上世紀９０年代以來的我國商品住房價格走勢分析及啟示

　　改革開放后，我國房地產業開始萌生和發展，城鎮住房制度也隨之發生變革。到上世紀90年代初期全國商品住房市場初步建立起來。商品住房價格也多次發生波動。
　　
　　一、上世紀90年代以來我國商品住房價格走勢變化情況
　　
　　（一）價格快速上漲時期：1991—1993年
　　隨著1992年開始的經濟快速發展，全國房地產價格放開，金融機構開始發放房地產開發貸款，房地產市場進入快速擴張期。1992年房地產開發投資額比上年增長117%；1993年房地產開發投資增速甚至達到了165%。房屋價格也快速上漲，1992、1993年全國商品住宅平均價格增幅分別為31.76%和21.26%，1993年比1991年上漲了近60%。
　　（二）價格波動時期：1994—1997年
　　從1993年下半年開始，國家開始對房地產市場進行大規模的清理和整頓，1994年房價由大幅上漲轉為下降。在這一時期，由于商品住房市場建立不久，還很不成熟，房價波動幅度較大，1994—1997年價格變化幅度分別為－1.17%、26.37%、6.34%、11.56%，呈低高錯落分布走勢。
　　（三）價格基本平穩時期：1998—2002年
　　1998年7月，國務院下發《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》（國發〔1998〕23號），“停止住房實物分配，逐步實行住房貨幣化”，商品住房市場進入了一個新的平穩發展階段。這一時期，經濟適用房投資不斷增長，1998、1999年經濟適用房投資分別增長46%和61%，5年中經濟適用房投資占商品住宅投資比重均超過10%，平均達到14.29%。加之同時期出現通貨緊縮，全國居民消費價格持續低增長或負增長，商品住房價格基本平穩，年均漲幅僅為3.18%。
　　（四）第二次價格快速上漲時期：2003年至今
　　受房地產熱和城鎮化進程加速等多種因素影響，從2003年開始住房價格出現第二次快速上漲，2003—2006年，全國商品住宅銷售價格同比分別上漲5.02%、18.71%、12.61%和6.20%，年均漲幅超過10%，達到10.63%；2007年前三季度，全國商品住宅平均銷售價格達到3727元/平方米，比2006年全年平均價格上漲19.49%。
　　
　　二、上世紀90年代以來推動房價上漲的主要原因分析
　　
　　（一）房屋建造成本上升在一定程度上推動了房價上漲
　　房屋造價是住房價格形成的基礎，房屋造價總體上占商品住宅價格的比例在50%以上，1995—1999年占比均超過60%。水泥、鋼材等主要原材料以及土地價格上漲對房價有一定的推動作用，其中2006年兩種硅酸鹽水泥價格比1991年平均上漲70.7%，建筑用鋼材上漲80%左右；土地價格上漲較快，居住用地價格比2000年上漲82.12%。房屋成本上漲尤其是土地價格上漲在一定程度上推動了房價上漲，并加大了房價上漲預期。但從房屋造價和商品住宅價格的變化比較看，由于近年商品住宅價格上漲逐漸加快，住房價格上漲速度快于造價上漲，房屋造價所占比重逐漸下降，由1995—1999年平均占商品住宅價格的64.60%，下降到2004—2006年平均51.10%的水平，顯示出商品住宅價格受成本因素的影響已大幅減弱，住房價格的形成更多受供求及其他因素的影響。
　　（二）住房需求增加對房價上漲產生一定推動性影響
　　上世紀90年代開始，我國城市化水平隨經濟增長迅速提高。從1991年到2006年，城鎮人口比例從26.94%增加到43.90%，年均提高1.09個百分點；城鎮人口也從3.02億增長到5.77億，增長91.06%，平均每年增加1700多萬，其中1996—2003年每年城鎮人口增加均超過2000萬。城鎮居民住房需求迅速擴大，按照人均住宅面積20平方米（低于建設部公布的人均標準）計算，僅新增城鎮人口居住需求每年就將近4億平方米。從城鎮化率與住房價格走勢比較看，兩者走勢基本一致，相關系數計算為0.96，顯示有很強的相關性，但2003年后，房價漲幅明顯快于城鎮化率變化幅度。
　　（三）經濟適用房供給下降加劇了房價上漲
