物權法：你身邊的法律

　　《物權法》在2007年3月16日第十屆全國人民代表大會第五次會議通過，自2007年10月1日起施行。雖然其歷經七次審稿，并曾向社會全文公布，征求意見一萬多條，社會的各方意見也被充分吸納。但有些人還是認為這部法律和個人沒有多大的關系。全國人大法律委員會委員、中國人民大學法學院院長王利明曾表示《物權法》主要回答四個問題：“這個東西是誰的?對這些東西享有什么權利?怎樣保護自己的東西?損害別人的東西要承擔什么責任”實際上，物權立法不僅涉及國家的基本經濟制度，更是關系千家萬戶的切身利益，和我們每一個人莫不密切相關。
　　
　　滿70年住宅建設用地使用權自動續期
　　
　　法律規定：
　　“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。”
　　“宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。”
　　
　　解讀：
　　中國現行法律規定建設用地使用權的最高期限：居住用地70年；工業用地50年；商業用地40年；綜合用地50年。
　　據全國人大常委會法工委有關負責人介紹，我國從上世紀70年代末開始改革開放，當時出讓的一些土地使用期限較短，有的只有30年，很快就要到期。
　　特別是，隨著中國住房制度改革，越來越多的城鎮居民擁有自己的房屋，而且大量集中在住宅小區內。這也使得土地使用權期滿的問題更加引人關注。物權法的這一規定，解答了中國民眾“70年大限到期后，我們的住房怎么辦”的疑問。
　　雖然物權法關于70年后自動續期的規定，給老百姓吃了一顆“定心丸”，但是，不少人注意到，法律并沒有對續期的土地使用費支付標準和辦法作出明確規定。對此，全國人大代表王煥永表示：“中國老百姓從改革開放到今天，好不容易有了房子可以傳下去，如果到了孫子那一代，房子的情況還說不清，多讓人不放心!”他建議，國家在制定相關的規定時，一定要慎之又慎、反復斟酌。
　　而對農村宅基地使用權的流轉問題國家仍未放開，《物權法》堅持了現有的法律規定和國家目前的政策。這主要是考慮到我國農村的社會保障體系尚未全面建立。農民一戶只有一處宅基地，這一點與城市居民是不同的。農民一旦失去住房及其宅基地，將會喪失基本生存條件，影響社會穩定。
　　
　　小區車位車庫應先滿足業主需要
　　
　　法律規定：
　　建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要，其歸屬由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。
　　
　　解讀：
　　隨著住房制度改革，現代化社區大量出現。因小區內車位、車庫的歸屬問題，以及停放在小區內道路上車位收費問題而引發的糾紛逐漸成為社會各界關注的熱點。
　　全國人大常委會法工委副主任王勝明介紹，車庫、車位不像電梯、樓梯、綠地那樣可以共有公用，它一般都是由業主專有和專用的。
　　當前，有的開發商看準了購房者愿花重金購綠地的消費心態，常常以買底樓送花園為噱頭，抬高了一層的房價。但是，這些公用部分的所有權是屬于全體業主，而不歸屬于開發商的，是屬于一種共享利益。如果明顯屬于公用的綠地，實際上卻被個別業主專用，這就需要依法追究。如是租借給小區以外的人使用的話，租借小區公共部位所產生的費用應納入業主委員會的維修基金，屬全體業主共享。
　　王勝明還表示，物權法規定“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要”主要針對現實生活中的一些情況：有的開發商將車位、車庫高價出售給小區外的人停放；不少小區沒有車位、車庫或者車位、車庫嚴重不足，占用共有的道路或者其他場地作為車位等問題。
　　對于在小區共有道路上停放汽車，并收取相關費用的現象，北京大學法學院教授尹田指出，法律規定，占用業主共有道路停放汽車的車位，屬業主共有。這就意味著，開發商、物業公司不能將車位收費所得據為己有；如果需要收費，在扣除必要管理費后的所得款應屬于全體業主共有。如果物管對這筆費用沒有返還業主，就存在一定性質的侵權問題。同樣的，對這些車輛進行收費，如果沒有業主委員會的許可或者授權，也侵犯了業主權益。
　　尹田說，如果有車的業主無償占據了小區的公共道路，則損害了無車業主的利益，因此只有讓全體業主共同分享停車利益，天平才能得到平衡。而針對實際生活中由于SonZmRfrn7PbC3g/b0MbUdrjQe7qCO7e+wpgrlKGIHM=開發商和業主信息不對稱，許多開發商利用“協商”機制在格式合同中變相決定車位歸自己所有的情況，有職業律師指出，可以通過具體的地方條例來補充完善物權法的規定。
　　例如杭州市出臺的《杭州市居住區配套設施建設管理條例》就規定，地面公共停車泊位、按標準建設的自行車庫屬于居住區全體業主所有，開發商不得擅自租售用于謀利，否則可處以10萬元以上50萬元以下罰款。
　　
　　不得妨礙相鄰建筑物通風采光
　　
　　法律規定：
