房產暴利，社會和諧之痛

財政部揭開房產暴利真相

盡管以任志強為代表的中國不少房地產商，一直否認房地產存在暴利情況，但國家財政部的一則公告還是揭開了房產暴利的真相。

據報道，財政部近日發布第十二號會計信息質量檢查公告顯示，房地產企業會計造假行為嚴重。2005年，財政部組織檢查了39戶房地產開發企業，共查出資產不實93億元，收入不實84億元，利潤不實33億元，39戶房地產企業會計報表反映的平均銷售利潤率僅為1222％，而實際利潤率高達26.79％。通過會計造假，這些房地產企業隱瞞了過半利潤。該公告還顯示，部分房地產企業存在較為嚴重的偷稅漏稅問題，少數企業甚至通過虛構業務、編造合同等手段騙取銀行信用。檢查還發現，部分會計師事務所特別是中小事務所內部質量控制薄弱，存在審計程序不到位甚至故意出具虛假審計報告的情況。很明顯，一些企業故意隱瞞利潤。

湊巧的是，財政部檢查所得房地產的實際平均利潤率26.79％，與此前坊間報道soho中國董事長潘石屹在與網友聊天時透露的房地產的極限凈利潤率是26.6％相差不大。當然，潘董事長這是否是保守說法無從得知，但其房地產利潤率絕不會低于這個數字，更不是國家統計局公布的7.77％。

華遠地產董事長任志強此前曾以房地產行業利潤率不高來反駁房產暴利，任志強說，“在全國19個行業中，房地產行業排在第7位。前邊有6個行業遠遠高于房地產利潤率，而房地產行業利潤率水平只在中游，不到10％，這么多年平均大概就在7％至8％。”

事實上，財政部檢查的39戶房地產開發企業應該在整個房地產行業中有很高的代表性，盡管不少房地產企業的利潤率看上去并不是很高，但其結果是否通過企業會計造假而隱瞞巨額利潤呢?有專家指出，與大部分行業當前社會平均利潤率7％至8％的水平相比，30％以上的利潤率就算是暴利了。而財政部所檢查39家房地產企業所得的平均利潤率26.79％也僅是揭開房地產行業利潤的冰山一角而已，誰又能保證大部分房地產企業的利潤率不會高于30％這個數字呢?

如此一來，依據國家統計局經濟普查房地產行業利潤率7.77％的數據，一些開發商渲染行業利潤低下做出叫屈的姿態，就有點滑稽和可笑。一邊是開發商們在掙得盆滿缽溢后得了便宜賣乖，一邊是廣大百姓面對居高不下的房價愁眉苦臉。開發商的反思和政府的監管將繼續考驗房市的未來走勢。

近年頂級富豪靠此發家

據一家國外權威媒體報道，房地產已成為中國易獲超額利潤的行業，2006年中國富豪榜中有相當一部分和房地產業有密切關系，近半項級富豪靠此發家。

在2006年福布斯中國富豪榜上，前50名富豪中有20名跟房地產業有密切關聯。他們要么以房地產業為主業，如排名在二、四、六位置上的許榮茂、朱孟依家族、張力，財富盡從地產來；要么房地產是其重要財富之源，如排名第一的黃光裕和排名第九的郭廣昌。

仔細分析，這20名因房地產業而進入50強的富豪中，有些人的財富在2005年還排不進50強，如2006年福布斯中國富豪榜排名第十四的鐘聲堅，排名第二十的陳卓林、陸倩芳夫婦，排名第三十八的王偉賢：有些人的排名則在一年內急劇上升。如許榮茂，由2005年的第九名，一舉上升到2006年的第二。

在胡潤百富榜上，雖然富豪的名次有所不同，但行業分布和名次變動情況如出一轍。2006年的前500名中國富豪中，前10位富豪中有6位主營房地產，還有2位房地產也是其重要的主業之一。

