我國房地產投機治理的法律研究

摘 要：文章分析我國現行房地產投機行為治理的法律規定，指出了房地產投機治理方面法律存在的問題，根據國內的實際情況，為完善我國房地產投機治理的法律體系提出相應對策，為治理房地產投機行為提供參考。

關鍵詞：房地產 投機 法律 問題 對策

中圖分類號:F293.3 文獻標識碼:A

文章編號:1004-4914(2007)10-089-02

隨著改革開放和城市化的發展，我國房地產業已成為國民經濟中具有先導性和基礎性的重要產業。房地產業的發展已經牽動了國民經濟，影響到了諸多產業的發展。因此，如何維護房地產業的健康發展，已經成為政府需要解決的首要問題。隨著國民經濟的發展，房地產業也進入了快速發展的時期，越來越多的資金涌入房地產市場，房地產投資在不斷增長，與此同時，各種形式的房地產投機也開始盛行，他們利用國家鼓勵房地產業發展的機會，大肆進行投機，哄抬地價、房價，囤積土地、住房，操縱控制市場，造成供應短缺假象，攫取高額利潤，嚴重擾亂了房地產市場的正常秩序。對我國社會安定、國民經濟發展、房地產行業和金融安全產生了一系列的危害，已成為全社會共同關注的焦點。本文從分析現行房地產投機行為治理的法律規定入手，指出了存在的問題，并提出了相應時策。

一、我國現行房地產投機行為治理的法律規定

（一）《城市房地產管理法》、《土地管理法》

我國現行針對房地產的專門法律主要是《城市房地產管理法》和《土地管理法》（以下簡稱兩法）。

1．城市房地產管理法。1994年7月5日第八次全國人大第八次會議通過了《城市房地產管理法》。其目的是維護房地產市場秩序，促進房地產業的健康發展。本法中制定了諸多針對房地產投機的法律條文:（1）第九條：“土地使用權出讓，必須符合土地利用總體規劃、城市規劃和年度建設用地計劃。”此條文是防止政府亂開發，同時在一定程度上抑制了房地產的腐敗，打擊了房地產開發商利用土地隨意開發的投機行為。（2）為了合理利用土地，防止因使用權人的變更而導致土地性質或用途的改變，國家采取了“認土不認人”的政策。第十七條對需要改變用途的必須按規定申請批準。同時為了防止投機者從轉變中獲得收益，規定要補足出讓金，一定程度上限制了土地使用權人的投機意圖。（3）為了限制政府權力，抵制腐敗，打擊投機，合理利用土地，第二十三條規定縣級以上人民政府依法批準土地的權限、規定劃撥土地使用權范圍、劃撥土地轉讓的要求。（4）本法第二十五條針對房地產市場中出現炒地皮，閑置土地及浪費土地資源等現象，專門制定了政策。（5）第二十九條為了防止專門從事房地產投機的皮包公司的出現，法律還規定了房地產公司成立除具備公司法規定的基本要求外，還要具備相關企業資質等級的有關規定。同時第三十條對房地產公司注冊資本與投資總額及分期開發投資額作了相應的規定。（6）針對房地產市場對土地轉讓中存在的投機問題和商品房預售中的投機，限制炒樓花等投機行為的問題，第三十八條、第四十四條都作了詳細的規定。

2．土地管理法。我國的土地管理法為了加強土地管理，維護土地的社會主義公有制，保護、開發土地資源，合理利用土地，切實保護耕地，在打擊土地投機規范我國土地市場中起到了重要的作用。對于建設用地利用、土地使用權的轉讓、土地用途變更都做出相應的法律規定。

（二）其他相關法律中關于投機治理法律規定

房地產管理法和土地管理法是治理房地產投機的基本法律，但其他的法律中也有相關的規定。其中反不正當競爭法、消費者權益保護法、合同法、民法通則及物權法等五部法律涉及較多。

1．反不正當競爭法。反不正當競爭法在打擊投機，保護經營者和消費者的合法權益中起著重要作用。反不正當競爭法在禁止虛假廣告（第九條）、禁止權力經營（第七條）、禁止串通投標（第十五條）方面作了詳細規定。

2．消費者權益保護法。“經營者應當向消費者提供有關商品或者服務的真實信息，不得作引人誤解的虛假宣傳及經營者銷售商品應當明碼標價(第十九條)。”對規范房地產市場的信息不對稱，開發商虛假宣傳、虛假的標價的市場行為，保護消費者合法權益中起到重要的作用。

3．合同法、民法通則及物權法中針對房地產投機的規定。民法通則第五十八、五十九條針對房地產中的串標、虛假宣傳等而導致鑒定的合同可以依法無效或者撤消。第八十條明確規定了土地使用權與承包權的權屬問題，避免了權屬不明。

