深圳房價的“特區速度”

“特區速度”的房價版

房價增長幅度不斷加大，創新周期不斷縮短

2000年到2004年，深圳市住宅成交均價一直在5000元內持續增長，然而從2005年開始深圳的商品住房價格一路飆升，不斷上演特區速度的“房價版”。2005年結束多年來的穩定狀態達到6952元/平方米，2006年更是直接突破7000元達到8830元/平方米（見表1）。2007年深圳房價已達到瘋長的地步，迅速突破萬元大關，一直漲到2007年9月份的16556元/平方米，不斷刷新歷史記錄。三年不到的時間累計增長近兩倍，在2007年幾個月內凈增幅就達6000元。從環比增長率看，2006年在2005年高位上增長比例達27%，2007年達到單月增長3339元的紀錄。（見表2）。

而真正的“特區速度”則反映在深圳中心區（特區內），特區內房屋均價從2006年的9000元到2007年7月一年的時間迅速突破每平方米20000元。房價增長率與GDP增長率之比達到2.68，超過了2.0的泡沫預警線①。受深圳灣大橋2007年7月l日通車的影響以及新口岸通關刺激南山區新房成交均價己達每平方米近22000元，高檔一點的樓盤均價近4萬元／平方米。在羅湖區最高5萬元/平方米的房價直逼香港的元朗。

銷售市場開始萎縮、交易減少

與樓價飆升相對應的并非是房產銷售場面的同樣火熱，從2007年各月商品住宅銷售面積來看，自7月份開始，住房銷售面積開始下降，7月為48.98萬平方米，環比6月份下降15.32%。8月份住宅銷售面積33.83萬平方米、環比7月份下降30.93%，成為今年以來銷售規模的最低谷，而特區外住宅銷售面積環比7月下降41.83%。較高的房價水平和近期宏觀調控的交相作用，商品房銷售速度也開始減緩、住房交易不斷萎縮，市場出現較濃的觀望氣氛。

實際銷售市場的冷淡加之加息、物業稅等調控手段導致10月深圳新房均價1.49萬元/平方米，較9月份均價有10%左右的降幅。但仍然持續停留在超高位，并未出現根本的扭轉勢頭，高房價和低銷售率的現象并沒有改變。

二手房漲價迅猛，銷售波動大

自從2005年深圳新房價格開始飛漲以來，二手房市場交易就變得更加活躍。2006年全市二手房交易套數84976套，同比增長29.79%，交易面積達737.63萬平方米，同比增加23.98%，交易均價4757元/平方米，同比上漲11.03%，二手住宅與新建住房交易面積比為1.05：1，遠高于2005年的0.66：1，二手房需求在2006年就已超過新建商品房。顯然，由于深圳新房房價增長過快、增幅過大超過，了市民的購買承受能力，只能轉求其次。由于新房房價的帶動，二手房價也上漲迅猛。據《深圳商報》報道，近幾個月福田、南山、羅湖甚至鹽田等關內區域在新房開盤價基本超過2萬元/平米的情況下，二手房只要地段位置好，樓齡超過15年的二手房單價也能賣到8、9千元/平米，甚至1萬元/平米。不過，跟新房市場相似的是隨著九月份新房月均價達到最高的16556元/平方米后，因高房價導致的銷售市場冷清對二手樓三級市場方面產生了更為直接的影響。從2007年8月份開始，整個深圳樓市迅速“變臉”，無論銷售率、成交量還是消費力；無論高價豪宅、在售新房還是二手買賣，都在短短兩個月內迅速“降溫”。深圳房地產信息網公布的《深圳三級市場第三季度報告》指出，2007年9月份全市二手房掛牌均價開始下跌，中原深港研究中心的監測數據顯示，深圳二手樓10月上半月成交量比9月同期減少59％，甚至比低谷期的8月份同比減少32％，創出成交量新低。

深圳房價瘋長的背后

開發商進行市場操控

長期以來我國房產市場一直都是賣方市場，深圳尤甚。房產商以及相應的官商利益集團的市場勢力不斷增強。維持高價并不斷沖刺新的高價，無論是對投資者還是投機者以及各方既得利益集團來說都存在極大的利好，共同利益的驅使，促使一些地產商和特殊人物構成利益集團，通過各種媒介不斷向公眾灌輸強化“房價必漲、漲價正常”的概念，從中各取所得。近年來開發商和代理商利用VIP手法積累客戶，造成供應緊缺假象，制造房源緊俏場景，讓購房者在恐慌中非理性搶購，推動房價進一步上漲。不規范的房地產經紀公司更是直接成為職業炒樓公司，無論公司還是個人都可以從高房價中可以得到更多利益，他們利用信息和專業的優勢，千方百計甚至故意違規推高房價。購房者在與開發商的博弈過程中幾乎沒有“用腳投票”的余地，同時，對一個特定區域的房價而言，房地產市場的壟斷性也限制了人們“用手投票”的談判力，開發商是完全的價格制定者，而購房者是完全的價格接受者。另外，開發商之間的價格博弈也多半采用暗地合作或者跟隨戰略，容易形成某種暗中形式的價格聯盟或集體行動（collective action），操縱市場價格。這樣房價自然飆升。

