地價房價誰更瘋狂？

2007年上半年房價繼續一路高歌，70個大中城市房價同比上漲7.1%，創兩年來新高。7月份依然高歌猛進，放量高攀。當人們還在為房價狂飆而驚詫#65380;憂心時，廣東#65380;上海#65380;北京#65380;內蒙古等省區市以及杭州#65380;南京#65380;北海等城市近來又“地王”頻出，月月都有新紀錄。房子一天一個價，日日都在向高攀。地價#65380;房價，越來越瘋狂，越來越讓人看不懂，甚至于對它失去了應有的信心。地價房價誰更瘋狂?

瘋狂地價越來越沒理性

沒有最貴，只有更貴。今年年初以來，全國各地不斷有“地王”浮出水面。7月12日下午，在廣東省東莞市土地交易中心，東莞唐廈大坪地塊終以26.8億元花落石科，成為“新地王”，地產界人士分析說，該項目未來預計售價將至少在25000元/平方米。6月21日，上海楊浦區的新江灣城D1地塊上演了一場身價“火箭”秀，更讓人怵目。短短6分鐘競拍，面積不足5.93萬平方米的地塊，從底價5.16億元急躥至12.6億元成交。按容積率1.7折算下來，單是樓面地價就已達到每平方米12509元，與其周邊在售新房的成交價已十分接近。7個月前，同是新江灣城地塊，樓面地價每平方米6677元已是“天價”，而如今，“天價”在200來天里再暴漲87%!剛戴35天“地王”桂冠“的上海楊浦區就被南京江寧區折桂，一幅底價為5.28億元地塊，最終被某上市公司旗下的一家房地產公司以17.85億元的天價拿下，加價幅度超過200%，預售商品房價將達到每平方米8000元左右。面對社會各界的質疑聲，南京國土部門回應稱，“江寧地王”現象是特例，不會影響近期江寧房價走勢，誰信?而江寧區的房價在過去一年中由3000多元正“破四奔五”。地價頻創新高#65380;樓面地價趕超房價的“新江灣城現象”，不過是近來我國房地產市場逆調控異動的縮影。

關于面粉和饅頭的理論

地價之于房價，猶如“面粉”之于“饅頭”。“饅頭”降價已成社會性渴望，而“面粉”卻日貴一日。“面粉”飛漲，能指望“饅頭”降價嗎?開發商為瘋狂地價付賬，但房價一浪高過一浪的事實表明，最終的埋單人不會是他們。國家發改委#65380;國家統計局最新調查顯示，今年6月，全國70個大中城市新建商品住房銷售價格，繼續走高，同比上漲7.1%，漲幅比上月高0.7個百分點。新房漲幅同比超過10%的城市有北海#65380;深圳#65380;南京和北京。瘋漲的不單是豪宅，普通住房銷售價格漲勢更驚人，6月份同比大漲7.4%。房價上漲也不再是一城一地，而是遍及東西南北中，一二三線城市。今年，領漲的南有北海，北有北京，東自南京，西迄蘭州，中有蚌埠。

在房價大幅普漲的背景下，糾纏于高地價之于高房價，是“雞生蛋還是蛋生雞”的關系，已沒有意義。人們無法漠視當下地價瘋漲與房價高企相互勾連交織的圖景。中國社會科學院編撰的2007年房地產藍皮書顯示，地價綜合水平排在前列的城市是:紹興#65380;廈門#65380;南京#65380;杭州#65380;北京#65380;上海#65380;溫州#65380;寧波#65380;廣州。恰恰是這些城市，在國家發改委公布的全國70個大中城市房價月報中，時常顯露狂飆的“地王”。房地產研究者顧海波指出，但凡地價高的城市，房價無一不高。雖然房價取決于供求，但高地價增大了商品房成本，客觀上推高了房價，是毋庸置疑的事實。上海的地價節節走高，如今萬元房在上海已顯得稀松平常。上海新江灣城D1地塊買主表示，如果建造精裝修房的話，初步估算成本價格將達每平方米1.9萬-2萬元!天哪!全國城鎮職工一年的收入在此地買到一平米左右房子，而農民則不吃不喝4-5年才夠1公尺見方。

“一邊放任面粉飛漲，一邊想要饅頭跌價，是否南轅北轍?”無論是多么瘋狂的土地成本最終是要打入房價的，“羊毛出在羊身上”，反正地產開發商決不會做虧本買賣，政府也不會去買下高價房。

