我國市場體系中的房地產市場發展趨勢分析

　　[摘 要]在我國，房地產行業一直備受關注。其健康發展與否對我國構建和諧社會具有重大的意義，而當前該行業總體來說，小開發商居多、市場分額小、在核心競爭力方面存在較大差距，這對該行業將來何去何從具有重要的決定性影響。
　　[關鍵詞] 可持續發展 核心競爭力 和諧社會
　　
　　作為我國社會經濟發展內容的重要方面、構建和諧社會的重要評價指標，房地產行業必須走可持續發展之路，為構建和諧社會做出積極的貢獻。而房地產行業的可持續發展之路是實現行業自身良好循環的思路，這一思路必然走構建房地產行業核心競爭力之路。
　　
　　一、理論闡釋
　　
　　（一）房地產行業可持續發展
　　可持續發展是指既能滿足現代人的需求又不損害后代人滿足需求的能力。房地產可持續發展可以借鑒可持續發展的定義，其一是滿足當代人及其子孫對住房以及其他房地產產品的需求；二是要保持房地產業與城市規劃和國民經濟其他產業協調發展，維護和建設良好的生態環境。
　　（二）核心競爭力
　　核心競爭力戰略理論是經營戰略理論的一個重要組成部分，其出現在產業結構分析階段之后。該理論從企業內在發展的觀點出發，認為與企業外部環境相比，內部條件是獲得超額利潤和保持持續競爭優勢的決定性因素。C．K．Prahalad和Gary Hamel對核心競爭力有個經典的定義是關于如何協調不同生產技能和有機結合多種技術流派的知識。
　　
　　二、行業現狀
　　
　　目前，我國的房地產市場上，開發商數量極其龐大，其市場份額普遍較小，經營管理水平參差不齊，多數未能自覺識別和培育核心競爭力，相當數量的開發企業難于適應今后的市場競爭。其在未來幾年內必然出現市場重組，產生新的市場格局。
　　
　　三、房地產行業核心競爭力分析
　　
　　（一）戰略規劃能力
　　戰略規劃能力決定了企業對其總體發展的把握。從組織結構上看，這種能力主要存在于企業決策層，內容一般包括設定戰略意圖的能力、戰略性決策的能力、識別組織所需的戰略性資源的能力、評價戰略環境的能力、中長期計劃能力等，對于房地產企業，還包括地塊價值與潛力的識別能力、前期論證與可行性研究的能力、認識市場需求的能力、建立核心業務能力等內容。這種能力的基礎是組織對房地產行業發展趨勢的知識、組織高層研究與發展的知識以及高素質的管理團隊。這一能力，在優勢企業與眾多的小開發商之間形成明顯的對比：優勢企業（如萬科集團）能很好的把握企業的總體發展過程，包括決策層的遠見、果斷的決策能力、管理團隊與市場開發人員對環境的準確評估能力、地塊價值的良好識別能力等；小開發商一般是人云亦云，始終處于“跟隨”狀態，這對其而言時刻潛伏著巨大的風險。
　　（二）整合能力
　　相對于前一種能力，這種能力處于戰略實施的層次，對于房地產企業而言，整合能力主要表現為管理整合與資源—知識整合。
　　1、管理整合。房地產企業的管理整合能力指房地產企業對其內部經營管理要素進行整合，通過高層管理與中層管理的整合、職能部門之間的整合以及對基層的整合等多層次的整合機制，形成獨特的內部環境，以“合力”的形式推動企業戰略發展的能力。這里的“內部環境”主要包括企業文化環境和企業制度環境。其中，前者的核心是企業價值觀，滲透于企業各方面的活動之中，后者是一個制度體系，是各項管理制度的有機結合。這種能力的基礎是組織共同意愿以及組織結構、財務管理、人力資源管理、質量管理等方面的知識及其組合。通過管理整合，房地產企業可以建立知識學習與擴散機制，迅速提高管理水平。
