內資偏好炒房的原因及對策研究

摘 要：部分國內資金偏好炒房是近年來大中城市房價高漲的原因之一，而該現象是資本的逐利性、投資者的短視、有效投資方式的缺乏等主客觀因素共同作用的結果。房價脫離民眾實際消費水平的非理性上漲，會對社會和諧、經濟發展造成消極影響。為了扭轉內資熱衷于炒房的不良傾向，政府與社會各界應當密切配合，切實穩定房價，壓縮炒房利潤的空間。

關鍵詞：內資 炒房 價格 原因 對策

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A

文章編號：1004-4914(2007)10-039-02

近年來，全國許多城鎮特別是大中城市的房價增長過快，而部分國內資金參與炒房是造成該現象的原因之一。房價增幅過大將對社會和諧、經濟發展產生消極影響，因此政府與社會各界必須盡快制定、實施扭轉國內資金炒房

偏好的措施。

一、國內資金參與炒房的狀況

炒房一般是指投資者預計房價將大幅度上漲，于是購買非自住、非自用（不準備供購房人及其家庭成員居住，或不準備供購房人的企業使用）的房屋，希望未來能夠以更高的價格賣出它，從中獲得差價利潤。參與炒房的國內資金大致可以分為三大類：一是國內游資，它在國內的銀行、證券、保險等金融市場以及房地產等投資品市場之間輾轉，缺乏介入生產領域的意向，企圖通過在某一市場上實現大量資金的密集投入與快速撤出，控制市場價格與市場預期，獲取高額差價。國內游資包括機構投資者（專業投資機構）的資金，民間流動資金，以及其它來源的資金。二是國有企業、大中型私營企業的暫時性閑置資金，或在高利潤率引誘下從國有企業、大中型私營企業的生產領域轉入房地產炒作的資金。三是富裕家庭的儲蓄，主要包括工薪階層上層（高級公務員、中級企業管理人員）的儲蓄，小私營企業主的資金。

第一、二種資金每一筆的金額都相當大，可以購買較多數量的房屋；每一種資金的金額更是驚人，因此，其炒房活動足以引起房價明顯波動。單個富裕家庭的儲蓄金額有限，只能購買少量房地產；但許多富裕家庭的儲蓄加總以后的金額是巨大的，因此，最終富裕家庭群體炒房的影響力是不可低估的。

目前，在我國經濟發達地區的某些大中城市，國內資金購買的投資房、投機房數量已經相當高，在售房總量中所占比例超過了國際上的炒房警戒線（15%）。據2005年11月的統計，廣州每百戶居民擁有119套住房。2005年《解放日報》對上海25個小區23694戶居民的抽樣調查顯示，26.6%的上海購房者是將住房作為投資品；更多的居民實行“以房養房”（即原本擁有一套住房，在購買新房以后出租其中的一套，以房租收入支付新房的貸款），其實這也屬于投資行為。中國社會科學院發布的《2006年房地產藍皮書》顯示，在2005年北京市的普通商品住宅、公寓別墅交易中，國內其它省市個人的購買量分別占同類交易總量的36.8％、39.2％。外省市個人對北京各類住房的購買量如此之大，說明其中包含著較大比例的投資房、投機房。

為什么國內資金熱衷于炒房，怎樣才能扭轉這種不良傾向，這些問題值得我們深入考察。

二、國內資金偏好炒房的原因

部分國內資金積極參與炒房，是資本的逐利性、投資者的短視、有效投資方式的缺乏等主客觀因素共同作用的結果。

1.房地產投資的預期收益高。房地產既是消費品，又具有投資品特性。對投資者而言，房地產可以帶來長期收益，即出租房地產的收入，通稱為房租；也可以帶來短期收益，即房地產的買入價與賣出價之間的差額，通稱為房價差。對于同一套房屋而言，這兩種收益不可兼得，須有取舍。當前，絕大多數國內資金參與炒房的目的是獲得房價差。

近幾年來，我國許多大中城市的房價增速明顯過快，特別是上海、深圳、北京等地。2003年上海商品住房均價漲幅為20.1%，2004年內環線以內房價漲幅高達27.5%，2006年商品住房單周交易均價多次突破1萬元/平方米的大關。 2005年深圳商品住宅均價的漲幅超過36%，一季度同比上漲35.5％。2005年北京市商品住宅期房預售平均價格漲幅為19.2％；據專業人士透露，2006年上半年北京萬城華府的實際銷售價格是最初開發商預期價格的兩倍。即使在中部城市武漢，2004年、2005年商品住房均價漲幅也分別高達19.8%、25.4%。而在經濟比較落后的遵義，過去4年間住房均價漲幅超過250%。

