以房養(yǎng)老模式在我國(guó)的可行性分析研究

摘要：“以房養(yǎng)老”模式是建立在金融保險(xiǎn)工具和手段的基礎(chǔ)上一種新的養(yǎng)老基金來源模式，在國(guó)外已經(jīng)被證明是一種成熟的融資途徑和有效的養(yǎng)老方式。集中探討了以房養(yǎng)老模式的特征、在我國(guó)推行的背景和適用性分析。

關(guān)鍵詞：以房養(yǎng)老;可行性;老齡化

中圖分類號(hào)：F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：16723198（2007）11007802

1引言

近年來， 隨著經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)、科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，人民醫(yī)療條件的改善和生活水平的提高，人類在健康方面取得了驚人的成就，人口平均壽命大大延長(zhǎng)。在全社會(huì)人口中，年輕人口比重的進(jìn)一步降低和老年人口比重相對(duì)的提高，最終表現(xiàn)為全社會(huì)人口中老年人口過快增長(zhǎng)和比重的加大，即人口老齡化社會(huì)的提前到來。在這種狀況下，我們更應(yīng)當(dāng)開拓養(yǎng)老金的來源渠道，放寬養(yǎng)老思路，使養(yǎng)老方式呈現(xiàn)多元化發(fā)展。 “以房養(yǎng)老”模式起源于荷蘭，發(fā)展最成熟的是美國(guó)，該模式在世界上20多個(gè)國(guó)家相繼推出，已經(jīng)成為全世界老年人改變傳統(tǒng)生活方式、享受高質(zhì)量生活和實(shí)現(xiàn)生活效用最大化的重要途徑。

2以房養(yǎng)老模式的含義和特征

2.1以房養(yǎng)老模式的含義

以房養(yǎng)老模式，是指以產(chǎn)權(quán)獨(dú)立的房產(chǎn)為標(biāo)的，在不必出售房產(chǎn)所有權(quán)和繼續(xù)保留住房使用權(quán)的前提下，以中低收入老年人為對(duì)象，將其手中持有的房產(chǎn)以反抵押的形式向保險(xiǎn)公司辦理住房養(yǎng)老保險(xiǎn)，再由保險(xiǎn)公司通過年金支付形式，每一期向投保人支付養(yǎng)老金，從而解決養(yǎng)老問題的一種養(yǎng)老模式。

2.2以房養(yǎng)老模式的特征

（1）投保人資格規(guī)定。目前不同國(guó)家對(duì)投保人的資格都有一定的限定：在美國(guó)，只有60歲以上且收入水平低于貧困標(biāo)準(zhǔn)的老年人才有資格申請(qǐng)這種模式;在日本，只有62歲以上，收入水平低于貧困線的無子女的老年人才有資格申請(qǐng);在新加坡、英國(guó)等也有不同的要求。

（2）完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)。在美國(guó)由聯(lián)邦全國(guó)抵押協(xié)會(huì)、政府全國(guó)抵押協(xié)會(huì)、聯(lián)邦住房貸款抵押公司共同組成房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)，與聯(lián)邦住房管理局和聯(lián)邦儲(chǔ)蓄等政府機(jī)構(gòu)提供的擔(dān)保體系共同保證“以房養(yǎng)老”模式的低風(fēng)險(xiǎn)和高回報(bào)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的流動(dòng)性強(qiáng)是這種模式在美國(guó)盛行的重要原因之一。

（3）保險(xiǎn)公司的配合。保險(xiǎn)公司作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下新興的金融機(jī)構(gòu)，作為“以房養(yǎng)老”模式中重要的經(jīng)濟(jì)主體， 可以發(fā)揮其自身獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)深化改革、創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)，將保險(xiǎn)資金用于配合住房養(yǎng)老保險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)新的投資渠道，提高經(jīng)濟(jì)效益。

（4）政策和法規(guī)環(huán)境的保障。“以房養(yǎng)老”模式的實(shí)施涉及資產(chǎn)評(píng)估、保險(xiǎn)公司、社會(huì)養(yǎng)老保障等諸多主體，運(yùn)行機(jī)制和具體操作復(fù)雜繁瑣，需要制定出相關(guān)政策和法律法規(guī)來約束市場(chǎng)秩序。因此，一個(gè)國(guó)家法規(guī)環(huán)境的狀況也直接關(guān)系到“以房養(yǎng)老”模式的正常運(yùn)行。

3以房養(yǎng)老模式在我國(guó)的可行性分析

3.1傳統(tǒng)文化差異是巨大阻力

我國(guó)傳統(tǒng)的養(yǎng)老模式是養(yǎng)兒防老、家庭養(yǎng)老。隨著城市化水平的不斷提高，許多城鎮(zhèn)也普遍采用社會(huì)統(tǒng)籌養(yǎng)老和單位養(yǎng)老，儲(chǔ)蓄存款、商業(yè)保險(xiǎn)和依靠政府最低生活保障等方式來養(yǎng)老。由于獨(dú)生子女政策的實(shí)行，“四二一”家庭結(jié)構(gòu)在城鎮(zhèn)已經(jīng)成為主流，四位父母給成家的兒女留下兩套住房，而與此同時(shí)，其養(yǎng)老問題也成為了兒女們沉重的負(fù)擔(dān)。 “以房養(yǎng)老”模式的實(shí)施，意味著兒女們將不再有老人房產(chǎn)的繼承權(quán)，中國(guó)傳統(tǒng)的養(yǎng)老方式被打破，老人與兒女之間的代溝將不可避免的出現(xiàn)。因此，基于我國(guó)現(xiàn)實(shí)國(guó)情上的傳統(tǒng)思想文化差異是“以房養(yǎng)老”模式面臨的一道不可逾越的鴻溝。

