物業(yè)稅開征漸行漸近

今年前三季度，北京四環(huán)內(nèi)住宅期房均價(jià)已達(dá)到14700元；

上海5月樓市平均成交價(jià)格為10292元/平方米，環(huán)比上漲1.4%，比年初住宅平均價(jià)又上漲了5.5%；

深圳中心區(qū)7月的房屋均價(jià)已突破每平方米20000元，短短半年內(nèi)房價(jià)暴漲超七成，高檔的樓盤已超過九成，房價(jià)直逼香港；

2006年廣州房價(jià)漲幅達(dá)37%；

……

面對如此迅猛飆升的房價(jià)，人們從最初的驚奇和郁悶，已經(jīng)慢慢變成了無奈與麻木。

高企的房價(jià)不僅是對和諧社會(huì)莫大的嘲弄，而且集聚了太大的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)市場的泡沫一旦破裂，其后果將是不堪設(shè)想。

自2003年起，政府有關(guān)部門開始關(guān)注房地產(chǎn)市場，并在隨后的幾年里逐步加大了宏觀調(diào)控的力度：

2005年3月，國務(wù)院出臺(tái)八點(diǎn)意見穩(wěn)定房價(jià)，并將房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控上升到政治高度，建立政府負(fù)責(zé)制，大力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，調(diào)整用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加普通商品房和經(jīng)濟(jì)住房土地供應(yīng)，并督促建設(shè)，等等；

2005年5月，國務(wù)院辦公廳發(fā)出通知，轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等七部委《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見》，要求各地區(qū)、各部門要把解決房地產(chǎn)投資規(guī)模過大、價(jià)格上漲幅度過快等問題，作為當(dāng)前加強(qiáng)宏觀調(diào)控的一項(xiàng)重要任務(wù)；

2006年5月17日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議。會(huì)上提出了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項(xiàng)措施，主要包括進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用，合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，增強(qiáng)房地產(chǎn)市場信息透明度，等等，新一輪調(diào)控大幕開啟；

2006年7月26日，國稅總局發(fā)布《關(guān)于住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》（108號文），宣布從8月1日起，各地稅局將在全國范圍內(nèi)統(tǒng)一強(qiáng)制性征收二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅。

等等。

然而，令人遺憾的是，之前屢試不爽的種種宏觀調(diào)控手段卻沒有起到作用，房價(jià)并沒有停止向上竄升的勢頭。最新的數(shù)據(jù)是，2007年10月，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲9.5%，創(chuàng)今年新高。

宏觀調(diào)控緣何隔靴搔癢

國家宏觀調(diào)控措施這劑猛藥為什么沒有祛除房地產(chǎn)市場的“虛火”？原因很簡單，藥不對癥，治表不治里。

表面上看，需求增長很快、住宅結(jié)構(gòu)不盡合理、住房投資的心里預(yù)期等原因推動(dòng)了房價(jià)的走高，但如果僅僅基于此進(jìn)行宏觀調(diào)控，很難有什么效果，原因非常簡單，這并不是房價(jià)瘋狂飆升的主要因素。

房價(jià)飆升的最大動(dòng)力是土地批租、高額稅費(fèi)，其背后隱藏的受益群體則是地方政府和開發(fā)商。開發(fā)商可以從高漲的房價(jià)中獲取暴利，而地方政府一方面從出讓土地和征收稅費(fèi)中增加收入，另一方面也因房市火暴拉動(dòng)GDP上漲換取漂亮的政績單。

我國房地產(chǎn)鏈條的稅收主要集中在開發(fā)環(huán)節(jié)，然后被計(jì)入房價(jià)，給人的感覺是稅收并不重。實(shí)際上，我國的房地產(chǎn)稅費(fèi)并不算低，專家估算，在房價(jià)構(gòu)成中稅負(fù)比重至少在35%－40%左右。除了稅收，還有各種收費(fèi)。據(jù)報(bào)道，在我國房地產(chǎn)開發(fā)過程中，各種收費(fèi)項(xiàng)目多達(dá)100余種。