　　“建造建筑物，不得違反國家有關工程建設標準，妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照。”
　　
　　解讀：
　　近年來，隨著城市建設速度加快，住宅建設用地供應趨緊，加之一些城市在對新建住宅樓規劃審批環節中存在漏洞，有些開發商違規施工，超規劃建設，導致新建住宅樓層數過高，密度過大；有些人甚至為求便利，私搭亂建，影響相鄰建筑的通風、采光，使基于“陽光權”引發的糾紛日益增多。
　　住宅“陽光權”、“通風權”等，是一種新型的私人權利。這些權利，滿足的是人們的對于采光、通風等方面的精神需求。將陽光權、通風權等寫入物權法，是將公民權利進一步細化。物權法對相鄰建筑物的通風、采光和日照作出明確規定，為公民維護“陽光權”提供了法律依據。
　　此前有過很多類似案例。例如，兩幢房子之間間距狹窄，前幢大樓在屋頂樹起大廣告牌，影響到了另一幢房子的陽光照射。這時，居民可到法院訴訟，要求前幢大樓拆除廣告牌等。根據上述規定，如果建筑物確實妨礙了相鄰建筑物的這幾項權利，就可以要求合法維權。
　　
　　鄰居維修管道要提供方便
　　
　　法律規定：
　　不動產權利人因建造、修繕建筑物以及鋪設電線、電纜、水管、暖氣和煤氣管線等必須利用相鄰土地、建筑物的，該土地、建筑物的權利人應當提供必要的便利。
　　
　　解讀：
　　物權法在原有的《民法》等法律之后，對相鄰關系再次作出了規定。所謂相鄰關系，簡言之就是不動產的相鄰各方因行使所有權或使用權而發生的權利義務關系。
　　物權法規定，不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系。法律、法規對處理相鄰關系有規定的，依照其規定；法律、法規沒有規定的，可以按照當地習慣。
　　此前因為修房子、通管道等問題，引發鄰居之間糾紛很多，此次明確規定，如果鄰居必須要通行，或者通管道等，必須要提供必要的便利。比如樓下鄰居發現家中管道堵了，問題可能出在樓上，那樓上鄰居就要提供便利，讓樓下居民進行管道的檢查。
　　
　　選聘和解聘物業由業主共同決定
　　
　　法律規定：
　　選聘和解聘物業服務企業由業主共同決定。
　　
　　解讀：
　　短短十幾年間，物業服務機構從：無到有、從小到大，已經成為覆蓋面：廣，對群眾生活產生重要影響的行業，而業主和物業服務機構之間的糾紛也逐漸多了起來。
　　對此，物權法對成立業主大會依法共同維權作出規定。根據物權法的規定，下列事項由業主共同決定：制定和修改業主大會議事規則；制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約；選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設施；有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
　　物權法還明確，業主可以設立業主大會，選舉業主委員會。地方人民政府有關部門應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助。 業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。但是，當業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益時，物權法亦明確規定：“受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。”
　　
　　公私財產平等保護
　　
　　法律規定：
　　“國家實行社會主義市場經濟，保障一切市場主體的平等法律地位和發展權利。”
　　“國家、集體、私人的物權和其他權利人的物權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。”
　　
　　解讀：
　　“公平競爭、平等保護、優勝劣汰是市場經濟的基本法則。”全國人大常委會法制工作委員會主任胡康生指出，在社會主義市場經濟條件下，各種所有制經濟形成的市場主體都在統一的市場上運作并發生相互關系，各種市場主體都處于平等地位，享有相同權利，遵守相同規則，承擔相同責任。
　　“如果對各種市場主體不給予平等保護，解決糾紛的辦法、承擔的法律責任不一樣，就不可能發展社會主義市場經濟，也不可能堅持和完善社會主義基本經濟制度。”胡康生說。
　　全國人大法律委員會委員、中國政法大學校長徐顯明說，在財產歸屬依法確定的前提下，作為物權主體，不論是國家、集體，還是私人，對他們的物權也都應當給予平等保護。
　　徐顯明表示，平等保護不是說不同所有制經濟在國民經濟中的地位和作用是相同的。依據憲法規定，公有制經濟是主體，國有經濟是主導力量，非公有制經濟是社會主義市場經濟的重要組成部分，他們在國民經濟中的地位和作用是不同的。這主要體現在國家宏觀調控、公共資源配置、市場準入等方面，在關系國家安全和國民經濟命脈的重要行業和關鍵領域，必須確保國有經濟的控制力，而這些是由經濟法、行政法予以規定的。
