經濟適用房投融資制度創新的探討

　　摘要：隨著市場競爭的加劇，越來越多的房地產開發商深切體會到資金已是一個嚴重制約企業發展的瓶頸。作為資金密集型的行業，解決好房地產投融資問題已經迫在眉睫，文章分析了經濟適用房投融資存在的問題，并提出了相應的解決對策。
　　關鍵詞：經濟適用房；投融資制度；創新
　　
　　一、經濟適用房投融資制度的問題
　　
　　（一）政府的“磚頭補貼”模式容易造成補貼效率的缺失
　　在磚頭補貼中，財政補貼直接作用于生產者，在銷售得以實現的前提下，通過生產者的供給行為間接地傳遞給消費者。縱觀世界各國的住房政策經驗，“磚頭補貼”的適用前提是住房極度短缺，而在目前商品房大量空置的情況下，使用磚頭補貼是不適宜的，而且磚頭補貼會造成效率的缺失。（見圖1）
　　
　　在圖1中，X軸代表消費住房商品的數量，Y軸代表消費其他商品的數量。在政府未實施經濟適用房補貼的情況下，消費者預算線為AB，U為與其相切的無差異曲線，切點為E，其對應的住房消費量為OX1，對應的其他商品消費量為OY。當政府實行“磚頭補貼”政策后，消費者預算線變為AB″，與其相切的無差異曲線為U′，切點為E′。即由于磚頭補貼導致了住房價格的下降，從而使消費者的住房消費增加了X1X，其消費量變為OX，而其他商品消費量保持不變，仍為OY。如果用其他商品數量表示住宅消費數量，那么在E′點，其他商品消費量為OY，住宅消費數量就為OA-OY，即為AY。假使我們在政府實行補貼政策之前，也就是AB這條預算線上也要實現OX的住房消費量，那么其對應的其他商品消費量僅為OY，也就是說用其他商品數量表示的住宅消費數量為AY。我們比較補貼前后可以發現，政府對于住房消費的補貼用其他商品數量表示則為AY-AY＝YY=E′G（G為E′X與AB線的交點）。
　　如果現在我們換一種補貼方式，用對消費者的直接補貼代替對房屋供給方的補貼，這種方式我們通常稱為“人頭補貼”方式。在這種方式下，要想達到與“磚頭補貼”同樣的效果，則需要AB線平行上升至A′B′，與U′這條無差異曲線切于E′點，這時政府對于住房的補貼用其他商品數量表示則為OA′-OA=AA′=FG（F為E′X與A′B，線的交點）。顯然，在產生同樣效用（無差異曲線均為U′）的情況下，“人頭補貼”方式與“磚頭補貼”方式相比，用其他商品數量代表的住房補貼數量FG　　
　　（二）銀行對經濟適用住房的信貸投入不夠，中低收入家庭貸款購房困難
　　資金問題是住宅建設的核心問題。經濟適用住房開發建設需要金融信貸以及預售款項、住房抵押貸款的及時投入，資金到位與否對項目成敗至關重要，其中銀行信貸的支持更是重中之重。經濟適用房的購買者絕大多數為中低收入家庭，其收入較少，要一次性付清購房款項有一定困難，只有向銀行貸款。所以，經濟適用住房的開發建設、銷售與銀行信貸的支持可以說是密切相關，兩者相輔相成。然而盡管經濟適用住房有政策上的優惠，但是這也不能保證所有的中低收入者都能順利得到銀行信貸的支持。這是因為：從銀行的角度看，由于國家并沒有對經濟適用住房貸款實行指令性計劃的約束，銀行作為獨立自主、自負盈虧的經濟實體，從自身盈利與風險角度考慮，只有在絕對安全的情況下才會提供貸款；從消費信貸角度講，經濟適用住房的建筑用地為行政劃撥，是不完全產權，銀行要求借款人必須提供第三方擔保，否則不予抵押貸款，而對于大多數中低收入者來說，他們本身的還貸能力相對較弱、違約風險較大，提供第三方擔保也并不是一件容易的事。從目前的情況來看，制約銀行對經濟適用房信貸投入的原因還包括，經濟適用住房位置偏遠與公共設施的不配套，使中低收入家庭購房后難以解決其交通問題，一定程度上使經濟適用房很難確保銷路，因此，銀行不愿給予貸款；住房貨幣化的補貼(如住房公積金)發放不能一次到位；中低收入家庭本身購房支付能力低、缺口大，也使得銀行不愿進行信貸投入；一些地方政府對經濟適用住房的行政干預過多，違背市場規律進行開發，造成其難以銷售，也影響了銀行對經濟適用住房貸款的發放。
　　
　　二、經濟適用房投融資制度創新
　　
　　（一）經濟適用房開發投資的制度創新
　　1、政策力度不宜過大，應實現調控目標的同時，兼收培育市場之功效。我國房地產業經過幾年的快速發展，粗具規模，雖存在過熱問題，但是并未到泡沫將破的地步，還存在調控治理的空間，而房地產業作為我國經濟的一個新增長點，對于國民經濟增長發揮著重要的帶動作用，如果政策的調控力度過大，有可能引起連鎖反應，抑制經濟增長。因此政策力度選擇應適當。此外，我國房地產投資的公平競爭環境問題一直比較突出，因此，在調控規模與結構的同時，改善市場環境更具有長遠價值。