這家媒體分析說，數據面前，誰說房地產業不是暴利行業7無論是房地產業催生了這么多的富豪，還是這么多的富豪熱衷于房地產業，都只能說明：在當今中國，房地產業是一個容易獲得超額利潤的行業。這是當前中國經濟運行的微觀特點之一，也正是政府宏觀調控必須重點著力的原因所在。由于種種原因導致市場失靈，這種超額利潤很難向社會平均利潤回歸。

兩天催生一個億萬富翁

不久前，廣州番禺某房地產集團換帥，新領導班子集體亮相。新任總裁在接受媒體記者采訪時坦承：“一個商人做過房地產之后，從事其它行業便覺得沒有味道”。不經意間，他說出了所有房地產開發商共同的感受。

作為改革開放后的新興產業，房地產業有過陽光明媚，也有過暴風驟雨，特別在近十年，廣州房地產動輒上千畝連片開發，其跌宕起伏讓開發商直呼“過癮”。

不過，做過房地產之后，開發商不再輕易對其它行業感興趣，恐十白最重要的原因還是這個行業暴利的存在。北京不到兩天便催生一個億萬富翁，廣州不到三天便催生一個億萬富翁，靠的都是房地產開發。10年前，廣州房地產開發商敢說自己有千萬身家的恐怕屈指可數，可如今不少已登上“中國內地百強富豪排行榜”。據不完全統計，最近3年公布的中國富豪百強，從事房地產開發的越來越多，2002年是25家，2003年增加到37家，2004年更多達45家。可見，利潤豐富的房地產業成了中國富豪的聚寶盆。至于這些年來，他們是否進行過土地黑箱操作，是否利用過假按揭大肆從銀行圈錢，是否有意偷稅漏稅，是否也曾私下改過規劃等等，也許他們的心里最清楚。

其實，開發商留戀房地產業還有一個很重要的原因，那就是目前該行業甲方乙方的關系事實上顛倒了。一般而言，在經營領域，出錢人是甲方，提供服務的是乙方，乙方應該處于被動地位。在房地產行業，買房的廣大消費者是甲方，提供房子的開發商是乙方。按理說，廣大消費者應該處于主動地位。可在現實中，開發商卻處處主動，是名副其實的“甲方”消費者即便成千上萬，由于過于分散，也是弱勢的“乙方”。現在開發商“姿態”很高：皇帝女兒不愁嫁，消費者你想買就買，買了不滿意也可以退(其實非常難)：若是房價飆升，我不想賣可以囤積起來；至于你們買了住進來了，你就要老實點，交什么費交多少由我說了算……對此，廣州某知名地產集團負責人深有感觸，曾私下對記者說：“做生意十多年了，我還從來沒有見過這么弱勢的甲方”。

洛克菲勒是美國第一個億萬富豪。他在《給兒子的18封信》中公開說：“是貪心讓我從一個周薪五美元的薄記員成為億萬富豪”。作為商人，房地產開發商不可能不對其他賺錢的行業感興趣。當房地產開發越來越規范，利潤不像從前那么豐厚時，他們必然轉向別的行業。所以我們看到，廣州房地產商現在紛紛奔向“長袖善舞”的證券市場，也開始嘗試向一度被壟斷的能源，鋼鐵等行業進軍。

房產暴利透著腐敗的霉味

我國房地產業發展對社會的貢獻是有目共睹的，越來越多的人住房條件明顯改善。但與此同時，房地產業的“暴利”也是明擺著的，業內大腕對其“暴利”的公開辯護本身就是明證，財政部近日公布的公報不過是提供了一個官方依據。在收入分配差距日見拉大的背景下，這必然會對社會和諧造成沖擊，導致“端起飯碗叫好，放下筷子罵娘”現象也就不足為奇。

房地產“暴利”對社會的影響，主要還不在于商家獲利有多少，而在于這些利潤是否取之有道，是否符合公平、公正的市場經濟規則。尤其容易激起公憤的是房地產開發中的官場腐敗問題。誰都知道，在當今中國搞房地產，一靠拿地塊，二靠弄貸款，在這兩方面沒有相當硬的“關系”，是不敢奢望去做房地產的。“關系”讓房地產商們暴富，也讓極少數大權在握的貪官肥得流油。從弄到土地、搞到貸款，到順順當當把房子賣出去，到底要花多少錢打通關節，迄今沒有一個權威數字，但大多數“翻船”的領導干部都與房地產商不清不白，多少讓人嗅出了一點腐敗的霉味。就說財政部近日公布的“部分房地產企業”偷漏稅問題吧，這個已經涉嫌犯罪的問題肯定不只在2005年有，但誰聽說哪個房地產企業老板因此進班房了?

