論繼續堅持經濟適用房建設

摘 要：越來越多的批評指向經濟適用房政策，同時，房價的不斷高漲，吞噬著購房者的可支配收入，很多人買不起房，居民幸福指數的提高受到了高房價的阻礙。經濟適用房制度提供了一種解決問題的途徑。然而一項制度的實施需要在執行過程中不斷調整和完善，最終形成成熟的制度來實現制度制定者的目標。眾多的批評不應成為取消經濟適用房政策的借口，而應該是完善該政策的動力。

關鍵詞：繼續堅持 經濟適用房 建設 經濟學解析

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A

文章編號：1004-4914（2007）10-043-02

最近一段時間，由于經濟適用房政策在實施過程中暴露出來的一些問題，引起了廣大民眾和學者專家的密切關注，同時引發了一場大爭論——是否停止經濟適用房建設。

建議停止經濟適用房建設的一方，認為經濟適用房并沒有達到政策的預期目標，而是產生了背離。經濟適用房不但沒能解決大量中低收入者的住房問題，而且加劇了社會分配不公。建議停建者的代表性觀點有：經濟適用房導致價格雙軌，違背市場經濟規律，導致不公平競爭；經濟適用房存在的理論先天不足；經濟適用房制度所需要的一系列社會條件目前在中國并不具備或者還不完善；在經濟適用房實施過程中，容易滋生腐??；在實施過程的各個環節出現違規問題，房地產商趁機做文章，牟取暴利；應該用廉租房取代經濟適用房等。

筆者認為反對方并沒有全面地看待經濟適用房，而是夸大了不利的方面。在此文中，筆者站在支持經濟適用房建設的一方，從現實與理論兩個層面簡單論證經濟適用房建設繼續實施的可能性和必要性，并對反方觀點進行反駁，以及在此基礎上提出一些對策建議。

一、經濟適用房政策自實施以來所做的貢獻

從政策運行的效果看，經過十年左右的經濟適用房政策運行，我國建立了以經濟適用房為主的新型住房供應體系，城鎮居民的住房情況得到了改善，政策的積極意義是明顯的。

據統計，從1998年該計劃正式推出到2003年，經濟適用房累計竣工面積4.77億平方米，解決了600多萬戶中低收入家庭的住房問題，許多城市把經濟適用房用于安置被拆遷居民，緩解了城市舊城改造和房屋拆遷矛盾，改善了城市環境，提升了城市功能。

另一方面，在現階段，經濟適用房起到了平抑房價的作用。近兩年，全國的房地產價格漲幅過快，以上海為代表的沿海地區，房價漲幅更是居于全國領先水平，有的地區平均漲幅竟然超過30%，并且房價上漲的趨勢逐步由沿海大城市蔓延到內地和西部。抑制過高的房價，已經成為政府的重要任務之一。

由于國家規定了經濟適用房的價格構成，并限定3%以下的利潤率，因此，經濟適用房相對于商品房而言，具有較大的價格優勢。政府在合適的時機合適的地段推出一定量的經濟適用房，滿足相當數量的中低收入家庭的住房需求，將有效緩解住宅市場的供需矛盾，平抑持續高漲的商品房價格，有利于住宅乃至整個房地產市場的平穩發展。

二、經濟適用房是政府宏觀調控職能的體現

有效的市場能夠高效合理的配置資源，但有效的市場離不開政府的宏觀調控。有人認為經濟適用房違背了“公平競爭”的規則，理由是經濟適用房是一種住房保障制度，在土地以及稅費上與商品房相比有著許多先天的優勢，以至于在房地產市場上造成不公平競爭，影響市場的正常發展。然而，在實際經濟活動中，從來沒有純粹的自由市場，也不存在完全的國家干預，總是二者不同程度的結合。因為市場這只“看不見的手”并不是萬能的，市場也有失靈的時候。這就需要政府干預。中低收入群體的居住問題正是市場失靈的表現之一。保障中低收入群體的居住條件是任何國家都無法回避的課題。繼續堅持經濟適用房建設，是政府對房地產市場的宏觀調控，也是政府為公民提供住房保障、提供社會福利的一種重要形式。

