論房地產(chǎn)業(yè)在建設(shè)和諧社區(qū)中的作用

［摘要］房地產(chǎn)業(yè)是建設(shè)和諧社區(qū)的起點(diǎn)。要和社區(qū)、業(yè)主一起成長(zhǎng)，既要為住戶提供住房又要提供售后服務(wù)。探討房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目和建設(shè)和諧社區(qū)相結(jié)合的途徑。

［關(guān)鍵詞］房地產(chǎn)業(yè) 和諧社區(qū) “三位一體”社區(qū)管理

社區(qū)是社會(huì)的基層單元，和諧社區(qū)是和諧社會(huì)的重要基礎(chǔ)。加強(qiáng)和諧社區(qū)建設(shè)，是構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的切入點(diǎn)和重要內(nèi)容。如何發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)在和諧社區(qū)建設(shè)中的作用，是值得我們深入研究和探討的理論和實(shí)踐問題。

一、房地產(chǎn)業(yè)是建設(shè)和諧社區(qū)的起點(diǎn)

社區(qū)形成的一般規(guī)律，是先有住房，再有住戶，再發(fā)展為大小規(guī)模不等的居住區(qū)。在居住區(qū)的影響和輻射下，周圍的商業(yè)、文化、娛樂、服務(wù)等各種設(shè)施和社會(huì)組織應(yīng)運(yùn)而生，這就產(chǎn)生了社區(qū)。房地產(chǎn)業(yè)是直接開發(fā)人居環(huán)境，直接生產(chǎn)民眾的生活、學(xué)習(xí)、經(jīng)營空間，是創(chuàng)造社會(huì)群體聚居的地方，因此該產(chǎn)業(yè)也是直接“生產(chǎn)”社會(huì)的行業(yè)。房地產(chǎn)的開發(fā)和建設(shè)過程，也是社區(qū)物質(zhì)載體和發(fā)展空間形成的過程。

房地產(chǎn)是一個(gè)特殊的行業(yè)，其特殊性不僅在于對(duì)國民經(jīng)濟(jì)具有巨大的拉升作用，更在于其直接產(chǎn)品——房子的特殊性。衣、食、住、行，是人類生存最基本的條件。現(xiàn)代社會(huì)的住房在一定程度上業(yè)已成為民有（產(chǎn)權(quán)）、民享（安居）、民生（樂業(yè)）的象征。住房質(zhì)量、價(jià)格和社區(qū)管理受到人民群眾的普遍關(guān)注，成為關(guān)系到人民群眾能否“安居樂業(yè)”的焦點(diǎn)問題。因此，高質(zhì)量的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，是創(chuàng)建和諧社區(qū)的物質(zhì)基礎(chǔ)，是建設(shè)和諧社區(qū)的起點(diǎn)。

房地產(chǎn)業(yè)是建設(shè)和諧社區(qū)的起點(diǎn)，至少應(yīng)該體現(xiàn)在以下方面：

開發(fā)理念。房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該以人為本，無論什么樓盤，不論房?jī)r(jià)的貴賤高低，從規(guī)劃、設(shè)計(jì)到建設(shè)，都要充分考慮當(dāng)代人居環(huán)境的需要，把每個(gè)家庭每天的日常生活所需、日常生活習(xí)慣、日常生活成本放在第一位，為構(gòu)建和諧社區(qū)提供經(jīng)濟(jì)、實(shí)用、優(yōu)良的硬件和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，確保社區(qū)的環(huán)境舒適、安全、健康和人性化。要避免人為地把開發(fā)項(xiàng)目劃分為高檔區(qū)、低檔區(qū)、富人區(qū)、窮人區(qū)等，這些理念本身就容易引起爭(zhēng)論，爭(zhēng)論就包含著一定的不和諧的因素。

居住環(huán)境。要最大限度地保護(hù)和利用各種自然生態(tài)條件，實(shí)現(xiàn)社區(qū)與周邊生態(tài)、人文、建筑等環(huán)境的和諧協(xié)調(diào)。建筑空間布局合理，要有充分的陽光、綠地、空氣和水，具備良好景觀的自然空間、人際交往的文化空間、健康休閑的運(yùn)動(dòng)空間、舒適便捷的生活空間、功能齊全的配套服務(wù)空間。

