控制房價不要忽視消費觀念的引導

［摘要］近年來全國各大中城市房屋銷售價格一路上漲，房地產宏觀調控政策陸續出臺后，房價上漲之勢也是始終不變。可見目前針對房價出臺的各項調控政策效果都不甚理想。房價上漲的具體原因較多，本文重點分析了住房需求的結構，指出對于自住性住房需求，在購房觀念上存在的誤區正是導致房價居高不下的深層次原因。因此政府應該正確引導居民的消費觀念，同時配合住房保障體現的完善，變“補磚頭”為“補人頭”，讓房子本身由市場來提供，政府通過調節收入分配的方式改善低收入家庭的居住條件。才能真正有效地實現房價的理性回歸。

［關鍵詞］房價 需求結構 消費觀念 住房政策

一、問題的提出

根據國家發改委、國家統計局公布的數據，近年來全國各大中城市房屋銷售價格一路上漲，2006年全年，全國房價平均上漲5.5%。值得深思的是，自從房地產宏觀調控政策陸續出臺以來，房價上漲之勢始終不變。可以說2006年是全國房價在調控中不斷上漲的一年。可見針對房價出臺的各項調控政策的效果都不甚理想。那么，房價居高不下的原因到底是什么？如何才能有效的控制房價呢？

目前，關于房價問題的研究主要集中在以下幾個方面：一是“房地產泡沫說”，這種觀點認為我國的房價已經超出了居民的購買能力，依據的主要指標是房價收入比。二是對于房價上漲原因的分析，認為房價上漲的主要原因有地價推動、需求拉動、投機炒作、消費者預期、地方政府因素、開發資金運作等，三是對未來房價走勢的預測，其中多數觀點認為房價還將持續上漲，也有觀點認為房價會穩中有降。

可見，對于當前我國的房價，普遍的共識是房價過高，漲幅過快。對于房價上漲的主要原因有不同的觀點，但是這些研究很少涉及購房者的消費觀念，事實上，我國居民購房觀念上存在的誤區正是導致房價居高不下的深層次原因。因此政府應該正確引導居民的消費觀念，同時配合住房保障體現的完善，才能真正有效的實現房價的理性回歸。

二、房價的調節機制分析

根據經濟學基本原理，房地產市場中，影響房價最根本的因素是市場因素，即房價由房屋這種商品的供求關系來決定，而其他的各種因素或通過影響需求，或通過影響供給來達到改變商品房供求關系進而影響房價的目的。

總的來說，當市場供不應求時，房價就會上漲。這時如果供求關系不變，即使采取一些會降低開發成本的政策措施，也不會降低房價使購房者收益，反而會增加開發商的利潤；相反，當市場供大于求時，即使開發商的成本不變，房價也會有所下降，這時開發商不得不讓利銷售。

可見，調控房價，關鍵在于能否有效的改變供求關系。以往的調控政策往往側重于直接調節價格，例如經濟適用住房和限價商品房的上市；或調節供給，例如控制土地供應，控制地價等。而對于需求的調節手段很有限。從以往施行的政策來看，主要還是以鼓勵購房為主，例如鼓勵性的房地產信貸政策、住房公積金制度、商品房預售制度、住房制度改革等。

時至今日，這些調控手段可以說在控制房價上漲方面的效果非常有限，問題的關鍵就在于沒有很好的控制需求，商品房需求盲目膨脹正是房價不斷攀升的最根本原因。

三、商品房需求結構分析

深入分析商品房的需求結構，可以發現目前不斷膨脹的住房需求主要來自幾個不同的方面，雖然這些需求者都在抱怨房價太高，可是他們的處境是完全不同的，有些聲音值得政府高度重視，有些則完全不必理會。

1.投機性需求

投機性需求主要來自國內外的“游資”，主要的購房目的是投機，即所謂的“炒房”。近兩年外資不斷進入北京、上海等特大城市和其它一些大城市，這是基于對人民幣升值預期從而獲利的判斷。國內“游資”則主要以江浙等富裕地區的民間資本為主，他們“炒房”是基于對房價還會不斷上漲從而能夠獲利的判斷。由于這部分需求是推高房價的主要罪魁，同時他們又都具備雄厚的經濟實力，應該作為政府的重點整治對象，讓他們自己承擔市場風險。

2.投資性需求

投資性需求主要來自國內的富人階層，這部分人手里有大量資金，但缺乏其他的投資途徑，同時他們非常看好房地產市場，認為購房能達到保值、增值的目的，所以把資金不斷投入房地產市場，他們往往購買了多套商品房，用以出租或轉賣。這部分購房者雖然也在抱怨房價高，但實際上他們還是能夠支付得起，他們只是希望用更低的價格買到更好的房子。對這部分購房者政府應該通過稅收等手段調節，通過增加他們的消費成本來控制這部分需求的不斷增長。

