物業(yè)稅呼之欲出

從2005年起，稅務(wù)總局和財(cái)政部先后批準(zhǔn)了北京、江蘇、深圳等六個(gè)省市作為試點(diǎn)先行單位，進(jìn)行房地產(chǎn)模擬評(píng)稅試點(diǎn)，除最后一步征收環(huán)節(jié)不執(zhí)行外，在模擬地區(qū)操作真實(shí)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)和征收工作流程（即所謂的“空轉(zhuǎn)”）。2007年9月又將河南、安徽、福建、天津四個(gè)地區(qū)部分區(qū)域納入房地產(chǎn)模擬評(píng)稅擴(kuò)大試點(diǎn)范圍。

2007年7月，國(guó)家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析課題組撰寫的一份有關(guān)繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控的建議性報(bào)告曝光。報(bào)告指出，住房具有公共屬性，占有過(guò)多的住房就是占有過(guò)多的公共資源。而征收物業(yè)稅可抑制過(guò)度需求，同時(shí)也是促進(jìn)當(dāng)前大量滯留在投資者或投機(jī)者手中的存量住房出售的有效手段。課題組建議選擇部分問(wèn)題比較突出的城市作為試點(diǎn)，盡快征收物業(yè)稅，促進(jìn)住房供給的有效釋放。

10月12日，在國(guó)家稅務(wù)總局召開(kāi)的新聞發(fā)布會(huì)上，有關(guān)負(fù)責(zé)人在回答物業(yè)稅提問(wèn)時(shí)稱，目前正在積極穩(wěn)妥地進(jìn)行物業(yè)稅出臺(tái)前的準(zhǔn)備工作。這在會(huì)后被媒體廣泛解讀為是物業(yè)稅“呼之欲出”，物業(yè)稅從“空轉(zhuǎn)”到“實(shí)轉(zhuǎn)”僅剩下一步之遙。

征收物業(yè)稅已經(jīng)成為共識(shí)

國(guó)家稅務(wù)總局副局長(zhǎng)宋蘭介紹說(shuō)，我國(guó)房地產(chǎn)稅制需進(jìn)一步改革和完善，即通過(guò)穩(wěn)步推行物業(yè)稅來(lái)取代目前在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。

物業(yè)稅也叫不動(dòng)產(chǎn)稅，屬于持有稅。它的征稅對(duì)象主要是土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其承租人或所有者每年都要繳付一定稅款，而應(yīng)繳納的稅值會(huì)隨著其市值的升高而提高。

在國(guó)外，各國(guó)房地產(chǎn)保有稅的名稱不盡相同，但在很多國(guó)家都是地方的主體稅種。多數(shù)國(guó)家和地區(qū)開(kāi)征物業(yè)稅的目的是籌措地方財(cái)政收入，滿足地方支出的需要。在美國(guó)、加拿大、英國(guó)、新西蘭等國(guó)家，征稅對(duì)象是地方行政區(qū)域內(nèi)的地上所有建筑物，一年征收一次。物業(yè)稅計(jì)征稅額大小取決于持有物業(yè)的當(dāng)年估價(jià)和公布稅率的乘積，物業(yè)估價(jià)一般由地方政府下設(shè)的物業(yè)價(jià)值評(píng)估機(jī)構(gòu)，按照市場(chǎng)行情每年予以周期性評(píng)估確定，稅率每年調(diào)整公布。

中國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅主要集中在開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)，包括城市房地產(chǎn)稅、房產(chǎn)稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、契稅，其中有許多是一次性繳納，如土地增值稅及土地出讓金。而這些稅只在市、縣、鎮(zhèn)、工礦區(qū)征收，且居民自住房不征。實(shí)際上，我國(guó)的房地產(chǎn)稅費(fèi)并不算低，只是由于集中于開(kāi)發(fā)投資環(huán)節(jié)，然后被計(jì)入房?jī)r(jià)，而帶有很強(qiáng)的隱蔽性。

自90年代住房商品化改革到現(xiàn)在，已有80%的房屋成為了人們最重要的財(cái)產(chǎn)之一。有專家認(rèn)為，在全社會(huì)的不動(dòng)產(chǎn)數(shù)量和價(jià)值相對(duì)穩(wěn)定的前提下，物業(yè)稅的稅率和征收方式一旦確定，將成為地方政府穩(wěn)定的財(cái)政收入來(lái)源。另一方面，物業(yè)稅作為政府調(diào)控房?jī)r(jià)的組合拳之一，能限制投機(jī)性住房需求，一旦房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，物業(yè)稅就能起到內(nèi)在穩(wěn)定作用。

物業(yè)稅能否抑制房?jī)r(jià)

