論繼續(xù)堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)

摘 要：越來(lái)越多的批評(píng)指向經(jīng)濟(jì)適用房政策，同時(shí)，房?jī)r(jià)的不斷高漲，吞噬著購(gòu)房者的可支配收入，很多人買不起房，居民幸福指數(shù)的提高受到了高房?jī)r(jià)的阻礙。經(jīng)濟(jì)適用房制度提供了一種解決問(wèn)題的途徑。然而一項(xiàng)制度的實(shí)施需要在執(zhí)行過(guò)程中不斷調(diào)整和完善，最終形成成熟的制度來(lái)實(shí)現(xiàn)制度制定者的目標(biāo)。眾多的批評(píng)不應(yīng)成為取消經(jīng)濟(jì)適用房政策的借口，而應(yīng)該是完善該政策的動(dòng)力。

關(guān)鍵詞：繼續(xù)堅(jiān)持 經(jīng)濟(jì)適用房 建設(shè) 經(jīng)濟(jì)學(xué)解析

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1004-4914（2007）10-043-02

最近一段時(shí)間，由于經(jīng)濟(jì)適用房政策在實(shí)施過(guò)程中暴露出來(lái)的一些問(wèn)題，引起了廣大民眾和學(xué)者專家的密切關(guān)注，同時(shí)引發(fā)了一場(chǎng)大爭(zhēng)論——是否停止經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)。

建議停止經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的一方，認(rèn)為經(jīng)濟(jì)適用房并沒(méi)有達(dá)到政策的預(yù)期目標(biāo)，而是產(chǎn)生了背離。經(jīng)濟(jì)適用房不但沒(méi)能解決大量中低收入者的住房問(wèn)題，而且加劇了社會(huì)分配不公。建議停建者的代表性觀點(diǎn)有：經(jīng)濟(jì)適用房導(dǎo)致價(jià)格雙軌，違背市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，導(dǎo)致不公平競(jìng)爭(zhēng)；經(jīng)濟(jì)適用房存在的理論先天不足；經(jīng)濟(jì)適用房制度所需要的一系列社會(huì)條件目前在中國(guó)并不具備或者還不完善；在經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)施過(guò)程中，容易滋生腐敗；在實(shí)施過(guò)程的各個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)違規(guī)問(wèn)題，房地產(chǎn)商趁機(jī)做文章，牟取暴利；應(yīng)該用廉租房取代經(jīng)濟(jì)適用房等。

筆者認(rèn)為反對(duì)方并沒(méi)有全面地看待經(jīng)濟(jì)適用房，而是夸大了不利的方面。在此文中，筆者站在支持經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的一方，從現(xiàn)實(shí)與理論兩個(gè)層面簡(jiǎn)單論證經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)繼續(xù)實(shí)施的可能性和必要性，并對(duì)反方觀點(diǎn)進(jìn)行反駁，以及在此基礎(chǔ)上提出一些對(duì)策建議。

一、經(jīng)濟(jì)適用房政策自實(shí)施以來(lái)所做的貢獻(xiàn)

從政策運(yùn)行的效果看，經(jīng)過(guò)十年左右的經(jīng)濟(jì)適用房政策運(yùn)行，我國(guó)建立了以經(jīng)濟(jì)適用房為主的新型住房供應(yīng)體系，城鎮(zhèn)居民的住房情況得到了改善，政策的積極意義是明顯的。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，從1998年該計(jì)劃正式推出到2003年，經(jīng)濟(jì)適用房累計(jì)竣工面積4.77億平方米，解決了600多萬(wàn)戶中低收入家庭的住房問(wèn)題，許多城市把經(jīng)濟(jì)適用房用于安置被拆遷居民，緩解了城市舊城改造和房屋拆遷矛盾，改善了城市環(huán)境，提升了城市功能。

另一方面，在現(xiàn)階段，經(jīng)濟(jì)適用房起到了平抑房?jī)r(jià)的作用。近兩年，全國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格漲幅過(guò)快，以上海為代表的沿海地區(qū)，房?jī)r(jià)漲幅更是居于全國(guó)領(lǐng)先水平，有的地區(qū)平均漲幅竟然超過(guò)30%，并且房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)逐步由沿海大城市蔓延到內(nèi)地和西部。抑制過(guò)高的房?jī)r(jià)，已經(jīng)成為政府的重要任務(wù)之一。