面對房地產市場房價飛漲的態勢，政府出臺的一系列緊鑼密鼓的宏觀調控政策措施，確實也收到初步成效。然而一再公布的漲幅減緩數據與老百姓的切身感受相去甚遠，越來越多的城市居民不是淪為住房“負翁”，就是望房興嘆。與房地產“暴利”本身相比，行政乏力是對社會和諧更大的傷害。

房地產“暴利”問題已經不容有關各方再以任何理由來回避。人們希望房地產業發展，但不要這種以犧牲社會和諧為代價的發展。人們期待有關部門認真總結以往宏觀調控的經驗教訓，真正拿出能牽住房地產市場牛鼻子的辦法來，讓宏觀調控調出效果、調出政府的威信、調出社會的和諧發展。

資本高投入的風險誰來擔?

將劉志華、劉曉光和劉軍三個名字并列起來，你想到了什么?這個問題肯定能難倒央視開心詞典或幸運5 2的選手們，但這又不是個開心的話題，也不是什么幸運的故事。

在過去的一個多月里，上述3位在北京地產圈舉足輕重的劉姓人物先后落入法網，正等待著最后的裁決。劉志華是北京原副市長，主管城建與規劃，負責國土資源管理等工作；曾任北京市計委副主任的劉曉光是典型的官商，他領導的首創集團主要從事房地產開發和公共工程建設等，是北京許多重大地產項目的開發商；劉軍是北京泰躍集團的實際控制人，該公司從開發一處爛尾樓起家，后因成功地開發了北京太月園等多個房產項目，在北京地產圈聲名鵲起。

很明顯，“三劉”形成一個食物鏈，被中紀委指稱生活腐化的劉志華處在這個鏈條的頂端，掌管著北京國有土地使用的審批大權；劉曉光則處在批發商和大客戶這一中間環節：劉軍則是從劉曉光那分得一杯羹。

在內地證券市場上，劉曉光的首創系和劉軍的泰躍系更是呼風喚雨。首創系除了擁有首創股份這個嫡系上市公司外，更買殼廣西虎威、寧波中百和前鋒股份等上市公司。并且，4家上市公司個個牛氣沖天，其重組法寶大都是向上市公司注入房地產項目，包裝業績，玩比例送股游戲，以拉抬股價。而泰躍系則控股G金環、茂化實華和景谷林業等公司，打著向上市公司注入優質房地產資產的名義，通過大量關聯交易，赤裸裸地占用上市公司大量現金。其行為令廣大中小投資者怨聲載道，亦受到監管部門的高度重視。毫無疑問，這兩位資本大鱷均是內地證券市場的涉嫌違規者。

劉軍更為引人關注，還因為他已連續2年進入胡潤中國內地百富榜，更在2005年進入人氣榜的第8名。筆者認為，比關注財富本身更重要的，是弄清財富來源的合法性。劉軍的暴富主要來自房地產開發。房地產不同于高科技行業，是典型的資本密集型的傳統產業；從國際視野看，房地產開發在短期內獲取暴利是難以想象的。以當初劉軍的資本實力，其進入資本密集的房地產業更是不可能。

但是，我們從胡潤中國內地百富榜上驚訝地發現，很大一部分人都和劉軍有著相似的經歷：通過開發房產，他們都在短時間迅速躍入富豪行列。為什么我們的房地產市場是個例外?難道在中國，房地產是高科技而不是資本密集型行業?我國房地產何以能產生暴利呢?對這一系列問題的回答，恐怕正是目前對房地產加強規范的主要原因。

