談中小房地產(chǎn)企業(yè)面臨的問題及發(fā)展對策

[摘要] 房地產(chǎn)業(yè)已成為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，經(jīng)過20多年的發(fā)展，取得了很大的成績，但同時也暴露了很多問題。自2003年開始，國家出臺了一系列的宏觀調(diào)控政策，旨在引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展，這些政策對中小房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)成了巨大的沖擊。針對中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展面臨的問題，提出了相應(yīng)的發(fā)展對策。

[關(guān)鍵詞] 政策中小房地產(chǎn)企業(yè)問題對策

改革開放以來，房地產(chǎn)行業(yè)因其關(guān)聯(lián)度高、帶動性強，對國民經(jīng)濟貢獻大的特點，成為我國社會主義市場經(jīng)濟的基本支撐點，其中星羅棋布的中小房地產(chǎn)企業(yè)(根據(jù)《中小企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)暫行規(guī)定》，依職工人數(shù)、銷售額、資產(chǎn)總額等指標(biāo)進行劃分，我國至少有90%以上的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)屬于中小企業(yè)。)對于改善居住條件、增加就業(yè)、促進國民經(jīng)濟發(fā)展、減弱經(jīng)濟波動起到重要的作用。經(jīng)過20多年的發(fā)展，我國房地產(chǎn)行業(yè)積累了一定的經(jīng)驗，也出現(xiàn)了一些問題。自2003年開始，國家出臺了一系列的宏觀調(diào)控政策，旨在通過緊縮房地產(chǎn)企業(yè)賴以生存的兩大因素——資金和土地，來引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。這些調(diào)控政策對于企業(yè)規(guī)模小、資金實力弱、競爭能力差的中小房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)成了巨大的沖擊。中小房地產(chǎn)企業(yè)如何在競爭中尋求發(fā)展是面臨的普遍問題。

一、中小房地產(chǎn)企業(yè)面臨的問題

1.信貸融資困難

2001年6月，中國人民銀行發(fā)出了關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知，要求住房開發(fā)貸款的發(fā)放對象應(yīng)為信用等級較高的開發(fā)企業(yè)，企業(yè)自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項目總投資的30％；對于借款人申請個人住房貸款購買期房的，所購期房必須具備多層住宅主體結(jié)構(gòu)封頂、高層住宅完成總投資的三分之二的條件；個人申請商業(yè)用房抵押貸款的比例不得超過60％，最長期限不得超過10年，而且只能是現(xiàn)房。這些規(guī)定不但使信用程度不高的中小開發(fā)企業(yè)難于取得開發(fā)性貸款，也因住房抵押貸款申請時間隨著住宅建設(shè)形象進度要求的提高而推遲，使通過銷售期房回籠資金的速度更慢，因此開發(fā)商建房自有資金的需要量自然就會加大。

2003年6月，又是一項《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》使得更多的中小企業(yè)將無法從銀行取得貸款。而且《通知》規(guī)定商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)商發(fā)放用于繳納土地出讓金的貸款。這就使得房地產(chǎn)商們在發(fā)現(xiàn)有價值的土地資源，想購買作為儲備，但如果遇到資金短缺，就無能為力了。

2.融資渠道單一

房地產(chǎn)業(yè)是非常典型的資本密集型產(chǎn)業(yè)，開發(fā)企業(yè)普遍存在自有資金不足的問題，企業(yè)所需資金主要是靠通過銀行貸款解決。1998年，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總負債14857.3億元，負債率為76.1％，到2003年，總負債30698.6億元，負債率為75.8％，負債率一直居高不下。過高的負債率必然使企業(yè)成本增加，盈利下降，甚至出現(xiàn)虧損。部分自有資金不足的開發(fā)企業(yè)，靠銀行貸款、施工企業(yè)墊資和拖欠材料款等進行房地產(chǎn)開發(fā)，一旦商品房銷售不暢，資金不能及時回籠，將會導(dǎo)致工程難以為繼，引發(fā)連鎖反應(yīng)，隱藏一定的金融風(fēng)險，如處理不當(dāng)將影響正常的經(jīng)濟秩序。

