《物權法》焦點大放送

主持人：按照《物權法》的規定，既然農民的土地承包經營權和宅基地使用權被明確為一種物權，農民就享有對其支配、處理的權利，這是否意味著土地承包經營權、宅基地使用權的轉讓和抵押能夠被放開呢？對這個問題這部法律有沒有明確的說法？

申衛星（清華大學法學院副教授）：按照現行法律的規定，農村宅基地并不能自由流轉。事實上，在物權法草案審議的過程中，應否放開農村宅基地使用權的轉讓和抵押，一直存在爭議。對此，全國人大法律委員會反復研究認為，考慮到目前我國農村社會保障體系尚未全面建立，土地承包經營權和宅基地使用權是農民安身立命之本，從全國范圍看，現在放開土地承包經營權、宅基地使用權的轉讓和抵押的條件尚不成熟。為了維護現行法律和現階段國家有關農村土地政策，并為今后修改有關法律或者調整有關政策留有余地，《物權法》規定：“土地承包經營權人依照農村土地承包法的規定有權將土地承包經營權采取轉包、互換、轉讓等方式流轉。”“宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。”

主持人：但是隨著城市化進程的推進，很多農民到城市生活，他們確實有把宅基地流轉出去的需要。而且現在廣東等地也在積極推進宅基地的上市流轉，這種行為是否與現行法律發生沖突呢？

申衛星：現在確實有很多城市人到農村“買”地，但這種買地的行為實際上是租賃這種債權的方式，而不是物權的方式。很多地區所謂的宅基地流轉，都是以長期租賃的方式來實現，按照合同法規定，租期最高可以為20年。

在租賃關系下，交易雙方達成協議，只要雙方都遵守協議，就沒有問題。但如果將來地價上漲，出租方一旦反悔，他就有可能違約，而租賃方將來想把土地轉讓也不能達成。對租賃方的保護就很難到位。其實，隨著國家進一步發展，農村不斷發達，放開宅基地使用權的流轉是有可能的。國家會考慮在有條件的地區搞試點，對此進行分類指導。

主持人：還有一個問題，農村宅基地的流轉被限制住了，這也限制了農民融資的渠道。在農村，很多農民都苦于缺少資金發展生產，他們想貸款卻沒有值錢的抵押物，對這個問題，在物權法“擔保物權”這一章中是否有所突破呢？

申衛星：《物權法》第181條規定：“企業、個體工商戶、農業經營者可以將現有的或者將有的生產設備、原材料、半成品、成品抵押。”這一點主要是針對中小企業和農業從業者來說的，賦予了他們浮動抵押權，農民可以拿“未來農產品”到銀行抵押貸款。也就是說，農民把糧食種下地后，可以根據將來的收益向銀行貸款買化肥、買農藥等等。《物權法》在制定的過程中，考慮到要盡可能擴大擔保物的范圍，除法律明文禁止幾類財產不能抵押外，凡是可以流通的都可以抵押，擴大了人們的融資渠道，尤其是這個浮動抵押權對農民來說是很有好處的。當然，這還需要農民去和銀行協商，請求其受理貸款申請，這在實際操作層面還是有一定難度的。

主持人：我們剛才說了很多有關農民的土地物權，這是他們非常重要的財產，但是現在在很多農村農民土地大量被征用，卻難以獲得有效的補償，這些農民的物權在現有的法律中應如何加以保護呢？

申衛星：從根本上說，進一步完善農民對土地的權利，遏制地方政府的征地沖動，這正是物權法的題中應有之義。《物權法》第42條規定：“征收集體所有的土地，應當支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，并足額安排被征地農民的社會保障費用，保障被征地農民的生活，維護被征地農民的合法權益。”這也正是對補償問題作出的詳細規定。

注：補償標準則依照《土地管理法》第四十七條規定，征收耕地的土著居民補償費為該耕地被征收前3年平均年產值的6～10倍，國務院根據社會、經濟發展水平，在特殊情況下，可提高征收耕地的土地補償費和安置補助費標準。