毫無疑問，在我國，房地產開發同樣也要投入密集的資本，所不同的是，這些資本大都不需要開發商投入。換言之，開發商不但不冒或者少冒投資風險，而且可以坐享暴利。長期以來，我國一直實行土地國有制，土地使用權實行審批制度。開發商一旦獲得土地使用權批文(有些開發商甚至拖欠國土管理部門的國有土地使用權費)就可以向相關銀行申請貸款，并開始施工。然后就可以開盤，向業主售樓花(即期房)，開發商就可以拿業主的預付款繼續蓋樓。下一步開始制造熱銷假相和營造暴利游戲。最普遍的做法是指著樓盤銷售圖告訴你已經售出70％以上，所剩不多，讓你快作決定；或者告訴你，你選中的戶型已售完，并暗示你加點錢請示售樓經理想想辦法。有的樓盤告訴你現在的開盤價有效期只到月底，下個月每平米漲500元；你不相信，還真漲；而且再過3個月，又漲了。通過不停的漲價這一招，大大刺激了購房者的購買欲，漲出來的價格(未售出的房子)自然構成了開發商的額外利潤。還有的開發商雇托排隊購房，這招雖然拙劣，但據說還特管用。

如果上面的招都用了，房子真的賣不出去怎么辦?絕對不降價。反而要再提高價格，找來親戚朋友或者是專門的公司，把下崗工人包裝成財務總監等高收入者，制造虛假按揭向銀行貸款。這樣，開發商實現了暴利，把全部的經營風險轉嫁給了銀行。近期北京二中院正在審理的北京豪森公寓虛假按揭案，其開發商就是這么干的。中行北京市分行因此直接損失本金超過6億元。據筆者調查，類似北京豪森公寓這樣的操作手法，在整個地產界并不少見，很多民營地產商都有類似的操作。在建行和中行上市前夕，兩家銀行曾一次性將2700多億不良資產剝離給中國信達資產管理公司，相關人士透露，其中很大一部分是房地產不良貸款，其預期回收率不會超過10％。國有銀行的資金究竟有多少如此“洗”進了房地產富豪們的腰包，恐怕無需勞駕精算師了吧。

以上或許只是問題重重的中國房地產業的部分真相。但更值得我們思考的是，它給整個經濟體系的健康運行帶來的危害日益顯露出來。或許有人會對中國房地產市場出現的諸多問題辯解為中國特色，但是在中國入世已近5年的今天，這樣的“中國特色”可以休矣。

是誰在為房地產暴利辯護?

向來以語出驚人聞名的中國房地產界理論家任志強先生，對于房地產暴利說法頗不以為然，任志強先生指出，2004年全國經濟普查報告中房地產行業的利潤率僅為6.7％，不管是凈資產回報率還是銷售利潤率都在7％以下，在全國普查的16個行業中銷售利潤率排在第7位，僅為中游的水平。開發企業受法律的保護，沒有必要、也不應公布自己的成本。

到2004年的時候，房價就已經上漲了許多，有些地方的房價甚至已經翻番。在這種情況下，房地產行業的利潤率也才不到10％，如果這種說法成立，就意味著，在房價還沒有快速上漲以前，房地產界絕大部分企業都是賠錢的，且賠得血本無歸、衣不蔽體。如此說來，人們應該對處于水深火熱中的房地產開發商們抱以深切的同情和感激，因為他們默默無聞地為人民的住房事業做出了巨大奉獻。

同時，開發商還做出了巨大犧牲。從2002年至今，房地產業連續入選“中國10大暴利行業”排行榜，對于房地產這樣一個利潤回報率不足10％的行業，這種排名該是多大的一個黑鍋啊!然而，開發商們一聲不響地忍了，背著暴利的黑鍋繼續從事房地產開發。直到今天，任志強先生才突然拿出2004年的數據對大家說：你看看，我們的利潤率僅為6.7％。

