深圳敲響房貸警鐘

謝良兵

在“2007年上半年深圳銀行監(jiān)管工作會(huì)議”上，深圳銀監(jiān)局局長(zhǎng)于學(xué)軍稱，“物極必反，應(yīng)當(dāng)注意。”敲響了當(dāng)下深圳房貸市場(chǎng)的警鐘。

8月28日，中國(guó)建設(shè)銀行深圳分行透過(guò)新華社發(fā)布消息稱，此前媒體關(guān)于該行房貸業(yè)務(wù)暫停的報(bào)道為“謠傳”。該行副行長(zhǎng)張學(xué)慶表示，建行深圳分行“各項(xiàng)信貸業(yè)務(wù)均正常運(yùn)營(yíng)，只是按央行要求對(duì)房貸首付的額度進(jìn)行了相應(yīng)的調(diào)整。”

所謂“謠傳”，指的是此前一天，在建設(shè)部主管的《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》上有報(bào)道稱，截至8月22日，建行深圳分行已全面停止房貸相關(guān)業(yè)務(wù)。報(bào)道更是直言，“這是在深圳房?jī)r(jià)暴漲中首家全面停止房貸的商業(yè)銀行，也是在全國(guó)各種收緊房貸措施與傳言中，第一個(gè)公開證實(shí)暫停個(gè)人房貸業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行地方分行。”

盡管“謠傳”之說(shuō)已有數(shù)日，但這篇“謠傳”的報(bào)道，仍然在《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》的網(wǎng)站首頁(yè)上高居“頭條新聞”的位置。報(bào)道似乎并未因辟謠之聲而有所動(dòng)搖。

傳言與現(xiàn)實(shí)

事實(shí)上，自今年4月以來(lái)，關(guān)于深圳房貸業(yè)務(wù)，業(yè)界就一直充斥著各種傳言，“提高首付”和“叫停二手房貸”的消息不斷見諸報(bào)端。而近期爆發(fā)的美國(guó)“次債危機(jī)”，引起對(duì)中國(guó)房市危機(jī)猜測(cè)的同時(shí)，也再次掀起深圳“房貸業(yè)務(wù)暫停”的傳聞。

在8月28日新華社發(fā)布建行深圳分行的辟謠報(bào)道后，記者在該分行下屬支行隨機(jī)采訪了準(zhǔn)備到此申請(qǐng)房貸的購(gòu)房者。

準(zhǔn)備購(gòu)買一套二手房的楊先生，最終未能如愿從建行深圳羅湖支行獲得貸款。該行個(gè)人信貸部的工作人員告訴楊先生，建行深圳分行的二手房貸款業(yè)務(wù)從今年7月份就已暫停。“他們建議我去深發(fā)展看看。”楊對(duì)記者如此講述了他向建行申請(qǐng)房貸的經(jīng)歷。

8月30日下午，本刊記者又致電建行深圳市分行求證此事。該行辦公室一位王姓工作人員告訴記者，建行深圳分行到目前為止，從未停止過(guò)房貸業(yè)務(wù)的辦理，只要貸款申請(qǐng)人符合相關(guān)條件，仍然可以在建行申請(qǐng)到房貸。

“媒體的報(bào)道令我們的工作很被動(dòng)。”這位王姓工作人員說(shuō)。不過(guò)，他也向本刊記者坦言，從7月份開始，該行已經(jīng)加強(qiáng)了對(duì)貸款申請(qǐng)人資質(zhì)，特別是還款能力的審查。“這方面的確比之前要嚴(yán)格多了。”王說(shuō)。

此后，記者又以買房人身份，向建行深圳分行的幾大支行個(gè)人信貸部咨詢房貸申請(qǐng)事宜時(shí)，得到的答案均是，已不再辦理二手房貸，一手房貸款也只限于優(yōu)質(zhì)客戶。

根據(jù)本刊了解，早在6月底，不僅建行，其他銀行的深圳分行就均已悄悄對(duì)房貸進(jìn)行“收網(wǎng)”，首付比例提高到30％到40％，而七八月份以來(lái)，是這一系列做法逐步公開化。