土地批租中的招拍掛制度也廣為業(yè)界詬病。

2004年3月30日，國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》，規(guī)定2004年8月31日后，國有土地使用權(quán)必須以公開的招標(biāo)拍賣掛牌出讓方式進(jìn)行。國有土地出讓招拍掛制度至今已實(shí)施三年，其存在的弊端也日益明顯，各地天價(jià)“地王”你追我趕，地方政府因財(cái)源滾滾而樂觀其成。根據(jù)國務(wù)院發(fā)展研究中心的報(bào)告，土地出讓金已成為政府的“第二財(cái)政”。在一些地方，土地直接稅收及城市擴(kuò)張帶來的間接稅收占地方預(yù)算的40%，而土地出讓金凈收入占政府預(yù)算外收入的60%以上。

天價(jià)“地王”推動(dòng)房價(jià)上漲，房價(jià)上漲反過來拉動(dòng)地價(jià)飆升，房地產(chǎn)市場進(jìn)入了一種惡性循環(huán)。地方政府作為既得利益者的角色一日得不到弱化，它就容易在房市調(diào)控中陽奉陰違，使一些調(diào)控政策流于形式。

更為糟糕的是，在房價(jià)上升共同利益的促使下，一些地方已經(jīng)露出錢權(quán)交易、官商勾結(jié)趨勢。這種腐敗成本自然也被轉(zhuǎn)嫁到了房價(jià)當(dāng)中，再次推動(dòng)房價(jià)上漲。去年查處的上海陳良宇案已然呈現(xiàn)出這一點(diǎn)。

“若不解決房地產(chǎn)市場中的官商勾結(jié)，所有的宏觀調(diào)控都收效甚微”。全國人大常委會(huì)委員賀鏗對此直言不諱。

那么，有沒有一項(xiàng)可以打破房地產(chǎn)市場現(xiàn)有的利益鏈條，使地方政府、開發(fā)商和消費(fèi)者三方都能接受的辦法呢？開征物業(yè)稅被認(rèn)為是平衡各方關(guān)系的最佳方案。

物業(yè)稅浮出水面

物業(yè)稅第一次作為專有名詞是在2003年，出現(xiàn)在《中共中央關(guān)于完善社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制若干問題的決議》中。2005年，《中共中央關(guān)于制定“十一五”規(guī)劃的建議》中又一次明確提出“穩(wěn)步推進(jìn)物業(yè)稅。”

盡管征收物業(yè)稅目前還沒有明確的時(shí)間表，但從現(xiàn)在公開討論的情形看，其基本框架已經(jīng)確定：即將現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。物業(yè)稅的實(shí)施將這些費(fèi)用分期支付，均攤到房產(chǎn)持有階段，導(dǎo)致開發(fā)成本大幅下降，房價(jià)也必然跟著大幅度下降。

“征收物業(yè)稅，將對一些城市的投資性購房需求產(chǎn)生一定的擠出效應(yīng)。” 清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院經(jīng)濟(jì)系主任白崇恩教授說。物業(yè)稅以房屋價(jià)值為稅基，隨著時(shí)間的推移，房屋價(jià)值會(huì)發(fā)生變動(dòng)，如若房產(chǎn)價(jià)值提升，則相應(yīng)的持有環(huán)節(jié)稅賦加重，持有成本增加，投資回收期延長，降低了投資收益。

“將部分投資性購房需求擠出房地產(chǎn)市場，有助于消減這些城市的房地產(chǎn)泡沫，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。” 白崇恩教授指出。

物業(yè)稅也不會(huì)損害地方政府的利益。雖然征收物業(yè)稅會(huì)減少地方政府基期賣地和房地產(chǎn)交易所獲得的一次性收入，物業(yè)稅作為一種長期的穩(wěn)定的稅收并逐漸成為地方政府收入的來源，這對于地方建設(shè)公共財(cái)政體制是很有裨益的。