房產商暴利驅使房價不斷攀升

任何一個房產商都不會以降低自己的利潤率來應對開發成本的增長，無論房地產市場冷或是熱，發展商對開發利潤的預期都不會降低。土地成本、建材成本增加，部分轉嫁至房價上，這是發展商轉嫁開發風險的必然選擇。很少有發展商會以成本加成法定價，因為那樣難以保證自己的利潤率。從—些上市公司年報看，毛利潤率一般在22％-46％之間，有些高檔商品房可高達100％，依此推算，深圳房價在15000元/平方米，其中利潤至少在3000-6000元/平方米。萬科曾公布2004年上半年公司項目毛利潤達32.2％，即使曾經標榜超過25%利潤的項目不做的萬科都巳經突破了利潤追求的底線，更不要試圖打探那些遠不如萬科公開、透明的發展商的利潤底線了。另外，房產商提高房價的另一個重要驅動在于當高價帶來實際交易量減少時，為了維持高的利潤線，常常要進一步加價。價格繼續升高銷售市場進一步萎縮，于是為了維持利潤水平，房價必然得更高，如此下去，房產泡沫越做越大、不斷陷入惡性循環。所以，深圳市高房價的繼續攀升與低銷售率持續下跌的頑固并存，更多反映了市場在強勢力的操作下被扭曲。

開發成本加大

開發成本增加也是房價上漲的原因之一，但這是正常的市場反映。成本增加首先反映在地價水平，住宅用地出讓地價屢創新高不僅加大開發成本，還常成為相關片區市場房價走勢的參照。其次，近年來稅（費）率、利率等杠桿頻繁使用，成為房地產市場調控的主要手段，勢必增加經營成本；再有，由于深圳近年房地產市場競爭激烈，開發商在前期策劃以及項目的規劃、設計、建筑標準、環境配套都加大投入，樓盤品質大大提升，而增加的成本則通過提高價格轉嫁給了買方。

供給結構嚴重失衡

長期以來，深圳尤其是特區內開發商都熱衷于建大戶型住宅、豪宅、別墅，占用了有限的住房建設資源尤其是土地資源，導致小戶型經濟房供給不足。同時，豪宅的高房價帶動了整體房價上漲。另外，隨著2006年7月住宅建設開始強制實行的地產新政（即城市住宅建筑總量的70%必須是90平米以下的小戶型）的規定引發公眾產生90平米以上戶型住宅供應不足的預期，導致大戶型住房價格繼續上漲。歷史情況表明，該規定與深圳市場熱銷的110－130平方米的三房、四房并不相符。自2002年起，深圳銷售的住宅平均套型建筑面積約為90平方米，即90平方米以下和以上的戶型各占50％，市場銷售的主力戶型是110－130平方米的住房。原已建或在建的大戶型或豪華住宅預期價格上漲，這樣開發商產生惜售心理，主動推遲工程進度和開盤時機，惜售現象更加劇了市場住宅供應的短缺，進一步加劇了價格上升。具估計直接受影響的住宅建設量達267萬平方米。據統計2007年上半年深圳出現了14個均價超過3萬元／平方米的大戶型，也正是這些高價位樓盤拉動全市新房價格上漲近1300元。

需求推動

2006年深圳實現GDP5813.56億元，在全國大中城市繼續居第四位，深圳有鄰近香港澳門的特殊區位，是中國最大的新興城市，新移民人口高達90%，這些都是支撐其房價居高不下的重要因素。與土地資源越來越稀缺對應的是人口暴增，深圳人口從2000年700萬增加到2006年的1200萬，每平方公里人口密度已經超過6000人，遠超過北京、上海、廣州，人口密度相當，為全國之冠。城市土地供應與人口增長出現不均衡，導致土地供應在短期內出現“有市無價”，人口增長是深圳房價上漲的主要原因。其特殊的區位和城市定位決定了客戶群更具多樣化。加之深港在樓價和生活成本方面相差懸殊，隨著深圳不斷改善交通、環境、管理等外部條件，深港融合等利好因素影響，“深圳居住香港工作”已經成為現實，香港較高的購買力向深圳流動態勢明顯，所以深圳每年有10％左右的外銷。另外，投資性買家逐漸增多、高端物業更是受到外籍人士、華僑、港臺投資客等購買實力強的客戶的極大關注。據有關機構調查估計，目前市場上有近30％是投資客①，過度的投資投機放大了市場需求進一步推漲房價。