我國1998年推出的住房制度改革的目標是要把高度福利化的住房制度改革為以市場為導向的住房制度。由于國家財政的壓力，政府希望通過市場化的方式解決城市住房問題。然而房地產市場從發展之初就處于兩難的境地，一方面自身需要寬松的發展環境，另一方面卻需要擔負著地方政府的部分財政收入的重任。結果是住房制度改革逐漸偏離了既定的目標，供需無法形成良性循環，造成了市場嚴重失衡的狀況。從這個意義上來說，我國房地產市場并不能稱得上是真正意義上的市場，其中夾雜著諸如政府財政收入等因素，基于此，商品房價格不會按照市場規律自動降下來。

在房改之初，政府為了解決低收入人口的住房問題，采取了實物配租、租賃住房補貼等公共保障政策。不過這些保障政策的最初目的是為了房改能順利推行，但在發展過程中出現了許多問題。如果像一些人所提倡的，讓如此問題眾多的市場自由發展，將會產生更多的問題。俗話說，“解鈴還須系鈴人”。政府有必要履行維持社會公平、規范市場的職能，最終使房地產市場回到良性發展的軌道上來，成為真正意義上的市場。

三、經濟適用房的經濟學解析

我們從市場的生產者剩余和消費者剩余角度出發，同時結合政府在市場中的職能，對經濟適用房進行分析論證。

消費者剩余是指消費者對某種商品愿意支付的價格與實際購買價格之間的差額。馬歇爾從邊際效用價值論演繹出“消費者剩余”概念，消費者剩余是衡量消費者福利的重要指標，而生產者剩余是生產教是出售商品的實際價格與愿意出售價格之間的差額。產業的社會福利等于消費者剩余與生產者剩余之和。當市場達到供需平衡時，均衡點為供給曲線和需求曲線的交點，也就是說，在真正意義上的房地產市場達到均衡時，居民和生產商都能得到各自的福利。

現在，由于土地使用權轉讓收益成為地方政府收入的部分來源，使得建房成本提高，進而使市場價格上升，形成了實際上的最低限價，而實際的價格由于其他市場因素還要大于這個價格。消費者需求減少，而商品房供給增加，供求失衡。這就是我國房地產市場的真實體現。

由于政府作用，以及由此引發的生產者行為所導致的房價偏高，一方面使消費者剩余縮減，另一方面使生產者剩余增加。消費者剩余明顯減少，而生產者剩余都轉移到房地商那里了嗎？我們認為，生產者剩余一部分轉移為政府收入，一部分轉移為房地產商收入，還有一部分作為投機獲利而被轉移。因此，政府目前要做的是在不損失房地產商正常利潤的前提下，增加消費者剩余。

1.增加消費者需求，即讓消費者需求曲線向右平移。移動之后，消費者剩余明顯增加，同時生產者剩余保持不變。

增加消費者需求的辦法有很多，比如增加勞動者工資，或者提高住房公積金的償還率，或者像當前所流行的增加購房補貼，以及上文提到的關于拆遷補貼的新規定，等等。所有這些轉移支付都在一定程度上增加了居民的購房能力。值得注意的是，住房補貼或者增加工資等貨幣的措施都有局限性。從中長期看，貨幣過度增加會引起通貨膨脹，最終使此種政策歸于無效。

2.降低房價，使其逐漸歸于市場的真實價格。我們也有理由相信，當房價真正回到了真實價格時，我國的房地產市場也就趨于正常了。那么經濟適用房是如何調低房價的呢？在推理過程中本文運用邊際成本與平均成本的概念，假設經濟適用房的增加對于整個房地產市場來說只起到邊際作用。因為經濟適用房的成本低于商品房的成本，并且我國目前商品房比經濟適用房多得多，意味著房地產市場的邊際成本低于平均成本，經濟適用房的增加對整個房地產市場的價格具有拉低作用。

