物業稅是房地產市場的穩定器

一則關于物業稅將會開征的消息近日在房地產業界廣泛流傳。10月11日，國家稅務總局在其舉行的第三季度新聞發布會上印證了物業稅的部分傳言，表示物業稅空轉試點將繼續擴大，并將積極穩妥進行物業稅出臺前的準備工作。

開征物業稅真的能夠有效的降低房價嗎？物業稅根據什么標準征收，怎樣體現公平原則，如何理順物業稅與地方利益的矛盾，等等，一時間，關于物業稅的討論風聲水起。帶著這些業界關心的話題，本刊記者采訪了著名經濟學家、清華大學經濟管理學院經濟系主任白崇恩教授。

物業稅不會損害現有房屋所有有者的利益

《經濟導刊》：征收物業稅的作用是什么？很多人并不清楚甚至一些人把物業稅和物業費混同，并擔心開征物業稅可能會加重企業的稅費負擔進而轉移到消費者頭上，白教授可以說說這方面問題嗎?

白崇恩：有些人可能會把物業稅和物業管理費給聯系起來，其實這兩者是完全沒有關系的。

物業稅一般來說是由地方政府征收的一種長期的稅收。政府在征物業稅的同時，會減少土地轉讓過程中的一些稅，把它的形式變成物業稅，這并不是政府增加了稅收，而只是一種形式的轉換。

現在我們購買房屋付款時，其中很大一部分其實是政府的稅收，這種稅收是一次性征收的。比如我花了30萬元錢買了一所住房，表面上看這30萬元給了開發商，但由于開發商在獲得土地過程中先給政府交了稅，所以我們花的30萬元錢買房子的錢里面，間接地有一部分已經是交了稅的。物業稅只是把這些稅收單獨拿出來而已，不再經過開發商了。

《經濟導刊》：征收物業稅會不會損害現有房屋持有者的利益？

白崇恩：不會。開征物業稅應該會有一個新老劃斷，以前買房的人他已經交過一部分稅了，所以不用再交納物業稅了。新買房的這些人，物業稅只是把他原來的納稅形式做了一個改變。

新老劃斷比較公平，而且操作上比較容易，因為新開始要交稅的人不是太多，我們需要一個循序漸進的過程。

《經濟導刊》：民用住房要交物業稅，商用住房是不是也應該交納物業稅？

白崇恩：我覺得物業稅應該是對居住用、生產用、政府辦公用房屋是一視同仁來開征。住戶要交，企業也要交，特別是圈地的那些企業更要交，包括那些花園式工廠，它們占用的基本上都是非常稀缺的宜于居住和耕種的土地。另外，一些地方政府蓋了很多豪華辦公樓，占用了太多的辦公空間，也應該交物業稅。我是堅決主張一視同仁，都要交納物業稅。當然，從現實和可操作性來考慮，對政府的房子征稅難度很大。

《經濟導刊》：物業稅根據什么標準來征收呢？

白崇恩：對任何一種稅收來說，它都包括兩個基本要素，一個是稅基，就是你收稅的依據是什么，物業稅的稅基就是房屋的市場價格或者根據它租金的情況來對房子進行估價以確定稅基；另外一個就是稅率，我估計物業稅率不會是一個全國統一的稅率，可能需要根據各地經濟發展的狀況來定出適宜于當地的這樣一個稅率。

比如，一所房子評估值一百萬，物業稅稅率是1%，那么它的房主每年需要交納一萬元的物業稅，這是一種征收的方法。香港的計稅方式是另一種，叫猜想，它的稅基是根據市場的情況，估計這所房子的租金收入。如果你沒有出租，就根據其他房子租金的情況來對你的房子進行估價，估算你這所房子假如出租了會有多少租金，有了這樣一個租金的收入估計以后，然后再按照大概5%的比例每個季度征收物業稅。

