房地產企業短期償債能力指標評析

　　摘要：企文章結合房地產企業的特點指出在分析房地產企業的短期償債能力時所用指標存在的不足。
　　關鍵詞：房地產企業；償債能力；評析
　　
　　房地產行業現在已經成為中國經濟的支柱產業，對經濟的發展和經濟結構的調整都發揮著越來越重要的作用。因為房地產企業是一種主要靠負債經營的企業形式，具有一定的風險，由此越來越多的相關利益主體關注于房地產企業的償債能力，例如：股東及潛在投資者需要評價企業的償債能力；企業管理者需要對企業進行財務分析，以改善和提高經營成果；金融機構在發放貸款前要對其資信及償債能力進行考核；企業客戶也需要對企業履行償還債務的能力進行分析；政府部門需要對企業進行財務分析，尤其側重于評價性分析和監察性分析。因此，結合房地產企業經營特點和財務管理實踐經驗，對其償債能力進行分析和評價，總結出房地產企業短期償債能力指標存在的不足具有重要的意義。
　　
　　一、房地產企業的特殊性
　　
　　（一）高負債率
　　目前我國房地產企業的資產負債率非常高，通常超過70％，國家統計局發布的數據顯示，2005年，我國房地產開發企業平均的資產負債率為72.7%，也就是說，一個房地產項目在最初的開發中，自有資金不到30%，所以，房地產企業極度依賴銀行資金，同時也引發了其巨大的償債風險。因此，在分析償債能力時，要建立企業償債風險的預警機制，動態的監控企業償債風險
　　
　　（二）開發建設周期長，投資數額大
　　開發產品要從規劃設計開始，經過可行性研究、征地拆遷、安置補償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環衛工程等幾個開發階段，少則一年，多則數年才能全部完成。另外，上述每一個開發階段都需要投入大量資金，加上開發產品本身的造價很高，需要不斷地投入大量的資金，固有的內在風險較高，而且市場瞬息萬變、競爭十分激烈導致市場和環境風險加大；政府重視宏觀和微觀政策調控導致政策風險因素增加。
　　
　　（三）存貨價值大
　　由于房地產企業的存貨主要包括尚未完工的各種土地、房屋等開發產品以及各種已完成開發建設全過程并已驗收合格，可以按合同規定交付使用或對外銷售的各種開發產品。與普通企業相比，房地產企業的存貨具有單個存貨價值巨大，存貨的成本與市值相差較大等特點。
　　
　　二、流動比率評析
　　
　　流動比率是流動資產除流動負債的比率，企業能否償還短期債務，主要看有多少短期債務，以及多少可變現償債的流動資產，流動資產主要包括貨幣資金、應收債權以及存貨等，從債權人角度看，流動比率越高越好，因為流動比率越高，債權越有保障，借出的資金越安全；從經營者和所有者角度看，并不一定要求流動比率越高越好，根據經營需要，進行負債經營也是現代企業經營的策略之一。
　　
　　（一）流動比率并沒有真正和充分地顯示出企業向金融機構借貸的實力以及額度
　　企業持有現金的目的，主要是為了防范由于現金流入不足以彌補現金支出情況下的現金短缺情況，但由于現金的特點使大多數企業盡量減少現金存量，有時會出現現金余額無法維持應有水平的情況，在這種情況下多數企業會向金融機構借款。在流動比率中沒有反映出影響變現能力的表外因素，如果房地產公司的實力很強，在行業內部具有很高的地位，且其有著很好的償債能力的聲譽的話，即使其出現臨時的資金不足，也可以通過向銀行借貸等方法獲得資金解決臨時資金短缺問題，這些都沒有在流動比率中體現。
　　
　　（二）歷史成本不能正確反映企業的短期償債能力
　　企業流動資產的一個很重要的組成部分是存貨，在房地產企業這一特點更明顯，存貨在計價時通常采取歷史成本原則，而正常情況下房地產公司的存貨的成本與市價相差甚多，因此用歷史成本作為計算流動比率的基礎不能正確反映企業的短期償債能力，企業應該在提高以存貨成本為基礎的流動比率的同時，也提供以存貨市價計算的流動比率，使利益相關者更好的理解企業的短期償債能力。
　　
　　三、速動比率評析
　　
　　速動比率是從流動資產中扣除存貨部分，再除以流動負債，通常認為存貨存在變現速度慢，在估價上存在著成本與合理市價相差懸殊的問題的特點，因此把存貨從流動資產總額中減去來計算速動比率。但是在房地產企業中，存貨在企業的流動資產中占有很大的比例，而且現有的經濟環境下，作為企業主要存貨的房產的變現能力很強，因此在計算房地產公司的速動比率時應該區別對待不同的存貨，根據其變現能力來確定是否從流動資產中剔除，計算出的速動比率才能更好的反映企業的變現能力。
　　
　　四、基本指標只考慮了存量因素而較少考慮流量因素
　　
　　企業能否及時償還債務的關鍵不在于賬面利潤而要看其有無現金，因為有利潤的年份并不一定有多余的現金用于維持企業的發展和支付債務。因為企業以經營活動為主，投資活動和籌資活動作為不經常發生的輔助理財活動，其產生的現金流量在總現金流量中所占比重較低；企業如果在經營活動所取得的現金維持經營活動正常運轉所必須的支出后，無力償還債務，還需向外籌措資金的話，表明企業己陷入財務困境。
　　從上述分析中可以看出，目前我國在對房地產企業的短期償債能力評價時所選用的指標上還存在一些不足，流動比率和速動比率的運用應該結合不同行業、不同企業的具體的特點，不能一刀切，只有這樣，計算出的指標才能反映出房地產企業真正的短期償債能力，為各利益相關者的決策提供正確的指引。
　　
　　參考文獻：
　　1、