“小產權房”是是非非

怎樣看待“小產權房”?

近期，“小產權房”問題引起熱議，這里就怎樣正確看待說幾點看法。 所謂小產權房，是指城郊鄉鎮或村在集體土地上集中建造的住宅，本是用來滿足本集體成員的居住需要，而實際上把剩余部分甚至全部銷售給城市居民。由于其只有鄉鎮或村委會所發的產權證明，而沒有國家房管部門頒發的合法產權證(俗稱“大產權證”)，因而被稱之為“小產權房”。

在部分地區為什么小產權房熱建熱銷?主要原因是，近年來全國大中城市房價高企且不斷上漲，而小產權房由于建在集體自有的土地上，不存在土地出讓金和眾多環節稅費，銷售成本又低，房價便宜很多，一般要比市區同類商品房價格低30％～40％，對城市購房者有很大的吸引力，具有這方面的需求市場。同時，村鎮自己開發房地產，雖然房價不高，但由于各項成本開支低，仍有很高的利潤，比起農業收入和國家征地的補償性收益要高，因而也有相當大的利益驅動力，推動供給的積極性。由此推動小產權房的需求和供給日趨旺盛。據北京一家房產中介公司調查，目前北京市的小產權房占到在售樓盤供應總量的兩成左右。因此，小產權房問題也就引起各方關注，值得重視。

小產權房是是非非，存在各種議論。消費者認為，小產權房房價低，對增加住房供給，滿足居民住房需求，抑制房價上漲有益。部分媒體認為，小產權房對商品房土地、稅費、銷售成本控制，解決商品房價格虛高問題，有啟示和促進作用。而政府則不斷提示小產權房的風險，今年6月18日國家建設部特別強調：“城市居民不要購買在集體土地上建設的房屋。目前的法律法規不允許在集體土地上進行房地產開發。不允許集體土地上建設的房屋向本集體經濟組織以外成員銷售?！备鞯匾布娂姴扇《喾N措施處置小產權房：北京市已嚴令小產權房停建停售；西安市明確小產權房為違法房地產開發，將被強制拆除；鄭州市將對小產權房集中查處；廣州市小產權房被定性為違章建筑，要嚴肅處理，等等。

購買小產權房面臨多重風險。一是產權風險，其鄉鎮或村委會發放的產權證明，只對本集體成員有效，對本集體外的城市居民無效，實際上沒有真正的產權，不具有房屋

“小產權房”及其法律規制

“小產權房”不是一個規范的法律用語表達。

所謂“小產權”，是指農村宅基地房屋或在集體土地上建設的房屋非法對外銷售所形成的一種權利狀態。我國現行法律法規不允許在集體土地上進行房地產開發，不允許在集體土地上建設的房屋向本集體經濟組織以外成員銷售。實踐中，有些地方特別是經濟發達城市的郊區，向集體組織外的成員銷售集體土地房屋，較為普、遍。利用村、鄉鎮集體所有的土地直接或間接進行大規模的房屋開發建設，并向集體經濟組織成員外的購買人承諾辦理“鄉鎮產權證”或“小產權證”。根據目前全國各地現行的房地產登記辦法以及即將生效實施的《物權法》的規定，市、縣房地產登記機構才有權登記發證，鄉鎮是沒有權利辦理房地產登記并發證的。即便持有有關鄉鎮頒發的“小產權證”，也是不受法律保護的。因此，“小產權”實際上就是沒產權。

對小產權房不給予法律確認和保護，我國現行法律的規定是明確的。雖然《土地管理法》對宅基地房屋的轉讓問題沒有針對性的規定，但根據《土地管理法》“嚴格管理土地、合理利用土地”的立法精神，結合該法第43條和第63條的規定，可以明確《土地管理法》是禁止宅基地對外轉讓的。

2004年10月21日國務院發布的《關于深化改革嚴格土地管理的決定》(國發[2004]28號)則明確規定：“加強農村宅基地管理，禁止城鎮居民在農村購置宅基地”。2004年11月2日，國土資源部《關于加強農村宅基地管理的意見》(國土資發[2004]234號)也明確禁止城鎮居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證。