　　中國人民大學法學院教授王利明認為，這是鞏固社會主義基本經濟制度、體現多種所有制共同發展的客觀需要，是多種所有制成分共同發展的前提。
　　“失去了平等保護，就失去了共同發展。”王利明說，“平等保護原則符合憲法關于所有制性質的規定，真正體現了社會主義的特色。”
　　正所謂“有恒產者有恒心”，物權法將讓中國各個階層的人吃下定心丸。
　　
　　禁止侵占、私分、截留國有財產
　　
　　法律規定：
　　“法律規定屬于國家所有的財產，屬于國家所有即全民所有。”
　　“國家所有的財產受法律保護，禁止任何單位和個人侵占、哄搶、私分、截留、破壞”。
　　
　　解讀：
　　針對當前國有財產流失的實際情況，《物權法》在堅持平等保護原則的基礎上，強化了對國有財產的保護。
　　首先，物權法明確了國有財產的歸屬：“屬于國家所有即全民所有。”法律并規定了哪些財產屬于國有財產，防止因歸屬不明確而造成國有財產流失。依據憲法和有關法律，物權法明確規定國有財產包括：屬于國家所有的自然資源，屬于國家所有的基礎設施，國家機關和國家舉辦的事業單位的財產等；并規定，國家出資的企業，由國務院、地方人民政府依照法律、行政法規規定分別代表國家履行出資人職責，享有出資人權益。
　　物權法強調禁止任何單位和個人侵占、哄搶、私分、截留、破壞國有財產。針對國有企業財產流失的問題，物權法規定：“違反國有財產管理規定，在企業改制、合并分立、關聯交易等過程中，低價轉讓、合謀私分、擅自擔保或者以其他方式造成國有財產損失的，應當依法承擔法律責任。”
　　物權法還對監管不利造成國有財產流失的機構和工作人員設置了“高壓線”。針對國有財產監管中存在的問題，物權法規定：履行國有財產管理、監督職責的機構及其工作人員，應當依法加強對國有財產的管理、監督，促進國有財產保值增值，防止國有財產損失；濫用職權，玩忽職守，造成國有財產損失的，應當依法承擔法律責任。
　　中國人民大學法學院教授王利明指出，這些規定，從法律上進一步明確屬于國家所有的資源性、經營性財產的范圍，對于發展壯大國有經濟，增強國家的經濟實力，發揮社會主義制度的優越性，具有關鍵性作用。“這些規定體現了憲法關于加強對社會主義公共財產保護的精神，具有重要的現實意義。”王利明說。
　　
　　土地承包期屆滿可按國家規定繼續承包
　　
　　法律規定：
　　土地承包期屆滿，“由土地承包經營權人按照國家有關規定繼續承包”。
　　
　　解讀：
　　農村實行土地承包經營制度是我國將長期堅持的一項基本制度。在物權法草案征求意見時，不少農民就提出承包期屆滿后該怎么辦的問題。《物權法》對此作出了回應，規定土地承包期屆滿可繼續承包，賦予了農民長期而有保障的土地使用權。
　　2002年8月29日通過的《中華人民共和國農村土地承包法》等法律對農村土地等的承包期限作出了相關規定，《物權法》對此再次作出了確認，“耕地的承包期為三十年。草地的承包期為三十年至五十年。林地的承包期為三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，經國務院林業行政主管部門批準可以延長。”
　　物權法還規定：“土地承包經營權人依法對其承包經營的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的權利，有權從事種植業、林業、畜牧業等農業生產。”
　　對于土地承包權的轉讓問題，物權法規定：“土地承包經營權人依照農村土地承包法的規定，有權將土地承包經營權采取轉包、互換、轉讓等方式流轉。流轉的期限不得超過承包期的剩余期限。未經依法批準，不得將承包地用于非農建設。”
　　專家指出，這一規定既維護了現行法律和現階段國家有關農村土地政策，又為今后修改有關法律或者調整有關政策留有了余地。
　　
　　拆遷征地應當給予補償
　　
　　法律規定：
　　“國家對耕地實行特殊保護，嚴格限制農用地轉為建設用地，控制建設用地總量。不得違反法律規定的權限和程序征收集體所有的土地。”
　　“征收單位、個人的房屋及其他不動產，應當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。”
　　“任何單位和個人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費等費用。”
　　
　　解讀：
　　實行最嚴格的土地管理制度，特別是切實保護基本農田，是我國面臨的一項十分緊迫而又艱巨的任務。據了解，我國的國情是人口多、耕地少，現在全國耕地保有量只有18.3億畝，人均耕地只有1.4畝，是世界平均水平的三分之一。十屆全國人大四次會議批準的“十一五”規劃綱要確定，到2010年耕地保有量必須保持18億畝，這是一項約束性指標，是不可逾越的底線。
　　依據憲法，物權法規定，為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。同時，法律對征收補償的原則和內容作了規定。即是“應當依法給予應當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。”
