我國房價持續上漲的原因及其對策

　　摘要：近年來，我國房價持續不斷地上漲，究其原因，既有經濟方面的，也有心理預期和消費文化等非經濟方面的。因此，為了應對這一問題，必須具體問題具體分析，采取有針對性的措施。
　　關鍵詞：房價；上漲；原因；對策
　　
　　1998年住房制度改革以來，住房旺盛的需求持續地迸發出來。近年來，我國商品住宅價格普遍上漲較快，某些城市的房價甚至出現“飛漲”。各界人士紛紛對我國房地產是否已出現泡沫展開討論，并對目前房地產過熱提出各種質疑，這些均已引起中央的高度重視。國務院已出臺多種措施來抑制房地產價格飛漲，甚至作為政治任務下達地方政府。即便如此，調控的效果仍不顯著，有些城市房價反而漲得更快，其原因應該說是多方面的，本文就該問題展開研究和分析，并針對存在的問題提出相應的對策。
　　
　　一、房價持續上漲的原因
　　
　　（一）經濟原因
　　首先，當前房價上漲與地價上漲密切相關。隨著國民經濟和城市建設的發展，相關土地會因“級差地租”變化的影響，造成土地出讓價格的上漲，這是完全正常的。需要密切關注的是地價的不正常上漲。土地儲備和“招拍掛”制度實施以來，對增加土地出讓的透明度、避免尋租發揮了重要作用。但不可回避的是，“招拍掛”制度也存在明顯的缺陷，即容易過高地抬高地價。這就提出了一個在拍賣時如何控制出讓價的高限問題。
　　其次，新建住宅建造成本增加。這里所說的成本上升，既包括建材等上游產品價格上漲帶來的成本增加、拆遷成本提高及精裝修商品房的增加，還包括新建住宅品質提升所帶來的成本增加。可以直接感受到的是，2000年以來建成的住宅與上世紀80年代、90年代相比，無論是房屋的戶型，還是小區配套及環境的營造，都有巨大的改變與提升。如果說以前的住宅是低水平的“溫飽型”的住宅，現在的商品住宅則是“小康型”住宅。
　　第三，房地產供給結構不合理。目前，在我國大部分地區的房屋開發中，高檔房屋比重過高，中低價位普通商品房、經濟適用房的開發量不足。一些大中城市在房地產開發中忽視了供需關系狀況，造成了價格虛高的高檔商品房供過于求；同時，中低價位普通商品房、經濟適用房供不應求，導致了經濟適用房銷售違規操作和市場炒作現象。從市場的發展看，供給結構嚴重地違背需求結構，在一些檔次住房供應量不足的情況下，就會產生結構性泡沫現象。
　　第四，多種住房需求旺盛。一方面，房地產市場存在巨大的真實住房需求，其依據是：到2020年，我國城市化水平將達到55％－60％，在此期間將有2.2億－2.3億人從農村轉移到城市，這些人需要解決居住問題；目前我國城鎮人均住房面積為23.8平方米，據預測到2020年實現全面小康時，人均住房面積將達到35平方米；我國城市房屋拆遷建新的過程中存在大量剛性的被動需求，今后一段時間內，拆遷量將有所收縮，但仍將保持較大規模；我國每年新婚家庭在600－900萬左右，其中相當一部分有購房需求；普通高校畢業生人數逐年增加，這些人中相當一部分在未來3－4年內都將產生購房需求。
　　另一方面，當前房地產市場中還存在大量投資需求。一般來說，過熱增長的行業是由高需求和高價格所推動的，高價格就帶來這些行業巨額的高利潤，巨額高利潤就刺激了投資需求，投資需求進一步抬高價格。隨著我國經濟的發展，居民可支配收入提高，民間資金雄厚，大量資金需要尋找投資渠道，而股票市場等投資渠道目前還不完善，這也是房地產投資需求不斷擴大的經濟背景。
