廣州市地鐵站地下空間的商業(yè)開發(fā)利用初探

[摘要] 本文通過對廣州地鐵站地下空間商業(yè)利用的實地調(diào)查，發(fā)現(xiàn)目前廣州地鐵站地下空間利用存在問題，如商業(yè)用地種類過少，地下開發(fā)規(guī)模過小，未能有效結(jié)合其他地下空間利用方式等，最后指出廣州地鐵站應(yīng)結(jié)合其附近的地上和地下空間，綜合多種地下空間開發(fā)方式，以形成大規(guī)模的地下空間綜合系統(tǒng)。

[關(guān)鍵詞] 廣州地鐵站地下空間商業(yè)利用

一、前言

地鐵是一種可以獨立運行的交通系統(tǒng)，是現(xiàn)代化城市的標(biāo)志，是合理利用城市地下空間資源的典范，在合理開發(fā)利用城市地下空間資源的同時，帶動了城市地下空間的開發(fā)和利用，形成了地下空間開發(fā)的規(guī)模效應(yīng)，拓展城市資源，促進城市的立體化發(fā)展，是解決中心城區(qū)高密度疏散，擴充基礎(chǔ)設(shè)施容量，達到人車立體分流，尋求人文景觀與自然環(huán)境的均衡和統(tǒng)一，減少環(huán)境污染，節(jié)約土地資源等許多問題的有效途徑。

1863年，世界上第一條地鐵在倫敦投入使用，至今地鐵得到許多大城市的青睞，到2000年全世界已有115個城市修建了7000公里地鐵。目前國內(nèi)外部分修建了地鐵的城市已成功的實現(xiàn)了地上地下土地的綜合立體利用，為城市的更好發(fā)展創(chuàng)造了條件。

上海較具規(guī)模的地下商城、地下街道均沿地鐵線展開，沿地鐵線展開的還有一些單建的地下車庫，它們兼有商業(yè)與交通兩大功能。香港地鐵是世界上為數(shù)不多的地鐵經(jīng)營沒有嚴(yán)重虧損的地鐵公司之一。其原因除了公司有權(quán)根據(jù)通脹率每年對占地鐵總收入大部分的票價進行調(diào)整外，資源性收入在香港地鐵經(jīng)營結(jié)構(gòu)中占相當(dāng)比重，1989年～2001年，房地產(chǎn)、商貿(mào)、廣告等資源開發(fā)性收益逐年增大，2001年占總收入的四分之一，其中很大部分應(yīng)歸功于其對地下空間的有效、綜合開發(fā)與利用。美國是世界上擁有地鐵最多的國家，現(xiàn)有地鐵約1230公里，占世界地鐵的21%。

目前國內(nèi)外關(guān)于軌道交通與城市地上的土地利用之間關(guān)系的研究，以及關(guān)于地下空間開發(fā)的研究較多，而關(guān)于地鐵站附近的地下商業(yè)空間利用開發(fā)的研究較少，因此我們對廣州市地鐵站的地下商業(yè)空間利用情況做了一個初步的調(diào)查與分析。