3.管理方式落后

（1）重項目經(jīng)營，輕企業(yè)管理，業(yè)績波動性大。絕大多數(shù)的開發(fā)公司并不是在做一個企業(yè)，而只是在運作一個個項目，就像在運作一單單的生意。這樣的企業(yè)沒有完整的管理體系和規(guī)章制度，沒有長期的戰(zhàn)略，也不研究企業(yè)的經(jīng)營模式、產(chǎn)品/產(chǎn)業(yè)周期、宏觀經(jīng)濟環(huán)境等重要問題，經(jīng)營業(yè)績也完全依賴于單個項目的運作情況，因此，波動性較大。

（2）重視人情、關(guān)系，輕理性分析，市場研究、品牌行銷能力弱。目前很大一部分成功的開發(fā)企業(yè)市經(jīng)濟轉(zhuǎn)軌時期雙軌制和制度不完善的既得利益者，這些企業(yè)曾經(jīng)利用所掌握的特殊資源取得了超額利潤，長于運營各種關(guān)系，卻不善理性分析，在專業(yè)上表現(xiàn)平平。由于習(xí)慣了以往的運作方式，在當(dāng)前市場不斷規(guī)范的情況下，這樣的企業(yè)搞市場研究仍是“拍腦袋”，也十分不注意維護自身的品牌形象。

4.缺乏創(chuàng)立品牌的意識

許多中小發(fā)展商在談及房地產(chǎn)品牌時，都存在一個誤區(qū)，即：“做品牌那是以后的事情，當(dāng)務(wù)之急是積累資本，搞好銷售策劃，盡快把房子賣出去。”

真正的房地產(chǎn)品牌運營模式既是大型房地產(chǎn)開發(fā)商塑造高價值房地產(chǎn)品牌的長遠戰(zhàn)略，同時，中小發(fā)展商也完全可以通過領(lǐng)先一步的房地產(chǎn)品牌運營戰(zhàn)略，實現(xiàn)巧妙的低成本的價值提升。中小發(fā)展商不僅能在短期內(nèi)迅速實現(xiàn)項目的價值，更能為其進一步擴張積累極其寶貴的無形資產(chǎn)。

5.人才缺乏

我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)人才缺乏，人員素質(zhì)普遍較低。1991年以來，我國房地產(chǎn)投資年均增長率高達47.9%，房地產(chǎn)企業(yè)所需的專業(yè)人才平均增長率卻不到7%，其中，行業(yè)大部分優(yōu)秀人才還主要集中在大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。人才缺乏，造成中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)創(chuàng)新能力不足。

二、發(fā)展對策

1.合理定位，尋找發(fā)展空間。

項目定位要符合規(guī)定，也要充分挖掘市場潛力。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要樹立在規(guī)定的戶型結(jié)構(gòu)和比例要求下，尋求新的出路的思想。應(yīng)該說，“90平方米”也蘊藏著極大的商機，面積小，需求人群較多，銷售快，資金回籠快，風(fēng)險比較小。另一方面，余下的大面積房屋，物以稀為貴，以后形勢可能變好。目前，已經(jīng)拿地的開發(fā)商，要盡快根據(jù)戶型限制新規(guī)定修改規(guī)劃。而地處城市近郊的中小樓盤，要面對中低收入群體，應(yīng)做好樓盤的生活配套，以增加“賣點”，促進銷售。

2.創(chuàng)新思路，拓寬融資管道

中小房地產(chǎn)企業(yè)能否成功融資，是生存的關(guān)鍵。對于中小房地產(chǎn)企業(yè)而言，銀行一般不會放貸，其資金緊張是十分普遍問題。在銀行支持無望的情況下，中小房地產(chǎn)企業(yè)要堅持融資創(chuàng)新，探尋適合自己的融資方式。

(1)探索有效的民間融資方式。在確保避免金融風(fēng)險的前提下，可以按適當(dāng)高于銀行同期利率尋求向其他企業(yè)、自然人融資。這種形式建立在充分誠實守信的基礎(chǔ)上，靈活、簡單、方便，對解決個別中小房地產(chǎn)企業(yè)臨時資金短缺能起到很大作用。

