我國土地資產(chǎn)價(jià)值實(shí)現(xiàn)的對策

　　摘要：在我國，土地資產(chǎn)是國有資產(chǎn)的主要組成部分，也是城市政府可以經(jīng)營的主要資產(chǎn)之一。研究土地經(jīng)濟(jì)問題，既要重視土地資源的保護(hù)和優(yōu)化配置，又要注重土地資產(chǎn)的價(jià)值運(yùn)行。
　　關(guān)鍵詞：土地；二級市場；資本價(jià)值
　　
　　一、土地評估理論
　　
　　土地評估的定義，學(xué)術(shù)界認(rèn)識不同。有學(xué)者認(rèn)為：土地評估是指估價(jià)人員依據(jù)土地估價(jià)的原則、理論、方法，根據(jù)土地的經(jīng)濟(jì)屬性和自然屬性，綜合評定出某塊土地或多塊土地在某一權(quán)利狀態(tài)下及某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格過程。從現(xiàn)階段我國國情看，以城市土地為對象進(jìn)行估價(jià)，了解城市土地構(gòu)成及特征十分必要。
　　城市土地的構(gòu)成及特征主要包括三個(gè)方面：
　　1、城市土地構(gòu)成具有二元性。包括：已開發(fā)的土地是土地物質(zhì)與土地資本的綜合體；土地資本與土地物質(zhì)具有“不可分離性”。
　　2、城市土地資本的特點(diǎn)。包括：土地資本的依附性；土地資本的價(jià)值具有積累性；土地資本的補(bǔ)償性和收益性。
　　3、土地資產(chǎn)價(jià)值可從四個(gè)方面進(jìn)行要素分析。一是自然因素：包括位置、尺寸、形狀、正面寬度、土壤條件、表層土、排水、輪廓、地勢、植被、可達(dá)到便利程度、基礎(chǔ)設(shè)施、氣候、景色和污染程度；二是經(jīng)濟(jì)因素：影響價(jià)值的經(jīng)濟(jì)因素能夠反映出土地對社區(qū)經(jīng)濟(jì)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)的適應(yīng)性；三是社會(huì)因素：主要有對居住模式的態(tài)度、人口趨勢、環(huán)境特點(diǎn)、建筑欣賞水平和文化有利環(huán)境等；四是政府因素：包括各級政府的影響，這些因素一起被稱作公共政策。
　　
　　二、我國城市土地二級市場的現(xiàn)狀
　　
　　（一）我國土地市場發(fā)展歷程及現(xiàn)狀
　　1949年新中國成立以后到1957年，城市土地絕大部分已屬于國家所有，這個(gè)時(shí)期我國土地市場逐步消失。20世紀(jì)80年代末，在改革開放的背景下，我國開始了土地使用制度的改革。在深圳敲響了全國土地使用權(quán)拍賣的第一槌。土地開始成為商品走向市場。1990年5月國務(wù)院發(fā)布了《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，從而掀起了我國土地市用制度改革的一個(gè)高潮。進(jìn)入21世紀(jì)以來，土地市場化進(jìn)程不斷加快，相應(yīng)法律和制度陸續(xù)出臺。
　　
　　（二）我國城市土地二級市場現(xiàn)狀
　　1、我國城市土地市場的發(fā)育現(xiàn)狀。土地一級市場滯后于土地二級市場，國家認(rèn)可的土地市場交易滯后于“隱形土地市場”交易，即處于政府的管理與監(jiān)督之外，現(xiàn)實(shí)中，土地使用權(quán)隱形交易的形式是多樣的，這種交易方式使土地資產(chǎn)在交易過程中造成了資源浪費(fèi)。