建筑質(zhì)量。強(qiáng)化建筑的構(gòu)造措施，注重建材的環(huán)保性能，保證住宅的性能品質(zhì)，革新住宅的設(shè)備配置，改進(jìn)管道布管方式，切實(shí)做到密閉、隔熱、保溫、換氣、除濕、防燥、防結(jié)露、防冷橋、防噪音等。提高住宅的科技含量，合理利用土地資源與能源，降低產(chǎn)品能耗，建設(shè)高舒適度、低能耗、智能化住宅。積極創(chuàng)造條件，實(shí)施全裝修成品房供應(yīng)。在舊城改造和新區(qū)建設(shè)過程中，完善各項(xiàng)設(shè)施建設(shè)，促進(jìn)城市整體功能轉(zhuǎn)化，實(shí)現(xiàn)區(qū)域土地增值，為城市形象增添亮點(diǎn)。

二、房地產(chǎn)業(yè)要和社區(qū)、業(yè)主一起成長(zhǎng)

房地產(chǎn)業(yè)要把建設(shè)和諧社區(qū)作為自己的責(zé)任與義務(wù)，就要堅(jiān)持和社區(qū)、業(yè)主一起成長(zhǎng)，這首先是觀念上的轉(zhuǎn)變和提升。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)，房地產(chǎn)項(xiàng)目是一個(gè)時(shí)間點(diǎn)的觀念，開發(fā)企業(yè)在“交鑰匙”這一時(shí)刻，其任務(wù)就完成了，接下來的工作由銷售商去做。人們滿足于有房住就不錯(cuò)了，房地產(chǎn)業(yè)只有生產(chǎn)，基本上沒有服務(wù)的概念。

隨著改革開放的深入和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度的確立，住房已成為人們最重要的私有財(cái)產(chǎn)。人們購買住房的要求，和過去分配、租用時(shí)相比發(fā)生了巨大變化。同時(shí)，改革開放以來，社區(qū)的功能也發(fā)生了了重大變化。與計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下只有少數(shù)“無單位人”才與社區(qū)相聯(lián)系的情況不同，現(xiàn)在的社區(qū)是為廣大居民群眾組織活動(dòng)、交流信息、提供服務(wù)的平臺(tái)。目前，我國有5億多人生活在城鎮(zhèn)社區(qū)，每年還有1.4億的流動(dòng)人口流向社區(qū)，特別是4400萬65歲以上的老年人、2600萬移交社區(qū)管理的企業(yè)離退休職工、2200萬城市貧困人群、1400萬下崗失業(yè)人員更與社區(qū)密切相關(guān)，對(duì)社區(qū)的服務(wù)需求越來越多樣化。因此，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)來說，其面臨的核心問題是產(chǎn)品和售后服務(wù)，兩者缺一不可。

從現(xiàn)代制造業(yè)的營銷觀念來看，產(chǎn)品和售后服務(wù)應(yīng)該是密不可分的。以電腦、家用電器等產(chǎn)品為例，在產(chǎn)品的銷售總額中，制造產(chǎn)品的部分一般只占50％～70%，其余是做售后服務(wù)的。現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也應(yīng)該確立這種理念，進(jìn)行經(jīng)營戰(zhàn)略調(diào)整，為社區(qū)住戶提供高質(zhì)量的服務(wù)集成。

房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量的服務(wù)集成，是指房地產(chǎn)業(yè)突破傳統(tǒng)的房地產(chǎn)概念，引進(jìn)參與建設(shè)和諧社區(qū)的內(nèi)涵，把樓盤建設(shè)從注重人居環(huán)境的物質(zhì)層面，發(fā)展到滿足住戶群眾包括精神層面在內(nèi)的其他多層次的需求，如社區(qū)生活、居民交往、社區(qū)民風(fēng)、利益關(guān)系等等。這是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨的最高層次的競(jìng)爭(zhēng)。