　　上世紀90年代后期，國家為解決中低收入人口的居住問題出臺了建設經濟適用房的政策，經濟適用房不僅具有一定的住房保障功能，也對房價走勢起到了一定的穩定作用。比較經濟適用房占商品住宅供給比例與商品住宅價格變化，兩者呈反向相關。1997—2002年經濟適用房投資額占比均超過10%，最高達到16.56%；新開工面積占比例均超過15%，最高達21.77%，同期，房價相對較為平穩。2003年開始經濟適用房供給占比大幅下降，2005年達到最低點，投資額和新開工面積占比分別僅為4.78%和6.37%，而這段時期也是房價上漲較快的時期，經濟適用房供給比例下降加劇了房價的較快上漲。
　　（四）利率和匯率變化是影響房價的又一重要因素
　　房地產行業是資金密集型行業，住房又具有商品和投資品的雙重特性，因此銀行利率和匯率的變化也會對住房價格產生較大影響。上世紀90年代到2006年，我國利率共經歷了14次調整，經歷了上升—下降—再上升的過程，其中波峰為1993年的10.98%，波谷為2002年的1.98%。由于利率的變化影響貨幣價格的變化，因此比較實際存款利率與房價變化可以看出，當實際存款利率較低甚至為負數時，房價上漲較快，尤其在1998年央行出臺政策，允許發放個人住房貸款開始，這種變化更為明顯；反之，房價則較為平穩。此外，人民幣匯率政策的變化也對房價有較大影響。2005年7月開始，我國實行以市場供求為基礎、參考一攬子貨幣進行調節、有管理的浮動匯率制度，人民幣持續小幅升值，到2007年下半年，累計升值超過10%。在人民幣升值預期影響下，外資開始大量進入國內，推高了房地產等以人民幣計價的資產價格。
　　從上世紀90年代房地產市場建立以來，房地產行業逐漸成為我國經濟增長的重要行業，我國城鎮居民住房水平也有較大提高，但由于商品住房市場發展時間較短，還很不完善，加之影響房價變化的各種因素的變化，當前我國住房市場出現了一些新問題，主要表現為房價收入比過高、住房供求不相適應及投資需求比例高三個方面。
　　
　　三、加強宏觀調控解決城鎮居民住房問題的幾點建議
　　
　　我國人多地少，加強宏觀調控要以滿足城鎮居民居住需要為出發點，尤其要重點解決好占人口比例多數的中低收入家庭的住房問題，地方政府要切實負起責任，保持住房市場的健康發展。
　　一是研究確定住房價格調控目標。住房是關系城鎮居民生活的必需品，房價過高不僅將產生房地產泡沫危害經濟發展，也不利于和諧社會的建設。考慮我國正處于城鎮化快速發展的階段，且城鎮居民收入差距較大，根據我國住房價格與收入比較關系和歷史情況分析，建議按照城鎮中等收入家庭平均收入水平，將房價收入比不超過7確定為住房價格調控的長期目標；研究制定貨幣補貼方案，對房價收入比超過6的購買經濟適用房的首次購房戶，由地方政府從土地出讓金中劃出一定比例給予一次性購房補貼。
　　二是加大住房供給，調整住房供給結構。適度增加居住用地供應，尤其是低價位、小套型住房的用地，保證90平方米以下住房用地占供應總量的70%；重點解決好存量土地的清理，對2年開發時間和3年開發完成時間的政策要嚴格執行，堅決制止開發商囤地行為。要按照城鎮居民收入結構，調整住房供給結構，經濟適用房和廉租住房套數比例要不低于15%和5%，且應規定經濟適用房不得出租、出售，只能由政府回購；普通商品住宅用地均要以“雙限雙競”方式進行出讓，要將“90，70”政策長期化、制度化，并嚴格執行。
　　三是綜合運用稅收、利率等經濟手段控制住房投資需求。我國目前房價過快上漲，多數城鎮居民購房困難與房地產投資需求過大有較大關系，要區分不同購房需求，對購買經濟適用房、普通商品房的首次購房者給予稅收、貸款利率等方面的優惠；對二次以上購房或購買高檔住宅者，大幅提高房屋持有和短期轉讓成本，防止房屋投機炒作。
　　四是全面掌握居民住房情況，為宏觀調控提供決策依據。目前，我們對居民住房情況的掌握還比較模糊和片面，尤其是不同收入家庭擁有住房情況還不清楚，而且在一些數據的統計方面還有待改進，尤其是城鎮居民人均實際居住面積等統計方式的落后，給宏觀調控工作帶來一定難度。因此要做好基礎數據的調查和統計工作，全面、準確地反映居民住房情況和水平，為制定宏觀調控政策、解決居民居住問題提供決策依據。
　　（作者單位：國家發展改革委價格監測中心）