淺析人民幣升值對(duì)我國房地產(chǎn)業(yè)的影響

[摘要]當(dāng)本地資產(chǎn)(包括物業(yè))的回報(bào)率高于其他國家的資產(chǎn)時(shí)，海外的資金便會(huì)被吸引到本地的市場(chǎng)，包括股票、物業(yè)及其他投資市場(chǎng)等。隨著房地產(chǎn)投資行為的日益國際化，一國匯率的變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)有著重要影響。本文主要通過對(duì)人民幣升值對(duì)我過房地產(chǎn)業(yè)的長期影響和短期影響進(jìn)行分析，并提出了政府在這個(gè)過程中應(yīng)做好些工作以使我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

[關(guān)鍵詞]人民幣升值房地產(chǎn)匯率

[中圖分類號(hào)]F8 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A [文章編號(hào)]1009-5489(2007)04-0047-02

我國1994年外匯體制改革以來，國際收支順差，外匯儲(chǔ)備大量增加。美國等國認(rèn)為人民幣低估，要求人民幣升值的壓力越來越大，人民幣升值以成為一種趨勢(shì)。2005年7月21日，央行宣布人民幣小幅升值2％，我國開始形成更富彈性的人民幣匯率機(jī)制。政府這一決定既順應(yīng)了國際形式，也符合我國現(xiàn)在的國情。人民幣升值對(duì)我國經(jīng)濟(jì)的影響引起了社會(huì)的廣泛關(guān)注。

一、人民幣升值與房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)性分析

(一)人民幣升值對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的短期影響

1 匯率變動(dòng)對(duì)短期投資市場(chǎng)的影響是伴隨著資本的流動(dòng)進(jìn)行的，且體現(xiàn)為資本的存放性流動(dòng)與投資性流動(dòng)兩種形式，更多地表現(xiàn)為資本的投資性流動(dòng)。從戰(zhàn)后國際資本流動(dòng)的情況來看，匯率變動(dòng)是導(dǎo)致短期資本存放性流動(dòng)的主要誘因之一。如通常所見的外匯買賣等直接套匯即為資本持有者為保值和盈利，將持有的貨幣資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為另一種貨幣資產(chǎn)存放于國外，使資本的表現(xiàn)形態(tài)由匯率不穩(wěn)或有下浮趨勢(shì)的貨幣轉(zhuǎn)換成匯率穩(wěn)定或有上浮趨勢(shì)的貨幣，從而導(dǎo)致資本從一個(gè)國家或地區(qū)流向另一個(gè)國家或地區(qū)。對(duì)于資本的投資性流動(dòng)，匯率誘因往往需要和其他投資誘因結(jié)合，才能促使資金流入具體的投資領(lǐng)域，應(yīng)該說這時(shí)的短期投資更帶有投機(jī)的特征。以房地產(chǎn)投資領(lǐng)域?yàn)槔ǔ６唐谕赓Y一方面投向房地產(chǎn)公司的股票、債券，另一方面用來炒作房地產(chǎn)市場(chǎng)本身。對(duì)前者來說，由于證券市場(chǎng)已脫離了生產(chǎn)活動(dòng)而獨(dú)立運(yùn)行，因此，匯率對(duì)房地產(chǎn)類股票市場(chǎng)的影響和其他證券市場(chǎng)并無不同，這時(shí)的匯率變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響是間接的。對(duì)后者而言，房地產(chǎn)的短期投資者會(huì)利用一段時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格的變化進(jìn)行低買高賣的投機(jī)性投資，如果投資期間市場(chǎng)匯率發(fā)生變化，投資的實(shí)際回報(bào)率就會(huì)與預(yù)期值有所不同。通常，在東道國貨幣上浮時(shí)，只要運(yùn)作方法得當(dāng)，短期投資房地產(chǎn)的實(shí)際回報(bào)率會(huì)更高一些。

2 升值預(yù)期導(dǎo)致外資對(duì)房地產(chǎn)的投資需求加大。貨幣升值預(yù)期卻會(huì)導(dǎo)致外資的涌入，并大量投資到房地產(chǎn)上，從而增加房地產(chǎn)投資需求，推高房價(jià)，這是貨幣升值過程中必然發(fā)生的；收入效應(yīng)及財(cái)富效應(yīng)導(dǎo)致國內(nèi)房地產(chǎn)需求增加。升值導(dǎo)致物價(jià)變得更便宜，用于購房的可支配收入增加，購房能力的提高導(dǎo)致需求增加。人民幣升值故事剛開始，對(duì)房地產(chǎn)是利好，房地產(chǎn)需求增加，房價(jià)會(huì)上升。房地產(chǎn)上市公司將從升值中受益：一是持有物業(yè)及儲(chǔ)備升值，二是需求上升加快銷售進(jìn)度，三是房價(jià)上升提高毛利率。受益最大的公司是物業(yè)持有型公司，能享受房價(jià)長期上漲帶來的利好，這類公司包括金融街、招商地產(chǎn)、小商品城、華僑城等；其次是擁有大量土地儲(chǔ)備的開發(fā)類公司，只能通過現(xiàn)有儲(chǔ)備升值帶來項(xiàng)目毛利提高中受益，新增儲(chǔ)備成本上升，從而無法保持長期的高毛利，這類公司包括萬科、金地等。