在這種競(jìng)爭(zhēng)中，房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該提倡和社區(qū)、業(yè)主一起成長(zhǎng)。我們?cè)?jīng)和業(yè)主探討過，“你們?yōu)槭裁匆峒遥瑸槭裁匆沃脴I(yè)”？大部分人的回答是原來的住房質(zhì)量不行，或者是環(huán)境不好，或者是服務(wù)不好，或者是兼而有之。這些問題就是因?yàn)楫?dāng)年開發(fā)商建房的時(shí)候，建的這個(gè)產(chǎn)品是一個(gè)點(diǎn)，建完了就完事了，不做超前的準(zhǔn)備。要解決這個(gè)問題，開發(fā)商就必須樹立和社區(qū)、業(yè)主一同成長(zhǎng)的概念，想社區(qū)和業(yè)主所想。

所有的開發(fā)模式的重點(diǎn)都要往終端來做，更多地考慮和突出社區(qū)公共服務(wù)的部分，使業(yè)主在所在的社區(qū)越住越有興趣，住房也會(huì)因?yàn)樯鐓^(qū)的成長(zhǎng)性不斷升值。這樣房地產(chǎn)商不但不會(huì)被他們拋棄，而且他們還會(huì)為你做宣傳。當(dāng)你開發(fā)新樓盤時(shí)，老客戶就會(huì)給你帶來新客戶。這樣，房地產(chǎn)業(yè)的信譽(yù)和品牌就得到了擴(kuò)大和發(fā)展。

三、以物業(yè)管理為紐帶參與和諧社區(qū)建設(shè)

發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)在建設(shè)和諧社區(qū)中的作用，需要尋求具體的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目和建設(shè)社區(qū)相結(jié)合的途徑。房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該以物業(yè)管理為紐帶，積極參與到新型的城區(qū)管理模式中去，有效推進(jìn)和諧社區(qū)的建設(shè)和發(fā)展。

物業(yè)管理是指物業(yè)管理公司受物業(yè)所有人(使用人)的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，以有償服務(wù)的方式，依法對(duì)物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治。物業(yè)公司是自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧的專業(yè)化服務(wù)組織。隨著社會(huì)發(fā)展和人民生活水平的提高，物業(yè)公司也可以承擔(dān)物業(yè)所有人所需要的其他委托服務(wù)。

“三位一體”的新型社區(qū)管理模式，是指以社區(qū)黨工委為核心，社區(qū)管委會(huì)和物業(yè)公司為兩翼，全面推進(jìn)社區(qū)自治、服務(wù)、學(xué)習(xí)、生態(tài)、安全等管理，使和諧社區(qū)建設(shè)取得了突破性進(jìn)展。

完善社區(qū)管理體制，促進(jìn)管理創(chuàng)新。“三位一體”的社區(qū)管理模式，通過建立自我管理、自我服務(wù)、自我約束、自我發(fā)展體系，實(shí)現(xiàn)實(shí)際意義上的居民自治，強(qiáng)化居民委員會(huì)的自治職能，淡化政府干預(yù)社區(qū)事務(wù)的行政色彩，為創(chuàng)建和諧社區(qū)提供民主機(jī)制。

增強(qiáng)社區(qū)服務(wù)功能，促進(jìn)社區(qū)人與人關(guān)系的和諧。“三位一體”的社區(qū)管理模式，通過分工協(xié)作，增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，強(qiáng)化社區(qū)服務(wù)基本功能，為居民提供完善的服務(wù)目標(biāo)和措施。服務(wù)與開發(fā)建設(shè)同步規(guī)劃，為社區(qū)居民提供高質(zhì)量的基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施。