然而，有一點公眾卻弄不懂了，正是在這個利潤率非常低的時期，房地產界的富翁們卻雨后春筍般地一個接一個粉墨登場。在2004年中國大陸百富榜中，房地產老板占據了百富榜的45％；在2005年度胡潤系列富豪榜中，排名前50的富豪中有24位涉足房地產領域；在2006年胡潤百富榜中，房地產仍以25.5％的比例排在首位。房地產業成為造就富豪最多的行業，50位房地產富豪的總財富達到2010億元，平均財富40.2億元，而上榜門檻高達15億元，是所有行業榜單里最高的。

這些富翁是從天上掉下來的嗎?顯然不是，而是靠暴利催生出來的。這本身就讓任志強的觀點失去了事實基礎。據曾經在中國建設銀行總行從事過近10年投資研究工作的李清明估算：2004年，北京全市房地產一年的利潤高達249.8億元，不到兩天就要催生出一個億萬富翁。

既然事實與任志強先生的理論存在巨大差異，那么，得出真相的惟一辦法就是核定成本，讓成本給出正確答案。但這恰恰是任志強先生最反對的。任志強先生在羅列了一大堆法律條文的時候，遺忘了重要的一條，于1994年1月1日起實施的《消費者權益保護法》規定：“消費者享有知悉其購買、使用的商品或者接受的服務的真實情況的權利。”消費者有理由知道房價的大致成本。既然任志強先生堅持房地產界的利潤率低得可憐，為何不用成本核定來證明本行業的“清白”?

任志強先生反對公開成本的另一個理由是，決定市場價格的是市場供求關系，不應該人為干涉，然而，在目前的房地產市場，在這個催生富翁的暖房里，有多少非市場因素在影響乃至左右著這個市場?任志強先生的正名，恰恰暴露出房價的成本黑洞，暴利正是在這個黑洞中得以完成。面對一個個粉墨登場的富豪開發商，公眾難道沒有理由知道黑洞里面到底裝著什么嗎?

“一口價”背后隱藏房產超額利潤

高房價、高暴利……房地產市場存在的突出問題，近年來成為社會各界高度關注的焦點。北京、深圳等城市不斷攀升的房價，令普通百姓望房興嘆。

按照“企業成本是定價基礎”的市場規律，建房成本常成為房地產開發商逃避房價高漲指責的極好理由。實際并非如此，權威部門的調查報告及不少經濟學家指出，“巨額利潤”是造就高房價的決定因素。

“不給任何解釋，都是一口價，北京三環以內動輒每平米上萬元。”在中國社科院工作的龔先生本周跑了不少樓盤，他打算買一所100平米左右的房子。目前，在房地產交易中，開發商掌握著交易活動的主動權，購房者對房屋交易信息了解甚少。“天知道房屋成本是多少?售樓員除了喊一口價之外，都懶得理你!”有著博士學位的龔先生，試圖多了解些買房知識，結果撞了 鼻子灰。

其實，幾乎所有房地產商都不會主動向購房者公布房價成本，否則，便泄露了其背后隱藏的巨額利潤。用任志強先生的俏皮話講：你能要求人家公開老婆胸的大小嗎!

通常來講，“土地價”“建造成本”(含建筑安裝成本、配套建設成本、運營成本、稅金等開發間接費)和“開發利潤”是房價的三個主要構成部分。

現在土地施行“招、拍、掛”市場機制之后，拋去背后的灰色交易地帶，地價隨市確定。不過，房地產商一般都不會把樓盤地價告知購房者。

對建造成本，據2005年某部委對一家房產企業開發項目的調查，相關浮動價格從高計算，一般6層磚混樓房每平米約1930元；高層樓房每平米約2400元。

“土地價”和“建造成本”可歸納為建房實物成本，按此估算房價并非高得不能接受。但另一部分“開發利潤”，才是高房價的真正源頭。

以2005年深圳市不同地區的10個樓盤為例，根據權威部門提供的調查報告，其開發利潤占到房價的1533％至622.3％，遠遠高出一般企業利潤。分析表明，房地產的高利潤并不在于對土地利用效率的提高，也不是通過壓縮建造成本而取得，而是與房價之間聯系緊密。