推理如下：由于經濟適用房價格低于一般商品房價格，一部分中低收入家庭對經濟適用房的需求會轉移對商品房的需求，這樣做的效果是消費者福利增加，而更重要的是，生產者的收入雖然名義上減少了，但生產者的實際收入并沒有減少（減少的只是政府的收入）。商品房需求的減少，經濟適用房需求的增加（廠商收益沒有損失），這種情況會使逐利的房產商逐漸自愿進入經濟適用房領域參與競爭，從而促使均衡價格進一步下降。在現階段情況下，經濟適用房建設得越多，它對房地產市場的價格的拉低作用越顯著。在價格下降的過程中，市場最終會達到供需平衡，價格回復到真實水平；廠商會按照市場需求來安排生產、銷售；居民會根據意愿去購買住房。

四、對策建議

1.加大經濟適用房的建設數量。現在經濟適用房的問題關鍵在于供求失衡。經濟適用房的社會保障功能決定了其公平性，即使不能保證符合條件的群體都能享受到該政策，但應該保證大多數人享受到。

2.在推進經濟適用房建設的基礎上，實施和完善更多的住房保障體系和途徑。(1)將經濟適用房與廉租房政策相結合。有人認為，應該用廉租房取代經濟適用房。實際上，這兩種政策不應該是相互取代、水火不容的，而是相互補充、面向不同收入層次的居民的政策。(2)大力發展住房金融體系。一是要完善公積金制度，進一步提高公積金的歸集率和覆蓋率；鼓勵發展公積金貸款與商業銀行住房貨款的組合貨款業務；簡化公積金貸款手續。二是大力發展各種形式的住房抵押擔保和住房保險業務。

3.在推進經濟適用房政策過程中，政府準確的自我定位與自我規制。(1)一些政府應該從“賣地”的“商人”身份中脫離出來，做好政府的職能定位，比如加強城市規劃和土地的綜合利用和管理，合理有效地配置土地，培育和規范土地交易市場，抑制土地交易的投機行為。(2)將經濟適用房建設作為地方政府政績的考核標準。土地是稀缺資源，對地方政府而言，如果用來搞商品房開發，獲得的至少是GDP的增長、政績的體現。因此，應該將經濟適用房的建設規模納入考核標準。(3)在推進經濟適用房過程中，通過媒體監督、人民監督及政府自身監督，實現內部監督和外部監督的結合，使經濟適用房制度更加陽光化。

五、對經濟適用房的展望

經濟適用房雖然是保障性住房，但又存在市場因素，因此，很難給它下一個完整的定義。然而，可以明確的是，經濟適用房政策是國家的一項系統性的重大工程，它是我國住房制度改革與住房體系建設的一個重要組成部分。政府實施經濟適用房制度的初衷是為了解決弱勢群體的住房問題。從經濟適用房政策推行的這十年來看，經濟適用房確實解決了相當一部分家庭的住房，其功勞不能抹煞。

任何一項政策在執行中出現問題在所難免。經濟適用房在執行過程中所出現的問題，有著復雜的市場因素，面對問題，我們認為不要輕易指責，或者動輒取消，而是集中力量解決問題。

我們堅信，隨著經濟適用房政策的繼續推行深入，經濟適用房會逐漸步入正常軌道，成為政府解決中低收入住房、平抑價格的一個重要手段，并且在將來會逐漸并入商品房市場，成為推動房地產市場發展的一個有機組成部分。

參考文獻：

1.邁克爾·帕金著.梁小民譯.宏觀經濟學第5版［M］.北京：人民郵電出版社，2003（4）

2.簡德三，王洪衛.房地產經濟學［M］.上海：上海財經大學出版社，2003

3.汪淑珍.論經濟適用房政策中的政府失靈［J］.北京科技大學學報，2005

（作者單位：云南大學經濟學院 云南昆明 650091）（責編：呂尚）