由于國(guó)家規(guī)定了經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格構(gòu)成，并限定3%以下的利潤(rùn)率，因此，經(jīng)濟(jì)適用房相對(duì)于商品房而言，具有較大的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。政府在合適的時(shí)機(jī)合適的地段推出一定量的經(jīng)濟(jì)適用房，滿足相當(dāng)數(shù)量的中低收入家庭的住房需求，將有效緩解住宅市場(chǎng)的供需矛盾，平抑持續(xù)高漲的商品房?jī)r(jià)格，有利于住宅乃至整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展。

二、經(jīng)濟(jì)適用房是政府宏觀調(diào)控職能的體現(xiàn)

有效的市場(chǎng)能夠高效合理的配置資源，但有效的市場(chǎng)離不開(kāi)政府的宏觀調(diào)控。有人認(rèn)為經(jīng)濟(jì)適用房違背了“公平競(jìng)爭(zhēng)”的規(guī)則，理由是經(jīng)濟(jì)適用房是一種住房保障制度，在土地以及稅費(fèi)上與商品房相比有著許多先天的優(yōu)勢(shì)，以至于在房地產(chǎn)市場(chǎng)上造成不公平競(jìng)爭(zhēng)，影響市場(chǎng)的正常發(fā)展。然而，在實(shí)際經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，從來(lái)沒(méi)有純粹的自由市場(chǎng)，也不存在完全的國(guó)家干預(yù)，總是二者不同程度的結(jié)合。因?yàn)槭袌?chǎng)這只“看不見(jiàn)的手”并不是萬(wàn)能的，市場(chǎng)也有失靈的時(shí)候。這就需要政府干預(yù)。中低收入群體的居住問(wèn)題正是市場(chǎng)失靈的表現(xiàn)之一。保障中低收入群體的居住條件是任何國(guó)家都無(wú)法回避的課題。繼續(xù)堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，是政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，也是政府為公民提供住房保障、提供社會(huì)福利的一種重要形式。

我國(guó)1998年推出的住房制度改革的目標(biāo)是要把高度福利化的住房制度改革為以市場(chǎng)為導(dǎo)向的住房制度。由于國(guó)家財(cái)政的壓力，政府希望通過(guò)市場(chǎng)化的方式解決城市住房問(wèn)題。然而房地產(chǎn)市場(chǎng)從發(fā)展之初就處于兩難的境地，一方面自身需要寬松的發(fā)展環(huán)境，另一方面卻需要擔(dān)負(fù)著地方政府的部分財(cái)政收入的重任。結(jié)果是住房制度改革逐漸偏離了既定的目標(biāo)，供需無(wú)法形成良性循環(huán)，造成了市場(chǎng)嚴(yán)重失衡的狀況。從這個(gè)意義上來(lái)說(shuō)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)并不能稱得上是真正意義上的市場(chǎng)，其中夾雜著諸如政府財(cái)政收入等因素，基于此，商品房?jī)r(jià)格不會(huì)按照市場(chǎng)規(guī)律自動(dòng)降下來(lái)。

在房改之初，政府為了解決低收入人口的住房問(wèn)題，采取了實(shí)物配租、租賃住房補(bǔ)貼等公共保障政策。不過(guò)這些保障政策的最初目的是為了房改能順利推行，但在發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)了許多問(wèn)題。如果像一些人所提倡的，讓如此問(wèn)題眾多的市場(chǎng)自由發(fā)展，將會(huì)產(chǎn)生更多的問(wèn)題。俗話說(shuō)，“解鈴還須系鈴人”。政府有必要履行維持社會(huì)公平、規(guī)范市場(chǎng)的職能，最終使房地產(chǎn)市場(chǎng)回到良性發(fā)展的軌道上來(lái)，成為真正意義上的市場(chǎng)。

三、經(jīng)濟(jì)適用房的經(jīng)濟(jì)學(xué)解析

我們從市場(chǎng)的生產(chǎn)者剩余和消費(fèi)者剩余角度出發(fā)，同時(shí)結(jié)合政府在市場(chǎng)中的職能，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房進(jìn)行分析論證。

