政策難抑京城房價

現(xiàn)在一個個房產(chǎn)政策失效，最主要的原因是著力點不準(zhǔn)?，F(xiàn)行的稅費調(diào)節(jié)，成本最后總是落到買房人身上，最終導(dǎo)致房價越來越高。

房產(chǎn)新政遭 “促漲”質(zhì)疑

北京房價一漲再漲，相關(guān)政策一撥一撥地出。

2006年11月10日，北京地稅局出臺了《關(guān)于個人轉(zhuǎn)讓二手房征收土地增值稅問題的通知》，該文件對于個人轉(zhuǎn)讓二手房征收土地增值稅時扣除項目金額確認(rèn)的相關(guān)問題進(jìn)行了明確規(guī)定，并決定于2006年12月1日正式實施。

通知顯示，對既不能提供購房發(fā)票證明，又不能提供房屋及建筑物價格評估報告的，稅務(wù)機關(guān)可采取核定征收辦法，按轉(zhuǎn)讓二手房交易價格全額的1%征收率計征土地增值稅。雖然文件對征收做了分類詳細(xì)的說明，但房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“實際操作中，大多數(shù)售房人會選擇全額1%的方式。”

此稅的征收被業(yè)內(nèi)人士解讀為對二手房征收土地增值稅既是宏觀調(diào)控手段的落實，也是把稅收執(zhí)行到位?！巴恋卦鲋刀悺I業(yè)稅、個稅、契稅、印花稅，這些稅費加一起明顯是抑制投機：二手房賣不出去了，大家都會去買一手的。這正是國家想要的效果，套住投資、投機客，使投資投機需求被有效扼制；同時讓大家去接開發(fā)商的盤?！?/p>

“1%是一個相對較低的稅率，對市場影響不大。”北京鏈家地產(chǎn)市場總監(jiān)金育松這樣分析說。市場狀況印證了這一說法，在11月份即將結(jié)束時，朝陽區(qū)地稅局并未出現(xiàn)以前在營業(yè)稅、個稅征收前日排隊過戶的壯觀場面。

新政策對市場的影響不大，但對北京人的心理影響卻很大。二手房交易目前需要交納的土地增值稅加上營業(yè)稅以及個人所得稅，整個稅費已經(jīng)達(dá)到了7.5％左右，很多人擔(dān)心業(yè)主轉(zhuǎn)嫁稅費的問題。此次調(diào)查顯示，雖然40%的被調(diào)查者認(rèn)為政策初衷是遏制房產(chǎn)投資降低房價，但78%的人認(rèn)為這一舉措不會對拉低房價產(chǎn)生積極影響。

參與《小康》此次調(diào)查的艾修雅擔(dān)心：賣方會將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁到買方身上。她認(rèn)為，從房價來看，由于目前北京依然處于賣方市場，賣方一般會將稅費轉(zhuǎn)嫁到房價當(dāng)中，或者買賣雙方共同承擔(dān)，但不管哪種方式，均會在一定程度上拉高房價。

部分市場人士表現(xiàn)出由此助推房價的擔(dān)憂。“和二手房個稅一樣，售房人可能把這一增加成本加入房價，導(dǎo)致二手房價再次攀升。”中原地產(chǎn)一位分析師表示。

此外，財政部、國土資源部和中國人民銀行聯(lián)合發(fā)布通知：提高新增建設(shè)用地土地有償使用費標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)定2007年起，新增建設(shè)用地有償使用費標(biāo)準(zhǔn)將提升一倍。從中不難看出國家土地調(diào)控政策的著力點，就是進(jìn)一步遏制用地擴張。

消息剛出，即有北京一名權(quán)威房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，新增建設(shè)用地土地有償使用費提高一倍將在一定程度上導(dǎo)致房價上漲，北京這樣的大城市房價將上漲10％左右。此后國家相關(guān)部門則出來澄清：有償使用費標(biāo)準(zhǔn)的提升不會對房價產(chǎn)生影響。但是業(yè)界人士并不認(rèn)同這一觀點。

在此次《小康》民意調(diào)查中，有近3/4的被調(diào)查者認(rèn)為此政策會對房價有大的提拉作用。目前還無買房打算的駱文生先生，一直很關(guān)注房價走勢，他對《小康》記者說：“開發(fā)商怎么會放棄這樣好的提高價格的機會？”

“政府回購”遭既得利益反對

近期房產(chǎn)政策除了征收二手房土地增值稅和土地使用方面的費用外，2006年10月底，建設(shè)部為了防止有人以經(jīng)濟適用房謀利，計劃出臺“租售并舉、以租為主”，以及“政府回購”等政策調(diào)整，但此項政策因遭到大多數(shù)被調(diào)查者反對，而被擱淺。

經(jīng)濟適用房本來是半商品房屬性，是為中低收入階層專供的房屋，但近期有調(diào)查顯示：北京市昌平區(qū)的回龍觀、天通苑兩大經(jīng)濟適用房社區(qū)內(nèi)，房屋出租率竟已占到全區(qū)租賃交易總量的78.8%。

