９０平方米：誰跟誰“捉迷藏”

海　芳

直到現在，人們還沒有完全反應過來，到底是誰被誰愚弄了？英國《金融時報》中文網的文章稱，在1月9日，13億中國人民都提前過上了一個“愚人節”。

1月9日下午，建設部在其官方網站上，公布了《90平方米以下住宅設計要點》(征求意見稿)。但第二天中午，還是在此網站上，建設部卻宣布該“意見稿”廢止。此時，距離“意見稿”公示還不到24小時。

在那不到24小時的短暫時間之內，到底發生了什么？

24小時內突變真相

“今天一天接到記者的電話太多了。現在還不方便說，等下周一(15日)看部里怎么安排吧。”1月10日晚上，趙冠謙在電話中對本刊記者說。而據他透露，其實早在9日晚上，他就已經接到建設部的通知，被告知《住宅設計要點征求意見稿》要廢止。

趙冠謙是建設部“90平方米以下中小戶型住宅標準和設計要點研究編制課題組”組長、建設部住宅建設與產業現代化技術專家委員會委員。這個課題組是建設部2006年11月正式召集成立的。

據建設部的一位內部人士向本刊記者透露，事實上，國務院辦公廳在建設部公示《住宅設計要點征求意見稿》當天，就曾向建設部有關部門了解相關情況，擔心《意見稿》容易造成誤導，并建議建設部“妥善處置”。

1月10日凌晨，許多關于“《90平方米以下住宅設計要點(征求意見稿)》公布”的消息，開始在網絡上流傳。一大早，許多上班的市民就已經從當日出版的都市報上看到了正式消息。而這些媒體的解讀，也在一定程度上印證了國務院辦公廳此前的擔心。

一位建筑專業人士有些無奈地對本刊記者說，不少媒體將《住宅設計要點征求意見稿》，解讀為此前調控政策中的“90平方米限制線”被大大放寬，“而忽略了這個《設計要點意見稿》中的合理性與科學性。”

也正是這些解讀，讓所有關心房價的老百姓，對國家宏觀調控的力度再次表示懷疑，甚至有人猜測，《住宅設計要點征求意見稿》是建設部與地產商合謀的產物。而一些地產商對此《意見稿》的表態，更讓人們加深了這種猜測。

這讓有關部門感覺到，是時候制止事態的進一步發展了。根據建設部一位內部人士向本刊記者的透露，10日上午一大早，國務院辦公廳給建設部打電話，對建設部進行了“批評”。建設部在接完電話后也立即進行“總結”，于中午時刻，正式在網站上發布“廢止函”。

在解釋為何廢止的理由時，建設部新聞發言人指出，近日發布的《90平方米以下住宅設計要點(征求意見稿)》，不符合國務院辦公廳和建設部文件要求，經研究決定，予以廢止。并強調在執行過程中貫徹落實《建設部關于落實新建住房結構比例要求的若干意見》的要求。

而在這份《關于征求90平方米以下住宅設計要點(征求意見稿)意見的函》中，“凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房(含經濟適用住房)面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70%以上”的“雙限”規定，被再次重申。

何時不再“捉迷藏”

2006年5月29日，九部委聯合發布《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》，首次明確規定“90平方米—70%”政策，但并無細則出臺。此后，關于此“雙限”政策的傳言甚多，而官方與民間的各種解讀版本虛虛實實、真假難辨。

2006年6月14日，建設部有關負責人向媒體表示，此前部分媒體有關“90平方米的套型建筑面積大約相當于100到105平方米建筑面積”報道不正確。

7月13日，建設部公布《關于落實新建住房結構比例要求的若干意見》，明確“90平方米套型建筑面積為單套住房的建筑面積，而70%比例將針對各城市年度新審批、新開工的商品住房總面積”。

不過，這樣的明確依然缺乏可操作性，也被業內人士認為政策存在“一刀切”的弊端。地方政府和地產商都在期待進一步細則的出臺。

在此期間，地方政府中，除了深圳發布細則稱嚴格按照“國六條”的規定實施，其余各地均未出臺相關細則。

業內人士認為，造成這一局面的主要原因在于，地方政府執行“雙限”政策，面臨一系列的技術問題。比如如何對2006年6月1日前領取規劃證但未予開工的項目進行處置，如何按照總量控制“70%的新增開工面積在90平方米以下”等等。