(2)委托貸款。就是一個企業(yè)在銀行貸款，另一個企業(yè)使用。也就是企業(yè)間通過銀行定向的委托貸款之名行企業(yè)間相互借貸之實。委托貸款的資金利率一般高于銀行同期貸款利率，更適合資金需求比較急迫、項目回報率高的企業(yè)。委托貸款一般要求企業(yè)提供足額的抵押品或擔(dān)保品，同時要求企業(yè)跟銀行有比較好的溝通。對于銀行來說，委托貸款作為一種風(fēng)險低、成本低又有穩(wěn)定收益的中間業(yè)務(wù)，銀行自然也愿意去做。

(3)固定回報投資。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，這種融資方式的成本也非常高，不低于委托貸款。固定回報的資金來源通常是境內(nèi)外的企業(yè)、境外的銀行和基金以及財務(wù)公司。固定回報的方式大致分為兩類，一類是資金的期限很長，一般超過8年，期間每年支付較高利息，到期后不必歸還本金。另一類是期限較短，常見5年～8年，每年支付利息，資金采用折現(xiàn)的方式提供，到期歸還本金。

(4)與建筑企業(yè)合作開發(fā)。由建筑企業(yè)墊資建設(shè)，由開發(fā)商支付所墊資金利息，在約定時間內(nèi)付清所墊本金。如支付還有困難，可用開發(fā)房屋作抵押。或者，由建筑企業(yè)出資建設(shè)，開發(fā)企業(yè)出土地，合作開發(fā)。

(5)發(fā)展互助性擔(dān)保制度。以各地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)協(xié)會為平臺，建立民間組織性的中小房地產(chǎn)企業(yè)互助發(fā)展協(xié)會。動員轄區(qū)內(nèi)符合條件的企業(yè)入會并成為其會員，會員如果出現(xiàn)資金緊張，會員單位之間可互助、互保、互督，減輕政府負擔(dān)。在互助發(fā)展協(xié)會內(nèi)，處于劣勢的中小房地產(chǎn)企業(yè)通過互助性擔(dān)保聯(lián)系起來，在向銀行爭取貸款時也可以更能得到銀行的支持。當(dāng)面臨風(fēng)險時，互助性擔(dān)保機構(gòu)承擔(dān)的風(fēng)險最終由會員分擔(dān)，容易被擔(dān)保者接受。擔(dān)保審批人與擔(dān)保申請人相互較為了解，增加了貸款可信度和成功率。而且這種擔(dān)保形式將銀行外部監(jiān)督轉(zhuǎn)化為互助性擔(dān)保組織內(nèi)部的相互監(jiān)督，提高了監(jiān)督的有效性。

(6)建立中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展基金。可根據(jù)實際情況，嘗試按照國家有關(guān)規(guī)定面向中小房地產(chǎn)企業(yè)的資本市場建立中小企業(yè)風(fēng)險投資基金和發(fā)展基金、創(chuàng)業(yè)投資基金等，解決中小房地產(chǎn)企業(yè)的資金難題。

3.探索新的開發(fā)模式

（1）聯(lián)合競買國有土地使用權(quán)。兩個或者兩個以上中小企業(yè)可以簽訂協(xié)議，聯(lián)合參加國有土地使用權(quán)的競買，土地使用權(quán)競得后，雙方共同投資開發(fā)建設(shè)，共同分配收益，共擔(dān)經(jīng)濟風(fēng)險。

（2）聯(lián)合開發(fā)。某開發(fā)企業(yè)競得國有土地使用權(quán)后，中小企業(yè)可與其共同投資，共同建設(shè)，共享收益，共擔(dān)風(fēng)險。

（3）團購。中小企業(yè)如果缺乏資金，可以在有意競買某宗土地之前，與某單位簽訂團購意向，由團購方提前支付一部分資金，去競買國有土地使用權(quán)。國家取消福利分房后，有團購意向的單位非常多，這樣中小企業(yè)就可以獲得項目，當(dāng)然團購的利潤相對較低。