在回龍觀風(fēng)雅園購買了一套二手房的鄔文玲對《小康》記者說，她的房子是從一個外企中層管理人員鄒先生那里買的。當(dāng)記者詢問鄒先生為何能夠買到經(jīng)濟適用房時，鄔文玲介紹說：當(dāng)初經(jīng)濟適用房項目初興，開發(fā)商只賣給能全額付款的，當(dāng)時一般人少有能一下全部付清的。

那么現(xiàn)在的經(jīng)濟適用房又如何呢，在交通部工作的劉增軍介紹了他們單位幾個申請經(jīng)濟適用房的職工的申請過程——最主要的一步是花幾萬元買了一個“號”。

準(zhǔn)備買房的時光磊則對《小康》記者說：“去回龍觀看房，某個新落成的經(jīng)濟適用房小區(qū)剛交的鑰匙，居然就已經(jīng)有人賣二手房了。不看不知道一看嚇一跳，我看過位置好的3套125平方米的房子和一套93點多平方米的房子，裝修竟一模一樣，后來追問中介人員得知是一個人所有！”

在這樣的情形下，政府回購政策問政于經(jīng)濟適用房戶，顯然不會對經(jīng)濟適用房政策產(chǎn)生太大的積極作用。有評論認(rèn)為，如果調(diào)整的對象是經(jīng)濟適用房的占有戶，他們當(dāng)然會反對。作為經(jīng)濟適用房政策的既得利益者，他們不贊成政策的調(diào)整是情理之中的事。經(jīng)濟適用房政策的調(diào)查，更應(yīng)該聽聽那些買不到經(jīng)濟適用房的人的意見，聽聽廣大市民的意見。不管是政府回購，還是“以租代售”，政策的獲益人都應(yīng)該是大多數(shù)，而非少數(shù)既得利益者。

據(jù)悉，在2006年11月份正式出臺的《北京住房建設(shè)規(guī)劃(2006～2010)》中確定了“經(jīng)濟適用房內(nèi)循環(huán)”的精神內(nèi)核，今后，新建經(jīng)濟適用房需要再上市的將由政府回購。這給一直等待購買經(jīng)濟適用房的人帶來了一絲希望。

政策為何不能抑制房價

2006年11月13日，國家發(fā)改委公布了10月份70個大中城市的房屋價格，其中北京市新建商品住房同比上漲10.7%，居各大城市首位。但多年居住北京的王濤則認(rèn)為：“政府公布的北京房價漲幅全國第一，但是這個數(shù)據(jù)沒有意義，一年以來幾乎沒有任何樓盤的價格漲幅低于10%，平均值應(yīng)該遠(yuǎn)大于10%?，F(xiàn)在新蓋的樓盤一般都在五環(huán)以外，而所謂漲價10%是2006年的五環(huán)與2005年的4環(huán)3環(huán)相比。”

為了降低房價，國家層面及北京市都出臺了很多措施，但北京人對其效果絲毫不看好。

在大北窯上班的白領(lǐng)韋克文對《小康》記者說：一個又一個新政策，也要有用才行啊，綜觀一年來的房產(chǎn)政策，好像是政策越多房價就漲的越高，因為房產(chǎn)商又有了漲價的理由。最初出臺的幾個房產(chǎn)政策還有點效果，可是政策多了，老百姓發(fā)現(xiàn)無論什么政策出來，中長期房價總是看漲的，久而久之無論買方賣方都被迷惑了，覺得無論出什么政策房價總是不會降的了。

對北京房產(chǎn)新政一個接著一個，北京一家機械銷售公司的職員小申則激憤地稱：所以說北京房價一個勁猛漲，就是因為政策多啊，越調(diào)控，漲得越快，這是顛撲不破的真理。

盡管超過八成的被訪者認(rèn)為政府的調(diào)控措施并沒有起到抑制房價高漲速度的作用，但相當(dāng)多的人還是認(rèn)為，房子是特殊商品，不能完全依賴市場調(diào)節(jié)?！缎】怠氛{(diào)查中只有2%的被調(diào)查者認(rèn)為政策干預(yù)不如讓市場去調(diào)節(jié)，而其他被調(diào)查者盡管認(rèn)為政府調(diào)控效果不明顯，但還是寄希望于政府干預(yù)，希望能有更有效的措施出臺。

中國社會科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心王建武博士認(rèn)為，房地產(chǎn)價格高速上漲勢必對北京經(jīng)濟產(chǎn)生相當(dāng)大的危害。現(xiàn)在一個個房產(chǎn)政策失效，最主要的原因是著力點不準(zhǔn)，現(xiàn)行的稅費調(diào)節(jié)，成本最后總是落到買房人身上，最終結(jié)果是房子價格越來越高。當(dāng)前最主要的是要對于有多套住房者給予一定限制。

王建武建議直接對擁有多套房子的家庭征稅，他認(rèn)為這是正本清源之計，而此計依賴于齊全的住房登記手續(xù)。