淺析國有土地使用掛牌出讓的“地價款繳納方式”

摘 要：文章就溫州市國有土地使有權出讓中地價款繳納方式有失公平，指出了出讓人和受讓人在土地交易上的不平等，凸現了溫州投資環境的缺陷，不利于規范、健康的房地產市場秩序的建立和維護，應予調整。

關鍵詞：國有土地 使用 地價款 繳納方式

中圖分類號:F321.1 文獻標識碼:A

文章編號:1004-4914(2007)10-290-01

凡在溫州從事房地產開發的企業都知道，這幾年若想獲取土地開發均須走“招”、“掛”、“拍”之路。而一旦中標競得某地塊開發權，就要接受市國土資源局頒布的國有土地使用權出讓的各條款要求。這其中事關重大的莫過于“地價款繳納方式”，通常是作如下表述：

競得人在競得后3個月內繳付50%的地價款，在競得后6個月內繳足全額地價款。如在6個月內出讓人未完成……移交土地的前置工作，第二期地價款繳納時間順延至到達交地條件之日為止。

競得人不按上述規定時間繳納地價款的，視同放棄競得權。出讓人將單方注銷土地出讓成交確認書，收回整個掛牌出讓土地的開發權，并按其所繳保證金的金額收取違約金。

筆者認為：這條款有失公平，它只有對受讓人的制約和違約處罰，卻沒有對出讓人的違約行為責罰內容；反映了出讓人（政府）和受讓人（開發商）在土地交易上的不平等，又凸現出溫州投資環境的缺陷；不利于規范、健康的房地產市場秩序的建立和維護，應予以調整為宜。

眾所周知，健康有序的房地產市場秩序是需要地方政府和房開企業共同打造與呵護的。而這兩者間，政府方面往往又是處于主導、主動的地位。政府方面在處置這類事關雙方利益的事項上操縱行政資源只注意維護自身得失。而讓房開企業在土地轉讓交易過程中處于被動易受損益的位置；則容易導致開發商不得已“玩弄”手段，將困難和麻煩“轉嫁”到市民消費者，給社會帶來負面影響。

有經驗的開發商在地塊中標后，對于花費巨額資金競得的土地自然會作精心策劃籌排：如何設計進場施工直至竣工交付；如何調集資金付訖地價款促使工程上馬；如何迅速辦理五證，早日銷售以圖資金回收和效益產生……

而出讓人（地方政府）規定的“地價款繳納方式”此刻則發揮著至關緊要而又令開發商進退維谷的兩難境地。因為實際情況往往是：土地何時騰空達到“三通一平”交地條件往往是個未知數，即使在開發企業付訖50%地價款后，仍發現土地上尚有許多問題需要解決。較常見到的是地面上有要拆遷的廠房、民居之類的障礙物；地下埋有或高空架有應遷移的電纜、水管，甚至高壓電線；此外道路通行，包括進場道路尚有種種矛盾和困難。政府相關部門和地塊原業主單位在掛牌出讓前后雖都承諾能按時交地，而實際上在開發商承付保證金中標后，又按約定付訖50%地價款后；出讓人（政府部門和業主）能兌現諾言按時交地的只是少數，恐怕只在20%以下；而70%以上的地塊潛伏有這樣那樣的問題，做不到如期交付。現在的商場猶如戰場，市場競爭既激烈又殘酷無情，延誤了時機對開發商而言就不知是福還是禍。

誠然，對溫州市情稍有了解的人們都知道：土地出讓人（地方政府）之所以背離商品交易的通常公平規則，采此舉措是有其難言苦衷的。對比同是經濟發達的長三角區域的其他兄弟城市如杭州、蘇州、寧波等地，溫州政府可支配財政早些年處于較落后狀態。但溫州民營經濟的迅猛發展又強力推助地方政府實施大規模的城市發展規劃，這些年眼見城市框架在拉大，多條馬路在拓寬，多幢高樓大廈拔地而起。但另一面許多舊房被拆遷，城市居民和失地農民的安置工作卻長期滯后，這彰顯了城市建設的不平衡，暴露各級政府建設資金缺口頗大。這種情況下許多地塊的出讓正是為了回籠資金，平衡項目建設的資金缺口（用于歸還銀行貸款和利息）。而對此掌控把關的政府土地、規劃部門則來個高抬手放行，因而不少尚不具備出讓條件的地塊摻雜其中，被冠以國有土地出讓，堂而皇之登上公共資源交易中心平臺面世。而溫州房地產市場，自2003年以來總體上處于供不應求狀況，只要有土地推出，眾房開企業為能在本土生存發展就蜂擁而上，叫價一個比一個高，甚至喊出跳樓價才奪冠捧走地塊。回憶2004年末和2006年年終的溫州土地出讓會，不正是這種盛況嗎？

但問題亦由此而產生，由于房產市場常年火暴，以高價拿下地塊的開發商們，在對已競得開發權的地塊多次勘察、計劃實施進場操作之時，發現諸多問題，而后只能叫苦不迭。為早日騰空地塊，只得求“爺爺”拜“奶奶”向政府各有關部門和業主單位的各科室、各經辦人員呼吁請求，一次又一次，一日復一日，不停頓地燒“香”拜“佛”。另方面，又費盡心機動腦筋找門路，利用各種手段和有效經驗，過關折將，逐個克服，解決地面障礙的清理、道路的疏通等各項難題……這就是今日溫州開發企業前期工作的真實寫照。在中央政府三申五令規范、整頓房地產市場秩序的今天，應該是開始糾正這種不正常情況的時候了。

辦法有的是，最簡單的莫過于學習蘇州模式（溫州市去年同蘇州結為友好城市，學習蘇州經濟發展的好經驗）。既然框定6個月內開發企業須繳納全額地價款，那就應該全繳，到期不繳由出讓人處以經濟處罰，直至收回土地開發權。相應的是，作為土地出讓人即地方政府亦應受制約，6個月到了仍交不了地，業主單位應接受經濟和行政處罰，相關的政府部門對此也負相應責任。

如今，溫州上下在致力建設誠信社會、和諧社會，我們應讓國有土地出讓的“地價款繳付方式”作為時代發展的不合拍、不和諧音符停止跳動，并且逐步遠離我們。

(作者單位：溫州市欣華房地產開發有限公司 浙江溫州 325000)(責編：小青)