項目管理成熟度評價模型在房地產企業中的應用研究

[摘要] 本文對目前幾種項目管理成熟度模型進行了概述，結合我國房地產項目管理的實際情況和房地產項目的具體特點，給出了房地產企業應用項目管理成熟度模型，并就房地產項目管理成熟度模型的具體成熟度等級、評價指標和評分標準進行了論述。

[關鍵詞] PMMM企業管理房地產企業

項目管理作為一種現代化的管理方式，其重要性已被我國房地產企業認識，并逐漸被應用到工作上來。房地產項目管理的水平的高低對項目的成敗起到至關重要的作用，因此，房地產項目管理能力也是評價、比較房地產企業實力的一個重要方面。項目管理成熟度模型就是用于項目管理能力評價的一項重要技術。本文在汲取現有模型的基礎上，結合中國房地產項目管理的實際情況和特點，融入中國本土文化和國情，建立房地產項目管理成熟度評價模型，彌補了現有項目成熟度模型的不足，以期提升房地產項目管理能力，最終達到提高房地產企業競爭力的目的。

一、項目管理成熟度模型的概念

項目管理成熟度模型(PMMM，Project Management Mamri～Mode1)表達的是一個組織(通常是一個企業)具有的按照預定的目標和條件成功地、可靠地實施項目的能力。成熟度模型是一整套科學的體系和方法，也是表征一個企業項目管理能力從低級向高級發展、項目實施的成功率不斷提高的過程。項目成功與否不僅和投入資源相關，更和項目的運營與管理方式及其形成產品的項目組織運作過程密切相關．而PMMM恰是表征和改善企業項目運作過程計劃管理水平的重要指標和方法。在擁有許多項目的房地產企業中，通過應用成熟度模型，可以建立一系列規范，來實現不斷改進，邁向成熟和不斷發展。

二、幾種主要項目管理成熟度模型的各種表述

項目管理成熟度模型有以下三個基本組成部分，提升能力的順序、組織項目管理能力及相應的結果和評估能力的方法。

不同的成熟度模型有不同的表述，下表簡要列出了幾種比較流行的模型。

幾種主要項目管理成熟度模型表

三、房地產企業應用項目管理成熟度模型的思路

房地產項目成熟度模型，以現代項目管理及房地產項目管理理論為指導，在消化吸收現有現有的項目管理成熟度模型的基礎上，結合我國國情和房地產項目管理的特點，來建立適用我國房地產項目管理實操性強的成熟度模型。據此思路從以下著手:從三個維度對房地產項目管理成熟度進行評價，并定義房地產項目管理成熟度等級，確定評定各個成熟度級別的評價指標和評判標準。

1.房地產項目管理成熟度評價維度

本文從三個維度對房地產項目管理成熟度進行評價。第一維度是成熟度等級，第二維度是房地產項目管理的管理要素，第三維度是房地產項目管理的生命周期。

(1)房地產項目管理成熟度等級

房地產項目管理成熟度水平定義為5個等級，1級為最低水平的項目管理成熟度，5級為最高等級。五個等級分別是:初步階段;成長階段;提高階段;成熟階段;持續改進階段。

(2)房地產項目管理的十大要素

在國際項目管理知識體系中，美國項目管理體系和歐洲項目管理體系是兩種主要的知識體系，本指標體系汲取了兩大體系的優點，結合我國房地產項目管理實踐的需要，對房地產項目管理要素分類進行了調整，重新設計了十大類要素，包括:項目前期策劃類;勘察與設計類;進度管理類;質量管理類;成本管理類;招標與合同管理類;風險管理類;組織及信息管理類;營銷管理類;后期管理類。

此調整的原因有三:與房地產項目管理的分類取得一致，實現項目管理的規范化要求;與國際項目管理知識體系相統一;能夠更加科學合理反應對房地產項目管理成熟度評價的本質要求。

(3)房地產項目的四個生命周期階段。房地產項目建設的生命周期階段維度，主要反應了項目的動態變化。通過對上述十類要素在不同生命周期主要性的變化進行分析，在項目生命周期的每個不同階段，滿足對房地產項目管理成熟度的評價的要求。

2.房地產項目管理成熟度評價要素和指標設計

本評價結構共設為三個層次:目標層、準則層、指標層。

(1)目標層:評價的目標是房地產項目管理成熟度。

(2)準則層:對房地產項目管理成熟度要素類型進行識別與分析。確定了房地產項目管理10種主要要素作為評價二級指標。

該類型劃分的主要依據是房地產項目管理特點，適當結合美國項目管理9大模塊以及歐洲項目管理對指標作出分類。

(3)指標層：指標層是對10個準則層評價要素分別進行描述，指標主要依據房地產項目管理要素的具體內容，同時可借鑒已有的項目管理成熟度模型的評價測試指標。例如前期策劃管理準則層有三個指標：項目構思、市場調查和可行性研究；進度管理準則層有四個指標：總體進度偏差SPI、三方開工時間銜接度、網絡圖與甘特圖應用和項目定額工期率。

3.房地產項目管理成熟度指標的評分

房地產項目管理成熟度指標可分為描述性指標、分析性指標和描述分析性指標。

(1)描述性指標的功能主要是對項目的關鍵性內容進行描述，以量化或邏輯判斷方式衡量。

(2)分析性指標的功能主要是對項目的關鍵內容進行分析判斷，分析性指標即可以量化也可以定性。

（3）描述分析性指標介于前兩類指標之間，既有描述的作用，也有分析的作用。

按照指標的不同類別，分別采用不同的賦值方法:定性指標按五點法評分；定量指標分為五個等級。等級劃分參照項目管理體系慣例。部分量化指標采用國家相關的法規標準。這五個等級分別隸屬于成熟度劃分的五個等級。例如項目構思是定性指標按五點評分分較差、一般、較好、好和新穎獨特五個等級；總體進度偏差屬定量指標可劃分SPI≥1.5、1.4～1.5、1.3～1.4、1.2～1.3和1～1.2五個等級。

四、結束語

目前，項目管理成熟度模型本身還不十分成熟，尚處于初期的研究與試驗應用之中。隨著PMMM的研究和實施，PMMM會發展成為評價和認定企業項目管理能力和資格的重要理論和方法，也會成為企業改善項目管理的重要理論工具。

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