房地產投資風險層次分析法指標體系的實證研究

摘要：分析了房地產投資所面臨的各種風險影響因素，建立了房地產投資風險評價指標體系，運用層次分析法進行了風險指標權重的確定和投資風險的評價，并進行了實例的研究。

關鍵詞：房地產投資風險；指標體系；層次分析法

中圖分類號：F715文獻標識碼：A文章編號：16723198（2007）11005502

1房地產投資風險的概述

1.1房地產投資風險

房地產投資風險就是從事房地產投資而造成損失的可能性大小，這種損失包括所投入資本的損失與預期收益未達到的損失。

1.2房地產投資風險因素分析

影響房地產投資的風險因素很多，一般情況下，將房地產投資中存在的風險劃分為系統風險和非系統風險。對市場內所有投資項目產生影響，投資者無法避免或消除的風險稱為系統風險，也稱不可避免風險。主要包括：市場供求風險、利率風險、通貨膨脹風險、變現性風險、周期性風險、政治風險和政策性風險；而只對個別項目產生影響，可以由投資者設法避免或消除的風險統稱為非系統風險，也稱個別風險。主要包括：經營管理風險、財務風險和其它個別風險（自然風險、近鄰地區環境變化風險等都屬于個別風險）。

2房地產投資風險評價體系

2.1指標體系建立的原則

指標體系，是由一系列相互聯系、相互制約的指標組成科學的、完整的總體。對房地產投資風險評價指標體系的設計原則主要有：科學性、可測性、前瞻性、可操作性、可行性、系統性、完備性和簡明性。

2.2評價指標體系的構建

在分析房地產投資風險影響因素的基礎上，根據指標體系構建的原則，構建房地產投資風險的評價指標層次體系，包括:目標層、準則層和指標層。結合眾多學者在房地產投資風險評價指標體系方面的研究，以房地產投資風險影響因素為主要依據，建立房地產投資風險層次模型，如圖1所示。

3房地產投資風險評價

3.1層次分析法概述

層次分析法(Analytic Hierarchy Process，簡稱AHP)是美國運籌學家，匹茲堡大學的薩迪生教授于20世紀70年代初期提出來的，是一種用于解決多目標復雜問題的定性與定量相結合的決策分析方法。該方法是一種建立在專家咨詢之上的優化方法，根據問題的性質和需要達到的目標，能把復雜系統中的各種因素劃分為相互聯系的有序層次，形成多層次的分析結構，把多層次多指標的權重賦值簡化為各指標重要性的兩兩比較，彌補了人的大腦難以在兩維以上空間進行全方位掃描的弱點，便于各層次、各指標進行客觀的賦值，得到方案層相對于總目標重要性次序的組合權重值，以此作為評價和方案選擇的依據。AHP 法將人們的思維過程和客觀判斷數學化，簡化了工作量計算，進行房地產投資風險綜合評價的關鍵就是要確定后通過其權數將不同質的多個指標合成一個能夠反映房地產投資風險綜合評價指標決策原則的一致性，利用此法分析難以全部量化處理的房地產投資風險可得到比較滿意的結果。對圖1層次結構的房地產投資風險評價指標體系，本文采用層次分析法進行反映各風險影響因素在房地產投資風險綜合評價中相對重要性的權數，然后綜合評價。運用AHP，依此作為綜合評價的依據。評價過程可以用圖2簡單表示: 

B =A*R

3.2層次結構模型的建立

利用層次分析法進行房地產投資系統風險分析時， 最重要的一步是進行投資風險辨識， 并在此基礎上建立房地產投資風險的層次結構模型。

3. 3層次分析法計算步驟

層次分析法計算步驟如下：（1）因素集的建立：以房地產開發投資過程中的客觀系統風險為評價目標，將目標的要求逐級分解到具體指標，根據指標因素內涵大小和指標間相關程度，劃分為目標層，準則層和指標層三級；（2）評語集的建立：從各種風險因素對整個項目影響程度的大小考慮，最終將評語集確定為V = {高風險，較高風險，中等風險，較低風險，低風險}；（3）指標集的建立：需建立的有：主因素(即準則層)指標集及相應的權重集。子因素（即子準則層）指標集及相應的權重集；（4）確定權重集：評價指標的權重可以表征評價指標的相對重要性大小，權重的合理與否直接影響著綜合評價的結果；（5）確定評判隸屬矩陣；（6）計算評判矩陣；（7）評價結果：項目投資風險的最終評分分值越高，說明項目在所有評價指標上的綜合表現越佳，從而項目總的投資風險越高，反之亦然。

4實例研究

深圳某公司由于規模擴大，大量招收新成員，宿舍供不應求。因此，公司決定擬開發一中高檔住宅小區作為宿舍，占地約十二萬平方米，擬投資11000萬元。項目在進行房地產風險分析時， 邀請了有關專家數十名， 根據具體情況從投資風險角度確定其是否應該進行開發投資。經房地產投資專家確定，該項目的投資風險影響因素有以下幾個:通貨膨脹風險、市場供求風險、利率風險、變現性風險、周期性風險、政治風險、自然風險、經營管理風險。下面就本文中介紹到的方法對該項房地產投資的風險進行層次分析。

(1)確定評語集。

評語集為X=(x1，x2，x3，x4，x5) =(高風險， 較高風險， 一般風險， 較低風險， 低風險)= (100， 90， 70， 50， 30)。

(2)確定因素集。

主因素為U = ( u1，u2)； U =(系統風險，非系統風險)= (u1，u2)； 子因素集為:Uk= (uk1，uk2…，uki) 。

(3)確定權重集。

由層次分析法計算得A=（0.7，0.3)；A1= (a11，a12，…，a17)=(0.2，0.2，0.2，0.1，0.1，0.1，0.1)；A2=(a21，a22)= (0.8，0.2)。

(4)確定評判隸屬矩陣。

采用專家調查法，選取相關專家進行評價打分，并對所得數據進行統計及歸一化處理，可以得到專家評價表2。

(6)評價結果。

規定評語集X中各元素的量化值為x1=100，x2=90，x3=70，x4= 50，x5=30，則最終評判結果V的值介于30和100之間越接近100投資風險越高，越接近30投資風險越低。實例中V = B*XT =(0.186，0.265，0.277，0.168，0.104)*( 100， 90，70， 50， 30)T= 73.36，由計算結果可以看出，該開發項目投資風險的最終評分為73.36，介于“一般”和“較高”所對應分數區間70～90，更接近于一般風險。因此，該投資項目風險屬于中等，可以選擇進行投資。

5結論

房地產作為一種投資工具，其風險性越來越多地得到普遍的關注。利用層次分析評價模型具有科學性、先進性及可操作性強等特點對投資風險進行了綜合評價，從而避免了現有房地產投資風險評價過程中的主觀性和片面性， 而且在實際應用中所得的評價結果與常規分析的結果基本上相符，說明該模型具有良好的可靠性。

參考文獻

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［2］簡德三，王洪位.房地產經濟學［M］.上海：上海財經大學出版社，2003.

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［5］劉正山. 房地產投資分析［J］.東北財經大學，2002，（1）.

［6］趙煥臣.層次分析法——種簡易的新決策方法［M］.北京: 科學技術出版社.

注：本文中所涉及到的圖表、注解、公式等內容請以PDF格式閱讀原文。