專業批發市場成功的五大要素

　　從純商業角度講，中國的專業批發市場走過了上世紀80年代起步、90年代發展到21世紀初的升級換代三個時期，經過近20多年的穩步發展，現在已逐漸進入相對成熟的發展階段。從房地產或商業地產角度講，由開發商參與到專業批發市場的規劃開發與經營管理還是近幾年的事情，一切也才剛剛上路。細數全國中大型的專業批發市場，成功的不多，失敗的不少。那么從拿地開始如何操作一個成功的專業批發市場項目？需要具備哪些基本的要素？面對這個問題，在這個商業地產市場中，開發商還是晚來者，需要補的功課還甚多。
　　
　　一、市場基礎
　　
　　專業批發市場是商業地產中的一類目標產品，既然是一種產品，就需要有市場基礎。以專業市場為目標產品的市場基礎有兩個：
　　一是立地條件。從地產角度理解就是“商業選址”。商業的各業態都有自己的選址標準，一般是市場周邊的人流狀況、交通條件等，有些業態也會選址在一些商業網點不足地區，看中的是未來的發展和人流潛力。但專業批發市場不同，它不再是市場的空白點，新的專業批發市場的生存和發展必須依賴原有市場在若干年的發展中所培養起的商圈氛圍，從廣州的白馬服裝商圈到東莞的虎門服裝商圈，均是在原有的商圈氛圍中慢慢擴張輻射和發展壯大的。離開這些成熟商圈去打造新的專業市場大多命運堪憂。
　　二是產業條件。一般中小型專業批發市場對立地條件要求較高，對產業加工條件要求不高，但是隨著專業批發市場這個業態的成熟，同樣面臨一個再發展的問題，一方面是規模不斷擴大，另一方面是硬件不斷升級。從虎門早期的富民批發市場，到今天的新興的專業批發市場——廣州天匯城服裝交易中心，已不可同日而語。商圈內部擴張的同時，需要輻射的半徑也就更大，但是隨著資源和空間的受限，這個擴大總會遇到瓶頸。從外部環境和內部發展的需要，專業批發市場對產業加工、整合能力的要求也就越高。沒有產業支撐和集群效應，或集中產業區距離市場較遠時，信息成本、物流成本、時間成本的增加，都會給市場帶來經營成本的增加。產業條件不足的市場或者商圈必然就會在競爭中落伍或者被淘汰出局。因此我們看到專業批發市場更多主要分布在經濟相對發達，相關產業發展成熟的區域。
　　無錫新世界國際（紡織服裝城）的生存和發展就很好地說明這一點，新世界國際已經構建起了一個集現貨批發、訂單批發、區域代理、連鎖加盟、網上交易等多種交易模式于一體的國際紡織服裝交易平臺，成為一個集物流、電子商務、技術交流、人才交流、潮流發布、旅游等于一身的綜合性產業服務基地。我們看到項目的發展基礎是無錫及周邊城市強大的產業集群效應，紡織服裝產業是無錫的支柱產業和優勢產業，無錫擁有紡織企業4000多家，其產量約占全國總量的1/5，無論是產業規模還是檔次在全國都處在較為領先的地位。總建筑體量130萬㎡的新世界國際正是依托長三角強大產業發展，由此締造長三角2小時輕紡產業集群帶，形成從生產到流通的最完整的產業鏈條。另外，義烏小商品批發市場的成功也有賴于浙江及周邊溫州、臺州地區等小商品加工產業的快速發展。
　　
　　二、政府支持
　　
　　專業批發市場的發展壯大往往離不開當地政府的大力支持。一方面專業批發市場的交易額較大，是政府稅收的重要一塊，近年來各地政府較為重視其發展。另一方面，專業批發市場在發展中需要政府在政策、交通、招商、配套等方面提供大力支持，這些支持是市場手段替代不了的。另外，專業批發市場的生存也常常受到城市發展和區域產業政策的影響，產業政策的調整對專業批發市場的發展往往是致命的。新專業批發市場的開發與運作，如果沒有當地政府支持，前景令人擔心。
　　還是以新世界國際為例，政府與市場定位與后續發展成為一種互相促進、相輔相成的裙帶關系。新世界國際在無錫市政府的大力支持下，選址打造當代全球首屈一指一站式采購的“布碼頭”。與此對應的是，市場能夠解決的由市場解決，市場不能解決的由政府解決。無錫市計劃3年內投資100億元，將市區內b62f93ed4bd03dcd65c43799236fa0d650多家紡織企業全部轉移到新世界國際旁邊的工業園區，使其成為一座占地面積達6000畝的專業化紡織產業城，這意味著整整4平方公里的土地都將是紡織服裝產業集散地。無錫還計劃再斥200億巨資，圍繞紅豆、華西等知名企業打造特色化纖基地等五大產品集群，從而迅速提升無錫紡織業在全球市場中的核心競爭力，也為新世界國際未來的發展創造了一個強大的產業資源平臺。
　　
　　三、物流條件
　　
　　專業批發市場商品的流動性強、量大，對物流環節有著非常高的要求。現在新興的市場都越來越重視物流在市場經營管理中起到的重要作用
　　以批發為主的專業市場大都離長途客運站或火車站較近。廣州白馬服裝商圈的發展如果沒有周邊廣州火車站為依托，很難發展到今天。而新興的天匯城服裝批發城也正是看中了項目地處廣州東站和地鐵站的交通便利優勢。
