二手房：向左走，向右走

[據(jù)統(tǒng)計(jì)，2006年北京市二手房?jī)r(jià)格達(dá)到了7155元/平方米，全年漲幅超過了27%。這大大出乎了人們的意料。今年以來，政府不斷表示：“將出臺(tái)限價(jià)政策”，二手房將走向何方，成為2007年房地產(chǎn)留給人們的一個(gè)思考。]

二手房?jī)r(jià)直線上漲

去年，北京房?jī)r(jià)創(chuàng)下了連續(xù)7個(gè)月兩位數(shù)增長(zhǎng)的紀(jì)錄后，位居各大城市房?jī)r(jià)增長(zhǎng)最前列。除新房市場(chǎng)外，二手房房?jī)r(jià)同樣漲勢(shì)兇猛。

據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計(jì)資料分析，北京2006年第一季度的二手房成交量同比增長(zhǎng)13.7%，成交均價(jià)上漲了11.6%。隨后，成交均價(jià)迅速進(jìn)入了直線攀升的軌道，并在8月以后沖擊高峰。在此期間，北京東城、西城、宣武、海淀等城區(qū)二手房?jī)r(jià)每平方米已經(jīng)超過一萬元以上，漲幅首次超過新房?jī)r(jià)格的漲幅。

“有國外的朋友想在雙安商場(chǎng)附近買房子，但卻發(fā)現(xiàn)附近年代很久、戶型很舊的公房每平方米的價(jià)格已經(jīng)超過了外銷公寓的價(jià)格，這是多年來首次出現(xiàn)的情況?！?1世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)中國區(qū)副董事長(zhǎng)盧航說。而北京二環(huán)以內(nèi)不再新建商品房，二手房多分布在優(yōu)越地段，沒有物業(yè)費(fèi)，自然成了“稀缺商品”，房?jī)r(jià)陡漲。

業(yè)內(nèi)人士分析，出現(xiàn)房?jī)r(jià)倒掛現(xiàn)象的區(qū)域大都社區(qū)完善或是周邊有特定的優(yōu)勢(shì)資源。比如有知名的院校、公園或大型商業(yè)設(shè)施等。北京四中考入重點(diǎn)大學(xué)的入學(xué)率很高，讓眾多家長(zhǎng)趨之若鶩，也讓這所中學(xué)附近的房?jī)r(jià)不斷攀升，交易單價(jià)每平方米達(dá)到了13000元。此外，受宏觀調(diào)控的影響，二手房交易成本增加，致使很多房主將稅費(fèi)計(jì)入房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)嫁給買房者。

價(jià)量背離現(xiàn)象顯現(xiàn)

實(shí)際上，自去年開始，包括中央宏觀調(diào)控政策和北京市政府出臺(tái)的相應(yīng)細(xì)則等，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度不小，并日益加大，但似乎一切都難以抑制房?jī)r(jià)上漲過快勢(shì)頭。

新的稅費(fèi)政策執(zhí)行后，成本的轉(zhuǎn)嫁也是造成二手商品房?jī)r(jià)格上漲的原因之一。“隨著政策慢慢發(fā)酵，增加稅收使投資客減少，但是由于二手房需求比較實(shí)，買后用來自住的比例很大，需求也很旺盛?！北R航說。

2006年6月，住房營業(yè)稅政策出臺(tái)后，出現(xiàn)了集中過戶避稅的小高峰。而后二手房的成交量迅速回落。據(jù)了解，二手房交易涉及的稅收包括5.5%的營業(yè)稅，3%的契稅，1%的個(gè)人所得稅，萬分之五的印花稅。這意味著，出售一套房產(chǎn)證在五年之內(nèi)，要價(jià)100萬元的房屋，就得交55000元的營業(yè)稅，再加上其它稅共計(jì)約10萬元，這對(duì)普通出售房屋者是一筆不小的數(shù)目。這就造成了部分房屋業(yè)主采取延后出售轉(zhuǎn)而出租的策略，使二手房房源減少。

根據(jù)多家房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，2006年北京二手房的總成交量增幅為8%。這相對(duì)于2005年北京市二手房的增幅而言，增速已經(jīng)大幅減緩。一些業(yè)內(nèi)人士分析，高價(jià)二手房本來面對(duì)的顧客群就狹窄。有能力購買高價(jià)二手房的消費(fèi)者都有一定資金實(shí)力，相比之下，購房者當(dāng)然會(huì)轉(zhuǎn)而購買新房。

“兩個(gè)一千萬”能否拉低房?jī)r(jià)

為了對(duì)房?jī)r(jià)起到一定的控制作用，北京市政府“兩會(huì)”期間，表示，要在3年內(nèi)，建設(shè)1000萬平方米經(jīng)濟(jì)適用房、1000萬平方米限價(jià)房。北京市市委書記劉淇也表示，2007年北京市要收購、新建30萬平方米廉租房；建設(shè)300萬平方米中低價(jià)位房；200萬平方米經(jīng)濟(jì)適用房。這個(gè)被人們稱為“兩個(gè)一千萬工程”的消息引起北京居民的極大關(guān)注。

如果按照建設(shè)部對(duì)普通住宅“90平方米、70％”的政策限定，預(yù)計(jì)，“兩個(gè)一千萬”工程在3年內(nèi)，為北京提供的中小戶型經(jīng)濟(jì)適用住房及雙限房，每年應(yīng)該有約8萬套進(jìn)入市場(chǎng)，其總數(shù)應(yīng)占北京住宅年供量的30％。但對(duì)于“兩個(gè)一千萬”工程目標(biāo)，有業(yè)內(nèi)人士表示擔(dān)憂，認(rèn)為要支持每年600萬平方米保障性住房建設(shè)量的土地供應(yīng)存在較大難度。雖然北京早在2006年下半年就公布了多個(gè)規(guī)劃建設(shè)限價(jià)房的地塊，但首批限價(jià)商品房最快也要到今年下半年開工?，F(xiàn)在業(yè)界及廣大消費(fèi)者最為關(guān)心的是，對(duì)保障對(duì)象如何確認(rèn)以及經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房如何回購、如何再上市的問題。這也是政府完善保障性住房體系過程中要著力突破的一個(gè)難點(diǎn)。

“兩個(gè)一千萬”工程可以從平均房?jī)r(jià)上將北京的房?jī)r(jià)漲幅減低，但這并不意味著商品房房?jī)r(jià)會(huì)因“兩個(gè)一千萬”工程而降低，2007年北京商品房市場(chǎng)的價(jià)格走勢(shì)仍將維持繼續(xù)上漲的態(tài)勢(shì)，即便到2008年經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房集中進(jìn)入市場(chǎng)，其產(chǎn)生的影響也是將平均房?jī)r(jià)攤薄，拉低房?jī)r(jià)同比漲幅，這是房地產(chǎn)業(yè)界對(duì)今后三年房?jī)r(jià)走勢(shì)的普遍看法。