（4）代建。有些企業(yè)想利用自有閑置土地進行經(jīng)濟適用住房建設(shè)，但往往沒有前期運作資金，更沒有建設(shè)住宅的經(jīng)驗。這種情況下，這些企業(yè)特別需要有經(jīng)驗的開發(fā)商代建。就是由開發(fā)企業(yè)先行墊付一部分前期資金，代理報建，代理監(jiān)督施工，代理銷售并代辦產(chǎn)權(quán)證。開發(fā)企業(yè)從中收取一定比例的代建費。也可以按雙方約定的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)以包干價的方式代建，比較常見的是后一種方式。

（5）項目轉(zhuǎn)讓。有些開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營性用地全面實施公開出讓前，也就是在2002年7月1日國土資源部的11號令《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》實施之前，取得了一些前期報建手續(xù)，已經(jīng)具備協(xié)議出讓的條件。但這些項目時隔兩年仍遲遲未能開發(fā)，原因有土地政策方面的，更多是資金匱乏的原因，對這些沒有資金的項目，中小開發(fā)企業(yè)將可以利用自身資金優(yōu)勢，投入資金將項目轉(zhuǎn)讓過來，繼續(xù)開發(fā)。

（6）股權(quán)轉(zhuǎn)讓。有些開發(fā)企業(yè)手中有項目，但不具備項目轉(zhuǎn)讓，更主要的原因是本身以后不打算再從事房地產(chǎn)行業(yè)，他們希望把企業(yè)連同項目一起轉(zhuǎn)讓出去。如果是這種情況，中小開發(fā)企業(yè)就可以通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式獲取項目。股權(quán)轉(zhuǎn)讓后，該開發(fā)企業(yè)和項目歸受讓方所有，可以按項目設(shè)計要求繼續(xù)開發(fā)。

（7）參股。個別開發(fā)企業(yè)有項目，雖然無力開發(fā)但又不想放棄，為了吸收資金，可以采取參股的方式，也就是將該項目開發(fā)企業(yè)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓出去一部分，由有實力的中小開發(fā)商出資參股，以便通過行使股東的權(quán)利，較好地操作項目，各股東再按股東投資協(xié)議承擔(dān)過來一部分權(quán)利和義務(wù)。

4.注重品牌建設(shè)

房地產(chǎn)品牌運營既是企業(yè)長遠發(fā)展的必由之路，又是企業(yè)短期迅速膨脹、克敵制勝的營銷法寶。中小發(fā)展商實施房地產(chǎn)品牌運營戰(zhàn)略應(yīng)特別重視以下幾個方面：

(1)要有一個準(zhǔn)確、鮮明、獨特的概念定位。如果房地產(chǎn)品牌定位不符合目標(biāo)顧客群的購買動機，沒有一致的聯(lián)系或沒有在這種聯(lián)系中取得排它性競爭優(yōu)勢，就難以贏得顧客的青睞。

(2)房地產(chǎn)品牌策劃要以向顧客提供超值產(chǎn)品為基礎(chǔ)。所謂超值產(chǎn)品，是使顧客總受益價值大于顧客總付出，而給顧客帶來盈余或剩余價值(即消費者剩余)。這種剩余價值使顧客從一般商品的簡單消費行為上升到對品牌認同、服從、信仰和忠誠的文化境界。

(3)中小發(fā)展商在實施房地產(chǎn)品牌運營的初期，就應(yīng)該制定長期的品牌戰(zhàn)略目標(biāo)，將品牌的目標(biāo)與營銷的目標(biāo)實現(xiàn)真正的和諧與統(tǒng)一。

5.創(chuàng)新管理，增強企業(yè)競爭力

要加強內(nèi)部管理，增強企業(yè)核心競爭力，這是企業(yè)永立不敗之地的關(guān)鍵。未來的房地產(chǎn)行業(yè)要實現(xiàn)真正的企業(yè)核心競爭力，關(guān)鍵是要進行內(nèi)部的管理，特別是在目前的轉(zhuǎn)型時期，房地產(chǎn)企業(yè)只有從自身著手，才能充分發(fā)揮出企業(yè)的競爭優(yōu)勢。

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