3.中高檔自住需求

在自住性的需求中，有部分需求來自城市中高收入階層，這部分居民收入較高，改善住房條件的愿望強烈，受中國傳統觀念“有恒產者有恒心”影響，熱衷于買房置業。他們往往不是第一次置業，其中不少家庭擁有兩套以上住房，他們對商品房的需求往往集中在中高檔次，而這個檔次的房價高也是他們能夠預期到的。因為這部分需求屬于奢侈需求，政府沒有必要干涉，讓市場自己去調節好了。

4.中低檔自住需求

最后一部分需求是來自城市中低收入家庭的自住性的需求，這些家庭收入相對較低，住房條件較差，他們受到較高收入階層的消費引導，也有著強烈的改善居住條件的愿望，但是面對市場上高啟的房價感覺壓力很大。應該說這部分需求是值得政府高度重視的，解決不好會影響社會的穩定性、不利于構筑和諧社會。同時，對于這部分需求來說，僅僅依靠市場的力量是很難解決的。

四、住房消費觀念的誤區

由上面的分析可以看出，商品房需求盲目膨脹導致房價不斷上漲，如果不考慮投資性和投機性需求，只分析自住性需求，可以發現我國居民的置業意識非常強烈，這一方面是受傳統觀念“有恒產者有恒心”的影響，另一方面是受住房制度改革以來政府積極鼓勵住房私有化的影響。消費者普遍認為：只有購買了商品房才稱得上實現“居者有其屋”。其實這是一個消費誤區，正是這個觀念導致城鎮居民一擁而上的搶購商品房，雖然大部分購房者經濟基礎很好，能夠承受目前的房價，但是其中也有部分中低收入家庭為了實現這個目標，超越了正常的支付能力，因為供房背上了沉重的負擔，成為所謂的“房奴”。

而實際上“居者有其屋”應該是指每個公民都有住房。這個擁有住房可以是購買住房，也可以租賃住房。事實上，即使像美國、日本、瑞典、法國等發達國家，住房的自有率也并不是都很高，它們中較大多數國家的自有率也不過在50%～70%之間，美國的住房私有率為68%，英國為67%，德國為42%。而根據建設部公布的“2005年城鎮房屋概況統計公報”，我國城鎮住宅私有率為81.62%，其中東部地區私有住宅率最高，達到了82.58%；中、西部地區住宅私有率分別為79.69%和81.93%。可見我國目前的城鎮住宅私有率已大大超過英美等發達國家。

從另一個角度看，我國的城鎮土地是國有的，居民購買商品房只有70年的土地使用權，這與世界上其他一些國家是不同的，因此房屋并不具有長期的投資價值，并不是什么“恒產”，居民完全沒有必要為了擁有一個70年產權的住房而傾盡全力。

五、住房政策建議

從近兩年政府采取的調控政策看，一些針對“炒房”的政策應該說是有著積極作用的。但是針對自住性需求的政策效果并不明顯，特別是“經濟適用住房”的建設，一方面并沒有達到控制房價上漲的目的，另一方面干預了市場機制的自主運行。從前面的分析可以得出結論：控制房價上漲首先要引導大眾轉變消費觀念，同時要在住房租賃市場上下大力氣。具體建議如下:

1.倡導務實的消費觀念

針對目前全民熱衷于買房置業的消費誤區，政府應該積極引導居民樹立一種務實的消費觀念，“居者有其屋”并不等于“居者買其屋”，如果消費能力不能夠承受一次性的購房負擔，就應該采用租房的方式改善居住條件。實際上，比較目前很多城市的購房價和租房價可以發現，租房住更經濟。即使是選擇購房的家庭，也不一定追求一步到位，應選擇在自己的能力范圍內量力而行。

2.把“磚頭補貼”轉換成“人頭補貼”

無論經濟適用房還是廉租屋，實際上都是“磚頭補貼”，由于政策操作環節很難控制，結果往往是較高收入者占用了低收入者的資源，政府花了錢卻沒有很好地解決中低收入家庭的住房問題。建議按照低收入家庭的實際收入分層次給予住房補貼，然后讓獲得補貼的家庭自主選擇，可以買新房，可以買二手房，也可以租房。

3.減少直至取消經濟適用房，實現“廉屋廉租”

目前經濟適用房的受益者往往都是中高收入者，建議逐漸減少供應，取而代之真正的中低價商品房，讓拿到補貼的家庭自己去市場選擇。同時，大量發展住房租賃市場，實現真正“廉屋廉租”，所謂“廉屋”指住房本身檔次不高，只是滿足基本的居住需要；所謂“廉租”指住房的租金與其價值相符，擠掉磚頭里的補貼。這樣才能使經營住房租賃的企業有一定的收益，才會調動市場上的大量資金投入進來。同時，由于房子本身沒有福利成分，那些中高收入者也不會擠進來分一杯羹。

六、結論

當前房價控制乏力主要緣于對需求控制不夠，對于自住性需求目前存在一個消費觀念的“誤區”，只有買房才能實現“居住有其屋”。建議控制房價從引導務實的消費觀念入手，買房與租房并舉，同時變“補磚頭”為“補人頭”，讓房子本身由市場來提供，政府通過調節收入分配的方式改善低收入家庭的居住條件。

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