消費(fèi)者剩余是指消費(fèi)者對(duì)某種商品愿意支付的價(jià)格與實(shí)際購(gòu)買價(jià)格之間的差額。馬歇爾從邊際效用價(jià)值論演繹出“消費(fèi)者剩余”概念，消費(fèi)者剩余是衡量消費(fèi)者福利的重要指標(biāo)，而生產(chǎn)者剩余是生產(chǎn)教是出售商品的實(shí)際價(jià)格與愿意出售價(jià)格之間的差額。產(chǎn)業(yè)的社會(huì)福利等于消費(fèi)者剩余與生產(chǎn)者剩余之和。當(dāng)市場(chǎng)達(dá)到供需平衡時(shí)，均衡點(diǎn)為供給曲線和需求曲線的交點(diǎn)，也就是說(shuō)，在真正意義上的房地產(chǎn)市場(chǎng)達(dá)到均衡時(shí)，居民和生產(chǎn)商都能得到各自的福利。

現(xiàn)在，由于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收益成為地方政府收入的部分來(lái)源，使得建房成本提高，進(jìn)而使市場(chǎng)價(jià)格上升，形成了實(shí)際上的最低限價(jià)，而實(shí)際的價(jià)格由于其他市場(chǎng)因素還要大于這個(gè)價(jià)格。消費(fèi)者需求減少，而商品房供給增加，供求失衡。這就是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)體現(xiàn)。

由于政府作用，以及由此引發(fā)的生產(chǎn)者行為所導(dǎo)致的房?jī)r(jià)偏高，一方面使消費(fèi)者剩余縮減，另一方面使生產(chǎn)者剩余增加。消費(fèi)者剩余明顯減少，而生產(chǎn)者剩余都轉(zhuǎn)移到房地商那里了嗎？我們認(rèn)為，生產(chǎn)者剩余一部分轉(zhuǎn)移為政府收入，一部分轉(zhuǎn)移為房地產(chǎn)商收入，還有一部分作為投機(jī)獲利而被轉(zhuǎn)移。因此，政府目前要做的是在不損失房地產(chǎn)商正常利潤(rùn)的前提下，增加消費(fèi)者剩余。

1.增加消費(fèi)者需求，即讓消費(fèi)者需求曲線向右平移。移動(dòng)之后，消費(fèi)者剩余明顯增加，同時(shí)生產(chǎn)者剩余保持不變。

增加消費(fèi)者需求的辦法有很多，比如增加勞動(dòng)者工資，或者提高住房公積金的償還率，或者像當(dāng)前所流行的增加購(gòu)房補(bǔ)貼，以及上文提到的關(guān)于拆遷補(bǔ)貼的新規(guī)定，等等。所有這些轉(zhuǎn)移支付都在一定程度上增加了居民的購(gòu)房能力。值得注意的是，住房補(bǔ)貼或者增加工資等貨幣的措施都有局限性。從中長(zhǎng)期看，貨幣過(guò)度增加會(huì)引起通貨膨脹，最終使此種政策歸于無(wú)效。

2.降低房?jī)r(jià)，使其逐漸歸于市場(chǎng)的真實(shí)價(jià)格。我們也有理由相信，當(dāng)房?jī)r(jià)真正回到了真實(shí)價(jià)格時(shí)，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)也就趨于正常了。那么經(jīng)濟(jì)適用房是如何調(diào)低房?jī)r(jià)的呢？在推理過(guò)程中本文運(yùn)用邊際成本與平均成本的概念，假設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的增加對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)只起到邊際作用。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用房的成本低于商品房的成本，并且我國(guó)目前商品房比經(jīng)濟(jì)適用房多得多，意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)的邊際成本低于平均成本，經(jīng)濟(jì)適用房的增加對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格具有拉低作用。

推理如下：由于經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格低于一般商品房?jī)r(jià)格，一部分中低收入家庭對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的需求會(huì)轉(zhuǎn)移對(duì)商品房的需求，這樣做的效果是消費(fèi)者福利增加，而更重要的是，生產(chǎn)者的收入雖然名義上減少了，但生產(chǎn)者的實(shí)際收入并沒(méi)有減少（減少的只是政府的收入）。商品房需求的減少，經(jīng)濟(jì)適用房需求的增加（廠商收益沒(méi)有損失），這種情況會(huì)使逐利的房產(chǎn)商逐漸自愿進(jìn)入經(jīng)濟(jì)適用房領(lǐng)域參與競(jìng)爭(zhēng)，從而促使均衡價(jià)格進(jìn)一步下降。在現(xiàn)階段情況下，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)得越多，它對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格的拉低作用越顯著。在價(jià)格下降的過(guò)程中，市場(chǎng)最終會(huì)達(dá)到供需平衡，價(jià)格回復(fù)到真實(shí)水平；廠商會(huì)按照市場(chǎng)需求來(lái)安排生產(chǎn)、銷售；居民會(huì)根據(jù)意愿去購(gòu)買住房。

