房價在較量中拷問市場經濟

住房問題從來就不是一個純粹的經濟和市場問題，它是一個事關社會和諧以及城市建設是不是要以人為本的社會和政治問題。而房價已成為民眾第一關注的熱點問題。中國人自古有安居樂業之說，安居才能樂業，所以，房價問題直接牽涉到社會的和諧與穩定。

據國家發展改革委、國家統計局調查顯示， 2007年8月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲8.2%，漲幅比上月高0.7個百分點；環比上漲1.4%，漲幅比上月高0.2個百分點。

房價上漲在一線城市演化得最為激烈。兩年來，深圳商品房銷售均價上漲60%，北京上漲40%，廣州、天津上漲30%。這些城市中很多熱點地區房價已經翻番。

最令人擔憂的是，房價上漲正從一線城市迅速向二三線城市擴散，這也是本輪房價上漲最大的特點。北海房價連續三個月漲幅超過15%，石家莊、蚌埠、韶關、長沙迅速進入房價漲幅前10大城市之列。

房價在夾縫中飚升

隨著中國城市化的發展，中國家庭結構從大家庭轉向2人或者3人家庭，新一代消費觀念的改變，使很多剛畢業的學生都開始買房；城市土地資源的稀缺性；城市拆遷產生的購房需求；房屋質量的低下導致的換房需求（大部分10年前的房子都已經開始殘破），這些都造成城市尤其是大城市對房屋的需求非常旺盛，無論是自住的需求還是投資的需求。但是城市的土地有限，能夠提供的房屋也是有限的，目前很多城市的房屋出現了供不應求的現象。一大批炒房者把積蓄投在了房子上，等著有朝一日房子大漲特漲，低價買進，高價出手。他們手里有的擁有房產不止一兩套，有的多達十多套。

從下面的分析看，則讓我們看到了房價上漲的另類因素。

4月20日，國家統計局公布的數據顯示：截止到3月底，全國商品房空置面積為12617萬平方米，同比增長2.7%。商品房空置率的高低是判斷房市“泡沫”的形成與否，判斷供應與需求力量對比的重要依據。在空置面積居高不下的同時，房價卻上漲，充分證明了一個常識：房價的上漲乃是人為操縱的結果，而非供不應求的市場因素所導致的結果。

《廣州日報》近日披露：根據在香港和內地上市的各大房地產公司2007年中報，土地儲備（建筑面積）10平方公里以上的不下10家。珠三角一開發商中報顯示，截至8月15日，公司土地儲備量為5400萬平方米，比4月20日上市前的1900萬平方米增長了180%，“目前的土地儲備足夠其開發27年之久?！?/p>

珠三角某知名地產企業則在目前2300萬平方米的基礎上，預計還將在今年購入3000萬平方米的土地儲備，業內分析認為，“足夠它近10年的開發所需”。

在房價較快上漲的情況下，一些開發商采取分批銷售、推遲開盤時間、內部認購、大幅提價等方式拉長銷售周期，通過控制新建住房的上市速度拉抬房屋價格。

導致我國房價輪動效應的原因是公權力與開發商的聯姻，造成了地方政府與開發商共同分享房市財富的局面。一位在珠三角和廣西、云南多年從事樓盤開發的房地產開發商向媒體坦言：“樓盤開發成本只占房價20%，開發商能夠拿到其中40%的利潤，余下超過40%的利潤全部被相關職能部門‘層層消化’掉了?！?/p>

8月29日，已經退休的湖南省衡陽市原副市長兼市商業銀行董事長劉興德在湖南省長沙市中級人民法院受審。據查，他多次利用發放貸款的權力收受賄賂。因為劉興德，我們知道了房價一直居高不下的原因中有一條：一些房地產商在房價中計入了太多的腐敗成本。

部門出臺的政策不協調也使調控力大打折扣。2004年以來，中央政府動員了9個部委和各地方政府，啟動了稅收、土地、金融、行政四大手段對房價進行調控。今年更是頻繁加力，力度之大，決心之大，前所未有。然而，房價卻越調越漲。上漲范圍仍在擴大。專家認為各政府部門根據各自的需要出臺對自己有利的政策。

例如，在“國十五條”中，建設部出的一張牌是“積極發展住房二級市場和房屋租賃市場。引導居民通過換購、租賃等方式，合理改善居住條件……”而稅務總局出的牌則是“從2006年6月1日起，對購買住房不足5年轉手交易的，銷售時按其售房收入全額征收營業稅；超過5年（含5年）轉手交易的，按其售房、購房價差征收營業稅。”顯然，這兩項措施的作用是完全對立的。

更明顯的是，混亂的數據讓人們對任何數據都存有戒心。國家統計局曾發布，某地某月房價同比上漲7.3%，第二天當地相關部門對外公布的商品住宅預售交易平均價格同比漲幅卻為17.3% 。

房價漲勢已現底氣不足

不管是售樓人、二手房中介、炒房者，還是平民百姓，面對房價上漲，無不露出為房而動的焦躁。人們期待房地產市場宏觀調控體系更加完善。

實際上，當前買房投資的人已經出現了逐漸下降的趨勢，很多人已經在討論如果2008年之后房價下跌后的風險規避辦法?！拔姹P惜售”、早晚得售，囤地捂地也早晚的開發建設，開發商雖然手里有太多的房子和地塊，但開發商也不能拿房子和土地當飯吃，捂盤也好、囤地也好，無非是一個目的那就是把房子的價格搞上來，掙得更高的利潤。這樣的考慮不僅一般的購房人在考慮、那些投資房產的投機客也在考慮、開發商們當然不可能不考慮。

