淺談“雙限雙競”政策對廣州房地產開發企業的影響

　　摘要：2005年—2006年，連續兩年房價持續走高。隨著“國八條”、“國六條”的出臺，還是沒能抑制商品房價的增長，而2006年年末廣州市政府出臺的“雙限雙競”房地產開發政策會不會對房地產開發企業有影響呢？房地產開發企業如何去應對該政策的出臺，來調整自身的房地產開發模式，文章對此進行了探討。
　　關鍵詞：雙限雙競；房地產開發開發模式
　　
　　居住用地在限制房價、限制套型的基礎上，采取競爭地價、競爭房價的辦法，以公開出讓的方式確定開發建設單位的房地產開發政策，簡稱“雙限雙競”的房地產開發政策。
　　國家實施“六一”新政策以來，被業界觀望已久的“雙限雙競”地塊，終于在廣州順利誕生。2006年11月17日上午，位于廣州市房地產交易中心三樓的土地出讓大廳里，幾乎座無虛席。無論開發商、業界專家、還是媒體，所有人都期待著見證這一具有某種意義的時刻：國內首次通過限制最高房價的方式拍賣土地。
　　參與競投的開發商已經向廣州市國土局上報了自己的最高限價，而國土局在收集到所有報價之后，通過折中的處理已經確定了本次拍賣的4宗金沙洲地塊的最高房價，它們最高限價將不超過6500元/平方米。經過11月17日的激烈爭奪，保利地產、中海地產、以及富力地產最終將4塊“雙限”地塊收入囊中。廣州市白云區金沙洲四地塊的最高房價限價分別為：B3734F01、02、04地塊6050元/平方米；B3737F01、B3737F03地塊6150元/平方米；B3735F01地塊6375元/平方米；B3736F01地塊6500元/平方米。
　　毫無疑問，這種改良過的土地出讓模式，限制了開發商的最高銷售價格，但廣州首次“雙限雙競”地塊出讓結果顯示，依然是保利、中海、富力等國內頂級開發商的代表參與了此次角逐。從6500元/平方米的最高限價，到開發巨頭的參與，廣州房地產業界對此結果仍然眾說紛紜。對于最高限價，盡管有專家認為還是稍微偏高，但業界普遍認為這是一個開發商和市民都可以接受的范圍。
　　根據廣州市出臺的未來五年的《廣州市住房建設規劃》顯示：未來五年，政府調控的中小套型、中低價位普通商品住房用地通過“雙限雙競”的方式公開出讓。這類住宅套型建筑面積控制在90平方米以內，共24萬套、2160萬平方米。
　　那么，如果廣州的“雙限雙競”的房地產開發政策被中央政府采納，會對中國整個房地產市場帶來什么影響呢？
　　房地產開發商銷售商品房的利潤空間被壓縮。由于房屋的售價被限定平均價，而房屋的地價在競投的時候又被抬高，當建造成本一定時，利潤空間會減少，因為在收入不變時，成本升高，利潤自然減少。
　　中小型的開發商會被淘汰。由于資金的實力不雄厚，開發住宅的大部分資金來源是金融機構的貸款，也意味著利息的支出會很多，這樣成本費用會進一步加大，利潤會進一步減少，甚至會導致虧損。
　　有的中小型開發商會通過偷工減料、壓縮建造成本、設計成本，達到減少總體成本來提升利潤。但隨著政府有關部門的監管加強，質量不合格的產品將會逐漸被淘汰。
　　隨著該政策的實施，大型開發商會通過資金的優勢和完善的成本控制模式，進一步降低開發成本，提升利潤空間，增加利潤。
　　由于資金的需求增大，管理經驗的要求增加，進一步促進該行業的競爭加大，大房地產開發商并購小房地產開發商，或者小房地產開發商資產重組合并，組成新的具有一定規模的大房地產開發企業的現象不斷出現，這會對房地產開發行業形成一次新的洗牌，促進優勝劣汰。
　　如果進行簡單的推論，那么這種既兼顧了發展商利潤，又兼顧房價合理的模式，無疑已經兩全其美。但是也如有業內人士所說：這正如政府向發展商定制產品，如果標準不制定好，恐怕還很難達到預期的效果。
　　由于廣州在未來的5年還將大量推出小戶型住房，并通過“雙限雙競”的方式出讓此類地塊，因此，對于廣州市民而言，此類土地出讓方式將不再是個新鮮的話題。但值得關注的是，每一個地塊的推出，其最高房價仍將受到極大的關注。根據目前的出讓規定，“雙限雙競”的最高房價由開發商自行報價，政府再根據報價進行處理，確定一個最終的標準。