其實(shí)，物業(yè)稅的本質(zhì)并不是為打壓房?jī)r(jià)而設(shè)計(jì)。

國(guó)土資源部土地利用司副司長(zhǎng)束可欣日前表示，目前房市中的投機(jī)行為相當(dāng)普遍，需要通過(guò)深化財(cái)稅政策改革來(lái)調(diào)整利益分配格局，而實(shí)施物業(yè)稅制，就可以抑制投機(jī)、打壓房?jī)r(jià)。他認(rèn)為，由于人均土地資源在逐年減少，有錢人紛紛購(gòu)買更多的住宅等待升值，房市需求相當(dāng)大的成分是由這些人的投機(jī)行為引起的，“如果實(shí)行物業(yè)稅制，所有買房的人恐怕要考慮考慮大量買房是否合算的問(wèn)題”。

北京大學(xué)中國(guó)經(jīng)濟(jì)研究中心主任林毅夫教授在商務(wù)部召開(kāi)的一個(gè)研討會(huì)上稱，近年來(lái)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)投資迅猛，供給迅速增加，空置面積不斷增大。之所以出現(xiàn)這種異常現(xiàn)象，主要是由于房地產(chǎn)投機(jī)性需求造成的。對(duì)于房地產(chǎn)的投機(jī)需求如果不加以抑制，不僅多數(shù)居民和企業(yè)正常的使用需求因?yàn)榉績(jī)r(jià)太高無(wú)法得到滿足，還可能出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫和金融危機(jī)。他建議應(yīng)該按房地產(chǎn)的面積每年征收物業(yè)稅以抑制房?jī)r(jià)；二是征收房地產(chǎn)轉(zhuǎn)手交易時(shí)的資本獲益稅，使房地產(chǎn)漲價(jià)收益的一大部分回饋社會(huì)。

中國(guó)人民銀行貨幣政策委員會(huì)委員、中國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革基金會(huì)秘書長(zhǎng)樊綱認(rèn)為，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)缺少一個(gè)內(nèi)在穩(wěn)定器，總是需要外部的力量來(lái)調(diào)控。這個(gè)穩(wěn)定器其實(shí)就是物業(yè)稅，政府對(duì)房產(chǎn)按固定比例征稅，稅額隨著房?jī)r(jià)的提高而提高，達(dá)到抑制房?jī)r(jià)的目的。“人們要為房?jī)r(jià)的上漲付費(fèi)，而不是僅僅從房?jī)r(jià)的上漲中得到好處。”

著名房地產(chǎn)商、SOHO中國(guó)有限公司董事長(zhǎng)潘石屹表示，物業(yè)稅的征收有助于抑制當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)面臨的兩大問(wèn)題：房?jī)r(jià)上漲過(guò)快以及空置率過(guò)高。在這種情況下，把流通環(huán)節(jié)的稅降下來(lái)，再適當(dāng)增加一些物業(yè)稅，就會(huì)鼓勵(lì)大家把空置的房子流通起來(lái)，把過(guò)高的房?jī)r(jià)降下來(lái)。

中國(guó)稅法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)安體富在接受記者采訪時(shí)稱，理論上，如果開(kāi)征物業(yè)稅，最直接的結(jié)果便是降低開(kāi)發(fā)成本，導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降，但影響房?jī)r(jià)的主因還是在于供求關(guān)系。事實(shí)上，物業(yè)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅的一種，它的主要功能在于調(diào)節(jié)貧富差距。物業(yè)稅需要按照房屋的現(xiàn)值進(jìn)行計(jì)算，但目前我國(guó)缺乏一套科學(xué)的方法對(duì)房屋進(jìn)行估價(jià)。

一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士對(duì)物業(yè)稅抑制房?jī)r(jià)的作用表示擔(dān)心，他認(rèn)為現(xiàn)在有一些官員在提到開(kāi)征物業(yè)稅問(wèn)題時(shí)，只是提到我國(guó)持有環(huán)節(jié)稅費(fèi)偏輕的問(wèn)題，而對(duì)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)稅費(fèi)的問(wèn)題避而不提。這就意味著開(kāi)征物業(yè)稅，不再是一個(gè)稅費(fèi)環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)移的問(wèn)題，而是增加新的稅收，即在開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)稅費(fèi)不變的情況下，增加持有環(huán)節(jié)的稅費(fèi)。這樣的話，公眾的負(fù)擔(dān)將進(jìn)一步加重，房?jī)r(jià)成本也將提高，房?jī)r(jià)不僅不可能降低，甚至有推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的可能性。另外，他還擔(dān)心，在開(kāi)征物業(yè)稅的同時(shí)，開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的稅雖然減少了，然而地方政府會(huì)不會(huì)出于自身利益的考慮，乘虛而入增加其他的費(fèi)種，從而把開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)減稅的作用化為烏有。

物業(yè)稅開(kāi)征條件是否具備

多位業(yè)內(nèi)專家在接受記者采訪時(shí)認(rèn)為，物業(yè)稅開(kāi)征必須建立在完備的房屋產(chǎn)權(quán)信息體系以及合理的起征點(diǎn)、稅率設(shè)置、區(qū)別政策和調(diào)整機(jī)制上，在而目前開(kāi)征條件尚不具備。