囤地之禍，囤房之困

囤地和囤房是一根藤上結的兩個利益果，而摘果者是利益的主人，他們在目前中國市場上，可以說擁有至高無上的權力，想摘就摘，不想摘就不摘，“國八”#65380;“國六”#65380;“組合”等政策，我之巋然不動。地價為何瘋漲?開發商說政府供地過少，地價猛漲，大半因供應不足而起。但土地主管部門并不認賬，認為絕對供地量并不少。8月1日東方網公布說，2001年年初至今年5月，開發商累計購置土地21.62億平方米，實際僅開發完成12.96億平方米。過去一段時間，僅上海共拍出約2萬幅#65380;總面積75萬畝至80萬畝的建設用地，現在可能仍有2000余幅#65380;17萬畝至18萬畝土地未開發。即便現在停止供地，已出讓的土地也夠幾年開發。

歷史的供應過剩和當前的供應不足，加劇土地供應的“時空”矛盾，此即囤地之禍。政府部門為促使存量土地開發#65380;減少新增存量土地，必須嚴格控制新增供地規模，而當前的土地供應減少又導致新增地價狂飆。新供土地價格一漲，囤積的土地自然就溢價，這就對存量土地閑置“待價而沽”形成了反向激勵:閑置越久，溢價越多。于是，大量批而未動的土地，通過所謂項目公司股權轉讓的形式，在三級市場上高價轉手也就不足為怪了。

復旦大學房地產研究中心主任尹伯成教授指出，如何促使閑置土地變成有效供給成了眼下樓市調控必須破解的難題。房價上漲，地價難辭其咎。調控房價，務須調控地價。調控地價，就必須保障土地的有效供應，而要保證投放市場的土地能發揮實際效用，就得執行嚴格的“土地閑置”回收政策。早在2004年，土地閑置逾期兩年便要收回的政策就出臺了，但實際上各地被回收的閑置地極少。“藥方”早已開列，關鍵問題是地方并不按時#65380;按質#65380;按量地“服藥”。“盤活存量土地”，年年都在說，就是年年盤不完。尹伯成建議，一方面，增加土地供給，推行價格和面積的雙限制政策，確保低收入保障住房的用地來源;另一方面，必須嚴格執行閑置土地逾期回收的政策，甚至可以考慮開征土地閑置稅。同時，國土部門還要嚴格查處三級市場上的不法土地交易行為。只有讓囤地無利可圖，市場的有效供應才可能保證。

有房不賣，開發商難道不想加快資金回籠嗎?何況，捂盤的開發商并非個個都有殷實的家底，有銀行知情人士為此解開了囤房惜售之謎底，大多數開發商八成資金都是向銀行貸的，銀房之間在特殊背景下又形成利益共同體。開發商有房不賣，一方面是有銀行貸款提供雄厚的資本，腰眼有銅敢稱雄，才有足夠的底氣跟市場抗衡，同政府叫板，銀行坐收漁利何樂而不為?另一方面，早開雖然早回籠資金，但早開早吃虧。以南京某樓盤為例，被核定的基準價是6000多元，但現在周邊的房價早已經到了8000多元，照這樣賣下去，少賺幾千萬元是肯定的。南京城北一家開發商這段時間也格外郁悶:前幾日樓盤價格核下來了，原定的7300元單價，硬是被“刷”下來800元。“早知道是這樣，就不急去核價了。倒不如熬過3年，還能按新地價來評估，到時候房價成本可能會核得更高些。”一位業內人士算了一筆賬:一幢樓盤就按100套算，遲開盤一個月，現在就能漲300～500元/平方米，假如100套是10000平方米，一個月就能增加三#65380;五百萬元，相比銀行貸款增加利息能有幾個錢，大頭還是被開發商揣進腰包。有人形象地說:囤地囤房賺錢，簡直就像印鈔機。在深圳，年初買，現在拋，一套房轉手就掙200萬元。深圳房價直追香港。

地價與房價誰抬高了誰?

去年以來，國家出臺了一系列宏觀調控政策，房價卻依然保持攀升態勢，原因何在?全國人大代表洪可柱認為，造成這種現象的本質原因在于地方政府陷入靠土地生財吃飯的怪圈，“政府不斷提高地價，等于變相持續驅動房價。”

政府提高地價，就等于變相驅動房價，政府也就缺乏了足夠的控制房價的底氣。沒有權力的支持和共謀，房地產商敢這么瘋狂囤地囤房，哄抬地價#65380;房價嗎?表面上看，房價與地價究竟誰抬高了誰，好像是一段糾纏不清的“公案”——作為高房價的直接被聲討對象，開發商總是將房價上漲歸咎于地價上漲，“面粉都漲價了，面包還會便宜嗎?”而地方政府部門亦不愿成為高房價的“替罪羊”，于是拿出了“土地供應緊張”等理由反駁，并且還有“權威數據”，證明地價并沒有抬高房價。但事實上，節節高漲的地價應該是房價猛漲的“主推手”!