據有關人士分析，一方面，有的地產商人，還抱著幾年前成功的營銷理念不放。即房地產業，是為富人建房。但是，回過頭來看看，這幾年，地產商人出了一批又一批，可新增加的富人又有幾許？反倒讓購房、炒房“消滅”了其中的一大部分，因為富人的錢被占壓在房子上面，可支配的現金大大減少了。只要有大量的資金推動，房地產才有上漲的可能。而下一批具有充足實力的購房者，其消費能力的積累還是一個十分漫長的過程。

另一方面，空房率居高不下，中國房屋空置率已經超出國際警戒線，在上海大約有1/6的高級住宅是空置的；在北京大約有1/4的高級住宅是空置的；在深圳大約為1/3的高檔商品房是空置的。

從官方統計數據來看，中國房屋空置面積已超過1.2億平方米。根據目前中國人均住房面積約為25平方米以及目前中國的家庭平均人口約為3.14人這兩個數據來計算，空置的住房大約可以解決超過150萬個普通家庭的住房問題，更何況目前中國的真實住房空置面積遠不只1.2億平方米。住房空置的現象，已經違反了經濟規律。

專家認為，當成交量以極不正常的大幅度持續縮減時，說明房價已經超過了絕大多數消費者的支付能力；反之，如果大多數有住房需求的消費者又有足夠的支付能力，成交量就不會大幅度萎縮。這個時候，開發商如果想要樓市“回暖”，只有通過降價，和消費者達成妥協。一個顯而易見的事實是，消費者可以等上一年兩年之后再買房，而開發商和炒房者卻捱不起，因為隨著銀行貸款的收緊，他們的資金鏈條將面臨斷裂。

還有一個人口結構問題。人口結構的確可以影響房價。

從上世紀五、六十年代開始，由于政府鼓勵生育，我國人口出生率一度達到40％以上，一直到1982年國家實行計劃生育政策以后，人口出生率才開始下降。當六、七十年代出生的人成家后，就成為對住房的最直接需求者，推動著房價的上漲，我國房價自上世紀90年代末開始上漲與此有著直接的關系。

但是，這種情況正在悄然發生變化。假設1982年以后出生的孩子在27歲左右成家，那么，他們對住房的需求旺盛期大約在2009年前后充分釋放出來，當這些獨生子女接替70年代人的接力棒，成為住房的需求者，那么，他們對住房的需求其實是處于下降軌道中的，最顯而易見的道理是，多子女消費時代過去了，消費需求總量將減少。

政府發力 房價回落有望

國土資源部部長徐紹史說，針對房地產價格上揚的問題，今年國土資源系統已根據國務院房地產市場調控的要求，加大房地產的土地供應，以緩減房價。

據介紹，今年1月-5月，住宅用地的土地供應量比去年同比增長35.5%，普通商品房的土地供應總量比去年同比增加76.3%，經濟適用房的土地供應總量比去年增加166%

對于未來房地產政策走勢，國家發改委價格司司長曹長慶透露，今后將通過調整土地供應的結構，加大中小套型商品住房的建設用地的供應；嚴格限制低密度、大戶型的住房建設，要優先保證中低價位、中小套型的住房供應，要確保中小套型普通住房的供應量。加快城鎮住房保障制度的建設，增加廉租房的供應；綜合運用稅收等經濟手段，在努力保持市場房價基本穩定的同時，采取措施防止炒房等四項措施保證房地產市場健康穩定發展。

中國建設部、國土資源部、財政部、審計署、監察部、國稅總局、發改委、工商總局共八個部委聯合提出，將在未來一年內，強化房地產市場監管，對房地產開發企業依法進行審計和檢查，依法打擊房地產開發建設、交易、中介等環節的違法違規行為。中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會9月27日共同發布了《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》，對商業性房地產信貸政策進行了調整。

一場涉及10大城市土地出讓金和土地開發整理資金的專項審計調查工作已拉開帷幕。據了解，國土資源部將專項清理作為治理國土資源領域商業賄賂的一個重要內容。近日，全國人大財經委員會的委員建議，下半年貨幣政策要穩中適度從緊。要繼續嚴把土地、信貸兩個閘門，下大力控制新開工項目，堅決遏制固定資產投資過快增長。

國家統計局局長謝伏瞻日前在國務院新聞辦的發布會上表示，等到上半年的統計數據出來以后，各有關部門都會進行分析，最后國務院會確定近期一些宏觀調控政策的具體措施。

國家發改委價格司司長曹長慶近日表示，應采取調整土地供應結構、確保中小套型供應、加快城鎮住房保障制度建設、強化政府責任等四大措施，努力保持市場房價的基本穩定。

種種跡象表明，新一輪調控即將來臨。

“十七大”的召開已向我們發出一個讓人振奮的信號：一個讓老百姓買得起房、住得好房的新的住房模式呼之欲出。