我覺得目前稅率的確定可能是我們面臨的一個比較棘手的問題，這一點財政部門要做很多工作，找出一個合理的大家都能接受的稅率。物業稅之所以要進行“空轉”試點，就是要看什么樣的稅率是消費者能夠接受的，同時又能夠為地方政府提供一定的收入來源。

《經濟導刊》：但是我國目前的行政部門的主導權力過大。作為地方稅種的物業稅開征后會減少地方政府的收入，地方政府會不會隨意調高稅率？這次物業稅的開征牽涉到社會的各個階層，能否保證公民的參與權和知情權？

白崇恩：確實存在地方政府隨意調高稅率這個風險。為了避免這一情況，中央政府應該對地方政府進行監督規范，不能讓它們無限制地增加稅率。一定要讓老百姓有更多的參與的機會。我覺得物業稅的征收，從某種程度上來說，應該刺激這種參與的訴求。以前我們買房子的時候，就是一次性的交款，此后就不納稅了。因為不是每年都要交稅，人們的參與的意識可能就不會那么強，而一旦征收物業稅，房子每年都要交稅，我們就會逐漸關心物業稅到底怎么用，等等，進而可能間接地起到一種促進或者提高公民參與立法的積極性作用。

物業稅是用市場手段調節市場

《經濟導刊》：物業稅開征后，房屋的空置也需要納稅，這將抬高那些房屋投機者的成本，有可能使房地產業降溫嗎？

白崇恩：可以，也許這正是我們需要的。因為我們現在難以控制房地產過熱，采取各種各樣的調控手段，希望房地產市場冷卻一點，以前采取的手段往往是一些行政的手段，難以奏效。征收物業稅以后，對房地產市場有一定的抑制作用，特別是對那些準備買了房子等著它升值的投機者。我覺得這種抑制作用是正面的，而不是負面的，會起到一種穩定房地產市場的作用。

《經濟導刊》：用什么來衡量房地產市場的穩定呢？

白崇恩：我們現在要追求一個政策目標，這個政策目標可以促進房地產市場的穩定，什么是穩定？房地產價格不可能一直不變，怎么去衡量房地產市場的穩定？至少隨著經濟的發展，人們在居住方面的消費越來越多，房地產價格是會不斷上漲的。房地產市場的穩定，人們花在居住上的這部分支出要和他的收入成一定的比例，比如說收入每年平均增長8%，房地產的價格也應該以每年8%左右的速度增長，我覺得這是穩定的一種標志。

現在的情況是，房地產的價格增長速度遠遠超過了人們收入的增長速度，房地產投資回報率太高，甚至是暴利，房地產這么高的回報率激發了人們蜂擁投資房地產，造成房地產價格更加飛漲，空置率上升，這對房地產市場的穩定是很不利的。

物業稅可以起到一個調節的作用。如果說每年征收1%的物業稅，那么投資回報就會降低一些。如果投資房地產的回報和投資其他行業得到的回報比較均衡的話，那么房地產市場才能穩定。所以說我覺得這個物業稅的開征，對穩定房地產市場有重要的調節。

對老百姓而言，物業稅使他們購買房子支付的方式不同了。以前你交了一筆錢，以后再也不用花錢了，現在是除了你開始要交一筆錢外，后面還要每年交稅，而且隨著房屋估值增加納稅也增加，他們購買房屋的意愿就會下降。當購買意愿下降以后，需求下降了，房地產的整個價格也會下降。

用市場的手段調節市場，這樣房地產市場才會更穩定。

地方政府也是物業稅的受益者

《經濟導刊》：物業稅開征后，一個直接的結果是地方政府當期的收入大幅減少，地方政府會不會利益受損而進行抵觸？

白崇恩：應該不會。物業稅開征后會對地方政府的激勵機制有所改變，促使它能夠把更多的資金投入到改善市政。當市政改善了以后，房地產的價格也會上漲，地方政府就可以收更多的物業稅，它有更強的積極性去改善市政，這樣就實現了一種良性循環。所以，物業稅一方面保證地方政府有比較長期穩定的收入來源，另一方面也讓地方政府有更大的積極性來提高市政建設，這在其他國家是有非常成功的先例的。

