的區(qū)位條件可以促進(jìn)土地資產(chǎn)的效用發(fā)揮，特別是經(jīng)濟(jì)效用的發(fā)揮，從而體現(xiàn)出較高的利用水平。從上述評價結(jié)果來看，綜合效益較高的地區(qū)主要分布在東部沿海等經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高的區(qū)域。

另一方面，建設(shè)用地綜合利用效益水平不僅僅取決于效益總規(guī)模，同時還與建設(shè)用地總量相關(guān)，效益總規(guī)模較高并不意味著單位面積土地利用效益高。如上述分析中各省城市二三產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)總量和單位面積建設(shè)用地效益的相關(guān)系數(shù)僅為0.497，其中東部地區(qū)的北京、天津、上海三大直轄市2003年城市二三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值分別為3 477.23億元、2 119.91億元、6 102.24億元，而建設(shè)用地總量分別為1 239 km²、487 km²、1 825 km²，單位用地產(chǎn)值分別為2.81億元/km²、4.35億元/km²、3.34億元/km²。可見，能夠反映土地資源是否達(dá)到集約節(jié)約利用的單位面積用地效益與總效益規(guī)模存在差別。

同時，在市場經(jīng)濟(jì)條件下，土地價格在一定程度上體現(xiàn)了土地資產(chǎn)的價值水平，但目前由于我國城市建設(shè)用地一級市場總體上為政府獨家經(jīng)營，資源的市場化配置程度需要提高，并且存在多種地價體系，因此地價高并不一定意味著土地利用效率高，如近期我國一些經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的城市出現(xiàn)高地價、高樓價，而同時又存在大量或相當(dāng)規(guī)模的商品房空置率等現(xiàn)象。

3.3 政策因素

由于我國城市建設(shè)用地供應(yīng)主要以政府為主體進(jìn)行市場投放，因此從20世紀(jì)90年代以來，各地區(qū)為更加快速的追求經(jīng)濟(jì)總量增長，在資金、技術(shù)不足的條件下，普遍將土地作為主要的引資要素帶動地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。在此過程中出現(xiàn)了諸如過量設(shè)立開發(fā)區(qū)、高爾夫球場和大學(xué)城等現(xiàn)象，這也就從政策上產(chǎn)生了粗放式利用土地的途徑和方式，導(dǎo)致了一些省份建設(shè)用地的綜合利用效益低下。這也從側(cè)面說明了在土地資源配置過程中真正的市場機(jī)制作用并不明顯。

3.4 管理技術(shù)因素

在以往的城市建設(shè)用地總量控制中，各地的做法僅僅依據(jù)人口規(guī)模確定城市建設(shè)用地總量，但近幾年隨著我國城市化進(jìn)程的加快，大量鄉(xiāng)村人口轉(zhuǎn)移為城市人口，按照人口規(guī)模設(shè)定城市建設(shè)用地數(shù)量可能造成建設(shè)用地的經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境醫(yī)療效益、基礎(chǔ)設(shè)施等綜合效益不能同步發(fā)展，這在一定程度上也影響了建設(shè)用地綜合利用效益水平的提高。

4 結(jié) 論

本研究從城市建設(shè)用地的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益、基礎(chǔ)設(shè)施等方面構(gòu)建了城市建設(shè)用地綜合利用效益評價指標(biāo)體系，對全國30個省級行政單位現(xiàn)階段城市建設(shè)用地效益進(jìn)行了評價，得出的結(jié)論是：利用效益不高的省份為18個，占60％，主要分布在中西部經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，利用效益較高的省份為12個，占40％。在未來新一輪土地利用總體規(guī)劃編制過程中，有必要以提高土地利用綜合效益水平為目標(biāo)。在城市化進(jìn)一步提高的階段，必須從多角度對城市建設(shè)用地的綜合利用效益進(jìn)行評價，控制現(xiàn)有利用效益不高的省份新增建設(shè)用地規(guī)模，進(jìn)一步提高多數(shù)省份現(xiàn)有建設(shè)用地的利用潛力。

(編輯：田 紅)

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Appraisal on Integrated Benefit of Urban Construction Land Use in China

QIANG Zhen1 DU Jian1 WU Shang-kun1，2

(1. Chinese Academic Land Resource Economy， Beijing 101149，China；

2. Peking University，Beijing 100871，China)

Abstract This study appraises the recent integrated benefit in use of urban construction land in every province， from angles of economic benefit， social benefit， environment benefit and so on. Method of Factor analysis is employed. The result concludes that lower grade of land use benefit in 18 provinces， which are 60% of all provinces and mostly in the midwest of China. Higher grade of land use benefit in 7 provinces， which are in the east of China. The shortage of single factor analysis has been overcome， which is to say that improving economy unilaterally doesn't means sustainable land use. Some policies to make land use under the space control are provided.

Key words urban construction land; integrated benefit; factor analysis

注：“本文中所涉及到的圖表、注解、公式等內(nèi)容請以PDF格式閱讀原文。”