房地產領域的金融風險

歐陽瓊

當初為了促進房地產行業在資金薄弱的情況下能夠順利發展而制定的預售房屋制度和房地產開發商制度正在給房地產的發展帶來越來越大的致命危險,進而給涉及房地產貸款領域的銀行和其他金融結構帶來越來越大的風險,給中國國民經濟的發展帶來巨大的風險。

商品房預售制度將房地產領域的全部風險都壓在貸款銀行和購房者身上,而作為房地產行業最大獲利者的房地產商,他們所要承擔的風險幾乎為零。而很多房地產企業多是“三無企業”即沒有資金，沒有技術設計能力和建筑能力，沒有高素質的人員等因素都使得房地產開發商更加肆無忌憚地推動房價的飛速上漲,從而得到自己超額利潤.而貸款銀行在房價飛漲的今天,表面上銀行資產得到很大的提高,實際上背負著日益嚴重的金融風險. 正在給國民經濟的發展和整個社會的安定造成巨大的隱患。因此盡快地改革我國的房地產領域的預售制度和規范房地產開發商的的資格準入和行為，盡早消除房地產領域的金融泡沫，才能保證我國現代化建設的順利進行，也才能建設一個和諧健康的社會。

一、房地產領域產生金融風險的成因分析

房地產領域的金融風險主要來源于房地產開發商的貸款和購房者的按揭貸款，而產生這些貸款出現壞帳的主要因素是：①開發商的爛尾樓，②開發商銷售不暢，③開發商故意拖延銀行貸款的還款，④購房者無力償還銀行按揭貸款，⑤購房者故意不償還銀行按揭貸款。

(一)開發商由于資金短缺而造成無法將在建樓盤按時完工，就會造成爛尾樓。造成爛尾樓的主要原因就是開發商自有資金太少，開發商通過土地抵押貸款仍然不能夠支付建筑公司的必要開支，造成建筑公司停建，從而造成爛尾樓。爛尾樓不僅將銀行給予開發商的貸款變為壞帳，而且將已經購買該樓盤的業主的首付款，以及銀行按揭貸款化為烏有。銀行背負大量的無法收回的貸款，而已經購買該樓盤的業主不僅損失多年的積蓄，而且還欠下銀行大量的按揭貸款，造成這些業主無家可歸，甚至流落街頭。

(二)開發商已經開發的樓盤銷售不暢也將造成銀行貸款的不能按時回收甚至無法回收。造成開發商樓盤銷售不暢的主要原因是房價過高，戶型不合理，配套設施不完善，交通不便等多種因素。其中房價的過高是主要因素。過高的房屋價格遠遠超出當地大部分工薪階層的購買能力，從而造成房屋的銷售不暢。

房屋飛漲出現在2004年以后，房屋價格漲了80%以上，而2004年以后，絕大多數工薪階層的收入并沒有大幅度的增長，房價日益脫離購買力，將會造成空前的大災難。

隨著國民經濟的發展，房價上漲是必然的趨勢，但是房屋價格的上漲應該是和國民經濟的發展速度一致，也就是說當我們每年的GDP增長10%左右時，房屋價格每年增長10%左右是合理的，當房價以每個季度10%的速度增長時，那么房價每2年就將翻一翻，現在1000元/平米的房子，10年后就將變為32000元/平米，房價就遠遠脫離了實際的購買能力，必將造成房地產領域的經濟危機，進而給金融系統帶來致命的金融危機。

但是目前在房價已經遠遠超出普通工薪階層購買能力的情況下，仍然不斷上漲的原因在哪里呢？那就是因為國際和國內投機資本的大量進入房地產領域，所建房屋大部分被投機資本所購買，從而對房價的上升起到推波助瀾的作用。但是投機資本本身的性質就是短期性投資行為，投機資本在賺夠足夠的差價后必然會撤離房地產領域，

將已購房屋拋出，被拋售的投機性房屋大部分仍然是被下一個投機資本所接手，而進一步抬高房價以獲取暴利，這樣做的結果就是房價像泡沫一樣不斷地漲大。如果漲大到連投機資本都不能承受的時候，房價泡沫也就會立即破裂。

（三）房地產開發商將已經售出的房屋的資金，不及時地歸還銀行，而是作為其他項目的投資，甚至用本應該歸還銀行的資金，作為下一個房地產項目的啟動資金，也是房地產貸款銀行，存在貸款風險的重要原因。

（四）購房者的實際月收入低于每月需要歸還銀行的按揭貸款，將會造成按揭貸款的不及時歸還甚至終止歸還。

正常來說，老百姓的月收入減去生活開支，能夠買到當地房屋的一平米是比較正常的，比如北京如果大部分百姓月收入為2000元，減去日常生活開支1000元，那么北京的房價應該是1000元比較合理，這樣老百姓購買100平米的房子需要1000個月，也就是需要8年零4個月。

