老潘股市顯形記

2007年10月8日，一付黑鏡框的“中國潘”和一頭挑染黃發的“美國張”，用12年時間激烈的磨合與碰撞，最終在香港聯合交易所里綻放出璀璨的財富之花

10月8日上午9時30分，SOHO中國（香港交易所代碼:410）在香港聯合交易所主板正式掛牌交易。上市首日以10.10港元開盤，收盤報9.55港元，較8.30港元的發行價上漲了15.06%。以當日收盤價計算，SOHO中國總市值已經達到了477億港元。潘石屹和張欣夫婦是SOHO中國的實際控制人，兩人（以張欣名義持有）通過Capevale（Cayman）間接持有SOHO中國33.241億股，占總股本的66.48%。以此計算，潘石屹、張欣夫婦的身價一飛沖天至350億港元，成為中國最富有的夫妻。

趕上了一個好時機

在上市之前的9天時間內，潘石屹、張欣夫婦走完了香港、新加坡、倫敦、法蘭克福、迪拜、紐約、波士頓和舊金山8個城市，進行了繁忙的路演。

辛苦換來了回報。在香港，SOHO中國上市得到了諸多大財團的支持，機構投資者共認購了此次SOHO中國全球發售股份數的18.2%，占全部已發行股本的5.6%。其中，嘉里集團主席郭鶴年認購6億港元，九龍倉主席吳光正認購6億港元，渣打集團、中銀投資、新加坡政府投資機構GIC、中信泰富、華人置業主席劉鑾雄各認購2.28億港元。嘉里建設和九龍倉均為香港商業地產巨頭級企業。潘石屹稱，一些香港發展商希望將來與SOHO中國合作。

在定價方面，潘石屹并未“利欲熏心”，主動放棄了中途“加價至8.8港元”的機會，最終定價為8.3港元，位于指導價格區間（6.30-8.30港元）的高端。

作為今年在港上市的明星地產股，SOHO中國此次集資128.6億港元.與今年上半年締造了內地新首富的碧桂園旗鼓相當。SOHO中國開盤報10.1港元，較招股價8.3港元漲21.69%，午后雖隨大市走低有所回落，但仍收報9.55港元，較招股價高出15.06%，是當天香港市場成交金額第三大的股份。該公司目前總股本為50億股（不包括超額配售權行使所發股份），以當天收盤價9.55港元計算，公司總市值為477.5億港元。

潘石屹稱，股市所籌集的資金將主要用于SOHO未來收購北京前門地區11塊地塊提供資金保證，還將為開發長城腳下的公社項目、建設光華路SOHO、三里屯SOHO項目提供資金及償還債務。

據稱，SOHO中國的土地儲備不足200萬平方米，而碧桂園(2007.HK)的市值為2156億港元，土地儲備有5740萬平方米。即使假設SOHO中國土地儲備的價值是碧桂園的四倍（因為前者的土地儲備主要用于商業地產項目，而后者主要用于住宅項目），該股估值仍然非常高。

從1992年萬科上市，一直到2003年前，只有合生等極少數房地產企業掛牌上市。從2003年前后開始，尤其是近幾年，情況發生了翻天覆地的變化。廣州富力地產、世茂地產紛紛上市。今年4月，繼碧桂園、SOHO中國成功上市后，中遠地產、華遠地產、方恒地產等眾多開發商都傳出計劃上市的消息。

國泰君安(香港)地產行業分析師DENNISYAO分析，“當年富力赴港IPO，融資不過區區20多億元，富力的土地儲備顯然在SOHO中國之上，但那只能說IPO生不逢時。SOHO中國的上市剛剛趕上了一個好的時機，潘石屹趕在內地地產的牛市，還趕上了各路資本云集港股的好時機。撤離A股的QFII、QDII的產品，還有港股直通車等等。”據悉，今年來內地地產股赴港上市備受追捧，已形成了一個示范效應。

