“次貸危機(jī)”對中國房市的啟示

　　
　　對美國“次貸危機(jī)”密切關(guān)注是必要的，但對其感到恐慌則大可不必。中國總體來說沒有大面積受到影響，但“次貸危機(jī)”給中國住房按揭貸款市場的啟示值得深入思考，它向中國銀行房貸業(yè)務(wù)敲響了警鐘
　　
　　美國次級按揭債券的問題，我是國內(nèi)較早關(guān)注者。還是在美國次級按揭債券危機(jī)沒有爆發(fā)出來的2007年1月，我就寫過一個(gè)報(bào)告，希望國內(nèi)投資者到海外投資要密切關(guān)注這些證券化資產(chǎn)，特別是國內(nèi)大的金融機(jī)構(gòu)要密切關(guān)注它的動(dòng)態(tài)。隨著美國房地產(chǎn)市場價(jià)格的逆轉(zhuǎn)，美國次級按揭債券的潛在風(fēng)險(xiǎn)果不其然漸次暴露出來。
　　特別是最近，7月27日和8月18日，更是由美國的次級按揭債問題引發(fā)全球股災(zāi)，日本、香港地區(qū)、澳洲、歐洲各地股市紛紛下跌，從而使得全球金融市場出現(xiàn)一片恐慌及各國政府紛紛向金融市場注資達(dá)4000億美元。
　　
　　“次貸危機(jī)”對中國的影響不大
　　
　　對美國次級債危機(jī)對中國的影響，我想不會太大。因?yàn)?，一是中國金融市場是一個(gè)封閉的市場，美國次級債的危機(jī)不會波及到中國市場多少；二是中國的金融機(jī)構(gòu)投資購買的美國次級優(yōu)債券不多，至多也不會超過100億美元。但是，也有人指出，美國次級債券市場的危機(jī)將會戳破全球資產(chǎn)價(jià)格的泡沫，從而引發(fā)出一場全球性的金融危機(jī)。對此，我曾問過索羅斯基金的經(jīng)濟(jì)學(xué)家，他告訴我，對美國次級債券危機(jī)密切關(guān)注是必要的，但對次級債危機(jī)的恐慌則不必要。事實(shí)上，有研究表明，這次美國次級債券損失大約在1500—2000億美元。而這樣一個(gè)損失對一個(gè)近20多萬億美元的美國股市及全球股市來說，其損失也不見得是很大。對于中國來說，即使加上次級債券危機(jī)影響美國居民的消費(fèi)，并由此傳遞到中國的出口，即使這樣，我想其影響也是十分微小的。
　　“住房按揭貸款是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”的神話受到質(zhì)疑
　　不過，美國次級債券危機(jī)給中國按揭貸款市場的啟示是值得深入思考的。我們知道，所謂的次級貸款債券是指美國從2000年經(jīng)濟(jì)不景氣以來，布什政府利用低利率及減稅政策，直接鼓勵(lì)居民購房，并以建筑業(yè)來拉動(dòng)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的增長，從而帶動(dòng)了美國一波房地產(chǎn)大漲。在這種的情況下，很多做房屋貸款的銀行、金融公司，大力借此擴(kuò)張住房貸款。在激烈的競爭面前，不少金融機(jī)構(gòu)不惜降低住房信貸的消費(fèi)者的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)（即“次級信用”的人大量進(jìn)入）及為購房者提供零首付來吸引購房者。然后，有投行向這些銀行買這些貸款，將它打包成一筆債券賣給投資者。這些債券就是“次級房貸債券”。
　　在房價(jià)上漲時(shí)，這些債券的風(fēng)險(xiǎn)會潛在下來，其風(fēng)險(xiǎn)也不大。但當(dāng)房地產(chǎn)市場價(jià)格一旦發(fā)生逆轉(zhuǎn)，這些次級按揭貸款人的違約風(fēng)險(xiǎn)立即暴露出來，次級按揭債券的價(jià)格大跌，債券的投資者就可能遭受巨大損失。而且在這種情況下，這些債券沒人接手，想賣也賣不出去。由于這些債券在市場上沒人敢買，故而基金公司向市場公告拒絕客戶的贖回申請，由此引起整個(gè)金融市場的恐慌。美國次級債券的危機(jī)也由此而生。
　　對于美國次級債券的危機(jī)，我們并非要談中國有多少金融機(jī)構(gòu)涉及此事，也不要關(guān)注太多美國次級債券危機(jī)將影響中國對美國的出口，我們更應(yīng)該關(guān)注的對成長中的中國金融市場有多少啟示。在中國，居民的住房按揭貸款一直理所當(dāng)然地認(rèn)為是“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”。這樣一個(gè)觀念在中國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)大行其道幾年了，而且即使到現(xiàn)在，除了銀監(jiān)會及央行這樣的監(jiān)管機(jī)構(gòu)有所察覺之外，房地產(chǎn)市場、商業(yè)銀行對此仍然是無動(dòng)于衷，“住房按揭貸款是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”的神話仍然是房地產(chǎn)市場主流意見。但實(shí)際上，當(dāng)美國這種神話破滅時(shí)，居民按揭貸款的潛在風(fēng)險(xiǎn)就暴露無遺了。這種資產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)性就會受到嚴(yán)重質(zhì)疑。在這個(gè)意義上來說，對中國是有很大啟示的。
