中國(guó)能否走出房?jī)r(jià)暗戰(zhàn)漩渦？

時(shí)衛(wèi)干

2006年的房市和股市同時(shí)呈現(xiàn)亢奮狀態(tài)。進(jìn)入2007年，許多觀點(diǎn)認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)即將步入下跌行情，而股市則似乎是黃金時(shí)代的開始。

2006年末，中國(guó)人民銀行《2006年金融穩(wěn)定報(bào)告》對(duì)商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款提出的風(fēng)險(xiǎn)警示、前高盛公司經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠再次預(yù)期中國(guó)房地產(chǎn)泡沫即將破產(chǎn)、一直領(lǐng)投資風(fēng)氣之先的浙江人開始實(shí)施賣房、買股票的行動(dòng)，種種跡象都指向一件事的發(fā)生：房市即將走熊。

北京信號(hào)

2006年之前，上海一直是中國(guó)房地產(chǎn)的標(biāo)桿城市，2006年之后，北京卻悄然成為房?jī)r(jià)的領(lǐng)漲榜樣。統(tǒng)計(jì)部門最新公布的數(shù)據(jù)表明，2006年10月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲5.4％，北京以10.7%的漲幅繼續(xù)領(lǐng)漲全國(guó)，而且，這是2005年7月份國(guó)家統(tǒng)計(jì)局“70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)”開始公布以來(lái)，北京房?jī)r(jià)連續(xù)上漲的第15個(gè)月。

另一方面，自2006年5月份“國(guó)六條”、九部委“十五條”以及隨后北京市的一系列地產(chǎn)調(diào)控實(shí)施細(xì)則出臺(tái)以來(lái)，北京房?jī)r(jià)每個(gè)月的漲幅都超過(guò)10%：6、7、8、9四個(gè)月房?jī)r(jià)同比分別上升了11.2%、11.1%、11.4%和10.3%。據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅2006年下半年，北京房產(chǎn)漲幅就超過(guò)30%，全年漲幅則超過(guò)50%。12月中旬北京的冬季房展上，五環(huán)以內(nèi)的樓盤單價(jià)幾乎都在萬(wàn)元之上，完全是一副“越調(diào)控越上漲”的態(tài)勢(shì)。北京之外，房?jī)r(jià)亦早成燎原之勢(shì)，在一個(gè)個(gè)的大中小城市里，與北京相同的故事在同步上演。

之所以說(shuō)北京房?jī)r(jià)已經(jīng)成為全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上的新的價(jià)格標(biāo)桿，理由有三：一則北京是首都，有一定的敏感性，前幾年上海房?jī)r(jià)暴漲未見(jiàn)各部委出招調(diào)控，2005年底之后北京房?jī)r(jià)一漲，“國(guó)六條”、“十五條”就接踵而致；其二，與其它地方悶頭發(fā)財(cái)?shù)拈_發(fā)商所不同的是，北京地產(chǎn)商“心懷天下”，做事高調(diào)，常出驚人之語(yǔ)，尤以潘石屹、任志強(qiáng)為甚，總是能引領(lǐng)輿論走向，一驚一咋之下，買房者難免追漲；其三，外地富翁進(jìn)京購(gòu)房帶動(dòng)的巨大購(gòu)買力。

央行12月初發(fā)布的《2006年金融穩(wěn)定報(bào)告》，首次以專欄形式對(duì)房?jī)r(jià)下跌可能引發(fā)的金融風(fēng)險(xiǎn)作出了預(yù)警：截至2005年末，我國(guó)16家銀行個(gè)人住房貸款余額為20258億元，占GDP比例已達(dá)10%，如此巨大規(guī)模的房地產(chǎn)貸款，與房?jī)r(jià)是否正常是直接相關(guān)的，一旦房?jī)r(jià)下跌，商業(yè)銀行的貸款將會(huì)面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

另外，據(jù)國(guó)際清算銀行（BIS）的統(tǒng)計(jì)，中國(guó)的房屋貸款規(guī)模已居亞洲之首，甚至超過(guò)了日本。與央行溫和的風(fēng)險(xiǎn)提示所不同的是，前高盛公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠最近再次表示，在熱錢涌入與地方政府推動(dòng)兩大因素的作用下，中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)脫離其真實(shí)價(jià)值，未來(lái)2~3年將進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整期，泡沫可能破滅。

解鈴還需系鈴人

在剛剛過(guò)去的2006年，關(guān)于房?jī)r(jià)的爭(zhēng)議從未停頓。大潮退去后，沙灘上總會(huì)留下點(diǎn)什么。貫穿全年的房?jī)r(jià)喧囂之后，可以理出房?jī)r(jià)上漲的幾條根本性原因：政府的土地政策、全社會(huì)流動(dòng)性過(guò)剩、房地產(chǎn)業(yè)過(guò)度市場(chǎng)化。