　　在一定的條件下，特別是在局部地區，這種投資有可能轉化為投機。目前國內部分地區房價飛漲，與存在投機性炒作密切相關。部分開發企業利用政策和市場信息的不對稱，惡意炒作，加上個別媒體不加甄選，大加渲染，使部分消費者盲目跟風，造成局部地區、個別房地產項目價格短期內出現非正常上漲。
　　
　　（二）心理預期
　　以上主要是從成本和供給關系兩個方面來分析房價。但實際上，房價有區別于一般商品價格的形成特點。簡單按照成本或供求關系來認識房價并不能收到預期的效果。事實上，房價不僅可以極大地脫離成本，甚至可以極大地脫離實物層面的供求關系。因為在市場經濟條件下，真正決定房價的并不是開發商要賣多少房子，或者居民的消費需求需要多少房子，而是社會普遍的經濟預期。以香港房地產價格為例，亞洲金融危機以來，香港的房價6年間跌去了65％。在這個過程中，無論是房子、人口，還是社會收入水平的變化都不大，僅僅是人們的社會預期、經濟預期發生改變，房價就發生劇烈變化。也就是說，社會經濟預期對房價的影響要比真實的供求關系大得多。
　　更重要的是，國家對房地產業采取的宏觀調控政策也印證了人們的預期。當前采取的調控措施主要有：一是通過銀行收緊房地產開發項目的貸款供應；二是暫停農用地轉非農用建設用地審批，嚴格控制農用地轉為建設用地的規模，從緊控制房地產開發的土地供應。這實際上是從資金和土地兩個源頭控制房地產供應。從國家的角度講，是為了控制房地產投資規模，防止宏觀經濟過熱采取的必要措施。但對普通消費者來說，他們能感受并得到的心理預期就是“開發商地也沒了，錢也沒了，今后房子的供應要少了，房價也要漲了”。
　　在這個過程中，開發商利用政策和市場信息的不對稱，利用自己的話語權，通過媒體宣揚“房價還要繼續上漲”的觀點，進一步強化老百姓的心理預期，造成局部地區房價短期內出現非正常上漲。
　　
　　（三）消費文化
　　在中國，擁有房產是歷代秉承下來的傳統，中國人將擁有住房看成是人生的極大追求，認為家財萬貫終會耗盡，只有房子是可以父傳子，子傳孫，代代相傳的資產，沒有房子就意味著沒有“家”，就成為流離失所的人，就像是沒有根的樹。家在中華民族的心中是穩定、溫暖、和諧、團圓的象征，是組成家庭的首要必備之物，它不單純是一個遮風擋雨的住處、一個休息的地方，更多的是被賦予了精神層面上的意義，就像我們常把家形容成是心靈的港灣，是養老歸終、落葉歸根的去處，“家”在中國人的眼里是任何物品都無法替代的，也正囚此，中華子孫對個人住房的追求從未停歇過。
　　由于受到傳統觀念的影響，中國人難以接受成為無家之人，一旦所居住的房子被拆，便會馬上投人到買房的行列中，形成購房隊伍中的中堅力量。所以只要有房被拆，必然涌現出大量的購房者以及房價的伺機上漲。另外，對于一人部分年輕人來說，擁有自己房子也已成為結婚的前提條件或者說是穩定生活、安居樂業的保證。然而，對于被動購房者和年輕購房者來說，無論是靠拆遷補償還是靠個人工資，絕大部分的消費者單憑個人力量是買不起房的，而向銀行申請住房按揭貸款成為主流，提前消費在我國已不再新鮮，美國老太太和中國老太太的故事也成為歷史，如今的中國住房自有率已超過美國，但是，在我國高住房自有率的背后卻存在著大量的“房奴”和“準房奴”。
　　從1998年開始全面普及住房消費貸款以來，提前消費被國民廣泛接受，住房抵押貸款開始大幅的增長，商品住宅走向了普通消費者，使其不再成為一個遙遠的夢。然而，在近幾年的時間里，房價是瘋狂地上漲，普通消費者開始不堪重負，但還是無法阻止人們對住房的追求，消費者對商品住宅的熱情依就不減，于是，出現了個新名詞——“房奴”，一般認為家庭所承受的住房按揭月供超過家庭可支配收人的