在這些房價漲幅超常的城市，房地產的投資品特性已經表現得相對突出。如果炒房活動成功，那么投資者將獲得高額利潤。2006年8月，一位最初從事五金電器批發的臺州人對《上海證券報》坦言：他在4年前開始炒房，當時買了三套房子，半年后一轉手就賺了50萬；此后他干脆放棄老本行，專門炒房。更有職業炒房高手透露，2000年他以10萬元作為啟動資金炒房，到2006年已經獲利千萬元。據說自上海房價暴漲以來，有一批人通過這種方式迅速成為富翁。

相對于房價漲幅而言，銀行存款利率、房地產以外行業的利潤率太低。如果考慮通貨膨脹率、利息稅等因素，則近年來銀行存款利息幾近于零甚至有時為負數。據統計，房地產以外絕大多數行業的平均利潤率低于10％，主要集中于7％～8％這一區間。銀行存款利率、房地產以外行業的利潤率太低，導致潛在的投機者不愿將資金存入銀行或投入其它行業，而積極參與炒房。

2.可供選擇的投資渠道較少。目前，我國居民的投資渠道主要包括儲蓄存款、股票、基金、債券、產權交易、期貨交易、房地產投資、實業投資等。由于金融創新的步伐嚴重滯后于經濟發展水平、財富積累速度，我國的金融產品比較單一，與發達國家相比大為遜色。

我國現有的投資渠道不僅偏少，而且部分不暢通。2000年以來股指下跌過半，直至2005年第四季度才出現好轉，在此期間股市獲利的機會渺茫。債券市場規模較小，所能容納的資金有限。截至2005年，40多家上市房地產公司的總市值達500多億元人民幣，而房地產企業債券余額僅2億多元人民幣。鋼鐵、水泥、電解鋁等行業面臨產能過剩，不能繼續接納大規模投資。例如，從1997年－2003年間，建筑材料的出廠價格指數（上年=100）連續七年下跌，累計跌幅達10.1；直至2004年，該指數才回升3.9。又如，從2004年7月至2006年1月，全國水泥平均出廠價格一直在230元/噸以下的低價位波動；直到2006年11月，該價格才回升到2004年1月的水平。另外，某些實業投資類型的市場準入條件較高，而且交易成本和隱性成本不菲。

因此，缺乏投資選擇機會是部分資金進入房地產市場的原因之一。

3.房地產保值性、增值性強的觀念根深蒂固。傳統觀念認為，由于房地產是實物，買賣房地產的風險小于金融產品。因為當金融市場形勢極度惡化時，金融產品的價值、使用價值都將嚴重縮水，甚至可能趨近于零。例如，股價下跌到一定程度時，股票幾近于廢紙。但是，無論房地產市場發生何種程度的不利變化，房屋的使用價值不會減損，投資者至少擁有實實在在的物品，可以將它出租，也可以等待其價格回升以后再出售。

4.部分投資者的素質偏低。在炒房群體中，有相當一部分是從事自然資源開采（煤礦、石油天然氣礦井）、低檔日用品及小家電生產與銷售、傳統服務業（飲食、娛樂、洗浴）的私營企業主。他們雖然資金雄厚，但是文化水平不高，沒有形成現代理財觀念，缺乏開展較高技術含量投資的能力。而房地產買賣的方式簡單、快捷，適合他們口味。

三、治理內資炒房偏好的方案

大量資金參與炒房的直接后果，使房價出現脫離實體經濟發展水平、脫離民眾實際消費水平的非理性上漲；而房價增長過快將降低中、低收入階層的生活水平，拉大社會貧富差距，削弱與房地產無關行業的資本供給與有效需求，增大國民經濟運行的金融風險，影響總體物價水平的穩定，妨礙投資規模的適度控制，損害城市競爭力，阻滯農村剩余勞動力的轉移，危害房地產業本身的可持續發展。因此，全社會應當迅速采取行動，各司其職、各盡其責，努力扭轉國內資金熱衷于炒房的不良傾向。