簡單的看，房價由地價#65380;建筑工程費#65380;稅費和利潤等構成。據報道，地價占據了房價的30%至40%，有的已達50%，地價對房價的影響可想而知;而稅費變化對開發商的影響，只能是九牛一毛。有人說，現在生產資料均在上漲，房地產的工程費自然要水漲船高，可電冰箱和電視機的生產資料同樣在上漲，為何反而在降價銷售?

也許有人還要說，像電冰箱#65380;電視機這類供應充足的商品，價格不可能持續地漲，可有統計數字說，國內房市目前空置率達26%，積壓面積過億平方米，既如此，房價怎么會只漲不跌呢?原因恐怕主要在于，地價的上漲是剛性的，因為土地供不應求，各路房地產開發“諸侯”各施其能，拚命囤地，土地和樓市互相抬價，水漲船能不高，而地價占房價的比重不斷加大，便直接造成房價不斷地攀升，高房價反過來又刺激地價瘋狂。

誰為瘋狂地價埋單

據國家統計局公布的數據顯示，截至2006年底，我國人均住房面積已超25平方米，比一些歐洲國家人均還高。8月1日，南京市政府通報今年上半年全面達小康的進度情況，其中一項人均住房指標引人注目，今年底爭取達到30平方米，而目前人均為28.81平方米，比去年末增加了0.21平方米。如果把南京現有購房者一半作為投資保值的商品房部分也納入人均的話，我想這種人均不僅大打折扣，而且還會引起老百姓反感，因為他們對全面小康最有發言權，是主考官。

為了平抑房價，去年以來，國務院及國家有關部門又是“新政”，又是“猛藥”，又是“組合拳”……政策不能說不高明，措施不能說不得力，工作不能說不積極，然而，房價的“沸水”就是不買賬，該怎么翻騰還怎么翻騰，一副玩世不恭#65380;不可一世的德行。看來，想要很快把房價降下來，希望不大，想要降到中低收入階層可以承受的水平，更不可能。從某種角度說，這是市場經濟使然，畢竟市場經濟不是“命令經濟”，可以立竿見影。面對這樣的境況，我們的政府何去何從?最切實有效的辦法就是快速推進廉租房建設，并盡快縮短普及時間。純粹為了滿足棲居需要的無房者們，無疑會對廉租房報以極大熱情，而不再去煞費苦心地購買高價房，淪為“房奴”。中低收入群體占城市和社會人口絕大多數，他們都有了安身之所，社會也就安定了。這么一個龐大的群體遠離了房市，房價不抑自己就會跌下來。即使房價還降不下來，那也無關緊要，不就是剩下少數“闊佬”在那里折騰嗎?!反正他們不是為了正常居住，圖的是“高品位奢華”和“貴族式享受”，再不就是當“倒爺”牟利，他們這幫人有的是錢，就隨便讓他們去燒吧!近日國務院決定加快廉租房建設，擴大到低收入家庭，但我國廉租房保障資金135億元只用3億元，占1.65%，其余都在睡大覺。只有增加保障性住房，房價才能回歸理性。

眼下，房地產業所產生的稅費絕大多數歸地方政府支配，成了地方財政的主要來源和地方政府預算外資金的最大金庫。按現行土地出讓辦法，住宅用地批租時限為70年，土地使用權租金一次性付清。當屆政府把今后十幾屆政府的收益全部占有使用了。地價高，房價就高。有人建議，將土地所有權#65380;經營權#65380;使用權分離，變土地一次性出讓為消費者每年給付土地使用租金，也是穩定樓市#65380;降低房價的治本之策。

這些年來，土地已成為社會最為稀缺的資源，只有政府才有權力來分配。不管是對于貧窮政府還是富裕政府，土地都是最重要的財富，增值也最快，土地是地方政府和房地產開發商的“利益魔方”。單從利益上來說，地方政府永遠都是收益者，而開發商獲得土地的成本再高，他們都會讓老百姓為瘋狂的地價來埋單!

(作者單位:江蘇省射陽電視臺新聞中心)

責任編輯侯琦