穩(wěn)定房?jī)r(jià)三策

中共中央黨校校委研究室副主任周天勇近日撰文稱，鑒于近幾年國(guó)家調(diào)控房?jī)r(jià)效果不彰，可能需要從宏觀制度層面來解讀并提出相應(yīng)對(duì)策。

首先，從房屋供給角度看，中國(guó)正處于快速城市化進(jìn)程中，術(shù)來13年中，將有近4億人進(jìn)城，這些人需要買房和租房住。這種劃于住房的強(qiáng)勁需求，必然會(huì)轉(zhuǎn)化為對(duì)于耕地的超限量占用，從而使糧食安全和房?jī)r(jià)穩(wěn)定成為兩難選擇。所以，我們應(yīng)該考慮是不是有必要在宏觀經(jīng)濟(jì)上舍棄一個(gè)調(diào)控目標(biāo)，保證達(dá)到另一個(gè)控制目的。比如說，我們就是想保證糧食安全，那么，政府對(duì)房?jī)r(jià)上漲就要有心理準(zhǔn)備，要視而不見，不再采取無果的其他調(diào)控措施。而如果想吃飯和居住都兼顧，那么就有必要通過減少工業(yè)對(duì)糧食的過度需求，嚴(yán)格控制戰(zhàn)略性農(nóng)業(yè)產(chǎn)品的出口，適當(dāng)增加糧食進(jìn)口等來綜合解決。

其次，從土地供給方面看，目前中國(guó)所謂“合法”住宅的土地供給市場(chǎng)為政府單寡頭高度壟斷，政府作為唯一的土地供應(yīng)者向許多個(gè)需求者掛、拍、招競(jìng)價(jià)，使土地的供應(yīng)價(jià)格極大化，特別是房地產(chǎn)用地，基本上都要競(jìng)價(jià)，其價(jià)格要遠(yuǎn)比工業(yè)和交通等用地高得多，政府也因此每年進(jìn)賬5000億元之多。這才是商品房?jī)r(jià)格畸高的幕后推手，而要打破這種壟斷格局，可按照憲法，保障農(nóng)村和城郊集體土地集體所有，對(duì)于住宅這樣不是公共利益的商業(yè)性用地，不再經(jīng)過政府征用，而在符合建設(shè)用地規(guī)劃的前提下-直接進(jìn)入用地市場(chǎng)。這樣在所有制上，可形成國(guó)有和集體兩個(gè)土地供應(yīng)口，而集體土地的所有者則更是多個(gè)，從而形成競(jìng)爭(zhēng)性的土地供應(yīng)市場(chǎng)，并將交易收入讓利于賣地農(nóng)民。

最后，從需求調(diào)控方面看，應(yīng)該承認(rèn)投資者是理性的，政府對(duì)住宅的投機(jī)和投資性需求，不能只靠加息來打壓，而應(yīng)從稅制設(shè)計(jì)上想辦法降低投資獲利的空間。比如，可廢除和簡(jiǎn)化目前政府對(duì)集體土地的征用出讓和列房地產(chǎn)的諸多稅費(fèi)，只在交易環(huán)節(jié)征收增值稅，在保有和使用環(huán)節(jié)開征房地產(chǎn)稅，并且全部留給市縣級(jí)政府財(cái)政，用于這一級(jí)政府的公共預(yù)算，彌補(bǔ)地方財(cái)政廢除商業(yè)州地征用出讓制度后財(cái)力的不足。