(二)人民幣升值對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的長期影響

1 從長期來看，人民幣升值會(huì)使經(jīng)濟(jì)增長速度減慢，原因很簡單，人民幣升值，購買力增加，會(huì)引起人民幣外流，人民幣外流的途徑可以是通過外國產(chǎn)品進(jìn)口的增加，也可以是國人外出旅游、留學(xué)，特別是我國加入了WTO，明年對(duì)進(jìn)口汽車的關(guān)稅大幅下調(diào)，購買汽車也是老百姓很可能的一種選擇。此外，進(jìn)口建材、設(shè)備也會(huì)沖擊國內(nèi)相關(guān)市場(chǎng)。從較長遠(yuǎn)的眼光看，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響不會(huì)有明顯的利好。當(dāng)然，消費(fèi)熱點(diǎn)多元化的分流，及進(jìn)口設(shè)備建材的增加，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的影響也不會(huì)有明顯不利，因?yàn)槲覈用駥?duì)于住宅的消費(fèi)的一大偏愛，還會(huì)保持一段時(shí)間，而且相對(duì)于制造業(yè)、零售消費(fèi)品來說，房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)受進(jìn)口影響較少的產(chǎn)業(yè)。加上國家土地政策正在日漸嚴(yán)格，供過于求的情況可能性不會(huì)很大。

2 但是要警惕威尼斯泡沫騙局其操作手法是首先蓄意制造資產(chǎn)價(jià)格的虛假膨脹，誘騙當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)投資者紛紛跟進(jìn)投入；然后脫手資產(chǎn)攫取巨利；第三步是大舉撤資，觸發(fā)泡沫經(jīng)濟(jì)崩潰；第四步是當(dāng)?shù)刭Y本擁有者陷入恐慌紛紛拋售，趁火打劫者廉價(jià)全面收購當(dāng)?shù)刭Y產(chǎn)。在升值初期，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)良好，需求增加，特別是外資投資需求增加，導(dǎo)致房價(jià)上漲；升值過程中，房價(jià)在不斷上漲，泡沫形成，但支持房價(jià)的宏觀經(jīng)濟(jì)卻受到越來越大的負(fù)面影響；最后，幣值升至最高時(shí)，房價(jià)到了最高點(diǎn)，但出口受到重大影響、外資撤退，宏觀經(jīng)濟(jì)開始走向衰退，這時(shí)就是泡沫破滅，房價(jià)下降的時(shí)候。整個(gè)過程周期長度取決于升值周期長度，一般會(huì)較長，如韓國是4年，1986年至1990年；日本是24年，1971年至1995年；臺(tái)灣是8年，從1985年至1992年。

3 在長期投資行為下，匯率對(duì)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的影響是與投資的預(yù)期回報(bào)率緊密結(jié)合在一起的利空與利好影響相迭加形成升值對(duì)房地產(chǎn)的最終影響，因此，升值的最終影響取決于升值后宏觀經(jīng)濟(jì)的走向，如果經(jīng)濟(jì)仍然能保持較高的增長，則升值對(duì)房地產(chǎn)是利好，如果經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)嚴(yán)重衰退，則房地產(chǎn)亦將受損。

二、關(guān)于政府的對(duì)策和建議

(一)改善投資環(huán)境，吸引外商長期投資

房地產(chǎn)泡沫所造成的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)主要是由于有大量的國際游資，這些熱錢是動(dòng)蕩的根本原因。因此政府應(yīng)該想辦法使這些熱錢冷卻凍結(jié)。也就是說吸引更多的外商長期投資。追求經(jīng)濟(jì)利益最大化是每個(gè)經(jīng)濟(jì)人的根本出發(fā)點(diǎn)，外商也毫不例外。政府應(yīng)該改善我國的投資環(huán)境，加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，吸引外資投資設(shè)廠，是這些資金固定在我們國家，并且不斷地帶來增值。從長遠(yuǎn)看，既可以增加我國的就業(yè)，促進(jìn)我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也可以使外商獲益。達(dá)到雙贏。