二、廣州市地鐵站地下空間的商業(yè)開發(fā)利用情況

1.廣州地鐵現(xiàn)狀及地鐵站空間商業(yè)利用現(xiàn)狀

廣州市目前已建成通車運營的共有兩條地鐵線路，為地鐵一號線和二號線，兩條線路有一個交匯站，為公園前站。

廣州地鐵一號線首段西朗—黃沙于1997年建成通車，全程從西朗至廣州火車東站，線路全長為18.48公里。2000年地鐵一號線年客運量達6441萬人次，大約使5%的公交出行人流分流到地下，2000年運營收入達19199萬元，運營支出21702萬元，虧損達2503萬元。2002年地鐵一號線共運送乘客6629萬人次。目前，地鐵一號線沿線，共有8個大型綜合商場及一個專業(yè)商場，總體供應(yīng)量約為54萬平方米。一號線的客流特征為：節(jié)假日客運量明顯高于工作日，假日客流主要集中分布在體育西、公園前站，而最大斷面位于公園前到東山口。廣州地鐵二號線首通段九站八區(qū)于2002年開通試運行，線路長9.01公里，日均客車開行列次177次，日均乘坐人次5.56萬人次。到2003年7月27日，廣州地鐵二號線與一號線成網(wǎng)后客流增加明顯，開通頭一月，地鐵總客流量（含一號線）高達1095萬人次，日平均客流量36.5萬人次。兩條線運營總里程27.8萬公里，相當(dāng)于繞了地球7圈。

廣州地鐵運營由廣州地鐵總公司下屬的地鐵營運公司負(fù)責(zé)，地鐵總公司承擔(dān)廣州市軌道交通的建設(shè)、營運和管理，以及沿線物業(yè)開發(fā)和多種經(jīng)營活動。

為了了解廣州地鐵的地下空間利用情況，我們對廣州地鐵一號線的廣州東站、公園前站、體育西站、東山口站、芳村站、坑口站、西朗站和二號線的琶洲站、廣州火車站、鷺江站、三元里站、海珠廣場站等共12個站點的部分營業(yè)員及乘客進行了簡略調(diào)查。普遍反映乘坐地鐵的人流高峰一般發(fā)生在一天中的中午和傍晚上下班時間，以及一星期中的星期六和星期天，其中包括老人的出行率也會有所上升（老人憑老人證乘坐地鐵免費）。地下商鋪的商品銷售最旺的時間一般與人流高峰時刻相同，但也因商品種類的不同而有所差異，例如藥品店、洗衣店等。顧客需求量最大商品的是雜志、飲料、零食等。目前廣州地鐵站設(shè)有的商鋪主要包括報刊亭、洗衣店、藥店、便利店、修表修鞋店、沖印店、蛋糕店，以及銀行等金融服務(wù)代理點，另外基本上每個站點均設(shè)有自動換零機和自動售貨機，機器的個數(shù)因站點的大小而異。商鋪中多數(shù)為私營連鎖經(jīng)營店，所獲利潤因站點的不同和在地鐵站內(nèi)所處位置不同而有所差異，例如廣州火車站、公園前站、體育西站、三元里站一般生意較好，盈利較多，如公園前站的一飾品店一個月的盈利大約為2000元人民幣；而琶洲站、鷺江站的商鋪則大致處于虧損狀態(tài)，如鷺江站的表鞋修理店，一個月的店面維持費用大約為3000人民幣，而一個月的銷售額大約僅為700人民幣，虧損嚴(yán)重。這和各個站點的客流量有很大關(guān)系，二號線開通不久，客流量大大不如一號線的幾個大站點。另外，營業(yè)員和乘客普遍反映地鐵站內(nèi)缺少公共廁所和用現(xiàn)金支付的公共電話，公共休息用椅的數(shù)量也極其有限。

此外，目前廣州地鐵站普遍存在地下過街道寬度過窄的現(xiàn)象，人流量大時容易形成擁擠現(xiàn)象，不能很好的緩解地面交通。目前，相對于廣州日出行量高達400多萬人次來講，地鐵交通的分擔(dān)率僅占10%。

2.廣州地鐵一號線

地鐵一號線在經(jīng)營方面包括商鋪出租、廣告、銀行代理點、地下電訊專營權(quán)等。現(xiàn)在地鐵商鋪總面積超過5000平方米，首批商鋪以公開竟投的方式招租，最低價為月租金90元/平方米。地鐵廣告面積達7000平方米，在公園前、東山口、體育西路、廣州東站等站內(nèi)設(shè)置了燈箱廣告，月廣告費為7000元～8000元/平方米。在地鐵一號線16個站內(nèi)開設(shè)的包括報亭、照片沖印、西餅、醫(yī)藥、旅游服務(wù)、便利店等連鎖店。