3.2房?jī)r(jià)走勢(shì)未料阻礙模式推行

近幾年來，我國(guó)房地產(chǎn)投資規(guī)模不斷擴(kuò)大、房?jī)r(jià)猛增，成為社會(huì)投資的熱點(diǎn)。與此同時(shí)，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)也不斷加大，房地產(chǎn)開發(fā)融資結(jié)構(gòu)中仍有50%來源于銀行貸款。有關(guān)數(shù)據(jù)表明:截至2005年末不良貸款余額已達(dá)1093億元，房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)集中于銀行系統(tǒng)的問題成為隱患。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年6月份，我國(guó)70個(gè)城市房屋銷售價(jià)格同比上漲7.1%，漲幅較5月高了0.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，深圳、北京等城市上漲較快，深圳已連續(xù)17個(gè)月同比漲幅超過10%，其中2007年6月達(dá)15.9%;北京已連續(xù)14個(gè)月同比漲幅超過8%，其中2007年6月達(dá)9.5%。房?jī)r(jià)的變動(dòng)為房產(chǎn)評(píng)估工作增加了難度，阻礙了模式的順利推行。

3.3我國(guó)農(nóng)村人口比例大是現(xiàn)實(shí)國(guó)情

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2007年9月26號(hào)發(fā)布的報(bào)告《從十六大到十七大經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展回顧系列報(bào)告之七:城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)全面協(xié)調(diào)發(fā)展》指出:黨的十六大以來，我國(guó)城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)力明顯增強(qiáng)。2006年，全國(guó)城鎮(zhèn)人口達(dá)5.77億，城鎮(zhèn)化水平達(dá)43.92%，預(yù)計(jì)到2015年城鎮(zhèn)人口將達(dá)到8億。就目前而言，我國(guó)仍然是農(nóng)村人口居多的發(fā)展中國(guó)家，人們受地域環(huán)境及宗法觀念的束縛、受教育程度不高、對(duì)新事物的認(rèn)知能力差，使得 “以房養(yǎng)老”模式缺乏賴以生存的廣闊空間。

3.4政府扶持不足不利于模式實(shí)施

“以房養(yǎng)老”模式是一項(xiàng)創(chuàng)新的養(yǎng)老模式，社會(huì)效益明顯，對(duì)養(yǎng)老事業(yè)的發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定有積極的推動(dòng)作用，其在推行過程中存在在種種阻力和風(fēng)險(xiǎn)。模式運(yùn)作過程中周期長(zhǎng)、涉及面廣、不確定因素多，政府應(yīng)當(dāng)積極介入、主動(dòng)宣傳、加大扶持力度。同時(shí)，應(yīng)當(dāng)制定相關(guān)法律法規(guī)、嚴(yán)格進(jìn)行監(jiān)管、規(guī)范市場(chǎng)秩序。

3.5我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)正處改革階段

房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度是國(guó)家法定制度，在房地產(chǎn)買賣、抵押、房屋捭補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)確定等方面發(fā)揮著重要作用。 目前，我國(guó)共有房地產(chǎn)估價(jià)師3.5萬人，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)3500家，全行業(yè)從業(yè)人員25萬人。針對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)存在的給 “回扣”、迎合委托人要求出具不實(shí)估價(jià)報(bào)告、轉(zhuǎn)借資質(zhì)等突出問題，建設(shè)部先后出臺(tái)了部門規(guī)章《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》和《注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》，下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)監(jiān)管有關(guān)問題的通知》(建住房〔2006〕294號(hào))，初步確立了政府監(jiān)管、行業(yè)自律和社會(huì)監(jiān)督相結(jié)合的行業(yè)管理模式。房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)監(jiān)管制度日趨完善，對(duì)規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)師行為，維護(hù)房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)秩序，保障房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)當(dāng)事人合法權(quán)益和“以房養(yǎng)老”模式的順利推行將發(fā)揮重要作用。

4結(jié)語

雖然“以房養(yǎng)老”模式在我國(guó)的推行還存在一系列的問題，但其作為一種新型養(yǎng)老模式并參考國(guó)外推行該模式的經(jīng)驗(yàn)，也帶給了我們?cè)S多新的思考。能夠推行“以房養(yǎng)老”模式的國(guó)家，無一例外都是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、法制健全、國(guó)民信用度高的國(guó)家，基于上述可行性分析， “以房養(yǎng)老”模式在我國(guó)還有很長(zhǎng)的路要走。

參考文獻(xiàn)

［1］威廉姆.B.布魯格曼，杰夫瑞.D.費(fèi)雪［美］.房地產(chǎn)金融與投資(第十版) ［M］.大連:東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2002.

［2］柴效武.一種以房養(yǎng)老的貸款方式:住房反抵押貸款［J］.金融教學(xué)與研究，2004，(3).

［3］周虎.美國(guó)人如何理財(cái)［M］.上海:上海人民出版社，2006.

［4］蔡德容.住房金融創(chuàng)新研究［M］.大連:東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2002.

［5］朱青.養(yǎng)老金制度的經(jīng)濟(jì)分析與運(yùn)作分析［M］.北京:中國(guó)人民大學(xué)出版社，2002.