即將于今年10月1日生效實施的《物權法》沒有涉及宅基地的流轉問題。該法第153條規定：“宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定”。從此意義而言，“小產權房”在物權法時代，在農村集體建設用地使用權沒有根本改革的前提下，“小產權房”是不能得到法律承認和保護的所有、轉讓、處分和收益權利，得不到法律的確認和保護。二是流通風險，缺乏法律保障的權屬，難以進入市場流通，不能過戶，無法處置該房地產。三是質量風險，由于規劃、建筑材料和技術沒有政府規范管理等多種因素，所建住宅的質量很難保證，如若出現質量問題，將得不到合理解決。四是財產風險，小產權房資產的合法權屬證書缺失，一旦發生財產糾紛，會因沒有法律依據而遭受損失。

目前鄉鎮和村房地產開發和銷售給城市居民的小產權房，是違反現行的法律法規的。小產權房的前途會怎么樣?有一種議論認為法不責眾，堵不如疏，主張修改法律法規，變非法為合法。主觀想象固然不錯，但可行性值得懷疑。農村集體土地直接進入市場是個十分復雜的問題，涉及集體土地產權的明晰、保護耕地、農民就業和社會保障等一系列棘手問題，決非才朝夕之間能解決的，修改相關法律法規談何容易!要等到那時又不知何年何月。目前根據現行法規明令禁止是理所當然的。至于現在已建和已銷售的小產權房，筆者認為也要妥善處理，完全拆除會造成很大的資源浪費，似大可不必，可以轉賣給當地農戶，改善居住條件，與社會主義新農村建設聯系起來考慮和處置。

小產權房的正?；?/p>

學界有個誤區，把小產權房的理論基礎預設為“非法”，然后又用錯誤的假定推論出依然是“非法”的結論。事實上，無論是“大產權房”或“小產權房”，“有限產權房”或是“完全產權房”，它們均為合法創制的“物”，并不違背憲法規定，換言之，小產權房并不存在“非法性”問題。

我們的問題是如何正?；‘a權房，這里我們先得破除三個“迷信”。

第一就是要破除“產權”迷信。在土地非私有化的制度安排中，所有不動產都存在著產權錯位，即便是自稱為“完全產權”的商業住房事實上也是有限產權而已，房產與地產的脫離注定了房產主人并不是地產所有權主體，70年土地使用期之咒依然是套在“完全產權”上的一根韁繩。

第二就是要破除“話語”迷信。有人把“小產權房”與“違章建筑”、“新農村建設政策導向的集約型土地開發”和“城鄉統籌試驗區土地開發”混淆起來，這可能使本來就亂成一團麻的房地產市場顯得更為零亂。我們必須申明，“小產權房”是個歷史性概念，特指近十年來在城郊地帶的鄉鎮在非農用耕地的集體所有制土地上所開發的房產，或農民在其宅基地上修建并出售的房子。之所以“小產權房”淪為一個歷史性概念，一則是差不多十年來并沒有任何職能部門監管，二則有關“小產權房”停售的行政性干預是十年之后才出現的，三則“小產權房”流入市場已經長達十年，“小產權房”的業主人數已經相當龐大。

第三就是要破除“戶口”迷信?！锻恋毓芾矸ā芬幎?，禁止城鎮居民在農村購置宅基地；之前的《物權法》草案承襲了土地法的老傳統，明確規定宅基地使用權只能在農村集體經濟內部流轉，而禁止向城鎮居民轉讓。即將實施的《物權法》雖然刪除了草案中的上述規定，但依然用隱性手段把上述規定內化了。從《物權法》第153條“宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定”，“戶口”壁壘依然設置在房產流轉的通道上，這是不合理的，是歧視性規定，是惡法。

破除上述三項迷信還遠遠不足以保障“小產權房”的正常化，正?；哪康木褪且o房產業主以足夠的產權安全感和與之相稱的名分，不再委身于他人的意志之下。這就需要政治勇氣。

首先，“小產權房”受益者除了自我解救的農民之外就是大批處于中間階段的城鎮中低收入家庭。低收入家庭有政府政策扶持，高收入者不用政府發愁，唯獨中間階層成了住房市場化以來負擔最為沉重的階層，房價的高企，選擇的單一，這都不利于中低層階層實際生活水平的可持續增長。讓農民和廣大城鎮中低收入階層受益，這在政治上是有利的，也符合于基本國策。

其次，“小產權房”的正?；梢詭又袊恋毓贫鹊慕Y構性改革，對一些地方政府“饑餓供應”土地人為抬高房價的拙劣作法是一個反制，可以從內部瓦解地方主義，從而維持中央權威，有利于國家政治穩定。 第三，土地開發主體多元化是對目前房地產開化商壟斷市場的沖擊波。地產商贏取暴利，造成社會極度不公，這恐怕民弗從也。