切實穩定房價，是抑制炒房活動最直接、效果最快的舉措。一旦房價穩定，炒房就無利可圖甚至虧本，參與炒房的資金就會自動轉向其它投資項目。關于穩定房價的問題，中央政府的認識是深刻的，態度是鮮明的，立場是堅定的。近年來，國務院及有關主管部門為了穩定房價、全面推進經濟社會發展，多次出臺關于房地產的宏觀調控政策。中央政府治理高房價的措施體系日益完善，現在的關鍵問題是地方政府如何確保宏觀調控的執行力度。只要各級政府部門始終將最廣大人民的根本利益擺在第一位，嚴格遵照中央精神開展深入、細致的工作，就一定能夠將房價穩定在合理水平。

拓寬投資渠道，建立避免國內資金盲目涌入房地產市場的長效機制。政府應當疏通現有的投資渠道，開辟新的投資渠道，為國民提供更多的投資選擇機會；應當通過投資政策優惠、稅收優惠等多種手段，引導國民開展理性投資，鼓勵民間資本進入有利于增強國家競爭力的戰略性產業。當前，我國正處于產業結構調整與升級的關鍵時期，新技術、新設備、新材料的研發與引進需要大量資金，尤其是科技創新需要雄厚的風險投資作后盾。因此，在高新技術產業特別是高科技自主創新項目中，政府應當為民間資本提供更優惠的預期收益分配條件、更靈活的投資方式。

深入淺出地闡明炒房對投資者的危險、對社會的危害，并通過各種途徑大力宣傳，促使投資者增強自我保護意識、社會責任意識，是抑制房地產炒作風氣的重要舉措。當然，這項工作需要政府部門、理論界、新聞界密切配合。

房地產保值性、增值性強的傳統觀念不足為訓，投資炒房的實際經濟風險不可低估。一旦炒房之風日盛，房地產泡沫不斷膨脹，就有可能引發金融危機乃至經濟危機，結果房價大幅下降。這早已得到國外、國內房地產發展史的反復證實。從1986年到1989年，日本住房均價上漲兩倍；但在1991年日本房地產泡沫破裂后，其房價連續15年下跌。在1997年東南亞金融危機的沖擊下，中國香港房價連續6年下跌，最大跌幅為65%。中國大陸也出現過房價大跌的情形。1993年海南房地產泡沫破裂后，某些地方的房價從1萬元/平方米跌至800多元/平方米。1997年中國香港、中國澳門的房地產炒家紛紛從廣州抽走資金，結果廣州房價下跌近一半，直到2004年才回升。在房價暴跌后，許多購房者持有的房地產成為負資產。據日本媒體報道，一個日本家庭在20世紀80年代末期買了一套住房，此后一直向銀行償還按揭貸款，十余年后尚未還清；這時，那些在房價高漲時期建造但一直滯銷的住房正以低價出售，而其總價只相當于目前該家庭對銀行的欠款，盡管兩套住房在地段、面積、樓層、竣工時間等方面極為相似。又如，在1997－2003年的香港房地產危機中，每位業主的平均損失達267萬港元，十多萬人由百萬“富翁”變成了百萬“負翁”。

在社會主義市場經濟體制的運行過程中，政策、法律規制是前提，道德自律是基礎。即使在西方社會的經濟活動中，經濟倫理也日益引起人們的廣泛關注。炒房不同于炒股，炒房的消極影響大于炒股。股票本來就是大眾性風險投資品，而房地產根本不應成為大眾性風險投資品，特別是住房還具有生活必需品特性。購買股票是純粹的主動性行為，而購買自住房屋的行為帶有一定的被動性。對絕大多數人而言，用于購買自住房屋的資金在數量上遠遠超過用于購買股票的資金。在中、低收入階層中，借錢炒股的人極少，但是借錢買房的人很多。目前，我國70%的購房者使用了銀行貸款，而在北京該比例高達90％。因此，僅僅就炒房活動對中低收入階層生活水平的消極影響而言，它也不應被視為有見識的投資行為，而應被視為對社會不負責任的表現；如果情節比較嚴重，還應當受到社會輿論的譴責。

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（作者單位：湖北第二師范學院 湖北武漢 430205，武漢大學經濟與管理學院 湖北武漢 430000)

(責編：呂尚)