物業(yè)稅開征后會(huì)對地方政府的激勵(lì)機(jī)制有所改變，會(huì)促使它能夠把更多的這種資金投入到改善市政。當(dāng)市政改善了以后，房地產(chǎn)的價(jià)格也會(huì)上漲，地方政府就可以收更多的物業(yè)稅，它有更強(qiáng)的積極性去改善市政，這樣就實(shí)現(xiàn)了一種良性循環(huán)。這在其他國家是有非常成功的先例的。

另外，地方政府可以通過將10到20年的物業(yè)稅收入抵押給銀行。由于物業(yè)稅的收入是一種十分穩(wěn)定而可靠的收入，并且此種收益還會(huì)隨著土地的增值而不斷上升，銀行也會(huì)很高興接收此種抵押。所以，可以用物業(yè)稅開征的辦法來緩解給地方政府所帶來的短期經(jīng)濟(jì)困難。

我們曾經(jīng)擔(dān)心過一些房地產(chǎn)商，由于他們對開征物業(yè)稅的好處不甚了解，而充滿疑慮，成為反對開征物業(yè)稅的主要力量。現(xiàn)在看來，這個(gè)擔(dān)心是多余的。許多房地產(chǎn)商比我們還積極地在呼吁盡快開征物業(yè)稅。

開征物業(yè)稅對房地產(chǎn)商的好處是實(shí)實(shí)在在的。減少基期一次性拿地成本，降低繁重的稅費(fèi)，會(huì)大幅度地降低房地產(chǎn)開發(fā)成本，進(jìn)而帶動(dòng)房地產(chǎn)市場的繁榮。從中長期利益看，房地產(chǎn)商必將因此獲得巨大的利益。實(shí)際上，開征物業(yè)稅還是房地產(chǎn)商們自己想出來的。提出開征物業(yè)稅的始作俑者，正是廣州的房地產(chǎn)商們。

物業(yè)稅“空”轉(zhuǎn)“實(shí)”還有點(diǎn)難

雖然好處多多，但目前在我國征收物業(yè)稅還有很大難度。

“開征物業(yè)稅政策性比較強(qiáng)，而我國地區(qū)間經(jīng)濟(jì)發(fā)展差異大、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理情況復(fù)雜，因此要在立法前進(jìn)行更多的研究，從技術(shù)上為物業(yè)稅的開征做好準(zhǔn)備。”國家稅務(wù)總局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

物業(yè)稅的開征并不是簡單的稅費(fèi)改革，而是涉及到土地使用制度、市場調(diào)控手段、住宅建設(shè)方式等多方面的一場深刻的變革。在推行之前，政府必須做好改革土地所有制度、清理房地產(chǎn)稅費(fèi)、確定調(diào)整稅種的主體等前期準(zhǔn)備工作，這個(gè)過程需要的時(shí)間較長。

技術(shù)上而言，物業(yè)稅的改革工作關(guān)鍵在計(jì)稅依據(jù)的調(diào)整，以評稅價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)是國際上的普遍做法。創(chuàng)建符合國情的評稅工作模式，開發(fā)了計(jì)算機(jī)評稅軟件，培養(yǎng)了一批專業(yè)人才成為開征物業(yè)稅的當(dāng)務(wù)之急。

制定一個(gè)科學(xué)的免征額必不可少。要對下崗、失業(yè)和低收入的群體找到一個(gè)好的解決辦法，不能使這部分人生活受到損失，板子不能打在最弱勢的人群頭上。

作為一個(gè)地方稅種，地方政府的態(tài)度至關(guān)重要。雖然開征物業(yè)稅可以成為地方財(cái)力的長期穩(wěn)定保障，但開征物業(yè)稅后畢竟會(huì)大幅度減少基期收入可能導(dǎo)致資金空前吃緊，地方政府需要做好準(zhǔn)備。

各方認(rèn)識(shí)和需求的一致性使開征物業(yè)稅的呼聲越來越多。從根本上來說，我們畢竟要逐漸擺脫以行政手段來進(jìn)行宏觀調(diào)控。

以征收物業(yè)稅等市場手段調(diào)節(jié)市場勢在必行。