由地鐵一號線部分站點地下空間利用的基本情況可看出，地鐵一號線的西朗、坑口站人流較少，需求少，尚未設(shè)置任何商業(yè)服務(wù)設(shè)施，土地及地下空間未充分利用。其中東山口站，有一純凈水商鋪、一報刊亭、一小惠店設(shè)在收費站以內(nèi)的（二號線也有類似情況出現(xiàn)），一定程度上影響了商鋪的經(jīng)營收入。地鐵站入口的一段地下空間有幾家商鋪在招租，說明部分地下空間資源還處于利用不合理或未利用狀態(tài)。

地鐵一號線的建設(shè)基本實現(xiàn)了地下空間的綜合利用，并在廣州東站、體育西、東山口、烈士陵園、公園前、芳村站等地鐵站實現(xiàn)了公共交通的地下?lián)Q乘樞紐、地鐵車站與地下商業(yè)街、人防工程，以及沿線物業(yè)的綜合發(fā)展。其中有兩個站點與地下商場相通：公園前站中，地鐵站出口不僅與地下商場（主要銷售衣服、飾品等）相通，而且還與中旅商業(yè)城負(fù)一層相連通，其主要租戶有招商銀行和“百佳”超市，行人可由此直接上地面層，緩解了大量人流通向地面的情況；芳村站出口與“好美居”地下家居廣場相連通。

調(diào)查過的7個站點共有11種經(jīng)營類型的商鋪，其中設(shè)有報刊亭和洗衣店的站點有5個，數(shù)目最多，其次為藥房、照片沖印店和銀行，均為4個站點，最少的是便利店，為0，就是說一號線已調(diào)查的7個站點均未設(shè)有便利店。7個站點中，交匯點公園前站和東山口站的商鋪種類最多，為8種，最少的是坑口站和西朗站，人流稀少，基本沒有商業(yè)店鋪。

3.廣州地鐵二號線

目前，二號線基本上采用連鎖經(jīng)營的形式，有“天天洗衣”、“同濟大藥房”、“中信文化”報亭、“ELEVEN”便利店，其中部分站點設(shè)有“中國建設(shè)銀行”的金融服務(wù)代理點，但總體上看，與一號線相比，二號線由于開通不久，各站點商鋪的數(shù)量及提供服務(wù)的種類都還不能適應(yīng)發(fā)展的需求，甚至許多空間還處于未利用狀態(tài)。

目前地鐵二號線站口已與部分商場連通。如三元里地鐵站連通翔龍佳數(shù)碼鞋業(yè)城，廣州火車站地鐵出口直通天馬時裝批發(fā)中心首層，海珠廣場站直通繽紛廣場首層，特別是市二宮兩個出口設(shè)在藍色快線商場樓下，與其負(fù)層相通，其主要經(jīng)營用途有潮流飲食店、特色精品店、便利店，以及運動專門店，達到了地上地下空間的有效、綜合利用。

經(jīng)調(diào)查，二號線的鷺江站共有四種類型的商鋪，其中便利店是設(shè)在軋機設(shè)點內(nèi)的，即只有買過票的乘客才有可能到那里購物，這樣的布置不盡合理，不僅不能滿足把地鐵站當(dāng)作過街道的行人的購物目的，也較大的影響了商鋪的商業(yè)利潤。廣州火車站由于客流量大，站點地下空間面積較其他站點大，但其中的報刊亭、藥店、便利店的位置較偏，偏離人群主流經(jīng)過的地方較遠(yuǎn)，人群一般不經(jīng)過這些商鋪，因此營業(yè)員反映店鋪在站店內(nèi)的地理位置很大地影響了他們的營業(yè)額。