《經濟導刊》：地方政府的財政收入穩定了，增加了，將會促進當地的經濟發展？

白崇恩：物業稅改變了收稅形式后，把目前這種一次性收稅形式變成在今后房屋的使用期間逐年征稅的形式，這種好處很多的。現在地方政府在轉讓土地的過程中，一次性獲得很大的收入，有賣地的地價，還有多種稅收。得到一次性收入經常很快的花掉了，之后地方財政常常面臨無以為計的尷尬局面。

經常的情況是，當經濟高速增長的時候，賣地的收入也很高，這個時候地方財政收入也很多，把這錢全花掉后，當經濟發展減緩、需要政府加大投入拉動需求時，卻常常捉襟見肘，進而使經濟發展產生波動。

所以，為了杜絕這一情況，我們要開征物業稅，把稅收的形式進行改革，減少這種基期的一次性稅收，讓物業稅較為比較長期的穩定的稅收，成為地方政府收入穩定的來源，這對于地方建設公共財政體制是很有裨益的。

物業稅的起征點很重要

《經濟導刊》：中國13億人中絕大部分都是農民，現在農村逐步城市化，是國家解決不合理的城鄉二元結構、提高農民生活水平的一個有效和不可避免的主要方式。一個不可否認的現實是，在人口流動性越來越大的過程當中，城鎮發展是需要一定量的空房的。

白崇恩：這是發展的規律。

《經濟導刊》：征收物業稅以后，會增加房屋所有者的持有成本，那么他很可能會把這部分新增成本轉移到房屋承租者的身上，租金會上漲，使可租房子選擇性變小，這樣就制約了人口的流動，進而使城鎮建設的發展速度減緩。這個問題怎樣解決呢？

白崇恩：我們現在討論開征的物業稅所針對的對象，可能不一定是你擔憂的在城市化過程中進城的農民住的那些房子。開征物業稅所針對的對象是另外一類房子。

國六條其中有一條就是說我們要考慮建房的結構，要多開發小戶型的，多開發廉價的房，少開發高價的房。這種政策說起來容易，執行起來是很困難的，有什么辦法來實現這樣的一個愿望，就是說讓低價的房供應更多一點，讓空在那兒的別墅少一點？開征物業稅就是這樣一種辦法，對那種比較高檔的房征一定的稅，而對那些比較低價的，能夠為進城的農民服務的房子并征收或者少征一些稅，我們對不同的房屋采取不同的優惠減免政策，可以區別對待，在國際上也是通行的。所以我覺得征收物業稅和城市化不應該有矛盾。

《經濟導刊》：社會上對什么時候開征物業稅眾說紛紜，一種說法是明年就開始，您估計物業稅什么時候會開征？

白崇恩：有兩個方面的因素會影響開征的執行進程。一個是技術上我們能不能做得到。要想開征物業稅，我們一定要對住房有一個很好的登記系統，假如說我們在執行時對新老劃斷，那么這個登記系統的建立就比較容易，先有新的房子，我們先把新的房子的系統給建立起來，在技術上操作起來就比較容易一些。

另外一個就是說這個立法的過程要有多長，對稅的支持度會有多大，地方政府會不會支持，其他的社會的各階層會不會支持，如果大家都支持，自然就會快一些。這是一個過程，還有立法的內容，我們到底要定什么樣的稅率，我們要怎么樣確定稅基，對什么類型的住房要免征等等。

《經濟導刊》：比如免征低收入家庭的物業稅。

白崇恩：低收入家庭是不是要免征，免征的范圍有多大。這些是有一些要值得討論的地方的，所以預計將是有一個長期的過程。我期望今后能夠在某些地方先進行試點，至于說試點什么時候能夠轉化為全國普遍的政策，這個就很難預測了。