市場的“預期幻覺”

房價不僅可以極大地脫離成本，甚至可以極大地脫離實物層面的供求關系。真正決定房價的并不是開發商要賣多少房子或者居民的消費需要多少房子，而是社會普遍的經濟預期。近年來外銷和投資操作，通過互聯網和大眾媒體不斷夸大了人們對房價的預期，大量內地人來深圳買房，尤其是溫州購房團更讓業界驚呼“狼來了”，仿佛他們才是深圳房價不停的漲“罪魁禍首”。但據統計，深圳商品住宅銷售對象仍以國內購房為主，2007年1-8月，全市國內購房人購房套數38801套，占總套數的93.27%，購房資金443.13億元，占總資金的92.07%。境外購房人（含港澳臺）購房資金42.46億元，占總資金的7.93%、其中港澳臺購房資金36.5億元，占總資金的6.82%，外來購房資金所占比例相對較少。

2006年溫州購房園在深短短的時間里，購房即500套，成交金額達1.6億元。但即便如此，如果僅僅從實際交易的數據來看無論是外銷還是投資炒樓對深圳房價的影響力都不會起決定作用。但諸如溫州投資客在深圳的大筆投資正是說明了深圳樓市投資價值，無形中增大了本地投資客的投資信心，因此帶動起來的房地產投資意識對于房價上漲也有不小的影響力。另外，從實際消費者來說，受宣傳的影響往往會形成“房價必漲、漲價合理”的堅定預期。為了避免導致房價進一步上漲到來的損失往往會“頂高接盤”，加之“趨眾心理”的市場夸大，房價就進一步被推高。

從2005年開始，“鼓勵、引導自住型需求，限制投資型需求，抑制投機性需求”就成為國家對房地產市場宏觀調控目標之一。而從2005年末深圳市樓盤調查來看，成交住宅總量中，購買套及以上的投資性需求比例，不到購房總人數的一成，在部分樓盤抽樣調查中，2套及以上購房者中有六成左右表示購房主要用于子女上學、父母養老、給親戚居住，純粹投資所占比例較小。因此，商品住宅市場中自住型需求仍占主體，住宅用于投資的比例并不大。

目前，存在一種流行的看法“越調控，越漲價”。從2005年國家開始對房地產市場進行全面調控，但有“政府調控”的兩年多時間，深圳住宅商品房交易均價狂漲。關于政府的調控“悖論”的主要原因在于：地方政府的“調控”導致住宅用減少，從而引起地價飆升，地價飆升又直接導致房價飆升。政府調控失靈的另一個表現在于政府調控措施效果的時滯性。尤其廉租房經濟適用房等保障性住房不可能在短期內形成有效供給，住房供給結構不可能在短期調整到位。

制約未來高房價走勢的因素

關于未來深圳房價走勢可以從政府、市場、企業以及自然條件四個層面審視：

（1）從政府層面看，住房問題題關乎民生、關乎整體經濟的運行，過度投機對市場、對民眾和國家都將帶來危害，政府不會坐視不管。目前，深圳市政府已開始著手增加住房用地土地供應、確保住房建設計劃，而加大中小戶型和保障性住房供應力度、調整住房供應結構等調控措施效應將進一步落實。從今年8月份風傳二手房交易的個人所得稅重新評估、嚴格征算開始，深圳樓市初顯頹勢。隨后金融手段終于繼出，銀行全面停止二手房信貸業務，對新房信貸也是“嚴加看管”，直至到第二套房首付40%的出臺，可以說此番調控直指市場流通環節與資金渠道。“動用了金融手段，這是今年調控的最大亮點。”目前還沒有明顯效果的數次加息將集中在2008年初產生效果，且后續可能的調控政策仍有很多。而這些政策的實現都將有利于房產市場的健康發展，有利于扼止商品房房價的瘋長勢頭，促進房價回落到正常水平。

（2）從市場層面看新開發的小型戶項目的將陸續入市，小戶型房源增加，小戶型住房市場價格可能坐穩，甚至可能出現較大幅度的回落。高房價戶型的市場份額將減少，對總體房價水平的影響也將減弱。

（3）從企業層面看，房地產市場理性平穩健康發展符合房地產行業長遠利益，開發商優勝劣汰，集中度不斷提高。留存下來有一定實力的公司考慮更多的是企業的品牌和行業的長遠發展。企業總體行為取向轉變也有利于房地產的利潤水平的正常回歸，使行業暴利的色彩逐步消失。綜合以上因素，深圳房價可望結束飆升態勢，回歸平穩。

（作者單位：深圳大學中國經濟特區研究中心）