四、對(duì)策建議

1.加大經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)數(shù)量。現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)適用房的問(wèn)題關(guān)鍵在于供求失衡。經(jīng)濟(jì)適用房的社會(huì)保障功能決定了其公平性，即使不能保證符合條件的群體都能享受到該政策，但應(yīng)該保證大多數(shù)人享受到。

2.在推進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的基礎(chǔ)上，實(shí)施和完善更多的住房保障體系和途徑。(1)將經(jīng)濟(jì)適用房與廉租房政策相結(jié)合。有人認(rèn)為，應(yīng)該用廉租房取代經(jīng)濟(jì)適用房。實(shí)際上，這兩種政策不應(yīng)該是相互取代、水火不容的，而是相互補(bǔ)充、面向不同收入層次的居民的政策。(2)大力發(fā)展住房金融體系。一是要完善公積金制度，進(jìn)一步提高公積金的歸集率和覆蓋率；鼓勵(lì)發(fā)展公積金貸款與商業(yè)銀行住房貨款的組合貨款業(yè)務(wù)；簡(jiǎn)化公積金貸款手續(xù)。二是大力發(fā)展各種形式的住房抵押擔(dān)保和住房保險(xiǎn)業(yè)務(wù)。

3.在推進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用房政策過(guò)程中，政府準(zhǔn)確的自我定位與自我規(guī)制。(1)一些政府應(yīng)該從“賣地”的“商人”身份中脫離出來(lái)，做好政府的職能定位，比如加強(qiáng)城市規(guī)劃和土地的綜合利用和管理，合理有效地配置土地，培育和規(guī)范土地交易市場(chǎng)，抑制土地交易的投機(jī)行為。(2)將經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)作為地方政府政績(jī)的考核標(biāo)準(zhǔn)。土地是稀缺資源，對(duì)地方政府而言，如果用來(lái)搞商品房開(kāi)發(fā)，獲得的至少是GDP的增長(zhǎng)、政績(jī)的體現(xiàn)。因此，應(yīng)該將經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)規(guī)模納入考核標(biāo)準(zhǔn)。(3)在推進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用房過(guò)程中，通過(guò)媒體監(jiān)督、人民監(jiān)督及政府自身監(jiān)督，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部監(jiān)督和外部監(jiān)督的結(jié)合，使經(jīng)濟(jì)適用房制度更加陽(yáng)光化。

五、對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的展望

經(jīng)濟(jì)適用房雖然是保障性住房，但又存在市場(chǎng)因素，因此，很難給它下一個(gè)完整的定義。然而，可以明確的是，經(jīng)濟(jì)適用房政策是國(guó)家的一項(xiàng)系統(tǒng)性的重大工程，它是我國(guó)住房制度改革與住房體系建設(shè)的一個(gè)重要組成部分。政府實(shí)施經(jīng)濟(jì)適用房制度的初衷是為了解決弱勢(shì)群體的住房問(wèn)題。從經(jīng)濟(jì)適用房政策推行的這十年來(lái)看，經(jīng)濟(jì)適用房確實(shí)解決了相當(dāng)一部分家庭的住房，其功勞不能抹煞。

任何一項(xiàng)政策在執(zhí)行中出現(xiàn)問(wèn)題在所難免。經(jīng)濟(jì)適用房在執(zhí)行過(guò)程中所出現(xiàn)的問(wèn)題，有著復(fù)雜的市場(chǎng)因素，面對(duì)問(wèn)題，我們認(rèn)為不要輕易指責(zé)，或者動(dòng)輒取消，而是集中力量解決問(wèn)題。

我們堅(jiān)信，隨著經(jīng)濟(jì)適用房政策的繼續(xù)推行深入，經(jīng)濟(jì)適用房會(huì)逐漸步入正常軌道，成為政府解決中低收入住房、平抑價(jià)格的一個(gè)重要手段，并且在將來(lái)會(huì)逐漸并入商品房市場(chǎng)，成為推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的一個(gè)有機(jī)組成部分。

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3.汪淑珍.論經(jīng)濟(jì)適用房政策中的政府失靈［J］.北京科技大學(xué)學(xué)報(bào)，2005

（作者單位：云南大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院 云南昆明 650091）（責(zé)編：呂尚）