　　此外，最高房價的最終確定權在于政府，因此，政府的態度在此過程中起著最為關鍵的作用。在它看來，此前萬科和中糧地聯合競標的金沙洲地塊，樓面地價已經高達4000元/平方米，但是廣州市有關部門仍表示該地價在合理的范圍之內。而這次同樣是金沙洲的地塊，政府對其的定價不超過6500元/平方米，這就決定了開發商可以接受的樓面地價只能在2500—3000元/平方米之間。無論想要穩住房價，還是推高房價，都取決于政府操作時的態度以及方式。顯然，在此次金沙洲四宗地塊的出讓過程中，有關部門選擇了比較合理的結果，模式好但對此仍需完善。
　　那么，廣州的“雙限雙競”的房地產開發政策，會對廣州房地產市場帶來什么樣的問題呢？
　　第一、如果所有開發商的報價都偏高，那么該地塊的最高房價無疑將被抬高。對此，最好的方式是政府確定地價，再由開發商去競房價，這意味著由政府去首先讓利。限價高低其實取決于政府態度。
　　第二、除了最高房價的合理限制，“雙限雙競”的模式在一定程度上限制了開發商的經營行為，具備穩定房價的前提，但是這并不代表這個模式本身已經沒有漏洞。如果建設的標準不確定，那么想要起到平抑房價的目的，恐怕還有難度。例如，開發商可以在容積率容許的范圍內加大密度，選擇小高層，可以極大地節約成本。
　　第三、最高限價也未規定是毛坯房還是裝修房。如果是毛坯房，售價是固定的，但裝修價是變動的。商品房通過裝修后變成裝修房，那房屋的售價就變成：毛坯價加裝修價，而裝修價的定價存在著模糊空間。
　　第四、由于此類商品房在銷售環節沒有進行限制，這意味著任何人都可以去排隊搶購，然后再到二手市場上去抬高價格放盤。如果這樣，那么政府最初平抑房價的初衷就變了味道。而且，中介機構和發展商本身是否會去炒樓也是個未知數。可以通過限制此類商品房在二級市場的售價，例如，要低于以及一級市場的同級售價。比如某個業主想出售剛購買的新商品房，若該商品房未裝修，那在二級市場的毛坯售價要低于一級市場的同級毛坯售價，若該商品房經過了裝修，那在二級市場的售價要低于一級市場的同級毛坯價加裝修價。
　　那作為房地產開發商，應如何面對“雙限雙競”的房地產開發政策對其的影響呢？
　　第一、房地產開發企業在資金結構方面要做重新調整，保持合理的負債比率，減少公司的財務風險。例如，始終保持在20%左右的資產負債率。
　　第二、進行多元化投資，分散經營風險。投資一些現金流較大的行業，來支撐房地產行業的發展所需的現金流。例如，投資商品零售業，交通運輸業，醫藥服務業，酒店餐飲業，教育行業，財務咨詢、審計行業等，這些行業都有一個共同的特點，就是如果經營的較好，有一定的規模化，那么該行業會有較大的現金流入量，可以支撐房地產前期投資所需的大量現金流出量，保證整個集團企業現金收支平衡。
　　第三、制訂完善的公司的成本預算、成本控制、成本考核制度，以便以較低的成本支出建造質量較優質的商品房。例如，在工程物資采購方面，選擇報價最低，服務、質量最好的工程物資；在稅金支出方面，通過稅收籌劃，綜合減低公司的稅金支出等。
　　第四、轉變開發模式，組建從開發、承建、銷售一體化的專業公司，形成集團化管理。大多數房地產開發企業，開發商品房時都是委托工程建筑公司建造商品房。可以考慮，房地產開發商通過股權并購，收購具有建造商品房的建筑公司，這樣，開發企業的建造成本可以大大降低，形成建筑公司為成本中心、商品房銷售公司為銷售中心，房地產開發企業為利潤中心，房地產集團為投資中心的層層控制管理中心，便于集團公司成本控制，財務核算、財務決策等管理措施的實施，有利于創造公司價值最大化。
　　總之，盡管“雙限雙競”政策，已經在廣州邁出了第一步，但是它跟任何一項制度一樣，其完善還需要漫長的過程。
　　（作者單位：廣州永晟會計師事務所有限公司）