　　2、資源—知識整合。房地產企業的資源—知識整合，就是企業促進其內部知識與資源匹配的過程。資源——知識整合將有助于房地產企業建立適于特定時間、區域、目標市場的開發理念與團隊，最終決定企業對特定地塊的開發方式與開發結果，進而決定房地產企業的創新能力，構成房地產產品差異的來源。這種能力可能具有某種歷史路徑依賴性，即企業必須通過持續的積累、提煉才能獲得，如萬科公司在開發城市周邊地塊，特別是善于尋找合作伙伴等所表現出來的獨特能力。
　　3、品牌能力。房地產企業的品牌能力主要包括對品牌的認識能力、建設品牌的能力、品牌管理能力等，品牌能力關系房地產企業能否為市場所認同。房地產品牌的本質是有價值的承諾，通過承諾最大限度地克服開發商與用戶之間的信息不對稱，并在此基礎上構建知名度與美譽度。房地產品牌的作用是創造差異化，在房地產這一極易受到模仿的行業中，如萬科品牌創造了在管理、城郊地盤開發、為中青年白領工作者提供住宅方面的差異。房地產品牌的外在表現是一系列識別符號，品牌符號可以是企業符號，如中海外等，這樣做有助于確立主品牌形象，充分利用企業影響，發揮企業駕馭品牌的能力。
　　4、控制能力。房地產開發具有周期長、資金投入量大、社會影響廣泛等特點，對開發項目進度、質量、風險的控制和成本具有重大影響，因此，對所建項目的控制能力，應構成房地產企業的核心競爭力。由于土地資源對房地產企業的特殊重要意義，獲取土地資源的能力是控制能力的重要表現。此外，在房地產行業，分包活動日益深入和廣泛，業邊界越來越模糊，對房地產企業的控制能力的要求也越來越高，房地產企業的控制能力還突出表現在對供應鏈的管理上面，通過有效選擇供應商和規范其活動，實現開發目標，向市場提供性價比最優的房地產商品。萬達公司對所開發房地產提出“三項承諾”、“八條信譽保證”，就是依托其強大的控制能力構建核心競爭力的舉措。這一能力在優勢企業與小開發商之間形成較大的差別。前者一般資金雄厚，開發質量高，能有效的控制成本、工程進度等，特別是服務質量方面，不會讓消費者有所疑慮；但是后者一般資金短缺，主要靠借貸、挪用客戶保證金還貸，偷工減料等，很容易受到各種風險的侵蝕，具有較大的不確定性。
　　
　　四、房地產行業發展趨勢預測
　　
　　基于以上的核心競爭力的簡要分析，筆者認為，房地產行業內部各企業在上述四個方面存在的顯著差距，必然導致在未來幾年內，行業內部會“重新洗牌”，面臨行業重組的可能，最終形成具有寡頭性質的市場。具體是優勢企業不斷擴大，兼并或收購眾多的小開發商，最終在全社會形成一批航空母艦式的高質量開發商。
　　以上這些因素對我們消費者而言，無疑是一件好事。首先，寡頭性質的房地產商雖然也追求高額利潤，但是在政府的指導監督之下，其所開發的房屋產品必將是地產商與普通百姓雙贏的結果，不會或者一定程度上不會出現現在房地產市場過熱投資的局面；其次，寡頭性質的房地產商由于資本雄厚，更加由于我國開放金融市場之后融資渠道的多元化以及國際資本進入房地產行業，使得房地產產品可以實現多樣化，即處于城市中心區的黃金地段和普通百姓的經濟型住宅可以同時開發，生產出更多的經濟實用性住宅小區，也可以避免現在這種情況下出現的房地產商過度投資高利潤的商品房及城市商業用房的結果。而政府此時既可以像對待壟斷廠商那樣限制房地產商的利潤水平，使房地產市場發展更加平穩，給老百姓帶來更多實惠，又可以通過利率優惠措施的條件對房地產商進行一些政策扶持，使房地產商得到正常的利益，這些很類似于壟斷市場的定價法。當然，我們還要考慮其他各種因素的影響，特別是影響房價方面的因素要特別關注。
　　
　　參考文獻：
　　[1] 邁克爾·波特.競爭戰略[M].華夏