論房地產業在建設和諧社區中的作用

［摘要］房地產業是建設和諧社區的起點。要和社區、業主一起成長，既要為住戶提供住房又要提供售后服務。探討房地產開發項目和建設和諧社區相結合的途徑。

［關鍵詞］房地產業 和諧社區 “三位一體”社區管理

社區是社會的基層單元，和諧社區是和諧社會的重要基礎。加強和諧社區建設，是構建社會主義和諧社會的切入點和重要內容。如何發揮房地產業在和諧社區建設中的作用，是值得我們深入研究和探討的理論和實踐問題。

一、房地產業是建設和諧社區的起點

社區形成的一般規律，是先有住房，再有住戶，再發展為大小規模不等的居住區。在居住區的影響和輻射下，周圍的商業、文化、娛樂、服務等各種設施和社會組織應運而生，這就產生了社區。房地產業是直接開發人居環境，直接生產民眾的生活、學習、經營空間，是創造社會群體聚居的地方，因此該產業也是直接“生產”社會的行業。房地產的開發和建設過程，也是社區物質載體和發展空間形成的過程。

房地產是一個特殊的行業，其特殊性不僅在于對國民經濟具有巨大的拉升作用，更在于其直接產品——房子的特殊性。衣、食、住、行，是人類生存最基本的條件。現代社會的住房在一定程度上業已成為民有（產權）、民享（安居）、民生（樂業）的象征。住房質量、價格和社區管理受到人民群眾的普遍關注，成為關系到人民群眾能否“安居樂業”的焦點問題。因此，高質量的房地產開發項目，是創建和諧社區的物質基礎，是建設和諧社區的起點。

房地產業是建設和諧社區的起點，至少應該體現在以下方面：

開發理念。房地產業應該以人為本，無論什么樓盤，不論房價的貴賤高低，從規劃、設計到建設，都要充分考慮當代人居環境的需要，把每個家庭每天的日常生活所需、日常生活習慣、日常生活成本放在第一位，為構建和諧社區提供經濟、實用、優良的硬件和基礎設施建設，確保社區的環境舒適、安全、健康和人性化。要避免人為地把開發項目劃分為高檔區、低檔區、富人區、窮人區等，這些理念本身就容易引起爭論，爭論就包含著一定的不和諧的因素。

居住環境。要最大限度地保護和利用各種自然生態條件，實現社區與周邊生態、人文、建筑等環境的和諧協調。建筑空間布局合理，要有充分的陽光、綠地、空氣和水，具備良好景觀的自然空間、人際交往的文化空間、健康休閑的運動空間、舒適便捷的生活空間、功能齊全的配套服務空間。

建筑質量。強化建筑的構造措施，注重建材的環保性能，保證住宅的性能品質，革新住宅的設備配置，改進管道布管方式，切實做到密閉、隔熱、保溫、換氣、除濕、防燥、防結露、防冷橋、防噪音等。提高住宅的科技含量，合理利用土地資源與能源，降低產品能耗，建設高舒適度、低能耗、智能化住宅。積極創造條件，實施全裝修成品房供應。在舊城改造和新區建設過程中，完善各項設施建設，促進城市整體功能轉化，實現區域土地增值，為城市形象增添亮點。

二、房地產業要和社區、業主一起成長

房地產業要把建設和諧社區作為自己的責任與義務，就要堅持和社區、業主一起成長，這首先是觀念上的轉變和提升。傳統的房地產開發，房地產項目是一個時間點的觀念，開發企業在“交鑰匙”這一時刻，其任務就完成了，接下來的工作由銷售商去做。人們滿足于有房住就不錯了，房地產業只有生產，基本上沒有服務的概念。

隨著改革開放的深入和市場經濟制度的確立，住房已成為人們最重要的私有財產。人們購買住房的要求，和過去分配、租用時相比發生了巨大變化。同時，改革開放以來，社區的功能也發生了了重大變化。與計劃經濟體制下只有少數“無單位人”才與社區相聯系的情況不同，現在的社區是為廣大居民群眾組織活動、交流信息、提供服務的平臺。目前，我國有5億多人生活在城鎮社區，每年還有1.4億的流動人口流向社區，特別是4400萬65歲以上的老年人、2600萬移交社區管理的企業離退休職工、2200萬城市貧困人群、1400萬下崗失業人員更與社區密切相關，對社區的服務需求越來越多樣化。因此，對于房地產開發業來說，其面臨的核心問題是產品和售后服務，兩者缺一不可。

從現代制造業的營銷觀念來看，產品和售后服務應該是密不可分的。以電腦、家用電器等產品為例，在產品的銷售總額中，制造產品的部分一般只占50％～70%，其余是做售后服務的。現代房地產開發企業也應該確立這種理念，進行經營戰略調整，為社區住戶提供高質量的服務集成。

房地產業高質量的服務集成，是指房地產業突破傳統的房地產概念，引進參與建設和諧社區的內涵，把樓盤建設從注重人居環境的物質層面，發展到滿足住戶群眾包括精神層面在內的其他多層次的需求，如社區生活、居民交往、社區民風、利益關系等等。這是房地產業發展面臨的最高層次的競爭。