由地鐵二號線部分站點地下空間基本利用情況可以看出，地鐵二號線一共只有6種經(jīng)營類型的商鋪，其中廣州火車站和三元里站的種類最多，為5種，最少的是海珠廣場站，為3種。其中，調(diào)查的5個站點中均設(shè)有藥店和便利店，而只有1個站點設(shè)有修表、修鞋、配匙店。

4.廣州地鐵一號線與二號線的對比

從以上的論述，對比廣州地鐵一號線和二號線，我們可以看出：由于二號線剛開通不久，開發(fā)力度還不夠，加上由于二號線的首尾站點是延伸至部分未開發(fā)或尚處于開發(fā)階段的地區(qū)，人流稀少；而一號線則是貫穿廣州市的繁華地帶，所及之處，人流眾多，因此二號線客流量遠(yuǎn)不及一號線，所以，從地鐵站地下商鋪的種類、數(shù)量到銷售、贏利情況均較一號線少。但是，同時也可以看出，二號線已經(jīng)開始注意商鋪的經(jīng)營種類了，其中的便利連鎖店便是一號線所沒有的，這將能滿足乘客的即興購物欲望。且從一號線和二號線的對比也可以看出，由于二號線大部分采用連鎖經(jīng)營的形式，因此，各站點商鋪的種類比較類似和統(tǒng)一，不象一號線那么種類分散。從用地面積上看，一號線與二號線的地下空間利用中，除了大型商場等外，商鋪面積基本上都控制在20平方米內(nèi)。

總的來看，廣州地鐵站地下空間利用還是以報刊亭、藥店、洗衣店和銀行為主，地下用地規(guī)模均較國內(nèi)外其他城市小，商業(yè)用地種類少，與地下商場、地下停車場、地下過街道的結(jié)合還不充分，還有很大開發(fā)利用空間和潛力。

三、廣州地鐵站地下空間商業(yè)開發(fā)利用展望

地鐵并不是純粹的供乘客出入的交通站，而應(yīng)該綜合其附近的地上和地下空間來考慮，是一種滿足乘客在出行過程中各種需要的城市綜合服務(wù)體系。

首先，廣州地鐵的人流高峰基本出現(xiàn)在上下班時間，說明乘客中有很大比例的人都是上班族，他們一般行色匆匆，因此，讓他們在乘坐地鐵的時候能夠順便完成日常的生活事物是最理想的。有洗衣店的營業(yè)員反映他們生意最好的時候一般是在一天中的早晨上班時間，這也正反映了上班族乘客的這種心理。地鐵站應(yīng)包含金融、商業(yè)、郵電、咨詢和交通等各種功能，讓乘客在地鐵站或站的附近就能完成各種（例如購物、娛樂、業(yè)務(wù)）出行目的，這樣也能大大減少交通量。

其次，地鐵站的地下空間除了商業(yè)功能之外，還應(yīng)該兼有行人通道的功能，即人車立體分流，把地面的一部分行人分流到地下，廣州每年因交通擁擠損失的產(chǎn)值達117 億元，人車立體分流不僅能有效緩解地面交通，還能間接促進城市社會經(jīng)濟的發(fā)展。

第三，“停車難”是廣州市目前城市交通的突出問題之一，可以考慮修建地下停車場。地下停車場容量大、用地少，布局合理，接近服務(wù)對象，特別是結(jié)合地鐵站修建地下停車場便于換乘地鐵到達城市中心，有助于減輕城市中心區(qū)的交通壓力，提高了地鐵的利用率，又減輕了汽車造成的公害，上海人民廣場地下停車場就是一個成功范例。

另外，廣州地鐵站的地下空間還可以綜合考慮人防工程，實行平戰(zhàn)結(jié)合等。

總之，廣州地鐵站應(yīng)加大地下空間的開發(fā)力度和開發(fā)面積，增加商業(yè)服務(wù)用地的種類，充分利用已開發(fā)的地下空間，結(jié)合各種地下空間的利用方式，形成大規(guī)模的地下空間綜合系統(tǒng)。

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