但是現在北京的房價都在5000元以上，普通大學畢業的工資也不過2000元，這樣的話如果要購買房屋，大學畢業生需要5個月才能購買1平米，購買100平米就需要500個月，也就是40年。如果現在一個大學畢業生，買一100平米的房子，整個房價需要50萬元，首付款需要15萬元，這個大學生需要工作10年才能湊夠首付款，而住進去之后，這個大學生每月要還銀行的按揭款為2500元，加上其他生活費用，需要4000元，這個大學生必須保證月收入在4000元以上才能維持基本的生活，一旦下崗或工資降低，將沒有能力償還銀行按揭，則將這個大學生所購買的房屋就成為銀行的呆帳。

（五）購房者故意不償還銀行按揭貸款。造成這種現象的主要原因有幾種：購房者不能按時入住所購買的房屋，甚至所購買房屋成為爛尾樓，永遠都不可能再入住，這種情況下，購房者不僅原來的積蓄化為烏有，而且還要為不能擁有的房屋不斷地償還貸款。這種情況下，購房者基本上都會選擇拒絕再歸還銀行按揭貸款。

另外一種原因就是房屋價格低于購房者夠買房屋時候的價格，也就是說在房價大幅度下跌的時候。比如購房者在購買時，房價為10000元/平米，如果夠買的是100平米，則當時房價為100萬元，如果購房者首付款為30萬元，則需要銀行按揭貸款70萬元，20年按揭每月大約需要還按揭款4900元。如果后來房價跌到7000元/平米，則房子就值70萬元，因此購房者就損失了30萬元，在房價下跌后購買同樣100平米的房子只需要70萬元，如果首付21萬元的話，銀行按揭需要49萬元，20年按揭每月需要還按揭款為3400元。因此這時候購房者不僅首付款白白損失了9萬元，以后每月還需要多付出1500元的按揭款，20年按揭就需要多付出36萬元，因此購房者的實際損失多達45萬元。這時候就會出現購房者買另外一棟新房更合算的情況。因此購房者就可能干脆不再歸還銀行按揭貸款。

二、產生房地產領域巨大金融風險的深層原因

產生房地產領域巨大金融風險的深層原因就是我國的房屋預售制度和貸款抵押制度和房地產開商的管理不規范。為了解決我國在房地產開放之初，大部分房地產開發企業缺乏資金的實際情況我國采取的商品房預售制度，雖然促進了房地產的表面繁榮，但是卻正日益使我國的金融系統承擔越來越大的風險。

從房地產開發企業的整個資金流程我們就能看出其中存在的問題。房地產開發企業一般的操作流程就是：①拿地, ②以已經取得的土地作為抵押品，從銀行拿貸款，③以土地抵押貸款支付建筑公司的入場費和首付款，④在開始挖坑的時候開始買房，⑤以買房所的的買房人首付款和銀行按揭貸款來支付建筑企業的下面建筑費用。

房地產開發過程中,在項目開發之前,房地產開發商一般靠土地抵押貸款,獲得開工所需的資金,在開工之后,靠賣樓取得的的買房人的首付款和銀行給予買房人的按揭貸款所獲得的資金來運轉整個項目的建設。

因此房地產開發商的大部分資金（甚至90%以上資金）來源于銀行,房地產開發企業只需要擁有購買土地的資金即可，而在很多地方即使是土地出讓金也并非一次性付清，而是分期付款。也就是說房地產開發的實際出資人是銀行，而實際獲利者卻是房地產開發商。在這種情況下，如果房地產項目開發不順利或者銷售不順利，甚至房價大幅度下跌，房地產開發商將房屋交給銀行就了事，基本上不需要付出太大的代價，因為蓋房子的錢都是銀行的錢。而不斷地推動房價上漲，房地產商卻可以獲得暴利，房價越高獲利越多。

預售制度造成中國的房地產開發企業基本上不用太大的付出，不用承擔巨大的投資風險就可以獲得巨額的利潤。

房地產開發企業按道理本身應該是建筑公司，具備建筑的建設能力。而中國的房地產開發企業也是基本上是一個三無企業，沒有資金，自身不具備設計能力和建筑能力，沒有高素質的員工隊伍，但是這樣基本什么也不生產，也不能制造的企業卻可以獲得中國所有領域中最大的財富。

這就是目前中國房地產領域在從計劃經濟往市場經濟過度過程中產生的政府管理不完善，而產生的非常奇怪的社會現象。

房地產開發商基本上就是相當于一個投資公司或者財務公司，而這個投資公司或者財務公司自己根本沒有錢，在拿銀行的錢來玩，玩贏了歸自己，玩陪本了，虧損由貸款銀行來收拾殘局。那么銀行就是把自己的錢給別人玩的最大犧牲品。

三、房地產領域金融風險的危害

房地產領域如果產生金融危機，首先沖擊的就是金融系統本身，大量的銀行貸款將無法收回，導致銀行本身的倒閉，造成國家金融系統的混亂，造成貨幣的大幅度貶值。

除此之外還會帶來下列巨大的社會負面效應:

