淺議我國房地產行業如何健康發展

經過近十年突飛猛進的發展，房地產業已經成為我國國民經濟的重要支柱產業。房地產行業能否健康發展，關系到國民經濟能否持續、穩定發展和廣大老百姓的切身利益。事實上由于投資過熱，政府調控不夠，行業已出現了了房價收入比高、房產投資比重高、住房空置率高等一系列普遍現象，并存在著局部、區域性的泡沫跡象。尤其是兩大瓶頸問題急需解決：房價上漲已至普通百姓承受不起的價格，卻仍然在國家加緊調控的形勢下不降反揚；產品結構失衡，需求較少的大戶型、高檔住宅產品供遠大于求，小戶型、中高檔產品供遠小于求。因此，為了保持我國房地產行業的健康、繁榮發展，我們必須積極采取措施解決現存問題：

一、抑制房價的上漲

1.一級市場。我們要加大政府對土地市場的宏觀調控力度，規范土地市場秩序，嚴查違規批地，堅決杜絕轉賣或閑置土地等違法違規行為。有效清理各類園區用地及及非法占地，適當增加土地出讓金。深入開展土地批租專項治理，還可以科學地增加土地供應量，比如加快舊城區改造來平抑房價。另外，為立即抑制地價攀升，一方面，在土地招標中可以嘗試推行“價近者得”的方法，把土地出讓給最接近標底的競買者。而不是只為了政府的收入利益，一味誰的價高就賣給誰；同時提高房地產企業的進入壁壘。另一方面，對于土地使用的規劃和獲得土地后的房地產企業的發展規劃要嚴格控制；建立退出機制，對在獲得土地后無法及時開發的房地產企業要強制退出并記入黑名單，杜絕炒地皮的現象。做好對我國土地市場的長遠規劃，對于別墅及層數較少的樓房用地不予批地。

2.二級市場。政府要進一步推進城鎮住房制度改革，加強對市場的宏觀調控，引導開發商開發定位準確的產品以降低商品住宅空置率；大力減少房地產行業各種不合理稅費，杜絕亂收費和腐敗現象；規范房地產開發企業的市場行為，杜絕房地產開發規程中的黑箱操作和幕后交易，遏制不符規定的預售行為和市場胡亂炒作；完善住宅金融體系；杜絕團體購房，變相集資建房，自建公住現象。加快經濟適用房的建設步伐，把好經濟適用房的審批關；建立房地產市場預警系統，選擇景氣先進指標進行預警和預報。定期發布商品房價格指數，二手房指導價和租金指導價，來正確引導消費者理性消費和理性投資，以此來制止目前商品房價格上漲過快的現象。

3.三級市場。進一步開放，搞活二級市場。建立二、三級市場良性互動的完善市場體系。通過二手房市場的活躍來有力地降低房價。加大對二級市場的優惠政策，進一步簡化相關手續，降低二手房交易手續費；加強對房地產商和中介的管理，堅決打擊高價回收囤積二手房的不良行為。

4.金融市場。鑒于我國目前房價上揚過快，投資炒作現象普遍，我國的金融系統應根據我國現在的情況，改變金融政策：對于購中高檔房的用戶提高首付款額、縮短還貸期；對購不起經濟適用房的中低收入人群可以降低首付款額、延長還貸期。

適當控制投資客行為。投資客一旦過多，市場供求關系將發生變化。尤其是對于“空手套白狼”的做法要加以限制，可以采取的辦法是，對購房者第一次購房應滿足其貸款要求，而購買第二套及以上住宅時，可試行抵押貸款抵減制度，如僅提供50%或30%的貸款。同時，在其售出時，加收調節稅。對于資質低的房地產企業貸款額要有所限制。金融部門不能只為了自己的經濟利益，要顧全大局，配合政府，使我國的房地產市場投資熱降溫，使消費者的利益得到保障。

二、提高企業的素質

1.加快國有企業改制的步伐。建設部文件規定：2005年前，所有的經營性事業單位要全部改制。但目前，改制的步伐緩慢，并影響整個我國房地產行業的市場化進程和水平。因此，政府要縮短改制的時間，轉換企業機制。現在看來，不談“產權”的“市場取向”改革已然不能取得全部改革績效，產權的明晰是下一階段城鎮住房制度改革的重心。因此房地產開發行業中要重新“洗牌”將是大勢所趨，有利于行業成熟和行業利潤下降，有利于房價的穩定。

2.企業要講規模化、品牌化。據美國營銷協會(American Marketing Associa·tion)的定義，品牌是指“用于識別產品和服務并以此來和競爭者區別開來的名稱、符號、標志、設計或它們的組合。”品牌作為企業的一種重要資源，它已經與資金和人才一起成為現代企業運行的三大基本要素，在技術、產品和市場日漸趨同的情況下，企業已經開始步入品牌競爭的時代。

規模化經濟，指在一定范圍內，隨著生產規模的增大，邊際成本逐漸降低，有助于降低單位生產成本，而且使資金和資源集中，有利于整個行業素質的提高。因此針對我國目前企業數量多、規模小、實力差的現狀，企業要加強自身的建設，走規模化、品牌化路線，以“誠信為本”和“追求效益最大化”為經營理念。政府要加強對房地產市場的監管力度，爭取行業早日涌現出一批品牌化、規模化的企業。有利于行業素質的提高，有利于房價的降低。

3.加強企業內部管理。房地產開發企業自身要有危機感，要將按照現代企業制度的基本原則，加強房地產企業內部對人才的管理制度、激勵制度、用人制度、財務制度的規范化。企業的內部運行和組織以及企業的外部環境和房地產行業管理都將進一步向制度化方向發展。

4.提高產品質量。目前我國房地產市場的火爆導致企業仍是普遍的“利潤第一，質量第二”的理念，有關“房產質量”的投訴數量連年居高不下，嚴重影響了老百姓的切身利益。房地產產品的質量必須要靠政府相關部門加強對行業的規范與監管才能有所提高。企業自身也要有長遠的眼光，只有要注重提高產品質量、技術，才能創造自身的品牌，才有可能在未來更加激烈的競爭中位于不敗之地。

三、調整房地產開發結構

針對當前我國住宅市場同質現象嚴重、住房空置率高、中低檔市場嚴重的供不應求，中高檔市場卻是遠遠的供大于求的不良現象。開發商首先應根據市場細分，把握好自己產品的市場定位，注重開發前期的研究測算，尤其是面向市場發展搞設計，并開拓銷路，降低成本，強化企業內部管理體制；推行物業管理早期介入制度，以較高水準的物業管理帶動物業的銷售。不能只為了高利潤或盲目跟風去開發商品。

四、加強行業管理，做到綜合開發

城建工作要統一規劃，并結合城市的歷史、文化特點正確定位而不是開放商混亂開發或拍腦袋工程。可以成立一個城建專家顧問組，對新的城建項目進行指導監督。通過綜合開發，建設一個三大效益（經濟，社會，環境）高的現代化城市。在小區建設上，可以借鑒成都市的成功經驗。成都市2002年底由9名開發商成立了名為新棕樹的房產發展聯盟。該聯盟的開發商成員形成了統一的整合開發，使得這一大片區域的街道、特色綠化、房屋風格統一協調非常的整齊美觀。而且形成了統一的品牌形象，提示了整個區域的開發水平，政府、開放商、消費者三方都得利。

（作者單位：徐州工程學院管理學院）