討論房?jī)r(jià)問(wèn)題，首先要分析的便是政府的土地政策，這是決定房?jī)r(jià)的最重要因素，治房地產(chǎn)開發(fā)商僅是治標(biāo)，合理的土地使用政策方是治理房?jī)r(jià)的根本之道。

2003年之前，中國(guó)一直實(shí)施的是協(xié)議方式出讓土地的政策，此后政府規(guī)定商業(yè)、娛樂(lè)、旅游、住宅等4類經(jīng)營(yíng)性用地必須統(tǒng)一招標(biāo)掛牌出讓，價(jià)高者得。土地出讓方式的轉(zhuǎn)變，提高了開發(fā)商的成本并直接推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲，看，中國(guó)房?jī)r(jià)的上漲與這一制度的實(shí)施，在時(shí)間上有著多么高的關(guān)聯(lián)性。

政府低價(jià)從農(nóng)民手中買地，然后將其高價(jià)賣給開發(fā)商，從中賺得了大量差價(jià)，為大規(guī)模的城市建設(shè)提供資金來(lái)源。數(shù)據(jù)顯示，1998~2003年，中國(guó)工業(yè)產(chǎn)值及投資的年平均增長(zhǎng)率分別高達(dá)9.83%和14.14%，而城市化率從1998年的30.42%提高到2003年的40.5%，城市化的本質(zhì)是政府主導(dǎo)的城市外延擴(kuò)張，土地和農(nóng)民均大規(guī)模“農(nóng)轉(zhuǎn)非”，這一方面標(biāo)志著失去土地的農(nóng)民數(shù)量不斷增多，另一方面則意味著政府賣地的收益正在不斷增大。

價(jià)高者得的招標(biāo)方式，土地價(jià)格焉能不漲？據(jù)統(tǒng)計(jì)，從2000年底到2005年第二季度，全國(guó)平均住宅用地價(jià)格指數(shù)上漲了54.2%，北京、天津、上海、南京、重慶等地上漲超過(guò)100%，杭州上漲則超過(guò)了200%。正是政府直接介入土地的經(jīng)營(yíng)，才最終導(dǎo)致土地成本的上漲，在供不應(yīng)求的前提下，必然會(huì)轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者，房?jī)r(jià)才持續(xù)猛漲。

第二個(gè)重要原因是全社會(huì)流動(dòng)性過(guò)剩，換句話說(shuō)，購(gòu)買力太強(qiáng)，需求太強(qiáng)勁。近年來(lái)，因?yàn)槭苤朴谖覈?guó)的匯率政策，企業(yè)與個(gè)人不能持有外匯，我國(guó)每年巨大的貿(mào)易順差和資本項(xiàng)目順差都必須向央行兌換成人民幣，全社會(huì)的流動(dòng)性出現(xiàn)過(guò)剩，央行大規(guī)模發(fā)行標(biāo)據(jù)進(jìn)行沖銷也幾乎無(wú)濟(jì)于事，投資房產(chǎn)成了全社會(huì)資金的重要出口。因?yàn)榱鲃?dòng)性過(guò)剩，銀行的房地產(chǎn)貸款規(guī)模不斷上升，對(duì)房?jī)r(jià)走高起到推波助瀾的作用。此外，人民幣處于持續(xù)升值的過(guò)程之中，大量的國(guó)際熱錢涌入中國(guó)投資房產(chǎn)，對(duì)房?jī)r(jià)走高作用亦不容小視。

第三個(gè)原因與房地產(chǎn)業(yè)本身有關(guān)：中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)內(nèi)市場(chǎng)化程度最高的行業(yè)之一，幾乎沒(méi)有什么限制門檻，國(guó)企、民營(yíng)企業(yè)、外資、甚至個(gè)人，都可以隨意進(jìn)入這個(gè)行業(yè)。資本受利益驅(qū)動(dòng)，房地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)回報(bào)高必然引來(lái)大量資本流入，對(duì)于這些資本而言，蓋什么樣的房子、以什么價(jià)位出售是開發(fā)商利潤(rùn)最大化目標(biāo)后的決策，資本不會(huì)也不可能去承擔(dān)某些應(yīng)該由政府所承擔(dān)的職責(zé)。但是，房地產(chǎn)業(yè)完全市場(chǎng)化后，光靠市場(chǎng)不能實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的目標(biāo)，中低收入家庭買不起房，建設(shè)和諧社會(huì)的進(jìn)程就會(huì)受到影響，事實(shí)上，這是政府在缺位。前幾年的經(jīng)濟(jì)適用房最后成了怪胎，最近各省又在推行廉租房制度，如果這一制度最終能夠成功，也只是政府職能回歸的一種亡羊補(bǔ)牢而已。

來(lái)自新標(biāo)桿的信號(hào)

2006年5月，潘石屹不再公開談?wù)摲績(jī)r(jià)，他說(shuō)：“回想這幾年我們對(duì)房?jī)r(jià)的爭(zhēng)論，感覺(jué)我和易憲容們其實(shí)都是井底之蛙。天其實(shí)很大，只是他說(shuō)，天像碗口一樣大，我說(shuō)，天像缸口一樣大。”當(dāng)年9月，他卻開始公開擔(dān)憂不斷上漲的房?jī)r(jià)。