中國(guó)銀行深圳分行就曾于8月4日宣稱：“暫停所有零售貸款接單”，二手房貸業(yè)務(wù)首當(dāng)其沖。

其他一些國(guó)有商業(yè)銀行的深圳分行雖無(wú)明文規(guī)定，但實(shí)際操作中都基本停辦了二手房貸款申請(qǐng)。甚至在四大國(guó)有商業(yè)銀行以外，那些素以政策較為寬松吸引房貸業(yè)務(wù)的股份制商業(yè)銀行，也都陸續(xù)宣布將收緊貸款審批。業(yè)內(nèi)人士甚至戲稱，“如今深圳的銀行房貸審查比機(jī)場(chǎng)安檢還嚴(yán)”。

本刊記者還從多個(gè)渠道了解到，深圳二手房市場(chǎng)近期已經(jīng)嚴(yán)重萎縮。根據(jù)中原地產(chǎn)深港研究中心數(shù)據(jù)顯示，7月上旬，深圳寶安和龍崗兩區(qū)的二手房成交量減少達(dá)五成，南山區(qū)交易量也下降近四成。而世聯(lián)地產(chǎn)的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)則顯示，7月份深圳二手房成交量總體回落了四到五成。

而市場(chǎng)萎縮的原因正是從銀行申請(qǐng)房貸變得困難起來(lái)，有的銀行已不敢隨便接受貸款申請(qǐng)。“一些貸款擔(dān)保公司也不敢隨便接單，擔(dān)心無(wú)法保證一定能從銀行貸出款來(lái)。” 深圳一家房地產(chǎn)中介公司的負(fù)責(zé)人告訴記者。

過(guò)度的房貸

此次深圳各銀行為何緊縮房貸，本刊接觸的專家和業(yè)內(nèi)人士均分析認(rèn)為，主要原因有三：一是深圳房?jī)r(jià)不斷上漲，緊縮是為配合中央的地產(chǎn)調(diào)控；二是房貸風(fēng)險(xiǎn)增加，監(jiān)管部門已經(jīng)要求自查控制；三是放貸速度過(guò)快，許多銀行配額用完，已“無(wú)款可貸”。

2007年以來(lái)，深圳房?jī)r(jià)迅速攀升，截至6月份，其均價(jià)已達(dá)1.45萬(wàn)元/平方米。據(jù)國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的調(diào)查，今年7月，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋售價(jià)繼續(xù)上漲，同比漲7.5％。其中，深圳同比漲幅達(dá)16.1％，排名第二。

伴隨房?jī)r(jià)上漲的，是深圳個(gè)人住房貸款量的猛增。美聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)研究部的研究表明，2006年深圳個(gè)人住房貸款增量已經(jīng)超過(guò)北京和廣州，位居全國(guó)前列。根據(jù)深圳銀監(jiān)局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年上半年深圳個(gè)人長(zhǎng)期消費(fèi)貸款增加425.4億元，而去年同期僅增加121.2億元。

深圳眾廈地產(chǎn)總經(jīng)理助理林曉華則將之理解為，慣例的季節(jié)性因素。林表示，“每年下半年銀行都會(huì)收縮房貸，這是有規(guī)律的季節(jié)性收縮。”

據(jù)介紹，由于“早貸款、早受益”，而且調(diào)控政策也多在第三季度里出臺(tái)，所以各商業(yè)銀行往往多在上半年就積極放貸，完成了全年大部分指標(biāo)，下半年則開始實(shí)行緊縮政策，這幾乎是房貸市場(chǎng)的一貫做法。

事實(shí)上，不少銀行上半年就把2007年的額度全部用光。建行深圳分行的一位內(nèi)部人士向本刊記者透露，根據(jù)建行三季度個(gè)人貸款計(jì)劃，七、八兩個(gè)月內(nèi)，深圳的個(gè)人貸款已經(jīng)超出總計(jì)核定的新增計(jì)劃。