　　2、設立經濟適用房投資基金。（1）定向招募啟動資金，編制詳細的基金投資計劃及管理計劃，初步建立基金運作的機制。可先從建立地區性的投資基金入手；（2）在政府許可的前提下，向投資機構，如保險基金、長期投資基金定向募集。基金用于投資不動產，其投資安全性高于股市，對于保險基金具有吸引力；（3）通過指定銀行或證券代理機構，向全社會發行。可采取固定利息、浮動利息等多種方式，爭取較低的融資成本。近期，基金最好為封閉管理，在遠期條件成熟時，可建立開放式基金。投資人持有一定時期后，可將此收益憑證轉為債券，進入債券市場。
　　3、吸引外資投資擴大經濟適用房建設。目前，我國經濟適用房是由開發商承擔建設和銷售任務的。對于房地產開發商而言，在現有的融資渠道中，單一的資金來源勢必增加開發商和銀行的經營風險，因此在當今外資涌入中國需求利潤的背景下，可以將外資引進經濟適用房建設。鑒于我國資本市場發展狀況以及經濟適用住房的微利性的特點，建議采用權益型有限期——自我償付REIT的運作模式，外資可以作為戰略投資者。（運作模式見圖2）
　　
　　（二）經濟適用房融資制度創新
　　1、建立體系化的經濟適用房金融，是保證經濟適用房建設的資金良性循環的根本保證。住房金融體系的建立，能夠長期積累住宅資金，對于經濟適用房政策的貫徹具有至關重要的意義。隨著我國住房制度改革的推進，發展住房金融已成為啟動住房消費的關鍵，關系到經濟適用房政策的實施環境，關系到住房保障制度的建立。目前我國的公共住房金融的發展還處于初級階段。首先，政策性住房金融發展滯后，除住房公積金貸款外，尚未有直接面向中、低收入家庭發放的低息或者無息貸款的住房金融機構；其次，尚未建立政策性住房抵押貸款風險擔保機制，低收入家庭貸款缺乏擔保主體；再次，我國參與住房金融的機構偏少，僅有幾家國有商業銀行參與住房金融，涉及面窄，放貸條件苛刻，不利于住房金融的發展。無論是從國家建立住房保障制度的資金來源，還是居民改善居住環境、提高居住質量，都離不開住房金融的大力支持。因此，要大力發展住房金融，金融機構要開展住房儲蓄和政策性住房抵押貸款，建立貸款擔保機制，降低中低收入居民申請貸款的門檻，增強其購房能力，促進住房保障制度的順利構建。鑒于我國是一個人均收入偏低而儲蓄率比較高的國家，因此，住房金融應該以儲蓄作為主要的資金來源。住房金融一方面把居民儲蓄轉化為住房貸款，提高居民的住房購買力；另一方面，住房金融用于住房的生產性貸款，建設更多的住宅，提高住房的供應能力。對于中低收入者，可以采取強制儲蓄的措施，推行公積金制度，建立以住房基金為基礎的公共住房金融體系。
　　
　　2、為經濟適用房的購買對象設計和提供合適的住房抵押帶貸款品種，以調整貸款投向。房地產融資，尤其是住房融資，具有很強的政策性。這種政策性，不僅體現在資金籌集和融通上，更主要體現在資金的運用上—住房貸款上，不同品種的住房貸款充分體現政府的住房政策。根據國際經驗，設計不同品種的住房貸款的依據，主要是居民收入水平的高低，也就是為了不同收入水平的居民提供不同的住房貸款。住房按揭貸款是其中的一種形式，這種抵押貸款滿足的是具有一定購買力而又資金不足的住房消費者。這種貸款品種，往往采取抵押加保的辦法，具有相當安全性。不過，這種住房抵押貸款的發展口前并不理想，主要是居民承受能力不足。除了按揭外，經濟適用房住房抵押貸款業務的展開，也較大程度上彌補了中低收入家庭融資貸款的困難。這種貸款，具有明顯的政策性。
　　3、充分發揮住宅金融對經濟適用房的關鍵性作用。我國要發揮住宅金融對經濟適用房的關鍵性作用，首先，要學習國eb606984332e6a004c9573cc1d55f75a1982b41cc20085b3865d468954c2688e外的經驗，拓展房地產金融業務，努力擴大房地產信貸規模的同時，要調整房地產信貸資金使用方向，增加對住房消費的貸款支持，這也是在住房商品化過程中處理好開發與消費的關系的客觀要求；其次，國家可以酌情考慮使用貸款差別利率，對購買經濟適用房的中低收入家庭實行較優的貸款利率或是延長還款期限，這樣可以使一些償還能力不高的家庭敢于貸款買房。充分發揮政策性金融支持手段。銀行的經營特點，決定了中低收入家庭在購房貸款上的困難，而經濟適用住房由于地理位置和周邊環境以及其他因素的限制，又難以使那些有穩定的經濟收入但收入不高，又有自由購房意向的家庭滿意（如剛參加工作的年青人或有一定積蓄的中老年人），對這部分人最為適合的是采用政策性住房貸款的支持手段。利用政策性住房貸款利率較低（或固定利率）、償還期長、首付款低、政府擔保等特點，幫助和引導居民到市場上購房，以緩解建設保障住房的壓力。在當前條件下，應充分發揮住房公積金的作用，減化手續，延長年限，降低首付，提高服務。從長遠看，還應在目前住房公積金制度的基礎上通過改革，逐漸建立起完善的政策性住房金融體系。
　　
　　參考文獻：
　　1、牛鳳瑞.中國房地產發展報告[M].社會科學文獻