12年艱辛創業

1994年4月，剛從海南的房地產泡沫中“勝利大逃亡”來到北京發展的潘石屹，經過馮侖的介紹認識了在華爾街高盛銀行工作的張欣。“土鱉”與“海龜”的愛情在半年時間內迅速開花結果，兩人于當年10月舉行了婚禮。新人需要新面貌。1995年9月，潘石屹在妻子鼓舞下離開萬通，一起創辦了紅石實業。

婚后一段時期，兩人的創業生活并不是那么默契，而是充滿了分歧與爭執，甚至一度非常激烈。但經過幾年的磨合，這對“夫妻檔”合作得日益默契和稔熟，就連張欣的名字后來都改成了潘張欣。兩人逐漸形成了“張欣造房子，潘石屹賣房子”的合作模式，公司所有與國外的關系、商業決定以外的事情，像建筑設計工程管理等由張欣來做;而談判、銷售、政府關系和所有與錢有關的事情都是潘石屹來負責。潘石屹曾打過一個非常形象的比喻:“就像以前耍猴賣藝的，我是先出來敲鑼的，然后張欣出來耍猴，最后再出來拿帽子收錢的又是我。”

正因為這番旗鼓相當的合作，隨后開創出了SOHO中國的大局面。

潘石屹的軟肋

潘石屹最大的軟肋是什么？自然是公司稀少的土地儲備量。

與其他房地產上市公司的土地儲備量相比較，SOHO中國堪稱“囊中羞澀”。根據這些上市公司中期業績報告顯示，截至7月31日，保利地產的土地儲備增加到1007萬平方米，萬科則超過2000萬平方米，而另一地產巨頭碧桂園的土地儲備更是達到驚人的4500萬平方米，成為全國土地儲備最多的地產公司。

但潘石屹最大的優點，就是善于把短小變成精悍。與碧桂園主要集中于住宅房地產開發不同，SOHO中國定位于成為行業領先的商用物業發展商，與香港大型物業發展商太古（0019.HK）有些類似。目前，SOHO中國已在北京CBD核心地帶共計開發面積超過155萬平米的項目，已經完成和正在建設的項目包括:“SOHO現代城”、“建外SOHO”、“SOHO尚都”、“朝外SOHO”以及“光華路SOHO”;同時，SOHO中國在北京長城腳下和海南博鰲分別開發建設了全球知名前衛建筑項目“長城腳下的公社”和“博鰲凱賓斯基”等。正在開發的三里屯SOHO位居北京市中心著名的三里屯酒吧街南側，建筑面積47萬平米，是其到目前為止開發金額最大的綜合項目。

潘石屹有一種“咬定青山不放松”的韌勁。SOHO中國的業務極為倚重北京市場，該公司目前除博鰲凱賓斯基外，所有其他現有項目及已完工和接近完工的項目，均位于北京及周邊地區。SOHO此次上市所集資金也均投資于北京的項目。據招股書披露，募集資金中的21.63億港元用于收購北京天街［天安門南（前門）項目的項目公司］的權益，并為項目提供資金;7.72億港元用于三里屯SOHO項目;44.76億港元用于未來項目及收購，預計將為天安門南（前門）項目內11塊地塊提供資金。

潘石屹宣稱，過去3年政府集中調控影響民生的住宅物業，并非針對商業物業，公司因此不會受到宏調政策的影響。公司未來仍以商業項目為主，大部分項目均會出售套現，相信不受房產宏調以至樓市調整的打擊。潘石屹指出，內地樓市的風險不外乎兩種:一是市場需求風險，二是政策風險。對于SOHO中國這種商業物業發展商來說，市場風險不大，因北京商業房產市場是內地風險最低的城市，未來幾年商業樓市仍會上升，未來2-3年將繼續集中在北京發展;至于政策風險同樣不大，過去3年政府集中調控影響民生的住宅物業，并非針對商業物業，預期未來2-3年也不會有太多調控。潘石屹的信心來自于公司持續增長的利潤。據透露，SOHO中國2007年預測綜合利潤不少于16.24億元人民幣，比2006年3.4億元增長超過337%。

股市多風浪，富豪排行榜上也充滿著跌宕起伏。在房地產泡沫論盛行的今天，潘石屹是一直獨領風騷，還是如曇花一現，現在還是一個未知數。