合同法中主要是涉及房地產生產、交易中合同，它規范了合同雙方的行為。通常凡是有關民事合同的都屬于合同法調整的范圍。

物權法是調整和規范動產和不動產相關權利、利益的歸屬等問題法律。而房地產是屬于物權法調整的范圍，因此物權法的相關規定對于規范房地產市場行為，打擊房地產投機有著積極的意義。物權法第十五條、第四十二條、第四十三條及第十二章中關于規范房地產市場、打擊投機做出了相關規定。

二、存在的問題

1．房地產投機治理相關的法律缺乏。從我國近年房地產市場情況來看，房地產投機行為的主體發生了變化，不在是單一房地產企業，已形成了個人及中介機構和房地產企業三足鼎立的局面。兩法主要針對房地產企業，在實踐中有效地抑制了房地產投機。但是兩法對房地產投機的其他兩個主體規范限制很少。對于房地產中介，只是反不正當競爭法等法律做了一些規定，其涵蓋的面不夠，調整范圍過于狹窄，調整力度明顯不足。

2．在價格管理、加大市場信息透明度方面，僅基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格定期確定并發布已不能滿足市場需要，如何加強和規范房地產市場信息公開和分布，降低信息不對稱對房地產市場供求關系的扭曲，從而引起價格非理性的上漲。政府管理部門應該如何去做，如何對市場價格加強監管，保護購房人的合法權益。

3．房地產法律在治理投機方面對生產、流通環節的投機行為有一些法律規定，但在保有、消費環節上仍然是空白，不利于規范的房地產市場，不利于房地產市場成熟和完善。

4．房地產市場是多主體進入的市場，投機行為涉及個人、中介機構和房地產企業，同時也與政府行為不規范有直接關系。在房地產法律中規范政府行為的法律規定相對滯后，執行部門不明確、權責不清、多頭管理。

三、完善房地產投機治理的法律對策

1.《城市房地產管理法》是我國房地產業的一部基本法，是一部重要的國家法律。自1995年1月1日起施行，至今已有十幾年的時間。這十幾年來我國經濟蓬勃發展，人民生活有了很大改善，房地產業已成為國民經濟支柱性產業，房地產市場化程度也不斷提高，市場主、客體和環境發生了一系列的變化，為使房地產業更加規范、健康和持續發展，必須對《城市房地產管理法》進行修訂。完善(1)房地產產權及權屬登記法律制度；(2)房地產開發建設法律制度；(3)城市房屋拆遷法律制度；(4)房地產交易法律制度；(5)房地產消費保有法律制度(6)房地產中介服務法律制度；(7)物業管理法律制度等。在法律層面上構成和完善我國房地產的基本法律體系。

2.治理房地產投機行為，首先在法律上界定房地產的基本屬性，突出住房的消費功能，界定房地產投機行為，為打擊和抑制投機行為提供法律依據。建立對中介機構和個人投機行為約束的法律規定，建立房地產消費保有法律制度，進一步規范購房人的行為，從生產、交易、消費保有環節上全面治理房地產投機行為，形成良好市場環境。

3.控制房地產市場操縱行為，加大信息披露力度。信息不對稱大大地增強了我國房地產市場的投機性，從法律的角度，通過基本制度的建立和完善，健全相關的法律法規體系，以彌補市場機制的不足，促使市場價格機制的形成，規范企業和個人的市場行為。政府管理部門應及時和準確公開的分布法規、政策、土地、房產市場相關信息，加強信息的供應，有效的遏制操縱市場行為，把投機者趕出房地產市場。

4.房地產投機治理涉及到的法律關系比較復雜，產權涉及到物權法，企業涉及到民法通則、企業法、公司法、破產法，市場涉及到合同法、仲裁法、擔保法、招投標法、廣告法、期貨交易法、價格法、經紀人法、稅法，消費涉及到消費者權益保護法、物業管理法等等，必須和其它相關法律緊密銜接，盡量減少法律上的漏洞，使房地產投機者無機可乘。

5.政府管理部門是治理房地產投機行為的主體，規范政府行為是房地產法律的一個重要組成部分。必須從法律角度對政府管理部門、權力、責任和行為界定清晰，做到依法治理，嚴格執法。這對于加強和改善宏觀調控、監管房地產市場、維護市場秩序和提高管理水平都具有重要作用。

房地產投機行為必須進行法律治理，通過建立和完善房地產法律體系，有效的遏制投機行為，維護正常的市場秩序。在科學發展觀思想的指導下，促進我國房地產業穩步、健康、持續發展，為國民經濟發展做出新的貢獻。

參考文獻：

1.宋春華.《城市房地產管理法》:房地產業健康發展法律保障［J］.建筑經濟，1994(11)

2.李春香，袁彩云.規范房地產市場秩序的法律思考［J］.城市開發，2004(7)

3.王小廣.遏制房地產投機行為確保經濟穩定發展［J］.宏觀經濟管理，2006(6)

（作者單位：揚州大學建筑科學與工程學院 江蘇揚州 225009）

（責編：賈偉）