　　早期在城市中心發展起來的專業市場，隨著城市車輛的增多和交通環境的惡化、物流成本在不斷增加，遷址是很多在城市中心區專業批發市場面臨的又一個難題。新開發的專業市場選址不宜選在城市中心區，更不宜選在物流交通條件不好的地方。
　　專業市場的發展離不開物流配送，怎么建立適合新型現代專業市場的物流？“第四方物流”是一個不錯的選擇。“第四方物流”定義為“一個供應鏈集成商，調集和管理組織自己以及具有互補性服務提供的資源、能力和技術，以提供一個綜合的供應鏈解決方案”。“第四方物流”不僅控制和管理特定的物流服務，而且對整個物流過程提出方案，并通過電子商務將這個程序集成起來。“第四方物流”為客戶帶來的效益包括提高運作效率、降低營運成本、促進利潤增長。
　　“第四方物流”同“第三方物流”相比，其服務的內容更多，覆蓋的地區更廣，對從事貨運物流服務的公司要求更高，要求它們必須開拓新的服務領域，提供更多的增值服務。“第四方物流”最大的關鍵和優越性，在于為顧客提供最佳的增值服務，即迅速、高效、低成本和個性化服務；保證產品得以“更快、更好、更廉”地送到需求者手中。
　　
　　四、功能規劃
　　
　　就專業批發市場來說，發展到一定程度，它必將從功能得到擴展，而不是從定位提高。
　　專業批發市場發展到今天，那種一個大棚子或簡易加蓋子的商業市場時期已經過去。升級的專業批發市場對軟硬件如停車、電梯、空調、防火、人流動線、人貨分流等指標要求也越來越高，這些在建筑產品的規劃設計時必須充分考慮到。
　　現在新興的專業批發市場的建筑設計做得非常先進，漂亮，但舒適、人性化的購物環境的建造還做得不夠。隨著人們消費理念的日趨成熟和以人為本的觀念的深入，市場更應注重提升舒適、人性化的交易購物環境，增加更多體驗式的市場元素，打造市場的人文形象特色和品牌。專業批發市場將不再是臟亂差的商品中轉交易站，而是集商品流轉、娛樂休閑，批零一體化的購物天堂。合適的市場空間、合理的市場標識系統等人性化設計將是未來專業市場硬件設施發展的趨勢。
　　在市場功能方面，現在的很多專業批發市場只是作為一個交易實體的簡單平臺，功能最大限度體現在交易的便利方面，而其他功能一直無從突破。除了交易平臺，專業批發市場還應該建立物流中心、人才專業中心、體驗休閑中心、餐飲酒店服務中心等。另外，為適應商業國際化、信息化發展趨勢要求，專業批發市場的電子商務中心、時尚品牌中心等功能配套也是必不可少的。
　　
　　
　　五、經營管理
　　
　　進入商業運作階段，專業批發市場最重要的能力是經營管理能力。統一的經營和良好的管理是成功打造專業批發市場，并可持續經營發展的必要條件之一。
　　專業批發市場更需要專業化的運作，首先需要專業化的開發。專業化開發體現在三個階段：第一階段是項目定位之初的專業化調查研究。專業化研究要走出地產圈里的人在地產圈里研究商業的誤區，在拿地之前就要完成市場調查研究并有了清晰準確的定位；第二階段是規劃設計。這個階段一方面要根據市場變化修正定位，一方面要根據定位正確規劃和設計建筑產品；第三階段是研究銷售對后期經營管理的影響，當然最好是只租不售。這三個階段要強調的是，開發商一定要走出自己的地產圈子，請真正有商業經驗的專家人士或機構支持。走完這三個階段，也只是在整個項目運作中完成了一半，剩下的一半就是市場的商業銷售招商和經營管理階段。
　　市場的經營管理務必聘用一些知名的專業機構和專業人才。開發商再想自己把這后面的事情做起來就涉及跨行業發展，多半會失敗。專業市場對商業招商和經營管理的要求非常高，即使前面四項因素解決得好，市場也不一定就能長期經營。管理不行，經營不旺場，租金上不去，此時就算進行業態調整，租金下調，商家來了照樣走人。所以說市場的經營管理好壞直接關系到開發商、投資業主、經營者和采購者的利益。
　　當然重要的是建立一個專業的經營管理團隊，專業批發市場的經營成功需要一個專業化的隊伍。有了專業化的隊伍，更重要的是進行專業化的經營，專業化經營是專業批發市場今后是否具備競爭力的重要體現。為商戶提供個性化、專業化服務，加強品牌孵化功能和渠道營銷功能，營造市場的經營推廣服務特色。以專業的市場管理和專業化的市場營銷服務打動商家，提升市場的品牌號召力和競爭力。專業化經營主要體現在經營管理理念的轉變和對經營管理細節的重視，經營理念的轉變主要是指轉變從前管理者思路，真正站在經營者的角度經營市場，將商家看作是自己的客戶，尊重他們的利益，在合理的范圍內為商戶提供全程服務，做到有效溝通，不斷提高服務效率和服務態度，維護好商戶關系。同時在做足功課的情況下更要注重細節，細節是決定市場發展前景的重要因素，訂房、訂餐、訂票、市場保安、清潔和導視系統等一個個細節都影響市場在經營者、采購者心目中的印象，從而促進市場品牌的建立與提升。一個專業批發市場，只有商家滿意，采購商滿意，才會有市場的持續健康發展。
　　一個成功的專業批發市場是多種因素共同作用的結果。其實專業批發市場運作涉及因素和問題遠不止這五個，但這五個因素是最重要的。