(二)調(diào)整對(duì)方地產(chǎn)業(yè)的投資規(guī)模

一個(gè)國家或地區(qū)的經(jīng)濟(jì)能否經(jīng)受得住來自外部的沖擊，保證在突發(fā)的惡劣環(huán)境下保持社會(huì)、經(jīng)濟(jì)的基本穩(wěn)定，關(guān)鍵在于自身的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)是香合理、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)是否穩(wěn)定及有沒有對(duì)抗外部侵襲的能力。以東南亞為例，由于對(duì)發(fā)展高科技、高增值的工業(yè)未給予足夠的重視，而總是強(qiáng)調(diào)其自由的金融貿(mào)易中心地位，致使資金過分地投向證券市場(chǎng)及房地產(chǎn)市場(chǎng)，形成脆弱的泡沫經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。在過度炒作的情況下，證券、房地產(chǎn)的價(jià)格_嚴(yán)重偏離社會(huì)購買力，當(dāng)股市、匯市面臨危機(jī)時(shí)，發(fā)展商就會(huì)無力償還拖欠的大筆債務(wù)。金融機(jī)構(gòu)的呆帳、壞帳無法收拾，只能以倒閉告終。這就是典型的泡沫經(jīng)濟(jì)破裂的結(jié)果。在我國，對(duì)房地產(chǎn)過度膨脹引發(fā)的負(fù)面效應(yīng)已經(jīng)引起多方面的重視，這對(duì)新一輪的經(jīng)濟(jì)增長來說，無疑是一個(gè)好的開始。但不能掉以輕心。一方面，應(yīng)使人們進(jìn)一步認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)的發(fā)展必須與整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展相協(xié)調(diào)，尤其要與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展相協(xié)調(diào)；同時(shí)還必須與人民的消費(fèi)水平相協(xié)調(diào)。另一方面，在發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的同時(shí)，加強(qiáng)宏觀調(diào)控，有意識(shí)地引導(dǎo)開發(fā)商的投資行為，減少投資的盲目性和投機(jī)性，實(shí)現(xiàn)人民幣幣值與匯率穩(wěn)定及房地產(chǎn)發(fā)展的良性循環(huán)。

(三)強(qiáng)化金融監(jiān)管，防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)

由于世界經(jīng)濟(jì)和全球市場(chǎng)的一體化，各國金融體系對(duì)外開放的進(jìn)程也在逐漸加快。伴隨著源源不斷的外來資本的流人，龐大的資金以名目繁多的基金的形式出現(xiàn)在不穩(wěn)定的匯市和股市中，發(fā)生匯率體系崩潰及金融危機(jī)的可能幾乎是百分之百，只是具體發(fā)作的時(shí)間和地點(diǎn)有一定的偶然性而已。而一旦周圍地區(qū)出現(xiàn)金融危機(jī)，動(dòng)蕩的國際市場(chǎng)對(duì)我國國內(nèi)各類市場(chǎng)的考驗(yàn)就會(huì)非常嚴(yán)峻。抗拒外來干擾的方法唯有加強(qiáng)自身的抵抗能力。房地產(chǎn)金融應(yīng)根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的資金投放注意適時(shí)微調(diào)、合理引導(dǎo)信貸投向，建立與完善住房金融服務(wù)體系，大力支持住宅消費(fèi)市場(chǎng)，提高金融企業(yè)的經(jīng)營管理水平，防范金融風(fēng)險(xiǎn)，保障金融業(yè)的安全、穩(wěn)健和高效運(yùn)行。這些措施對(duì)維護(hù)人民幣幣值和匯率的穩(wěn)定以及建立更加健全的金融制度和防止形成金融腐敗都是至關(guān)重要的。

三、結(jié)論

二十年前，日元面臨著升值的壓力，日元的升值，使很多人瞬間成為億萬富翁，但是隨之帶來的經(jīng)濟(jì)泡沫，使日本經(jīng)濟(jì)萎靡不振。我國現(xiàn)在的情況雖然與日本不同，但是也有一些相似之處，我們一定要處理好升值的問題，在政府的領(lǐng)導(dǎo)下，使我國的經(jīng)濟(jì)能持續(xù)穩(wěn)定的增長。

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[3]劉維新：《我國房地產(chǎn)金融存在的問題及發(fā)展前景》，《北京房地產(chǎn)》1998年4月。

[4]深圳新聞網(wǎng)，2005年2月18日。

[5]http：／／www.hexun.com／，2005年7月25日。

責(zé)任編輯 劉丹