潘石屹沉默了，但任志強(qiáng)卻開始發(fā)言。任志強(qiáng)的言論所帶來(lái)的爭(zhēng)議，遠(yuǎn)要比華遠(yuǎn)房地產(chǎn)公司所開發(fā)的樓盤有名得多。任志強(qiáng)是一個(gè)認(rèn)真而固執(zhí)的人，他就像《皇帝的新裝》里的那個(gè)孩子。他說(shuō)開發(fā)商肯定只能給富人蓋房子；他說(shuō)目前政府的宏觀調(diào)控政策只能使房?jī)r(jià)越來(lái)越高，因?yàn)樗羞@些政策都只是增加了開發(fā)商的成本，開發(fā)商必然會(huì)轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)上來(lái)。

我們有必要引用一段話：“上百萬(wàn)人從事房地產(chǎn)買賣，人們花掉超過(guò)自己年收入10倍以上的錢買房子，向銀行貸款。周末到處是看房的車隊(duì)，排隊(duì)抽號(hào)買房的現(xiàn)象到處可見(jiàn)。人人相信：不動(dòng)產(chǎn)投資一定賺錢，土地價(jià)格只能漲不會(huì)跌。人們好象患了自我強(qiáng)迫癥，覺(jué)得大家都在做，自己不做就太傻了。買房的人，眼睛眨都不眨，不像買，像搶。地價(jià)與房?jī)r(jià)就這樣催促著越漲越離譜。”

這段話來(lái)自前日本丸紅商社高級(jí)職員井板忠明，他描述的是1988年日本泡沫經(jīng)濟(jì)破滅前夕日本房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況。當(dāng)時(shí)日元急劇升值，成為全世界的硬通貨，日本人甚至有想買下美國(guó)國(guó)會(huì)山的豪情壯志，高價(jià)買國(guó)內(nèi)房產(chǎn)當(dāng)然不在話下。但在一年之后，日本泡沫經(jīng)濟(jì)破滅，股市房?jī)r(jià)均快速下跌，銀行不良貸款驟然增加，許多銀行因此破產(chǎn)。

如今，人民幣正處于升值過(guò)程中，與當(dāng)年日本有著諸多相似之處：經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)、股市正經(jīng)歷一輪牛市行情、房地產(chǎn)貸款占銀行貸款的比例居高不下、房?jī)r(jià)持續(xù)上漲……中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正在走向一個(gè)十字路口，前一步也許萬(wàn)劫不復(fù)，退一步也許海闊天空。我們不贊同2008年中國(guó)房地產(chǎn)泡沫行將破滅的危言聳聽(tīng)，但也不認(rèn)可2007年房?jī)r(jià)繼續(xù)暴漲的所謂預(yù)言，因?yàn)檫@兩種結(jié)局都不是中國(guó)經(jīng)濟(jì)所能承受的。

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)其實(shí)還是政策市，政府政策是決定房?jī)r(jià)最重要的因素。非均衡態(tài)勢(shì)之下，政府的干預(yù)就顯得如此重要。我們注意到，最近的北京房地產(chǎn)市場(chǎng)傳遞著這樣一種信號(hào)：被京城地產(chǎn)界稱為“新地王”的廣渠路36號(hào)地塊,被某開發(fā)商以26億價(jià)格奪標(biāo)，低于最高報(bào)價(jià)近5億，也就是說(shuō)，土地出讓招標(biāo)不再沿用“價(jià)高者得”規(guī)則。而近期北京組織的4次土地出讓招標(biāo)，都是標(biāo)書中預(yù)售價(jià)格比較合理而不是出價(jià)最高的開發(fā)商中價(jià)。北京土地管理部門選擇開發(fā)商標(biāo)準(zhǔn)的變化，充分體現(xiàn)出反思之后的政府監(jiān)管新思路，也許這才是目前市場(chǎng)最需要的調(diào)控政策。如果北京的經(jīng)驗(yàn)?zāi)茉谌珖?guó)推廣，對(duì)穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格的作用相當(dāng)之大。

預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)走向和預(yù)測(cè)股市走向一樣危險(xiǎn)。政策市的優(yōu)點(diǎn)是政府可以從其獲利，但缺點(diǎn)則在于政府因此要承擔(dān)無(wú)限責(zé)任，股權(quán)分置改革之前的中國(guó)證券市場(chǎng)便是如此。對(duì)于漩渦中的中國(guó)房地產(chǎn)而言，問(wèn)題已經(jīng)很嚴(yán)峻。如何采取有效措施，防止出現(xiàn)日本泡沫經(jīng)濟(jì)的前車之鑒，當(dāng)是2007年考驗(yàn)政府調(diào)控水平的焦點(diǎn)所在。