繁榮社區(qū)文化活動(dòng)，促進(jìn)人自身的和諧。“三位一體”的社區(qū)管理模式，重視社區(qū)建設(shè)的文化基礎(chǔ)。通過組織社區(qū)文化活動(dòng)，活躍社區(qū)文化生活，積極倡導(dǎo)健康文明的生活方式，創(chuàng)造文明和諧的社區(qū)文化氛圍，引導(dǎo)居民愛祖國、愛城市、愛社區(qū)，形成崇尚先進(jìn)、團(tuán)結(jié)互助、扶正祛邪、積極向上的社區(qū)道德風(fēng)尚，增強(qiáng)社區(qū)凝聚力。

大力加強(qiáng)社區(qū)治安保障，促進(jìn)社會(huì)秩序的和諧。“三位一體”的社區(qū)管理模式，把社區(qū)安全放在重要位置。社區(qū)在先進(jìn)的計(jì)算機(jī)技術(shù)、通信技術(shù)、控制技術(shù)及IC卡技術(shù)基礎(chǔ)上，采用系統(tǒng)集成方法，建立的多媒體綜合信息交互系統(tǒng)，達(dá)到了“科技生活化、生活科技化”的目的，實(shí)現(xiàn)以家庭智能化為主的智能型社區(qū)。在家園安全方面，采用技防加人防的防范措施，設(shè)門禁卡系統(tǒng)、周邊防越系統(tǒng)、家居紅外線報(bào)警系統(tǒng)、保安巡更系統(tǒng)和全園的錄像監(jiān)控系統(tǒng)，切實(shí)保證了園區(qū)安全。

優(yōu)化社區(qū)環(huán)境，促進(jìn)人與自然的和諧。“三位一體”的社區(qū)管理模式，以物業(yè)公司的專業(yè)力量為依托，積極建設(shè)生態(tài)社區(qū)，形成社區(qū)居委會(huì)、物業(yè)公司和方方面面合力共建綠色、環(huán)保生態(tài)社區(qū)的局面。

實(shí)踐證明，“三位一體”的社區(qū)管理模式，在推進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)方面具有以下優(yōu)勢(shì)：實(shí)現(xiàn)了“三脫離”向“三結(jié)合”的轉(zhuǎn)變。“三位一體”的社區(qū)管理模式，有效解決了原有社區(qū)管理中房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)管理公司、社區(qū)委員會(huì)三脫節(jié)的矛盾，從社區(qū)實(shí)際出發(fā)，通過建立社區(qū)管委會(huì)，有效整合三方的力量和資源，增強(qiáng)了三方的溝通和交流，形成了“1+1>2”的整合效應(yīng)。

完善了社區(qū)服務(wù)體系。“三位一體”的社區(qū)管理模式，擴(kuò)大了各項(xiàng)工作在社區(qū)的覆蓋面，增強(qiáng)了各項(xiàng)工作的服務(wù)內(nèi)涵，促進(jìn)了社區(qū)服務(wù)體系的日趨完善，使全方位、多層面、人性化、市場(chǎng)化為特征的現(xiàn)代社區(qū)服務(wù)得以最終實(shí)現(xiàn)。

調(diào)動(dòng)了多方面的積極性。“三位一體”的社區(qū)管理模式，不僅使房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)、社區(qū)相整合，同時(shí)也使當(dāng)?shù)攸h政機(jī)關(guān)、各職能部門、街道甚至是駐街單位等組織，也突現(xiàn)在社區(qū)建設(shè)的前沿位置，成為和諧社區(qū)的引導(dǎo)者、建設(shè)者和維護(hù)者。

共生產(chǎn)生共贏。當(dāng)?shù)卣块T通過建設(shè)和諧社區(qū)，促進(jìn)了社區(qū)各項(xiàng)工作的開展，有效化解了社會(huì)矛盾，促進(jìn)了安定團(tuán)結(jié)，獲得了可觀的社會(huì)效益。房地產(chǎn)開發(fā)商以物業(yè)管理為紐帶參與和諧社區(qū)建設(shè)，滿足了業(yè)主的各項(xiàng)需求，塑造了高品質(zhì)的企業(yè)品牌形象，提升了自身價(jià)值。

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注：本文中所涉及到的圖表、注解、公式等內(nèi)容請(qǐng)以PDF格式閱讀原文。