　　全國人大常委會法工委有關負責人表示，這一規定體現了黨和國家關于征地補償安置必須確保被征地農民原有生活水平不降低、長遠生計有保障的原則。
　　專家表示，考慮到各地的發展很不平衡，具體的補償標準和補償辦法，由土地管理法等有關法律依照物權法規定的補償原則和補償內容，根據不同情況作出規定。
　　征收集體所有的土地和城鄉居民的房屋，關系廣大人民群眾的切身利益。針對現實生活中征收補償不到位和侵占補償費用的行為，物權法明確規定：“任何單位和個人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費等費用。”違反規定的，要依法承擔法律責任。
　　關于征收集體所有的土地問題，物權法規定：“征收集體所有的土地，應當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，安排被征地農民的社會保障費用，保障被征地農民的生活，維護被征地農民的合法權益。”
　　
　　集體決定侵權可請求法院撤銷
　　
　　法律規定：
　　“集體經濟組織、村民委員會或者其負責人作出的決定侵害集體成員合法權益的，受侵害的集體成員可以請求人民法院予以撤銷。”
　　
　　解讀：
　　物權法草案曾經規定：“集體經濟組織或者村民委員會的負責人作出的決定侵害集體成員合法權益的，該集體成員可以請求人民法院予以撤銷。”
　　在審議中，有些代表提出，有些地方發生侵害集體成員合法權益的情形，有的是負責人作出的決定，有的是以集體的名義作出的決定。即使是以集體的名義作出的決定，如果侵害了集體成員的合法權益，也應有法律救濟手段。經過全國人大法律委員會研究和全國人大代表的審議，最終通過的法律作出了相應修改。
　　物權法所指的“集體所有的不動產和動產”包括：法律規定屬于集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂；集體所有的建筑物、生產設施、農田水利設施；集體所有的教育、科學、文化、衛生、體育等設施集體所有的其他不動產和動產。
　　“城鎮集體所有的不動產和動產，依照法律、行政法規的規定由本集體享有占有、使用、收益和處分的權利。集體所有的財產受法律保護，禁止任何單位和個人侵占、哄搶、私分、破壞。”物權法規定，集體經濟組織或者村民委員會、村民小組應當依照法律、行政法規以及章程、村規民約向本集體成員公布集體財產的狀況。
　　
　　法律法規未禁止抵押財產均可抵押
　　
　　法律規定：
　　債務人或者第三人有權處分的法律、行政法規未禁止抵押的財產可以抵押。
　　學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施等6類財產不得抵押。
　　
　　解讀：
　　提請十屆全國人大五次會議審議的物權法草案曾經規定：可以抵押的財產包括“法律、行政法規規定可以抵押的其他財產”；不得抵押的財產包括“法律、行政法規規定不得抵押的其他財產”。
　　在審議中，有些代表提出，對有些財產，法律、行政法規既沒有規定不得抵押，又沒有規定可以抵押。遇到這種情況怎么辦，法律應予明確。抵押行為屬于民事行為，只要法律未規定不得抵押的財產應當規定可以抵押。
　　最終，物權法規定，法律、行政法規未禁止抵押的財產可以抵押。物權法規定的債務人或者第三人有權處分的可抵押財產還包括：建筑物和其他土地附著物；建設用地使用權；以招標、拍賣、公開協商等方式取得的荒地等土地承包經營權；生產設備、原材料、半成品、產品；正在建造的建筑物、船舶、航空器交通運輸工具。
　　物權法還規定了不得抵押的財產范圍：土地所有權；耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但法律規定可以抵押的除外；學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施；所有權、使用權不明或者有爭議的財產；依法被查封、扣押、監管的財產；法律、行政法規規定不得抵押的其他財產。
　　“以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。”物權法對建筑物抵押作出規定，“鄉鎮、村企業的建設用地使用權不得單獨抵押。以鄉鎮、村企業的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。”
　　
　　抵押車輛借錢約定拿車抵債不合法
　　
　　法律規定：
　　抵押權人在債務履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務人未履行到期債務時抵押財產歸債權人所有。
　　
　　解讀：
　　約定債務未履行時抵押財產歸債權人所有的條款，在法律上叫作流質抵押條款。這種條款是被禁止的。
　　這是因為債務人在急需用錢時往往病急亂投醫，為了應急，什么條件都不得不答應，實屬飲鴆止渴。流質抵押條款在生活中較為常見，極易導致不公平。所以，法律予以了禁止。比如，有人為了應急需向朋友借錢，朋友提出如果一個月后不還錢就可以把他的車子拿走。
　　按照物權法的規定，這種約定是無效