　　
　　個(gè)人住房按揭貸款亟需提高信用門檻
　　
　　其實(shí)，中國的住房按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該比美國次級債券的風(fēng)險(xiǎn)高許多。因?yàn)?，很簡單，首先，從住房按揭的對象來看，美國的次級按揭債券的次級貸款人的信用還有等級之分，即“次級信用”，但是對于中國的按揭貸款者來說，估計(jì)其中的大部分人連“次級信用”都不及。何以為證？據(jù)我調(diào)查所知，在這幾年，凡是個(gè)人要申請住房按揭貸款的人，沒有誰不能夠從銀行獲得貸款的。既然人人都能夠從銀行獲得住房按揭貸款，那么住房按揭貸款者基本上是沒有信用等級可分。如果這樣，必然會讓很大一部分信用不好的人進(jìn)入房地產(chǎn)按揭貸款市場。
　　按照銀監(jiān)會個(gè)人住房按揭貸款指引，個(gè)人按揭貸款的貸款額是個(gè)人每月按揭貸款還款額不得超過個(gè)人家庭月可支配收入的50%。但實(shí)際上，國內(nèi)居民及住房投資者在辦理住房按揭貸款時(shí)，沒有多少人能夠滿足這樣一個(gè)最基本的標(biāo)準(zhǔn)。有的人或是從律師事務(wù)所或單位開出假的工資收入證明（有很多情況下銀行放款人會明確告訴貸款者作假）。試想，用假的收入證明、假的工資證明等虛假的文件到銀行進(jìn)行按揭貸款，那么這些人的信用有多少就十分令人質(zhì)疑?？梢哉f，如果以美國的個(gè)人信用評級標(biāo)準(zhǔn)，中國不少個(gè)人住房按揭貸款者不僅沒有信用，甚至是負(fù)信用。
　　這種情況的存在，就必然造FwmXc3cs3k7rDi1m2sfwcQ==成在中國房地產(chǎn)市場不少人利用假信用大量地從銀行撈取貸款炒作當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)。在上海，2004年曾經(jīng)發(fā)生過有人貸款7800萬，購買住房128套的怪事，就是通過假信用的方式進(jìn)入的。可以說，盡管目前國內(nèi)不少個(gè)人住房按揭貸款的信用不好，但是在房地產(chǎn)市場價(jià)格一直在上漲時(shí)，那么這種沒有信用甚至負(fù)信用的人就不會暴露出來，因?yàn)?，過高的房價(jià)會把這些潛在風(fēng)險(xiǎn)完全掩蓋起來。但是如果中國的房地產(chǎn)市場價(jià)格出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，其潛在風(fēng)險(xiǎn)必然會暴露出來，國內(nèi)銀行所面臨的危機(jī)肯定會比美國次級債券出現(xiàn)的危機(jī)要嚴(yán)重。
　　
　　“次貸危機(jī)”向中國銀行房貸業(yè)務(wù)敲響了警鐘
　　
　　美國次級信用貸款的風(fēng)險(xiǎn)盡管很高，但是這種風(fēng)險(xiǎn)基本通過證券化的方式已經(jīng)分散了。這里說明兩個(gè)問題，盡管美國次級信用貸款風(fēng)險(xiǎn)通過證券化分散了，但是這些風(fēng)險(xiǎn)并不會消失，一旦條件不滿足，它就會暴露出來。另外，中國住房按揭貸款的證券化程度低，因此其不良信用貸款的風(fēng)險(xiǎn)基本聚集在銀行體系內(nèi)。如果房價(jià)一直上漲，這些潛在風(fēng)險(xiǎn)并不會暴露出來，但如果房價(jià)出現(xiàn)向下逆轉(zhuǎn)的趨勢，這些聚集在銀行的風(fēng)險(xiǎn)就會爆發(fā)出來。
　　目前國內(nèi)銀行基本上是國有銀行或國有股份占主要比重的銀行，因此，這些銀行為了其自身短期效益，采取對住房按揭盲目擴(kuò)張的態(tài)勢。因此，它們不僅放寬了個(gè)人住房按揭貸款者市場進(jìn)入，根本就沒有遵守銀監(jiān)會相關(guān)指引，甚至于采取各種方式規(guī)則這種指引，而且以金融創(chuàng)新為名讓這種房價(jià)上漲的個(gè)人住房按揭貸款無限放大，比如什么加按揭、轉(zhuǎn)按揭等。在這樣的情況，使得中國的住房按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步放大，甚至越積越大。