一位專家分析道，房地產(chǎn)管理問(wèn)題和土地出讓金繳納制度是物業(yè)稅征收的兩大瓶頸。物業(yè)稅征收的結(jié)果是將不動(dòng)產(chǎn)的購(gòu)買環(huán)節(jié)稅費(fèi)分?jǐn)偝梢欢〞r(shí)期內(nèi)的需要繳納的持有稅，但征收時(shí)需要根據(jù)房屋性質(zhì)、面積、價(jià)格變化等不同情況加以區(qū)分，并隨時(shí)調(diào)整。這就要求物業(yè)稅征收的一個(gè)前提是對(duì)全國(guó)房源進(jìn)行徹底普查，并能夠提供長(zhǎng)期的房屋管理系統(tǒng)，以保證第一時(shí)間了解變化了的房屋性質(zhì)及價(jià)格變化等。目前土地招拍掛制度是以出價(jià)高者為最主要的拿地原則之一，土地出讓金需要開(kāi)發(fā)商在一段集中的時(shí)間全額付清。土地收益是目前中國(guó)城市發(fā)展重要財(cái)力來(lái)源，這是不可否認(rèn)的現(xiàn)象。而物業(yè)稅征收后，土地出讓金如果分?jǐn)偝晌磥?lái)若干年繳納，那么每年收上來(lái)的物業(yè)稅，可能僅夠城市維修之用，并不能滿足城市建設(shè)和發(fā)展之用。

更多的爭(zhēng)論還是來(lái)自于評(píng)估機(jī)制。由于目前的方案中傾向于利用評(píng)估價(jià)值乘以稅率來(lái)確定稅收數(shù)額，究竟應(yīng)該由稅務(wù)機(jī)關(guān)、房產(chǎn)或建設(shè)部門還是由中介機(jī)構(gòu)來(lái)進(jìn)行評(píng)估？隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房產(chǎn)價(jià)值不斷變化，多長(zhǎng)時(shí)間進(jìn)行重新評(píng)估更為合理？評(píng)估若有爭(zhēng)議該如何解決？

操作中的具體細(xì)節(jié)，更是難有定論。例如該如何征收——中國(guó)目前稅務(wù)機(jī)關(guān)幾乎不直接對(duì)個(gè)人征稅，而是習(xí)慣通過(guò)代扣代繳等辦法跟單位打交道，但這一方式顯然難以適用于房產(chǎn)；優(yōu)惠政策如何設(shè)計(jì)——比如政府機(jī)構(gòu)、事業(yè)單位房產(chǎn)過(guò)去一直免稅，由于它們改革進(jìn)展緩慢，大量用于出租、經(jīng)營(yíng)的物業(yè)是否依然要享受這一待遇？

華遠(yuǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司董事長(zhǎng)任志強(qiáng)對(duì)物業(yè)稅的征收有不同意見(jiàn)，他認(rèn)為所有征收物業(yè)稅的國(guó)家，其土地不是出讓而是租用，政府不會(huì)先收土地的資金后收物業(yè)稅。“我們不能光看國(guó)外有這樣那樣的經(jīng)驗(yàn)，他們有完整的配套措施。”

魔鬼總是存在于細(xì)節(jié)之中，而中國(guó)改革的降魔法寶便是試點(diǎn)。通過(guò)試點(diǎn)，檢測(cè)方向，摸索路徑，調(diào)整策略，完善細(xì)節(jié)。“物業(yè)稅還需要積極穩(wěn)妥進(jìn)行研究，以待時(shí)機(jī)成熟盡快推出。”財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康說(shuō)。

從2003年提出征收物業(yè)稅到現(xiàn)在，除了要開(kāi)征是共識(shí)，其他的每個(gè)環(huán)節(jié)都依然爭(zhēng)議不休。不過(guò)眼光更長(zhǎng)遠(yuǎn)的人就能看到，物業(yè)稅將在未來(lái)為中國(guó)帶來(lái)難以估量的價(jià)值，地方政府就將是贏家之一。政府將能從物業(yè)稅中得到穩(wěn)定而可持續(xù)的財(cái)政收入，從而為從經(jīng)濟(jì)建設(shè)型政府向公共服務(wù)型政府轉(zhuǎn)型打下經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。

“技術(shù)發(fā)展到今天，其實(shí)所有細(xì)節(jié)的困難都可以解決，關(guān)鍵在于高層在得與失之間如何衡量，如何選擇，”社科院財(cái)政與貿(mào)易經(jīng)濟(jì)研究所副所長(zhǎng)高培勇說(shuō)，“如果社會(huì)矛盾積累到了必須調(diào)節(jié)貧富差距的那一天，物業(yè)稅就指日可待，即使實(shí)施方案并不完美。”