在這種競爭中，房地產業應該提倡和社區、業主一起成長。我們曾經和業主探討過，“你們為什么要搬家，為什么要二次置業”？大部分人的回答是原來的住房質量不行，或者是環境不好，或者是服務不好，或者是兼而有之。這些問題就是因為當年開發商建房的時候，建的這個產品是一個點，建完了就完事了，不做超前的準備。要解決這個問題，開發商就必須樹立和社區、業主一同成長的概念，想社區和業主所想。

所有的開發模式的重點都要往終端來做，更多地考慮和突出社區公共服務的部分，使業主在所在的社區越住越有興趣，住房也會因為社區的成長性不斷升值。這樣房地產商不但不會被他們拋棄，而且他們還會為你做宣傳。當你開發新樓盤時，老客戶就會給你帶來新客戶。這樣，房地產業的信譽和品牌就得到了擴大和發展。

三、以物業管理為紐帶參與和諧社區建設

發揮房地產業在建設和諧社區中的作用，需要尋求具體的房地產開發項目和建設社區相結合的途徑。房地產業應該以物業管理為紐帶，積極參與到新型的城區管理模式中去，有效推進和諧社區的建設和發展。

物業管理是指物業管理公司受物業所有人(使用人)的委托，依據物業管理委托合同，以有償服務的方式，依法對物業的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治。物業公司是自主經營、自負盈虧的專業化服務組織。隨著社會發展和人民生活水平的提高，物業公司也可以承擔物業所有人所需要的其他委托服務。

“三位一體”的新型社區管理模式，是指以社區黨工委為核心，社區管委會和物業公司為兩翼，全面推進社區自治、服務、學習、生態、安全等管理，使和諧社區建設取得了突破性進展。

完善社區管理體制，促進管理創新。“三位一體”的社區管理模式，通過建立自我管理、自我服務、自我約束、自我發展體系，實現實際意義上的居民自治，強化居民委員會的自治職能，淡化政府干預社區事務的行政色彩，為創建和諧社區提供民主機制。

增強社區服務功能，促進社區人與人關系的和諧。“三位一體”的社區管理模式，通過分工協作，增強服務意識，強化社區服務基本功能，為居民提供完善的服務目標和措施。服務與開發建設同步規劃，為社區居民提供高質量的基礎服務設施。

繁榮社區文化活動，促進人自身的和諧。“三位一體”的社區管理模式，重視社區建設的文化基礎。通過組織社區文化活動，活躍社區文化生活，積極倡導健康文明的生活方式，創造文明和諧的社區文化氛圍，引導居民愛祖國、愛城市、愛社區，形成崇尚先進、團結互助、扶正祛邪、積極向上的社區道德風尚，增強社區凝聚力。

大力加強社區治安保障，促進社會秩序的和諧。“三位一體”的社區管理模式，把社區安全放在重要位置。社區在先進的計算機技術、通信技術、控制技術及IC卡技術基礎上，采用系統集成方法，建立的多媒體綜合信息交互系統，達到了“科技生活化、生活科技化”的目的，實現以家庭智能化為主的智能型社區。在家園安全方面，采用技防加人防的防范措施，設門禁卡系統、周邊防越系統、家居紅外線報警系統、保安巡更系統和全園的錄像監控系統，切實保證了園區安全。

優化社區環境，促進人與自然的和諧。“三位一體”的社區管理模式，以物業公司的專業力量為依托，積極建設生態社區，形成社區居委會、物業公司和方方面面合力共建綠色、環保生態社區的局面。

實踐證明，“三位一體”的社區管理模式，在推進和諧社區建設方面具有以下優勢：實現了“三脫離”向“三結合”的轉變。“三位一體”的社區管理模式，有效解決了原有社區管理中房地產開發商、物業管理公司、社區委員會三脫節的矛盾，從社區實際出發，通過建立社區管委會，有效整合三方的力量和資源，增強了三方的溝通和交流，形成了“1+1>2”的整合效應。

完善了社區服務體系。“三位一體”的社區管理模式，擴大了各項工作在社區的覆蓋面，增強了各項工作的服務內涵，促進了社區服務體系的日趨完善，使全方位、多層面、人性化、市場化為特征的現代社區服務得以最終實現。

調動了多方面的積極性。“三位一體”的社區管理模式，不僅使房地產開發商、物業、社區相整合，同時也使當地黨政機關、各職能部門、街道甚至是駐街單位等組織，也突現在社區建設的前沿位置，成為和諧社區的引導者、建設者和維護者。

共生產生共贏。當地政府部門通過建設和諧社區，促進了社區各項工作的開展，有效化解了社會矛盾，促進了安定團結，獲得了可觀的社會效益。房地產開發商以物業管理為紐帶參與和諧社區建設，滿足了業主的各項需求，塑造了高品質的企業品牌形象，提升了自身價值。

參考文獻:

[1]梁啟東主編:《社區發展研究報告》.沈陽出版社，2002年5月

[2]彭春芳:《關注社區和諧 構建和諧社會》，http://www.chinajsb.cn

[3]民政部:《關于社區建設情況的報告》

注：本文中所涉及到的圖表、注解、公式等內容請以PDF格式閱讀原文。