“其實設計要點就是想起到這樣的作用。我們當初的設計思路，是根據各地反映的情況，同時考慮政策執行的公平性和南北地區的差異。”中國城市規劃設計研究院居住區規劃設計研究中心副主任趙文凱，在接受本刊記者采訪時表達了他對“廢止事件”的遺憾。

趙文凱也是此次“住宅設計要點課題組”的成員。據了解，該意見稿的初稿是由建設部工程質量安全監督與行業發展司委托中國建筑標準設計研究院組織編制的。專家成員來自各個院校，并不代表官方。

據他透露，課題組的專家針對中小套型住宅設計中的技術性問題進行研究，在完成圖紙后，向全國下發。“這個標準和設計要點是指導性的，并非強制性，各地可以參照這個標準去開展相關工作。”趙強調說。

在趙看來，90平方米政策，是我國房地產的重要發展綱略，是戶型面積理性回歸的表現。因此，他們在設計中特別注重性能。“要合適規劃，保證合理，還要提高性能以及高科技的應用。根據氣候和地區差異進行調整是有科學依據的。”趙說。

他舉例說，如果90平方米是以北京作為基準，那么北京90平方米的房子，在我國最北端的漠河實際套內面積可能就只有80平方米左右。還必須考慮高層的高公攤面積，如20層以后，90平米實際套內面積不到70平米，“這會降低一些地區人們生活的舒適度，也會造成地區間的不公平。”趙文凱說。

按照建設部原本的設想，《90平方米以下住宅設計要點(征求意見稿)》就是想在1月26日之前，向全國征求相關意見，并在此基礎上進行修訂，然后將其作為各地執行90平方米以下中小套型住宅政策時的參照細則。但現在看來，“捉迷藏”游戲還要持續一段時間。

調控博弈仍將繼續

“此次國務院是從和諧和政策層面來說事情，建設部則是從專業層面和技術層面做事情。國務院考慮的是90平方米新政的執行程度，而并不關心這個面積在實際操作中的困難與居住的舒適程度。”京城地產界一位資深業內人士對本刊說。

據這位資深業內人士稱，目前一個突出的現象是“90平方米政策”難以執行下去，許多城市都沒有出臺90平方米細則，地方政府態度不積極，導致房價持續上漲，“這讓老百姓對中央威信產生動搖，因此他們需要考慮政策因素。”

另一方面，此次事件也映射出了地產調控所面臨的巨大壓力。面對房價的“且調且漲”，“廢止事件”表明中央對于調控的決心依舊堅定。但調控的主要矛盾，到底是房價過高還是中低收入者無力支付？政府各部門似乎并未完全統一認識。

不可否認，部分開發商與地方政府基于政績、利益等原因的勾結以及流動性過剩導致的房價非理性上漲，需要政府的強勢介入，“但是顯然，90平方米和國家住房保障體系應該是兩個層面的問題。”這位資深業內人士說。

事實上，現在的高房價，并不是短時間漲起來的，要趨向合理或者有所平抑，自然也需要一個過程。因此想馬上把房價降下來也是不現實的。更重要的是，十多年的房地產市場化進程中，政府應當建立的住房保障制度建設直到現在也沒有“補課”。

比如截止到2006年9月底，全國還有65%的地級以上城市、91.1%的縣級城市沒有公布廉租房等公共住宅建造規劃。“十多年的欠賬，需要一個拾遺補缺的時間。”這位資深業內人士對本刊記者說。

在他看來，90平方米的執行細則就是應當及早讓不同的管理部門、不同地區以及公眾充分參與，讓真正的利益相關者及早“碰撞”，或許能有一個比較公允的執行方案，執行起來也才會更有效率。“可惜建設部此次試圖具體解釋90平米套型面積，再次以失敗告終。”

(實習生陳曉舒對本文亦有貢獻）