　　另外，從總量來看，美國的住房按揭市場發(fā)展50多年，其住房貸款余額也不過在3萬多億元，但是中國房地產(chǎn)市場剛發(fā)展不到十年，其個(gè)人住房按揭貸款余額就達(dá)到2.6萬多億元，加上公積金住房貸款4000多億元，實(shí)際上已經(jīng)超過了3萬多億元。這樣高的住房按揭貸款，在房價(jià)上漲時(shí)，銀行一定會把這些貸款看作是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，但是如果中國房地產(chǎn)市場價(jià)格出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，住房按揭貸款的潛在風(fēng)險(xiǎn)就會暴露出來。盡管目前各大城市商業(yè)銀行仍執(zhí)行房貸首付比例最低30%的政策，但商業(yè)銀行暫停二手房按揭、停辦抵押貸款等情況都表明銀行監(jiān)管部門暗自收緊個(gè)人房貸。這些都表明住房按揭貸款為“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”神話已經(jīng)打破，國內(nèi)商業(yè)銀行開始對住房按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)警惕起來了。應(yīng)該說，這是好事。
　　對于在美國次級債券危機(jī)后，中國銀行監(jiān)管部門會采取什么政策，我們不得而知，但是對這個(gè)問題的警覺已經(jīng)表現(xiàn)了出來。對此，中國的金融監(jiān)管部門一方面要對美國次級債危機(jī)認(rèn)真地研究并總結(jié)出經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，另一方面該是全面檢討中國銀行的住房按揭貸款時(shí)候了。不要讓一些商業(yè)銀行為了短期之利益、為了一己之利而讓國內(nèi)銀行體系的風(fēng)險(xiǎn)越積越大?？梢哉f，如果不對中國銀行按揭貸款進(jìn)行全面檢討，不打破目前中國銀行體系“住房按揭貸款為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”的神話，那么中國金融體系面對的危機(jī)與風(fēng)險(xiǎn)也就不遠(yuǎn)了。因?yàn)?，從上述的分析可以看到，中國按揭貸款實(shí)際上比美國次級債券的風(fēng)險(xiǎn)要高?。ㄗ髡呦抵袊鐣茖W(xué)院金融研究所研究員）
　　
　　觀點(diǎn)參考
　　★“次貸危機(jī)”，表面看是美國房價(jià)走低、利率走高所致，根子卻是資金供應(yīng)方降低信貸門檻、忽視風(fēng)險(xiǎn)管理，需求方過度借貸、反復(fù)抵押融資。這需要引起我國商業(yè)銀行和貸款購房者的警惕。
　　時(shí)下，我國正處于房地產(chǎn)價(jià)格上漲時(shí)期，少數(shù)銀行為爭奪房貸，往往放松必要的風(fēng)險(xiǎn)評估和管理。一旦潮水退去，市場逆轉(zhuǎn)，房貸風(fēng)險(xiǎn)有可能隨之暴露。——彭興韻
　　★波及全球的美國次貸危機(jī)是提前敲響的警鐘，提醒商業(yè)銀行必須充分重視房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)。目前我國處于房地產(chǎn)價(jià)格的上升期，一定程度上“掩蓋”了房貸的風(fēng)險(xiǎn)，但這決不等于說房貸是可以“忽略”的。更重要的是，房貸風(fēng)險(xiǎn)一旦爆發(fā)，對銀行來說，將是極具破壞性的。
　　在日趨白熱化的房貸競爭之中，商業(yè)銀行必須把風(fēng)險(xiǎn)的防范放在第一位，切不可掉以輕心。只有把房貸問題放到更長遠(yuǎn)的角度去研究，做到未雨綢繆，才能在更長期的競爭中抵擋風(fēng)險(xiǎn)的沖擊，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。
　　——唐 帥
　　★不可忽視“次貸危機(jī)“對中國房市的影響。中國大量的房地產(chǎn)按揭貸款人可以說主要還是中低收入階層。雖然我國銀行機(jī)構(gòu)發(fā)放房貸時(shí)的標(biāo)準(zhǔn)和審查程序較次級貸款要嚴(yán)格得多，但一旦經(jīng)濟(jì)發(fā)生較大的波動(dòng)，房價(jià)由漲勢轉(zhuǎn)入跌勢，中低收入階層的承受能力到底有多強(qiáng)，銀行機(jī)構(gòu)會受到何種程度的損失，房市的轉(zhuǎn)勢會不會影響到人們對國內(nèi)經(jīng)濟(jì)前景的信心，這些都是當(dāng)前我們應(yīng)當(dāng)未雨綢繆的問題?！軇Τ?br/>　　★中國的市場化程度與美國無法相比，其消化危機(jī)的能力也不一樣，因此我們?nèi)f不可在人家危機(jī)四伏時(shí)還洋洋得意、盲目樂觀。7月份全國的房價(jià)上漲7.5%，創(chuàng)出了今年的新高，北京房價(jià)同比上漲10.4%，再次竄上兩位數(shù)的增長速度，美國次貸危機(jī)給咱們上了很好、很及時(shí)的一課，咱們千萬不可掉以輕心。
　　——馬躍成