（一）社會財富在不斷地從廣大的購房者和沒有房屋人的手里聚集到少數房地產商手里,大多數人的生活水平日益下降,生活壓力日益增大,而少數的房地產商卻肆無忌憚,不用付出任何代價地聚積大量的財富。

（二）全社會養成投機心理,所有的人都寄希望于靠房屋的升值來致富,而不再想靠辛勤勞動和創造。

（三）大量資金都進入房地產領域,造成其他行業尤其高科技行業的資金枯竭,從而影響到大部份制造業和高科技行業的發展。

（四）產生一大批寄生于房地產升值的人,他們的生活全部依賴于房屋的升值或者房屋的出租,而整日無所事事。

（五）造成通貨膨脹,房價飛漲帶動其他日常生活用品的上漲,從而造成貨幣貶值.造成廣大百姓的財富大幅貶值。

（六）大量的國際投機資本進入中國,從而造成大量的國民財富流失,造成廣大的購房者成為國外投機資本的奴隸。

（七）社會貧富分化日益嚴重，房地產行業成了國民財富的再分配器，通過這個分配器，大部分人的財富流入少數房地產開發商的口袋。大部分人的生活壓力變的日益沉重，造就少數房地產領域的巨富。

四、消除房地產領域金融風險的必要性和緊迫性

房屋不同于其他生活必需品，和醫療，教育一樣，房屋是百姓賴于生存的基本保障，房屋不應該成為完全商品化的商品，任何國家的政府都有責任來保障其居民對于住房、醫療、教育的基本需求，完全商品化就是將國家要承擔的責任推給社會，將居民的基本生活保障推給房地產開發商，這樣作的結果必將造成少數人暴富，造成很多人沒有地方居住，流離失所，產生巨大的社會動蕩。因此任何國家和地區的政府都有責任保障居民能夠購買到自己的居住房屋。

維持房地產領域金融系統的穩定，降低房地產領域產生危機的風險，才能保證房地產行業的健康發展，也才能為廣大百姓提供基本的居住環境。銀行貸款應該是房地產發展的輔助資金，而不能成為房地產發展的主要資金，只有這樣才能降低房地產領域的金融風險。

從金融角度來看，維持房屋不漲不降才是最好的狀態。如果我們假設房屋價飛漲，一直漲到2020年，然后突然下跌，那么當房價跌到2015年水平時，2015-2020年售出的房屋都將成為銀行的壞資產，如果跌到2010年水平，那么2010-2020年間售出的房屋都將成為銀行的壞資產，如果跌到2005年水平，那么2005-2020年間售出的房屋都將成為銀行的壞資產。房價漲的越多將來銀行的壞資產就越多。出現銀行倒閉的可能性就越大，爆發金融危機的可能性也就越大。

那么如果房價下跌的時間不是在2020年，而是在2010年，房價跌回2005年水平，那么銀行產生壞帳的就僅僅是2005-2010間賣出去的房屋。銀行壞帳的規模就將遠遠小于直到2020年房價下跌造成的銀行損失的規模，對國家金融系統的沖擊也就將很小。

房屋價格產生的巨大的金融泡沫越早破裂，越對國民經濟的發展越有利，將來造成金融危機的可能性也就越小。

五、消除房地產領域金融風險的可行性手段

消除金融風險就必須規范房地產市場的準入制度和抵押貸款以及商品房的預售制度。降低房地產領域金融風險的主要手段應該是降低房地產開發企業對于銀行貸款的依賴，房地產企業應該靠自有資金完成大部分建設任務。

首先從事房地產開發的企業本身必須具備建筑施工的資質，具備相關的施工隊伍和技術隊伍，從事房地產開發的企業本就應該有能力建筑整個樓盤，而不是再找別的建筑公司來施工。其次房地產開發企業必須擁有充裕的自有資金（應該具備所開發項目的資金的60%以上）。房地產開發企業的自有資金應該是項目開發的主要資金。

其次，必須禁止土地買賣，土地不是商品，其所有權屬于國家，已經取得土地70年的單位，在1年內沒有能力開發這片土地的情況下，不能將土地轉讓給另外一家開發企業，而只能原價歸還給國家,并且必須支付高額違約金。由當地政府從新將這片土地從新分配給別的企業，從而有效地禁止炒賣土地的行為。

而為了有效地制止地方政府依賴于出售土地，抬高土地價格的沖動，土地出讓金應該全部交給中央，由中央根據各個地方的財務需求，有計劃地分配給地方政府。

第三，取消商品房預售制度，在房屋不能居住的情況下，不可以出售。購房者所購的房屋必須具備已經可以居住的基本條件。

第四，只有當開發企業依靠自有資金在完成整體結構的建設，完成相關配套設施，通水、電、氣，通路的情況下，銀行才可以給予貸款支持。銀行給予開發企業的貸款只能用于完善整個樓盤小區的開發，而不能是整個樓盤開發的主力資金。開發整個樓盤的主要獲利者是房地產開發商，那么樓盤開發的主要資金只能是房地產開發商的自有資金，而不是銀行貸款。