　　2、城市土地二級市場涉及到的法律問題。（1）土地產(chǎn)權(quán)設(shè)置不規(guī)范。我國立法指導(dǎo)思想強(qiáng)調(diào)“宜粗不宜細(xì)”，因而造成有關(guān)土地產(chǎn)權(quán)的法律法規(guī)分散零亂，缺乏科學(xué)性和體系性，使得土地資產(chǎn)價(jià)值的不能合理顯化。（2）土地產(chǎn)權(quán)管理存在障礙。土地產(chǎn)權(quán)糾紛調(diào)處依據(jù)不足，調(diào)處結(jié)果不理想。近年來，隨著我國土地使用制度改革的深化和城市改造力度的加大，以及不動(dòng)產(chǎn)所有人和使用人權(quán)利意識的覺醒和強(qiáng)化，土地資產(chǎn)價(jià)值觀念深入人心，因不動(dòng)產(chǎn)引發(fā)的糾紛也日趨增多。
　　
　　三、土地資產(chǎn)價(jià)值實(shí)現(xiàn)的對策
　　
　　（一）樹立土地可持續(xù)利用觀
　　土地生產(chǎn)性、有限性、稀缺性、不可替代性等特征使土地資源可持續(xù)利用十分必要。土地可持續(xù)利用包含兩層含義：一是土地資源本身的高效、持續(xù)利用；二是土地資源與社會(huì)其他資源相配合共同支撐經(jīng)濟(jì)、社會(huì)持久發(fā)展。
　　
　　（二）加強(qiáng)土地市場管理
　　1、規(guī)范政府行為。首先，政府是土地市場的需求者。我國的經(jīng)濟(jì)體制決定了目前大部分國有企事業(yè)單位在很大程度上依附于政府。同時(shí)，政府又是土地市場的壟斷供給者。政府必須公開土地需求與供給的實(shí)際狀況，保證土地需求的公平競爭。
　　2、加強(qiáng)規(guī)劃管理。從市場上得到土地的各用地單位，必須按照規(guī)劃部門對該塊土地使用方向的規(guī)定使用土地。同時(shí)，管理者應(yīng)兼顧土地利用經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和生態(tài)效益來實(shí)行土地規(guī)劃。
　　3、加強(qiáng)土地市場信息管理。土地信息包括土地供應(yīng)地區(qū)、條件、土地使用價(jià)值以及直接使用價(jià)值以外的價(jià)值。土地交易具體發(fā)布內(nèi)容有：土地供給總量信息、已供給土地宗地信息、土地使用權(quán)市場交易信息、土地市場預(yù)測信息、政府供地限制目錄。
　　4、采取措施應(yīng)對土地使用權(quán)隱形交易。當(dāng)前階段，加強(qiáng)對城市土地隱形交易的治理仍然是規(guī)范城市土地二級市場的重要任務(wù)。
　　（1）加強(qiáng)地籍管理，完善土地登記制度，促進(jìn)城市土地二級市場的健康發(fā)展。
　　（2）分階段的全面推進(jìn)城市土地使用制度改革，擴(kuò)大土地有償使用的覆蓋面，健全和完善城市土地市場體系。
　　（3）建立合理、嚴(yán)密的土地稅制來控制土地投機(jī)，維護(hù)土地二級市場的交易秩序。對未按規(guī)定期限投資開發(fā)和在一定時(shí)期內(nèi)多次轉(zhuǎn)讓的土地交易從嚴(yán)征稅，以提高土地投機(jī)的成本。并通過控制抵押貸款的發(fā)放等手段，嚴(yán)格限制一定時(shí)期內(nèi)土地轉(zhuǎn)手頻率，防止土地炒賣的出現(xiàn)。
　　（4）建立和完善土地儲(chǔ)備制度，增強(qiáng)政府對土地市場的調(diào)控能力。土地儲(chǔ)備是政府加強(qiáng)土地市場管理的重要手段。
　　土地資產(chǎn)價(jià)值與土地所有者和使用者的切身利益相連，隨著我國土地市場進(jìn)一步發(fā)展，土地資產(chǎn)價(jià)值將成為越來越多人的討論焦點(diǎn)，如何使土地資產(chǎn)價(jià)值得到最大程度的體現(xiàn)，也將是人們研究和探討的方向。在促進(jìn)市場健康有序發(fā)展，充分顯化土地資產(chǎn)價(jià)值這條道路上我們必須以發(fā)展的眼光對待問題，樹立可持續(xù)發(fā)展觀念，采取積極有效的措施解決問題，只有這樣才能逐步實(shí)現(xiàn)土地的資產(chǎn)價(jià)值。
　　（作者單位：中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)）