“銀監(jiān)會(huì)要求各家銀行的信貸規(guī)模增長(zhǎng)不能超過(guò)15％，而今年上半年，深圳信貸規(guī)模同比增長(zhǎng)已經(jīng)超過(guò)16％，因此銀行在下半年自然會(huì)放緩信貸發(fā)放速度。”深圳銀監(jiān)局局長(zhǎng)于學(xué)軍在接受當(dāng)?shù)孛襟w采訪時(shí)稱。

在資金的出口大開的同時(shí)，流入的資金卻是另一番景象。

存款一直是商業(yè)銀行放貸資金的最主要來(lái)源。但今年上半年，儲(chǔ)蓄存款洶涌進(jìn)入資本市場(chǎng)，導(dǎo)致銀行存款急劇減少。“今年上半年的存款掉得非常厲害，個(gè)人金融這塊存款幾乎減少了一半，大部分錢流入股市。”深圳一位銀行界人士告訴記者。

同時(shí)，央行3次加息、6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率、4次發(fā)行定向票據(jù)，對(duì)減少銀行內(nèi)部流動(dòng)性的影響日益顯現(xiàn)。“無(wú)款可貸”，已經(jīng)成為部分銀行所面臨的現(xiàn)實(shí)。

房貸的警鐘

房貸市場(chǎng)的劇烈擴(kuò)張，也帶來(lái)了國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行在信用風(fēng)險(xiǎn)上的劇增。

“一年半前，一套新房當(dāng)時(shí)在我們行辦理的房貸大約是100萬(wàn)元，經(jīng)過(guò)幾次倒手，這套房又來(lái)申請(qǐng)貸款，貸款額度已上升到200萬(wàn)元。這期間，我們銀行風(fēng)險(xiǎn)肯定是被放大了。”深圳一家銀行行長(zhǎng)曾擔(dān)憂地對(duì)當(dāng)?shù)孛襟w說(shuō)。

面對(duì)此景，4月份，深圳銀監(jiān)局下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)深圳市國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸管理的指引》，并為此成立了跨部門的工作小組。6月中旬，工作小組開始進(jìn)駐各商業(yè)銀行，從關(guān)注到座談，再到調(diào)查。“監(jiān)管工作非常細(xì)致。”一位深圳的銀行界人士對(duì)本刊記者稱。

該人士也坦承，前段時(shí)間銀行對(duì)個(gè)人房貸確實(shí)“放得比較松”，但房貸始終會(huì)是銀行未來(lái)新增貸款的主要發(fā)放方向。銀行要為資金找出路，尤其在各家銀行紛紛向零售銀行轉(zhuǎn)型和傾斜以來(lái)，房貸市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)變得激烈。

迄今為止，除了房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，也并未出現(xiàn)更好的市場(chǎng)。當(dāng)初借著1998年房改的東風(fēng)，建行首先出招，接著是全國(guó)商業(yè)銀行很快不約而同地涌入個(gè)人房貸和房地產(chǎn)開發(fā)貸款這個(gè)龐大市場(chǎng)。

數(shù)據(jù)顯示，不到10年的時(shí)間，中國(guó)的商業(yè)性房貸從1998年的400多億，飆升到2007年6月末的4.3萬(wàn)億元，增長(zhǎng)100倍多。而這4.3萬(wàn)億元的房貸，已經(jīng)占到目前金融機(jī)構(gòu)全部26.5萬(wàn)億貸款余額的約16％。

而據(jù)記者采訪了解，今年6月初，銀監(jiān)會(huì)就曾要求各商業(yè)銀行總行自查房貸風(fēng)險(xiǎn)。而正是在那次自查中，建行深圳分行和中國(guó)銀行深圳分行的個(gè)人房貸風(fēng)險(xiǎn)壓力均已經(jīng)達(dá)到重級(jí)。這勢(shì)必也要求緊縮個(gè)人房貸。

7月31日，深圳召開“2007年上半年深圳銀行監(jiān)管工作會(huì)議”，通報(bào)了上半年深圳金融行業(yè)的發(fā)展情況。在會(huì)上，深圳銀監(jiān)局局長(zhǎng)于學(xué)軍稱，“物極必反，應(yīng)當(dāng)注意。”敲響了當(dāng)下深圳房貸市場(chǎng)的警鐘。