“開發利潤和房價之間存在互相影響與決定的關系，在其他因素不變的情況下，房價越高開發商利潤越大。”這份報告 針見血地指出，“房地產開發商追求超額利潤的主要做法，就是維持高房價。”

“房地產存在暴利，這是一個不爭的事實。”中國社科院金融研究所研究員易憲容說，“目前房地產市場的利益機制不平衡，造成財富在短期內向開發商聚集，是導致該行業暴利的根源。”

壟斷性定價導致房價持續高漲

不透明的建房成本，決定了不透明的高房價。即使是同一個樓盤，價格也總是沒有理由的隨時上調。以北京市玉泉路附近的“遠洋山水”樓盤為例，2006年3月份均價還是5900元／平米，到了6月份均價便上升至7200元／平米。“僅3個月，每平米便上漲了1300元，有什么理由讓我信服?”樓盤附近的居民王涌說。

不過，對北京房價近年來的持續高漲，一些房地產開發商倒是亮出了“房價上漲是硬道理”的言論。經濟學家王小廣對此類觀點予以堅決駁斥。他提示風險并舉例稱，在北京西三環北端的紫金莊園和萬壽路邊的恩濟花園，1998年時單價超過了8000元／平米，而到2004年底基本都跌到了不足6000元／平米。王小廣認為，近年來房價暴漲及房地產暴利的直接原因，是過度的投機炒作。

房價形成機制扣除成本因素外，還有土地資源與商品房供求關系、企業品牌、市場競爭策略、消費者心態等多種因素發揮作用。不過，這中間許多因素很容易被開發商利用，進行投機概念炒作，營造高房價。業內人士分析，土地實施招標拍賣以后，呈現價格變化較大的特點。因此，土地價格的波動，很容易成為房地產企業制造高房價的重要理由。

貨幣分房制度改革和貸款消費觀念的深入，噴發出巨大的購買能力，市場上也明顯出現了透支及奢侈消費，從而引發了投機需求。由此，購房者心態也常被巧妙利用，房地產企業運用“捂盤”“銷售情況不公布”等手段，借機抬高房價，造成虛假銷售繁榮。此外，綠化率、水岸房等策略，更是屢屢被開發商拿來提高房價。

“由于不透明，任何東西都可被當作提高房價的砝碼。”易憲容說，以市場化的名義，房地產企業不僅可以壟斷性定價，而且也容易把房地產市場產品的成本讓整個社會來承擔，獲取巨額收益。

調控政策執行力決定能否抑制暴利

為遏制房價過快增長，國家近幾年出臺了一系列關于房地產市場宏觀調控的政策，力度不可謂不大，措施不可謂不全，然而政策效果卻不盡如人意。最新統計表明，全國房價仍“逆勢走強”，2006年10月份，全國70個大中城市新建商品住房銷售價格同比上漲6.6％，漲幅比上月提高0.3個百分點，其中北京以10.7％的漲幅名列首位。有關專家指出，調控成效不理想的關鍵，并非調控政策的滯后性，而是房價過快增長帶來的調控政策執行不力。

2006年以來，宏觀調控中不斷收縮的銀行信貸，并沒有對房地產投資增長產生多大影響，相反國內銀行信貸卻表現為迅速擴張趨勢。同時，房地產業融資渠道也正通過引入外資來打破國內信貸的收縮限制。一些房地產企業針對國家的宏觀調控措施和監督措施，采取相應的逆向對策，在一定程度上弱化了宏觀調控和政府的監管作用。經濟適用房政策在執行中“走樣”、大中型高端商品房頻頻抬高價碼等已是見怪不怪。

泡沫型增長的高房價，是阻礙中國經濟航船前行的危險暗礁。經濟學家指出，高房價不僅隱藏著巨大的金融風險，而且會嚴重阻礙國家競爭力的提高。專家們強調，建設、國土、財政、金融和稅務等相關部門，必須在房地產開發、銷售等環節形成監管合力，加大對地方和企業執行調控措施的監管力度，促使房產利潤趨向合理。因為，只有在一個健全的市場里，利潤才能通過資源的流動而實現平均化，杜絕暴利的產生。

(責任編輯 趙忠范)